臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第30號原 告 張晏修訴訟代理人 翁瑞麟律師
莊劍郎律師被 告 曹蘋文訴訟代理人 曹世皇上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國107 年3 月21日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○○○號五樓房屋全部遷讓騰空返還原告。
被告應給付原告陸萬肆仟陸佰玖拾參元，及自一○七年三月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一○七年三月一日起至騰空返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟零捌拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣伍拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺貳萬貳仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸萬肆仟陸佰玖拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款、第256 條分別定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262 條第1 、2 項分別定有明文。本件原告起訴時原以曹蘋文、謝佳玲為被告，並聲明「㈠被告曹蘋文、謝佳玲應將坐落於桃園市○○區○○段○○○ 號建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○段00000 號5 樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告曹蘋文應給付原告新臺幣（下同）2 萬7,250 元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告曹蘋文應自民國106年8 月起至騰空返還房屋之日止，按月於每月1 日給付原告7,500 元。㈣前三項聲明，原告願供擔保請宣告准予假執行。」，嗣於本院審理中撤回對被告謝佳玲之起訴（見本院卷第86頁），並變更聲明為「㈠被告應將系爭房屋，全部遷讓騰空返還予原告，並自107 年3 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月於每月一日給付原告7,500 元。㈡被告應給付原告7萬9,750 元，及自107 年3 月21日言詞辯論期日翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢對於第一、二項之聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第71頁、第86頁）。上開撤回被告謝佳玲之部分，經被告謝佳玲於言詞辯論期日當庭表示同意（見本院卷第86頁），已生撤回起訴效力：另變更請求金額及利息起算之期日部分，則分別核屬更正及減縮應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，要無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠系爭房屋原為訴外人皮雲青所有，嗣由原告於106 月3 月23
日在本院105 年度司執字第46384 號強制執行事件（下稱系爭強制執行程序）中拍定取得，經本院於106 年4 月12日核發不動產權利移轉證明書後，已於106 年5 月5 日辦理所有權移轉登記完畢。於系爭強制執行程序中，因被告主張其於
105 年5 月15日與皮雲青簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）租賃系爭房屋，租賃期間自105 年5 月15日至108 年5月14日，致系爭房屋於拍賣後不點交。惟被告未取得曹世皇對皮雲青債權，依理無從以曹世皇對皮雲青債權抵銷租金債務，遑論被告自始未能舉證曹世皇有交付借款予皮雲青之事實，被告陳稱於訂約時已支付之2 個月租金暨押租金共3 萬元外，其餘各期租金概以皮雲青之消費借貸欠款抵銷付清，自無可採。衡以被告未於系爭房屋實際居住，且除系爭租約外，與皮雲青間另有代理租賃約定，復於106 年6 月15日簽訂總價共130 萬元之買賣契約，均與常情有悖等節，堪認系爭租約係屬通謀，依民法第87條第1 項本文規定為無效，原告得依民法第767 條第1 項前段之規定，請求被告遷讓騰空返還系爭房屋。又被告無權占有系爭房屋係無法律上原因而受有利益，應給付原告自106 年4 月12日起至107 年2 月28日期間共7 萬9,750 元【計算式：7,500 元19/30 ＋7500元×10月＝79,750元】，及自107 年3 月1 日起至遷讓房屋之日止每月7,500 元相當於租金之不當得利。
㈡退步言之，縱認被告與皮雲青間確存有租賃關係，承租人亦
不得對原告主張以「以債抵租」之方式償付租金，蓋原告未同意債務承擔，被告亦未證明債務抵銷之事實。原告前於
106 年7 月10日有以存證信函催告被告給付租金，並表示若未於收受存證信函後5 日內給付106 年7 月14日前積欠之租金，將以存證信函為終止系爭租約之意思表示，然被告於10
6 年7 月11日收受存證信函後仍置之未理，系爭租約於106年7 月17日業已終止，原告得依民法第455 條及第767 條第
1 項前段，請求被告返還系爭房屋，並依民法第439 條請求被告給付自106 年4 月12日起至106 年7 月16日止之租金共
2 萬3,621 元【計算式：7,500 元×19/30 ＋7,500 元×2月＋7,500 元×16/31 ＝23,621元】，以及依民法第179 條規定請求自106 年7 月17日無權占有系爭房屋之日起至107年2 月28日止共5 萬6,129 元【計算式：7,500 元×15/31＋7,500 元×7 月＝56,129元】，與自107 年3 月1 日起至遷讓房屋之日止，按月給付7,500 元之相當於租金不當得利等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：被告父親曹世皇代被告與皮雲青於106 年5 月15日簽訂系爭租約，同時給付押金1 萬5,000 元及2 個月租金1 萬5,000元，剩餘租賃期間租金則自曹世皇對皮雲青之借款債權中扣抵，雙方並約定若被告不自住時，由皮雲青授權被告將系爭房屋轉租予他人，雙方並於同日另簽定委託書。嗣因皮雲青經濟狀況未見好轉，故與曹世皇協商以130 萬元價金出售系爭房屋，惟因系爭房屋遭聯邦商業銀行查封中，曹世皇乃於
106 年6 月14日自匯款9 萬3,000 元至皮雲青聯邦銀行之帳戶供其清償房貸以撤銷查封後，雙方旋於翌日就系爭房屋簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），交易程序合乎情理。系爭房屋雖由原告於系爭強制執行程序中拍定，但仍為被告承租占有，依民法第425 條規定，系爭租約對原告仍繼續存在，原告請求被告返還系爭房屋，給付租金或相當於租金之不當得利，自屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋原為皮雲青所有，經系爭強制執行程序拍賣，由原
告於103 年3 月23日拍定取得，並由本院於106 年4 月12日核發桃院豪光105 年度司執字第46384 號不動產權利移轉證明書，於106 年5 月5 日辦理所有權移轉登記完畢，有本院不動產權利移轉證書、建物登記謄本附卷可稽（見本院卷第10頁至第11頁）。
㈡被告於系爭強制執行程序中，提出內容記載租賃期間105 年
5 月15日起至108 年5 月14日，租金每月7,500 元之租賃契約，致系爭房屋以不點交拍定，有被告之申請書及系爭租約可佐（見本院卷第12頁、第15頁至第17頁）。
㈢原告於106 年7 月10日以桃園南門郵局000201號存證信函，
催告被告於函到後5 日內給付106 年7 月14日前所積欠之租金共1 萬6,935 元，如逾期未給付，即以該存證信函為終止租約之通知；而被告則於106 年7 月14日以虎尾科技大學郵局第000013號存證信函，表示已付清三年之租金等情，有上開2 存證信函為證（見本院卷第18頁至22頁）。
四、得心證之理由：㈠系爭租約是否基於通謀虛偽意思表示所為而無效？
按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1 項前段定有明文。原告主張被告與皮雲青間所簽訂之系爭租約屬通謀虛偽意思表示而無效，被告則辯稱：兩造確有簽訂系爭租約之真意，除訂約時已付之押租金及2 個月租金外，其餘各期租金均以對曹世皇之欠款抵償完竣云云。經查：
⒈本件被告雖以其於105 年5 月15日與皮雲青簽訂系爭租約（
見本院卷第15頁至第17頁）為據，主張於105 年5 月15日已向皮雲青租賃系爭房屋云云。惟被告自始未曾出面與皮雲青接洽，而均係由父親曹世皇代為出面處理，曹世皇簽約時，尚未確定被告有無租賃系爭房屋居住之意願，而於簽訂系爭租約後，被告或親友均未曾搬入系爭房屋居住，反係再轉租予謝佳玲等節，經被告訴訟代理人曹世皇於本院審理程序陳稱：租賃之當事人是我曹世皇，用女兒名義為之；我有跟皮雲青講，要看女兒即被告合不合住，如不合住，就轉租給別人，後租給謝佳玲等語（見本院卷第54頁背面至第55頁背面），以及證人皮雲青於審理中證稱：我沒有跟被告接觸過，都是曹世皇跟我接觸，因為曹世皇怕他女兒不滿意這個房子等語無訛（見本院卷第88頁），且有桃園分局同安派出所查訪紀錄表（見本院卷第24頁）可憑，被告及其代理人曹世皇於向皮雲青租賃系爭房屋時，猶尚未能確定家中何人有居住系爭房屋之需求，後亦為實際入住系爭房屋，顯然與一般房屋租賃之交易常情有違，皮雲青與被告或其代理人曹世皇間是否存在租賃系爭房屋之真意，已堪質疑。甚且，皮雲青於簽立系爭租約同時，另再簽發內容為「立書人皮雲青…將坐落桃園市○○區○○路0 段00000 號5 樓之房屋全權委託曹蘋文…代理出租，恐口無憑特立此書為證。」之委託書交予被告代理人曹世皇（見本院卷第13頁），委託被告再將系爭房屋出租他人，益彰皮雲青欠缺將系爭房屋出租予被告之意，本院要難僅依憑被告所提出之系爭租約，即認被告與皮雲青間存在租賃之法律關係。
⒉被告雖辯稱伊於簽訂系爭租約後，除押租金及首2 月租金以
現金給付外，餘各期租金款項均以曹世皇對皮雲青之借款債權抵付完畢，兩造間確有存在系爭租約之約定云云，並提出債權憑證（下稱系爭債權憑證，見本院卷第57頁）為佐。然查：
⑴觀諸被告所提出之系爭債權憑證，其執行名義內容記載為「
債務人（即皮雲青）簽發如附表所示之本票，就附表所示之本票金額及自附表所載利息起算日起至清償日止，按年息百分之6 計算之利息，得為強制執行」，然證人皮雲青於本院審理時明確證稱：之前陸續向曹世皇借款，…，沒有寫過借據，也沒有寫過本票；至於曹世皇為何會拿本票去強制執行，想不起來等語（見本院卷第87頁至第87頁背面、第88頁背面），皮雲青既已否認曾有簽發附表所示本票交予曹世皇之情，且單純執本票並非當然得推論本票之原因關係存在，被告徒依系爭債權憑證所載附表所示本票，遽論兩造間當然存在消費借貸之法律關係云云，自嫌速斷。
⑵就皮雲青與曹世皇間之消費借貸法律關係，證人皮雲青於本
院審理中雖證稱：之前有向曹世皇借款100 多萬元，具體的金額不清楚，沒有寫過借據，最大筆的1 次借款好像是110幾萬元，曹世皇交付現金予伊，供其清償信用卡債務等語（見本院卷第87頁至第87頁背面），然皮雲青所證借款次數、金額、最大筆款項等節，與曹世皇於本院審理中陳稱：皮雲青共積欠1 筆25萬元，還有2 筆50萬元的欠款；25萬元的部分是2 萬、3 萬、5 萬慢慢給；2 筆50萬元的部分都是給現金，第1 筆是分2 次給，分別給多少要查，另一筆50萬元，則是一次給等語（見本院卷第55頁至第55頁背面），迥然不同，參以被告未提出任何資料證明曹世皇曾交付至少如附表所示本票所載100 萬元借款予皮雲青之事實，皮雲青與曹世皇間究否存在消費借貸之法律關係，實屬有疑，被告主張系爭租約之租金債務，已以曹世皇對皮雲青之借款債權全部抵償完畢，自無可採。
⑶況且，被告陳稱曹世皇代被告簽訂系爭租約後，就頭二期租
金及押租金共3 萬元，非如後續租金債務，以消費借貸債權抵銷，而係由曹世皇以現金給付予皮雲青，然果曹世皇對皮雲青確有消費借貸債權存在，於雙方簽訂系爭租約時，要非不可以逕以曹世皇對皮雲青之債權全數抵銷，殊無另行現金給付押租金及前2 期租金之必要，被告此部分所辯，實難使本院形成曹世皇對皮雲青至少有100 萬元借款債權之心證，自亦無從推論被告就系爭租約確有給付租金。
⒊綜上所述，曹世皇代被告與皮雲青間簽訂系爭租約之簽約過
程，與交易常情明顯扞格，後亦未曾給付任何租金，系爭租約顯係與皮雲青通謀而為虛偽之意思表示，依民法第87條第
1 項規定，系爭買賣應為無效。從而，被告自不得執此無效之系爭租約，對原告主張伊有占有使用系爭房屋之合法權源。
㈡原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767 條第1 項前段定有明文。本件被告占用系爭房屋不得向原告主張系爭租約存在，已如前述，則被告占用系爭建物無正當法律上權源，堪以認定；被告復不爭執原告為系爭建物之所有權人，是以，原告本於所有權人地位，主張依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓交還，為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？金額
為何？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179 條前段定有明文，而無權占有他人之房屋，通常可能受有相當於租金之不當得利。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1 項前段定有明文。經查，系爭租約屬通謀虛偽意思表示而無效，被告即無占用系爭房屋之正當權源，揆諸前開說明，自屬獲得相當於租金之不當利益，又原告於106 年4 月12日取得本院核發之不動產權利移轉證明書，復於106 年5 月5 日登記為系爭房屋之所有權人，則原告依民法第179 條之規定，請求被告給付自106 年
4 月12日起至遷讓返還系爭房屋之日止，無權占用系爭房屋所獲相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限；土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額；土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，土地法第97條、第148 條、土地法施行法第25條分別定有明文。又所謂年息10％為限，係指房屋租金之最高限額而言，並非必須依照申報總價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。查，系爭房屋拍賣價格為52萬元，有原告所提之不動產權利移轉證書附卷可表（見本院卷第10頁），以之作為系爭房屋之申報價值，於情無違；而系爭土地申報地價為每平方公尺7 萬3,331 元，土地面積402.54平方公尺，所有權為1240/70000，有土地登記謄本可稽（見本院卷第64頁），是土地申報價值為52萬2,902元【計算式：73,331Ｘ402.54Ｘ1240/ 70000 ＝522,902 ，元以下單位四捨五入，以下均同】，合計土地及建物申報總價為104 萬2,902 元【計算式：
520,000 ＋522,902 ＝1,042,902 ），依前揭規定，每月租金以不超過8,691 元為限【計算式：1,042,902 Ｘ10％／12＝8,691 】。又系爭房屋於83年8 月25日建築完成，為7 層之第2 層鋼筋混凝土造建物，附屬建物有陽台等，主要用途為住家用，有建物謄本可稽（見本院卷第11頁），本院斟酌系爭房屋位於桃園市○○區○○路上，附近有家樂福、新埔國小、會稽國中、殯葬服務中心等，認以系爭房地申報總價年息7 ％計為相當，換算每月租金為6,084 元【計算式：1,042,902 7 ％／12＝6,084 】。是原告請求被告應自106年4 月12日起至107 年2 月28日期間共6 萬4,693 元【計算式：6,084 （10＋19/30 ）＝64,693】，以及自107 年3月1 日起至遷讓房屋之日止每月6,084 元之相當於租金不當得利，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
⒊末按應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第20
3 條、第229 條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第233 條第1 項亦有明文。被告應給付原告之金額，已如前述，原告以107 年3 月21日言詞辯論翌日作為請求106 年
4 月12日至107 年2 月28日相當於租金不當得利之利息起算點，揆諸前揭規定，自應予以准許，是原告就6 萬4,693 元部分，請求被告自107 年3 月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息，亦屬有理。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第179 條規定，請求被告㈠遷讓返還系爭房屋予原告；㈡給付6 萬4,693 元，及自10
7 年3 月22日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按周年利率5％計算之利息；㈢自107 年3 月1 日起按月給付原告6,084元，係屬正當，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許。又兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又審酌原告就騰空遷讓系爭房屋之部分全部勝訴，敗訴部分僅限於請求相當於租金不當得利之數額，是本件訴訟費用由被告負擔為當，並諭知如主文第5 項所示。
中 華 民 國 107 年 4 月 13 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 16 日
書記官 黃敏維附表：
┌─────────────────────────────────────────┐│本票 │├──┬──────┬────────┬──────┬───────┬───────┤│編號│票據號碼 │發票日 │票面金額 │到期日 │利息起算日 ││ │ │ │（新臺幣） │ │ │├──┼──────┼────────┼──────┼───────┼───────┤│ 1 │480838 │105年4月15日 │500,000元 │105 年6 月15日│105年6月15日 │├──┼──────┼────────┼──────┼───────┼───────┤│ 2 │480839 │105年4月15日 │500,000元 │105 年9 月15日│105年9月15日 │└──┴──────┴────────┴──────┴───────┴───────┘