臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第50號原 告 吳淳洋訴訟代理人 唐永洪律師
呂浩瑋律師被 告 楊凱絡訴訟代理人 葛睿驎律師上列當事人間請求給付違約金事件，於民國107 年8 月7 日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾萬元及自民國一百零六年十月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠被告於民國（下同）106 年6 月20日簽立一般委託契約書及
契約內容變更合意書，委託福益不動產有限公司（下稱福益公司）出售桃園市○○區○○路○段0 巷00號房屋及其坐落之桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭房地），伊於
106 年7 月10日簽立不動產購買意願書，同意以新台幣（下同）2,300 萬元買受系爭房地，兩造就買賣之標的物及其價金已達成合意，系爭房地之買賣契約業已成立，伊並已將現金10萬元、支票100 萬元（下稱系爭支票），合計110 萬元出價金交付予福益公司。詎被告反悔不賣，爰依不動產購買意願書第6 條第3 項、一般委託契約書第5 條第2 款約定請求被告給付與出價金等額之違約金110 萬元。
㈡被告固抗辯其與福益公司簽立之一般委託契約書違背法律規
定而為無效云云，惟此乃其等內部間損害賠償之問題，與伊即善意第三人無關，且依被告所述系爭房地為其親自簽名同意出售，伊同意購買並交付出價金後，被告始以存證信函向福益公司表示解約，被告難謂完全無可歸責之事由。另系爭支票發票人信義環宇國際有限公司（下稱信義環宇公司）長年投標政府採購案，過去三年並無任何退票紀錄且仍持續營業中，依106 年11月、12月營業人銷售額與稅額申報書所載銷售額327 萬元亦非全年度之營運資料，而被告未曾持系爭支票向華南銀行提示付款，該行亦未通知信義環宇公司補足金額，故系爭支票無不能兌現之情形，況伊於金融機構之帳戶可動用資金合計有1,592 萬餘元，此尚不包括其他各類動產、不動產等資產，被告以信義環宇公司於106 年7 月15日之支票帳戶存款餘額不足100 萬元，不可能做為出價金之預為支付，且質疑伊無資力購買系爭房地云云，為不可採。並聲明：⒈被告應給付原告110 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠伊未與原告簽立任何契約，亦未參加磋商或在不動產購買意
願書上簽名，而係透過訴外人張堂禎介紹委託福益公司之業務員呂學應出售系爭房地，並於106 年6 月20日簽訂之一般委託契約書中約定出售價金為2,600 萬元，可知兩造縱對於買賣價金達成一致，仍需簽訂買賣契約書，始成立買賣契約。惟呂學應利用伊之信任，違背契約約定應給予3 日以上審閱期間，及提供最近3 個月交易行情供作售價之參考，哄騙伊將於當日立即簽立契約，更施用詐術自行於契約變更同意書上將售價改為2,300 萬元，再向伊訛稱售價仍以2,600 萬元為準，2,300 萬元之填載僅為建議售價，伊誤信為真而簽名，始生外觀上伊同意降價出售之情，嗣伊察覺上情，多次要求呂學應改回2,600 萬元或重新簽訂契約，均未獲置理，遂於106 年7 月20日寄發台北中山001206號存證信函向福益公司表示解除契約。
㈡一般委託契約書第5 條第2 款關於服務報酬之違約金約定已
逾越居間之範疇，且無異限制伊選擇締約對象之權利，更增加伊之責任，反觀對福益公司違約則未有任何懲罰條款，顯違反平等互惠原則而為無效，縱認為有效，因原告自承係將出價金交付予福益公司，伊則未同意授權加盟店代為收受買方給付之定金，福益公司無權代理收受定金或出價金之行為，未經伊事後承認或同意，對伊自不生效力。退步而言，倘認原告請求給付違約金為有理由，依不動產購買意願書第4條約定，其須給付加盟店依賣方委託價2%之出價金即46萬元（2,300 萬元×2%），並以現金或即期支票支付，原告於10
6 年7 月10日簽發發票日為106 年7 月15日之系爭支票，其所支付者非為即期支票，自非屬契約所示之出價金，而原告所提發票人信義環宇公司之歷年得標資料總金額尚有成本支出，稅額申報書之銷售總金額亦有可扣抵稅額，故信義環宇公司是否有足夠之資金可為100 萬元票據抵沖之用尚有疑義，原告之可動用資金倘如其所述已達1,592 萬元，且如數交付100 萬元出價金，即無須以借票方式為之，故最多僅原告所提之現金10萬元可供認定為出價金，該金額如應全額退還亦顯然過高，依民法第252 條規定應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願提供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第119頁）：㈠被告於106 年6 月20日簽立一般委託契約書及契約內容變更合意書，委託福益公司出售系爭房地。
㈡原告於106 年7 月10日簽立不動產購買意願書，同意以2,30
0 萬元購買系爭房地，並交付福益公司出價金110 萬元（現金10萬元及支票100 萬元）。
四、原告主張兩造就系爭房地買賣已達成合意，系爭房地之買賣契約業已成立，原告已將出價金現金10萬元及系爭支票100萬元交付予福益公司，詎被告反悔不賣，爰請求被告給付違約金110 萬元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造爭執之事項（見本院卷第119 頁）厥為：㈠被告與福益公司簽立之一般委託契約書是否有效？㈡福益公司有無獲得替被告收取金錢之授權？㈢原告是否於107 年7 月10日交付系爭支票予福益公司作為出價金之一部？㈣系爭支票是否可以列入原告之出價金？㈤兩造就系爭房地之買賣契約是否已成立？㈥原告請求被告給付違約金110 萬元有無理由？茲就上開爭點分述如下：
㈠被告與福益公司簽立之一般委託契約書是否有效？
查被告委託福益不動產有限公司（下稱福益公司）以價金2,
300 萬元，出售系爭房地，並簽立有一般委託契約書、契約內容變更合意書等情，有該一般委託契約書、契約內容變更合意書可按（見本院卷第72至78頁），徵諸證人呂學應到庭具結證稱：「當初情形是透過一個我們朋友張堂禎跟楊凱絡介紹，當場我們去現場看，就委託，我們詢問楊凱絡多少錢賣，楊凱絡說2300萬，我建議說那不如開2600萬，給人家有議價空間，故開價是2600萬、底價是2300萬……。」、「（一般委託契約書是被告跟你們簽的？）對。日期是106 年6月20日簽的。」、「（一般委託契約書之委託授權內容為何？）房地價金2300萬一般買賣，含服務費（房屋總價金4%）、賣方負責增值稅、買方負責契稅及代書費。」、「（證人方才說你在跟楊凱絡談到出售價金時，楊凱絡說2300萬，你建議可以開到2600萬，所以你們契約上才會簽2600萬，是如此嗎？）是。」、「（若是照你所說的，為什麼是契約先簽了2600萬後，你們再用協議改變價金的書面改成2300萬呢？）請求傳訊楊凱絡的朋友張堂禎問也可以。當場他就是要賣2300萬，2600萬是我建議他的。當下簽2300萬底價、開價委託書簽2600萬。契約內容變更合意書是在106 年6 月20日當天簽的。因為有些客戶還是會想看委託書，但契變就不會給他們看了，不然客戶會發現有差價。」、「（你方才有說6月20日你們簽了一般委託契約書後你馬上開始物色客戶，你確定沒有把契約書先給楊凱絡帶回去看三天？就直接簽完約、開始找客戶，是如此嗎？）他另外一份有帶回去，副本有讓他帶回去。」、「（那你們是何時開始找客戶的？）帶看可能在一週後吧。」、「（開始對外散佈系爭房屋要賣是何時？）產權處理完後三、四天吧。」、「（那為何在一般委託契約書最上面有寫到本契約及附件在中華民國年月日經委託人經核審閱的欄住內，全部都是空白？）因楊凱絡他們股東都是同業，他們做房地產的。但當天股東沒有到場。他們是同業，他們對審閱期有疑問的話，可以撤銷。而不是等客戶出現、確定要買賣了才來提高價金、推託等。」等語明確（見本院卷第61頁至64頁），系爭房地既係被告於106 年6月20日同意以2,300 萬元出售，被告並親自與福益公司簽立上開一般委託契約書及契約內容變更合意書，系爭契約內容並由被告攜回家審閱乙節，應堪認定，此外，被告復未舉證以明其說，是被告抗辯福益公司有違反消費者保護法及民法相關規定而無效云云，顯與事實不符而非可取。綜上，被告與福益公司簽立之一般委託契約書自屬有效，應堪認定。
㈡福益公司有無獲得替被告收取金錢之授權？
又被告抗辯原告係將出價金交付予福益公司，被告並未同意授權加盟店代為收受買方給付之定金，福益公司無權代理收受定金或出價金之行為云云。徵諸證人呂學應結證稱：「是在106 年6 月20日委託，約7 月9 日時我們有帶吳淳洋看，因業務員有去案場發DM，吳淳洋剛好經過，就有來現場看。
然後吳淳洋出價2200萬，我們說要再加價，要到2300萬才會賣，故加到2300萬，隔天7 月10日我們去收十萬現金，後來楊凱絡說覺得太少，能不能再加高，我們業務員就去八德再開100 萬元支票，定金一共110 萬元。」、「（一般委託契約書之內容是否有包含幫忙收受定金？）在一般委託契約書上第7 條第6 項。一般委託契約書上沒有勾選被告授權我們收取定金。」、「（一般委託契約書未勾選，為何可以幫忙收受定金？）那只是沒有勾選到，但楊凱絡先生還是叫我們去收，電話跟LINE應該都有紀錄。若他不同意我們收，我們不可能再去向原告多收100 萬的票款。相關資料再補陳。」、「（不動產購買意願書何時簽的？）106 年7 月10日，原告跟我們簽的，簽了之後有告知被告，被告才會說10萬元太少、說要提高一點。」、「（照你所說，你於收受原告十萬元的出價金後，楊凱絡覺得不夠，所以你才再去收100 萬元的支票，但為什麼你們的不動產購買意願書第四條支付出價金額是十萬元及100 萬元填在一起？）原本是10萬元是現金，後來說太少，我們才當天（即106 年7 月10日）又去收10
0 萬元支票，才把他填上去。」、「（10萬元及100 萬元票據都是106 年7 月10日收？還是不同天收？）是同一天收的。現金早上、票據下午。」、「（為何收完沒有交給被告？）收到之後我們說可以簽約了，有用LINE通知，後來又說要跟股東商量，說價位要實拿（等於不付服務費）、隔天又說價金要提高（實拿2400萬元）。（提出LINE對話紀錄影本）因後面價錢談不攏，定金才一直保留在我們這邊，十萬元目前也還在我們公司。」等語（見本院卷第61頁至65頁），被告雖未於所簽立之一般委託契約書上第7 條第6 項勾選授權福益公司代為收取定金，惟依證人呂學應前開證述情節可知，係原告於106 年7 月10日簽立不動產購買意願書並於當日上午支付出價金10萬元後，因被告嫌出價金太少，原告乃再於當日下午交付100 萬元支票予呂學應收受，足認被告確有授權福益公司收取系爭房地出價金（定金）無訛。是被告所辯前詞，亦非可採。
㈢原告是否於107 年7 月10日交付系爭支票予福益公司作為出
價金之一部？㈣系爭支票是否可以列入原告之出價金？按稱支票者，謂發票人簽發一定之金額，委託金融業者於見票時，無條件支付與受款人或執票人之票據，票據法第4 條第1 項定有明文。依上開規定，金融業者於見票時，即應依委任契約約定支付票面金額予受款人或執票人，支票性質上係有價證券、金錢證券、支付證券，以支票為支付工具者，於交付支票時，發生與給付金錢相同之效力（最高法院97年度台簡上字第6 號判決意旨參照）。查原告於106年7月10日下午交付信義環宇公司所簽發之100 萬元支票出價金交付予經被告授權之福益公司收受時，揆諸前揭說明，便已發生與給付金錢相同之效力，足認原告確實已交付出價金110 萬元予福益公司，系爭100 萬元支票自應列入原告之出價金。
㈤兩造就系爭房地之買賣契約是否已成立？
按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項定有明文。查被告委託福益公司以價金2,300 萬元出售系爭房地，經原告同意以2,300 萬元購買系爭房地，則兩造就買賣之標的物及其價金已達成合意，依前揭規定，系爭房地買賣契約自已成立，應堪認定。
㈥原告請求被告給付違約金110 萬元有無理由？⒈按不動產購買意願書第6 條第3 項約定：「如賣方反悔不賣
，買方得向賣方要求與其出價金或定金等額之違約金。」（見本院卷第6 頁），又一般委託契約書第5 條第2 項亦約定：「委託期限內因歸責於委託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產買賣契約時，或委託人於委託期間屆滿後2 個月內，逕與加盟店已提供委託人曾經仲介之客戶資料之客戶成交者……。在此違約情形如買方使用意願書另須賠償買方與其所支付出價金或定金等額之違約金……。」（見本院卷第73頁）。查系爭房地之買賣契約業已成立，原告並已將出價金110 萬元交付予經被告授權之福益公司收受等情，業如前所述，今被告反悔不賣，已屬違約，原告依不動產購買意願書第6 條第3 項、一般委託契約書第5 條第2 項約定，請求被告給付與出價金等額之違約金110萬元，洵屬有據。
⒉「按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條固定有明文。惟基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」（最高法院92年度台上字第2747號判決、104 年度台上字第419 號判決意旨參照）。查系爭房地買賣定型化契約，前開關於違約金等條款，兩造為一般消費者簽署並受拘束，本無從置喙之餘地。本件兩造於訂約時，既已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自難逕指為違法而應予以酌減，被告抗辯本件兩造約定之違約金過高而有減輕責任之情狀，有酌減違約金之必要云云，要屬無據而不可採。
五、綜上所述，本件原告主張依不動產購買意願書第6 條第3 項、一般委託契約書第5 條第2 款約定請求被告給付與出價金等額之違約金110 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即106年10月23日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 28 日
民事第一庭 法 官 汪智陽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 28 日
書記官 陳子彤