臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第343號原 告 黃冠榮訴訟代理人 巫宗翰律師複 代理人 劉芯言律師
陳建源律師被 告 林益群訴訟代理人 魏雯祈律師
陳永來律師複 代理人 嚴珮綺律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年4 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰玖拾伍萬伍仟參佰陸拾壹元，及自民國一百零六年十月六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾壹萬捌仟肆佰伍拾肆元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰玖拾伍萬伍仟參佰陸拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）3,955,361 元及法定遲延利息（見本院卷一第2 頁），嗣於訴訟繫屬中擴張其聲明如後述聲明所示，經核其聲明變更僅單純擴張應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，應予允許；另原告起訴時僅依據民法第354 條、第359 條、第360 條請求被告減少系爭建物買賣價金，嗣於訴訟繫屬中變更其聲明並追加民法第259 條第2 款、第179 條、第227 條為請求權基礎（見本院卷一第198 、第234 頁），與起訴請求之基礎事實同一，所用之證據資料亦具有同一性，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠被告出賣坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○號土地即門牌
號碼為桃園市○○區○○路○○○○巷○○弄○ 號之房屋（下稱系爭房屋）予原告，約定價金為425 萬元，兩造並分別於民國
102 年10月31日、同年12月5 日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約）及辦理系爭建物所有權移轉登記。嗣後原告於
106 年8 月間重新裝潢系爭房屋時，發現天花板裝潢後方之天花板具有多處龜裂、輕鋼架鏽蝕、混凝土剝落、橫樑鋼筋鏽蝕裸露等嚴重瑕疵（下稱系爭瑕疵），且系爭瑕疵於被告交付系爭房屋時應已存在，且其外觀皆由被告故意以輕型鋼架包覆，原告並非肉眼立即可得察知，自屬依通常檢查不能發見之瑕疵，且原告並未怠於履行檢查及通知義務，而系爭房屋既存有不合於系爭契約預定效用之系爭瑕疵，且系爭瑕疵重大無法修復，且該等系爭瑕疵存在時間久遠，被告對系爭瑕疵之存在應知情，卻於出賣系爭建物時故意隱匿，被告就系爭房屋應負物之瑕疵擔保責任，原告遂以108 年10月18日民事變更訴之聲明聲請狀之送達向被告為解除契約之意思表示，並請求返還價金425 萬元。
㈡縱認原告不得主張解除契約返還價金，然系爭瑕疵嚴重，經
鑑定已無修復之必要，重建費用經估價需費3,955,361 元，原告自得依上開金額請求被告減少價金及損害賠償等語。為此，爰先位依據民法第259 第2 款、第179 條，備位依據民法第354 條、第359 條、第360 條、第227 條、第179 條規定，提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：
⒈先位聲明：①被告應給付原告425 萬元，及其中3,955,361
元自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，其中294,639 元自108 年10月24日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：①被告應給付原告3,955,361 元，及自起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠否認系爭房屋依民法第373 條之規定危險移轉於原告時有系
爭瑕疵，況系爭契約係於102 年10月31日訂定，並於同年12月5 日完成所有權移轉登記，故原告理應於102 年間已知悉系爭瑕疵存在，而非於106 年8 月始發見然卻未為通知，則視同承認瑕疵；縱認系爭瑕疵於系爭房屋危險移轉時已存在，原告於102 年12月受領系爭房屋後至106 年9 月提起本件訴訟間，長達4 年之時間內從未通知被告修補，則原告主張解除系爭契約顯失公平，故原告解除契約不合法，則原告以民法第259 條第2 款、第179 條請求被告返還系爭房屋價金
425 萬元，自為無理由。㈡系爭房屋為原告與訴外人鄭椀曄共同買受，則依民法第258
條第2 項規定，解除權及減少價金權之行使應由原告與鄭椀曄共同行使該意思表示，不得僅由原告一人單獨行使；而不論自原告稱系爭房屋交付時即103 年1 月至原告於108 年10月18日行使解除權止，抑或是原告於106 年8 月發現瑕疵後隨即通知被告至原告於同日行使解除權止，皆已超出民法第
356 條所規定契約解除權之除斥期間。㈢兩造簽訂之系爭契約中並未有關於保證系爭房屋無系爭瑕疵
之記載，故原告主張依民法第360 條請求原告給付3,955,36
1 元，應無理由；且依最高法院見解，原告既係主張系爭瑕疵於系爭契約訂立前即已存在，且並無具有民法第360 條品質保證、第364 條種類買賣的情形，則被告應交付者，乃依其現狀存在之特定物，交付之物縱具有瑕疵，應僅構成物之瑕疵擔保責任，而無構成民法第227 條準用民法第226 條第
1 項之餘地。㈣原告請求損害金額核算部分：⒈依民法第359 條及第179 條
請求部分：原告依民法第359 條請求減價之數額係依據桃園市建築師公會重建單價基準及工程估價單據，然重建工程款項何以得作為系爭建物價值貶損之依據？兩者應屬二事，是原告依此主張為減價依據，當不足為憑。⒉民法第360 條、第227 條部分：原告之損害應以其受有實際上因系爭瑕疵所生之損害為基準，故非因系爭瑕疵所生之損害應不得計入等語，資為抗辯。
㈤並聲明：⒈原告之訴與假執行之聲請均予駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告依據民法第359 條解除契約之意思表示是否合法生效？解除契約是否顯失公平？依據民法第258 條第2 項，是否要由原告和另一位買受人共同行使解除權才生效？是否已經超過民法第365 條之除斥期間？原告依據民法第259 條第2 款、第179 條請求被告返還系爭房屋價金425 萬元是否有理由？㈠買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解
除權或請求權，於買受人依第356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365 條定有明文。
㈡經查：系爭房屋原告主張於103 年1 月交屋（本院卷一第23
4 頁），被告則主張於102 年12月9 日至15日之間交屋（本院卷一第300 頁），然原告遲至108 年10月17日始以民事變更訴之聲明聲請狀為解除契約之意思表示（本院卷一第198-
204 頁、第233 頁），被告於108 年10月23日收到上開書狀，有回執附卷可稽，為兩造所不爭執（本院卷一第233 、24
0 頁），已經逾越上開5 年之除斥期間，故原告先位之訴為無理由，應予駁回。本院應續就原告備位之訴是否有理由為裁判（最高法院97年度台上字第111 號民事裁判）。
四、系爭房屋於依民法第373 條之規定危險移轉於原告時，是否有「天花板多數龜裂、混凝土剝落、橫樑鋼筋鏽蝕裸露」之瑕疵？㈠買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負
擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373 條定有明文。
㈡本件經本院囑託桃園市建築師公會鑑定，鑑定報告鑑定結果
以：「1.鑑定標的物一樓及二樓現況存在天花板多處龜裂、混凝土剝落、橫樑鋼筋鏽蝕裸露之瑕疵，尤其以二樓頂板最為嚴重。2.以上瑕疵形成時間，依現場情況無法推測，惟根據現場二樓受損樑側面及底面已有施作輕型鋼架作為補強情事，該等瑕疵形成時間應在施作輕型鋼補強架之前。3.以上形成原因，大部分主因應是鑑定標的物三樓板龜裂，致使滲漏水鏽蝕混凝土中之鋼筋，鋼筋因鏽蝕而膨脹致使保護層受擠壓而剝落；另紀錄中室內牆面龜裂應是混凝土乾縮所致。
4.鑑定標的物二樓頂板橫樑三支均已斷裂，該建築物安全堪虞，無修復之必要。」（見外放鑑定報告書第3 頁）、「有關報告書鑑定結果1.所述之『一樓及二樓現況存在天花板多處龜裂、混凝土剝落、橫樑鋼筋鏽蝕裸露之瑕疵』，應非屬裝潢等建築物裝修行為所致。」亦有桃園市建築師公會108年12月20日（108 ）桃市建師鑑字第032-7 號函附卷可稽（本院卷一第317 頁），顯見上開瑕疵形成時間應在施作輕型鋼架補強架之前。
㈢再由證人即原告母親李桂勤證稱：購買房子時看過現場，房
子都用輕鋼架（本院卷一第80頁反面）。證人即被告母親林李阿專證稱：賣給原告房子時就有裝輕鋼架，因為兒子結婚時裝的等語（本院卷一第336 頁）相互勾稽以觀，堪認系爭房屋於依民法第373 條之規定危險移轉於原告時即已經存有上開瑕疵。至被告辯稱原告購屋之後有裝修行為云云，亦與上開瑕疵之形成無關。
五、原告是否已經盡民法第356 條之檢查通知義務？㈠買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。
如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第356 條定有明文。惟所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。僅需將受領物有瑕疵之事實，具體指明瑕疵之所在通知於出賣人為已足，其方法以口頭或書面均無不可，無須特別方式（最高法院73年度台上字第1517號民事裁判）。
㈡由證人李桂勤證稱：購買房子時看過現場，房子都用輕鋼架
，沒有注意到（本院卷一第80頁反面）。證人林李阿專證稱：這個房子在出賣的時候，有跟原告爸媽去檢查房屋狀況，去上面看下來就很滿意，沒有把輕鋼架打開來看等語（本院卷一第337 頁）及上開鑑定報告，可知系爭「天花板多數龜裂、混凝土剝落、橫樑鋼筋鏽蝕裸露」等瑕疵於被告將系爭房屋交付予原告時，因有輕型鋼架安裝、包覆其上，原告僅依外觀檢查，無從得知輕型鋼架內有此等瑕疵，自屬依「通常之檢查不能發見之瑕疵」，難謂原告有怠於檢查之情。再者，原告係於106 年8 月間欲整修系爭房屋，掀開輕鋼架後始發現系爭瑕疵乙節，業據證人李桂勤證述明確（本院卷一第81頁），發現後原告隨即於106 年9 月15日提起本件訴訟於訴狀上具體指明瑕疵之所在而對被告為通知（本院卷一第
2 頁原告起訴狀上之本院收狀戳參照），並無任何怠為通知之情。
六、原告依據民法第354 、359 、360 、227 、179 條請求被告減少價金及損害賠償是否有理由？金額應如何計算？原告減少價金之意思表示和另一位買受人共同行使才生效？是否已經超過民法第365 條之除斥期間？㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第354 、359 、179 條定有明文。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權，須買受人依民法第356條為「通知」後六個月間不行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第259 條、第365 條第1 項之規定自明。
（最高法院103 年度台上字第196 號民事裁判要旨）。
㈡原告於106 年9 月15日提起本件訴訟對被告為通知並同時主
張減少價金，起訴狀繕本於106 年10月5 日對被告發生送達效力〔依本院卷一第40頁送達回證，本件起訴狀繕本係於10
6 年9 月25日對被告寄存送達，寄存日不算入，自106 年9月26日計算10日期間，至同年10月5 日午後12時發生送達效力（民事訴訟法第138 條第2 項及最高法院94年第1 次庭長、法官會議決議意旨參照）〕，並未逾越上開民法第365 條之除斥期間。
㈢解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事
人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第258 條第1 、2 項定有明文。民法第359 條減少價金之形成權固可認為相當契約之部分解除而有上開規定之適用，否則於數買受人表示是否減少價金或減少數額多寡不一時，買賣契約價金究應以何者為準，亦滋困擾（臺灣臺北地方法院92年重訴字第1850號民事判決同此意旨）。系爭房地買賣契約之買方雖有原告與其配偶即證人鄭椀曄兩人（本院卷一第13頁），然嗣後於102 年12月5 日僅移轉登記予原告一人，而未登記於鄭椀曄名下（本院卷一第60-62 頁、卷二第13-36 頁），被告亦配合辦理。而證人鄭椀曄簽約後其因欠缺資金無法購買而棄權，系爭房地就由原告一人登記取得，且其均知悉亦同意原告提起本件訴訟、行使解除契約、減少價金權利，已將買賣契約有關之權利均授權讓原告行使，不會再以其個人名義提告等情，亦據證人鄭椀曄證述在卷（本院卷一第338-341 頁），故本件並無數買受人就是否減少價金或減少數額歧異之虞，原告減少價金之意思表示已經合法生效。
㈣上開桃園市建築師公會鑑定報告已經載明系爭房屋之上開瑕
疵嚴重，已無修復之必要，並以桃園市建築師公會108 年12月20日（108 ）桃市建師鑑字第032-7 號函補充敘明：「鑑定標的物二樓頂板橫樑三支均已斷裂（保護層剝落、主筋及箍筋鏽蝕），就結構而言若欲補救則必須拆除重作, 但拆除樑後版無從支撐亦隨之破壞，本鑑定標的物已為危樓，故不建議修復，至於營造廠出據之估價單亦標示為拆除重建。」（本院卷一第317-318 頁），而就拆除重建之費用，上開函文亦肯認原證四估價單所載為拆除重建必要費用之大部分。是原告主張以原證四之估價金額3,955,361 元為減少價金之金額，尚屬有據。經原告行使減少價金之形成權後，被告受領該部分買賣價金已無法律上之原因，原告依據民法第179條請求返還上開價金，為有理由，應予准許。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別有明文規定。綜上所述，原告備位依據民法第
359 、179 條請求被告給付3,955,361 元，及自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月6 日起，至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。
八、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 6 月 2 日
民事第二庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 2 日
書記官 李韋樺