臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第3072號原 告 朱鄭美英訴訟代理人 朱宏宗被 告 中悅麗池公寓大廈管理委員會法定代理人 蘇西岳訴訟代理人 李淑蕙
陳彥彰律師上列當事人間請求確認會議決議無效事件，本院於民國108 年8月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告於民國一○六年八月二十六日第十九屆管理委員會會議通過有關「B 棟出入口僅限B 棟住戶用，方能確保該棟住戶之居家安全」之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；第17
0 條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件被告之法定代理人原為丁鴻泰，於本院審理中因被告之主任委員改選而變更法定代理人為蘇西岳，並由其聲明承受訴訟，有民事承受訴訟聲明暨調查證據聲請狀、桃園市蘆竹區公所民國108 年6 月26日桃市蘆工字第1080024052號函在卷可稽（見本院卷二第93-99 頁），核與上開規定相符，應予准許。
二、次按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起；前項確認法律關係基礎事實存否之訴，以原告不能提起他訴訟者為限，民事訴訟法第247 條第1 項前段、第2 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。查，原告主張其為門牌號碼桃園市○○區○○路○ ○○ 號4 樓房屋之所有權人，亦為中悅麗池公寓大廈社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，系爭社區B 棟出入口應為系爭社區之共用部分，乃訴請確認被告於106 年8 月26日所為「B 棟出入口僅限B棟住戶用，方能確保該棟住戶之居家安全」之決議（下稱系爭管委會決議）無效，被告則否認之，而上開爭執攸關原告得否使用系爭社區B 棟出入口，而有不明確之情形，並得以上開確認之訴除去之，是原告主張其提起本件訴訟有確認利益，自可採信。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠系爭社區為一集合式社區，由A 、B 、C 、D 、E 5 棟建築
物組成，原告為C 棟建築物之區分所有權人（下稱區權人）兼住戶。被告於106 年8 月26日召開第19屆管理委員會106年8 月份例會時，竟通過系爭社區B 棟出入口僅限B 棟住戶用之決議（即系爭管委會決議），惟系爭社區地形特殊，前（即A 、B 棟）、後（即C 、D 、E 棟）棟因高低落差設有階梯，後棟住戶如行動不便（諸如高齡、使用娃娃車或提重物等）或因天候因素，皆利用地下停車場通道，經前棟電梯出入社區或大廳，且此種使用方式已成為後棟住戶生活利用上不可或缺部分；系爭社區地面1 層及地下停車場，為社區住戶共有，並分別記載於建物所有權狀，B 棟電梯出入口連通地下停車場，為系爭社區住戶通往社區大廳或室外之通路，不得約定專用，而應由全體住戶共同使用。因認是項決議違反公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第7 條第5 款「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：……五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分」、同條例第23條「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：……三、住戶對共用部分使用之特別規定」、系爭社區規約第2 條第3 款「三、共用部分：指社區專有部分以外之其他部分，而供全體住戶共同使用者（亦即指本社區之公共設施部分）」、系爭社區規約第5 條第1 款第1 目「建物共同使用部分及公共設施使用管理約定如下：……㈠共用部分：包括梯間、……，由本社區全體住戶共同使用及維護管理」、第2 款「二、社區地面層之共用使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理」之規定，亦違反系爭社區第13屆區權人會議決議內容，因該決議將系爭社區後棟住戶得否經由地下停車場通道搭前棟電梯通往社區大廳或出入室外乙事交由同屆管理委員會討論，該屆管理委員會已決議撤銷非B 棟住戶不得使用B 棟電梯出入之公告。
㈡又縱系爭社區B 棟電梯電費僅由B 棟住戶負擔，他棟住戶使
用B 棟電梯造成費用分擔不公，或是他棟住戶使用B 棟電梯影響B 棟居家安全，均可循正常程序提案討論，或採改變電費分攤方式，或採電梯控制板加裝控制鎖方式，而非禁止他棟住戶使用B 棟出入口；且系爭社區管理中心緊鄰B 棟出入口，倘住戶駕車返家不得由B 棟電梯出入，須繞道遠行才能至管理中心辦理日常事務（諸如領取信件、清洗衣物等），實屬不便。且系爭社區游泳池、健身房等休閒公共設施設於後棟，倘比照B 棟出入口僅限B 棟住戶使用原則，D 棟出入口亦僅限D 棟住戶使用的話，其他行動不便之他棟住戶勢將失去使用前揭公設之權利。
㈢聲明：確認系爭管委會決議無效。
二、被告則以：㈠系爭社區B 棟梯廳（含電梯出入口）屬桃園市○○區○○段
○○○ ○號（下稱系爭493 建號）建物，僅為B 棟住戶所共有，非系爭社區全體區權人共有，亦非社區面積之共同使用部分，B 棟住戶以外之人無從主張B 棟出入口為全體住戶使用，而系爭社區全體區權人共有部分應為同段491 建號（下稱系爭491 建號）建物，故被告所為「B 棟出入口僅限B 棟住戶用，方能確保該棟住戶之居家安全」決議，並未違反系爭社區規約第2 條第2 款、第5 條第1 、2 項規範，B 棟梯廳之所有權權能應受民法第765 條規定之保障。又B 棟梯廳（含電梯出入口）既非全體區權人共同持有，即無公寓大廈管理條例第7 條所規定不得約定專用部分之適用，且B 棟梯廳是否得約定專用乃涉及B 棟住戶對於梯廳是否有前揭條例各款情事而斷，他棟住戶無權置喙。系爭管委會決議非應載明於系爭社區規約事項，無公寓大廈管理條例第23條適用餘地，且該規定與會議決議有無效力無涉。
㈡系爭管委會決議並未違反系爭社區第13屆區權人會議決議，
按管委會職務之一乃執行區權人會議決議，倘區權人會議未決議而交由管委會議決者，非可逕認屬區權人會議之決議，且依前揭會議案由4 「本社區無障礙空間設施未改善前，80歲以上或行動不便之住戶，得申請使用全區磁卡方便進出，維護行動安全」之決議結果「本案移交6 月30日由第12、13屆委員進行討論」，顯見該次會議並未對B 棟梯廳（含電梯出入口）是否准由他棟住戶自由進出作出決議，僅係交由管委會討論。退步言，第13屆管委會100 年7 月5 日6 月份第
2 次臨時會議決議為「經管委會討論後，在場委員全數通過依據公寓大廈管理條例之規定辦理」，有關「非B 棟住戶不得使用B 棟電梯出入，顯然違背法令自屬無效，應予撤銷並公告」乃係會議記錄議題二、說明三之內容，此為討論過程之記錄，而非議決結果。
㈢系爭社區前後棟高低落差問題，已規劃設置殘障坡道，且B
棟梯廳並非出入大門之唯一通道，不得因圖一時方便而犧牲
B 棟住戶權利。又為避免影響建築物之救災及逃生功能，緊急用昇降機不宜設置刷卡機，內政部著有94年7 月28日內授營建管字第0940084983號函釋，系爭社區B 棟僅有1 部電梯，屬於緊急用昇降機，依規定不得設有刷卡機或類似之管制設備，否則即有消防安全違害之疑慮。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭管委會決議違反公寓條例第7 條第5 款、第23條、系爭社區規約第5 條第1 款第1 目及第2 款規定，應屬無效；被告則否認，並以前詞置辯。是兩造爭點厥為：系爭決議是否因違反上開規定而無效。茲論述如下：
㈠按共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有
之附屬建築物，而供共同使用者。住戶則指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓條例第
3 條第4 、8 款定有明文。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分使用之特別約定，非經載明於規約，不生效力，同條例第9 條第2 項、第23條第2 項第2 款亦有明定。準此，共用部分應供全體區分所有權人或住戶共同使用，區分所有權人及住戶均得依共用部分設置之目的及通常使用之方法使用，且其使用上之限制，僅得以區分所有權人之約定或載明於規約為之，尚不得逕以管理委員會之決議行之。
㈡經查，系爭社區規約第5 條（建物共同使用部分及公共設施
使用管理約定）規定：「一、社區地下室之保存登記方式為各建物之共同使用部分，其使用管理約定如下：㈠共用部分：包括梯間……。二、社區地面層之共用使用部分及法定空地皆屬共用部分，其由本社區全體住戶共同使用及維護管理。三、社區地面層以上之各棟別所屬之樓梯間、電梯間及屋頂突出物等，由購買該棟別之住戶使用及管理。……」等語（見本院卷一第93-94 頁），可知地下層電梯（含出入口）應屬系爭社區全體區權人共用部分，而社區地面層若係供共同使用部分，亦為系爭社區全體區權人共用部分，另地面層以上（不含地面層供共同使用部分）之電梯間則由各棟住戶使用及管理。再查，系爭社區係由A 、B 、C 、D 、E 5 棟建物組成，區分前、後棟，A 、B 棟為前棟建物，C 、D 、
E 棟為後棟建物，各棟建物各有1 電梯聯通各樓層及地下樓層（地下樓層並無區分前、後棟），後棟住戶需經由前棟建物地面層之大廳對外出入等情，有現場照片、全區圖（見本院卷一第6-9 、218 、303-335 頁）在卷可參，並為兩造所不爭執（見本院卷第195-197 頁），參諸前揭系爭社區規約規定，各棟電梯（含出入口）於地下層部分，全體區權人應均得使用，並無限於各棟住戶始得使用該棟電梯之限制，且前棟（即A 、B 棟）地面層之大廳既係住戶聯外出入必經之通道，亦應為全體區權人得共同使用部分，而住戶於地下層若欲搭乘電梯前往前棟地面層之大廳，實無可能不通過A 棟或B 棟地面層之電梯出入口，則在此範圍內，應認A 棟或B棟地面層之電梯間亦應屬全體區權人得以共同使用之部分，原告自得依系爭社區電梯設置目的及通常使用方法，於使用系爭社區B 棟電梯時，通行B 棟地面層之電梯出入口，以聯繫系爭社區地下層與地面層大廳。被告為系爭社區之執行單位，非意思決定者，欠缺法律或規約下，自行作成系爭管委會決議，限縮非B 棟住戶使用B 棟電梯以通往系爭社區地面層大廳之權利，參諸前揭說明，即屬無權決定，所為系爭管委會決議無效。
㈢被告雖辯稱：系爭社區B 棟梯廳（含電梯出入口）屬系爭49
3 建號建物，僅為B 棟住戶所共有，非系爭社區全體區權人共有，亦非社區面積之共同使用部分，B 棟住戶以外之人無從主張B 棟出入口為全體住戶使用云云。惟查，系爭社區B棟梯廳屬系爭493 建號建物之一部分，且系爭493 建號建物之共有人為B 棟區權人，非B 棟區權人並無系爭493 建號建物之應有部分等情，有系爭493 建物測量成果圖（見本院卷一第230-232 頁）在卷可佐，復為原告所不爭執（見本院卷一第195 頁），然系爭493 建號建物既非屬專有部分，亦不屬專有之附屬建築物，且至少亦係供B 棟區權人共同使用，是其性質仍為公寓條例第3 條第4 款所規定之共用部分，自仍有公寓條例第23條第2 項規定之適用。又系爭社區地下層電梯（含出入口）及B 棟地面層電梯出入口既為系爭社區規約所規定屬共用部分之範圍，業如前述，若對上開共有部分有使用上之特別約定，自應載明於系爭社區規約，否則不生效力，被告並無以系爭管委會決議之方式限制原告使用B 棟電梯之權限。是以，被告辯稱系爭社區B 棟梯廳（含電梯出入口）僅為B 棟區權人所有共有，B 棟住戶以外之人無從主張B 棟出入口為全體住戶使用云云，尚非可採。
㈣被告另辯稱：系爭社區前後棟高低落差問題，已規劃設置殘
障坡道，且B 棟梯廳並非出入大門之唯一通道，另系爭社區
B 棟電梯為緊急昇降機，無法藉由卡片感應管制欲前往之樓層，如開放非B 棟住戶使用，影響B 棟住戶安全，被告自有管制必要云云。惟被告如何執行管理，與能否逕自決議，仍屬有別，縱因安全管理為由，並已採取其他便利非B 棟住戶通行之方案，仍不能為逾其權限之決議，是被告此部分抗辯不足為採。
㈤從而，關於非B 棟住戶就B 棟電梯（含出入口）使用上之限
制，管理委員會尚無以決議限制之權，被告無權決議且系爭決議違反公寓條例第9 條第2 項、第23條第2 項第2 款規定，應屬無效。
四、綜上所述，原告確認系爭決議無效，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
民事第一庭 法 官 郭俊德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
書記官 古鳳玲