臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第52號原 告 林秀女訴訟代理人 陳睿智律師被 告 寶祥縣寶管理委員會法定代理人 林鳳珠訴訟代理人 葉禮榕律師
林宗竭律師複代理人 蔡頤奕律師
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；前揭法條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170 條、第175 條第
1 項分別定有明文。原告起訴時被告之法定代理人原為王震宇，嗣於審理中變更法定代理人，經新任法定代理人林鳳珠於民國108 年1 月8 日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第
169 頁），經核於法無不合，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，此觀民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將桃園市○○區○○段○○○ ○號建物（下稱734 建號建物）之違法機車停車位全部清除，並回復如使用執照圖說地下一層平面圖所示之停車位配置。㈡被告應將桃園市○○區○○段○○○ ○號建物（下稱735 建號建物）之違法機車停車位全部清除，並回復如使用執照圖說地下二層平面圖所示之停車位配置。㈢願供擔保，請准宣告假執行。嗣於107 年3 月26日具狀將其聲明變更為如後述（見本院卷一第106 、107 頁），經核其請求之基礎事實相同，且僅補充應清除及回復之停車位編號及位置，核屬補充或更正事實上之陳述者，尚非為訴之變更或追加，依前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：㈠伊為被告所屬寶祥縣寶社區之住戶，區分所有桃園市○○區
○○段○○○ ○號、門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號13樓之4 之房屋，同段734 、735 建號建物為社區住戶共有地下
1 、2 樓停車空間（下稱系爭停車場），伊權利範圍分別為
1 萬分之17350 、1 萬分之3575，依桃縣工建使字工184 使用執照圖說竣工平面圖所示，734 建號配置65個汽車停車位，735 建號配置108 個汽車停車位，並無配置任何機車停車位，詎竟均於其上增設近200 個機車停車格，且汽車停車位亦少於規劃之173 個停車位，依建築法建築法第73條第2 項、第77條第1 項及第91條第1 項第1 款，其違法情形明確，已處於隨時面臨主管機關裁罰之不利情形，依公寓大廈管理條例第10條第2 項及第36條第2 款，被告負有將系爭停車場之停車位管理與維護至可得合法使用狀態之義務，自當清除該等機車停車格，並回復合法使用狀態。縱規劃機車停車會係經全體區分所有權人會議決議，被告社區已於規約約定共用部分及約定共用部分劃設機車停車位，亦不得違反相關法令。
㈡系爭停車場原係共用部分，非專有部分，依公寓大廈管理條
例第7 條第4 款，共用部分約定專用之內容違反法令者，即不得約定專用，系爭停車場之停車位配置與使用執照相違，且未經申請變更核准，即屬違反法令使用限制。且同條第5款亦規定共有部分若有他固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，不得約定為專用部分。使用執照圖說涉及公共安全之考量，如停車位長寬最低空間、車道寬度及坡度等，且保有緊急避難通行之動線空間，故未規劃機車停車位，因加設200 餘格機車停車位，且超量增設汽車停車位，導致原有避難動線大量減少而致擁擠堵塞，日常出入即有窒礙難行之情形，況災難發生時恐斷絕逃生機會，已危害公共安全，是無法成為約定專用部分，性質上仍屬共用部分，被告並依法負有管理維護修繕共用部分之責任。爰依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第36條第2 款、被告社區規約第2 條第6 款提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將
734 建號建物上如附圖一（見本院卷一第110 頁）所示編號
1 至38（19號重複編號、含26-1）、40至60、62至74（72至74重複編號）、76至91、94至117 （105 至108 重複編號）、120 、120 至127 、129 至133 、210 、A1至A5之機車停位格線清除，將編號1 至3 、5 至35、37、38、42、43、45至59、61、62、66至79、81、84至86、91至93、100 之汽車停車位格線清除，並依附圖二（見本院卷一第111 頁）使用執照圖說之地下一層平面圖所示，將汽車停車位編號4 至23、27至29、34至61、65之格線回復。㈡被告應將735 建號建物如附圖三（見本院卷一第112 頁）所示編號1 至80、85至115 、119 、121 、B1至B8之機車停車位格線清除，將編號15、16、31、41至43、56、57、90、91之汽車停車位格線清除，並依附圖四（見本院卷一第113 頁）使用執照圖說地下二層平面圖所示將汽車停車位編號4 、15至17、32、48、
49、90、91、92、100 、101 、115 之格線回復。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告曾於97年間對社區住戶及被告提出訴訟，請求拆除734 建號建物上之車位，經鈞院及臺灣高等法院以原告之訴無理由駁回。同一事實再以本件請求，有違一事不再理原則。又社區共用部分之管理維護雖由被告為之，惟清除車位配置已涉及專用使用之變更，非被告所得為之，被告並非停車位所有人，無權清除停車位。且原告所憑請求權基礎並無規定被告得據此主張將特定停車位清除。系爭停車場號劃有機車及汽車停車位，依現存資料所示應係建設公司規劃停車位後移交被告，汽車位由建商出售特定買受人，機車位亦係建商劃定後供住戶使用，是現今車位劃定乃建商與住戶訂約時即已存在合意，自拘束包括原告在內之其他共有人，地下1 、2 樓買受人與建商約定車位配置，該時即有專用之約定，顯見當初確有與建商就地下室之使用達成合意，而使區分所有權人間具有分管協議存在，非經區分所有權人之討論、修改，自難僅以原告單方請求即予變更等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為被告所屬寶祥縣寶社區之區分所有權人，寶祥縣寶社區大樓地下1 、2 層停車場，即桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○號建物為社區住戶共有，依（84）桃縣工建使字工184 使用執照圖說，734 建號建物配置65個汽車停車位，735 建號建物配置108 個汽車停車位，並無配置任何機車停車位，現狀合計增設近200 個機車停車格，且汽車停車位亦少於規劃之173 個停車位等情，提出734 、735 建號建物登記謄本、現場照片、配置現況平面圖及使用執照圖說地下
一、二層平面圖為證（見本院106 年度桃司調字第162 卷第
10 至22 頁，本院卷一第110 至113 頁），並經桃園市政府建築管理處現場查勘後屬實，有該處108 年1 月21日桃建使字第1080002676號函檢附查勘結果圖、現場照片及使用執照圖說竣工平面圖在卷可稽（見本院卷一第172 至184 頁），且為被告所不爭執（見本院卷一第293 頁），上情應堪信為真實。
四、原告另主張系爭停車場現況劃設停車位與使用執照圖說不符，違反建築法規，已處於隨時面臨主管機關裁罰之不利情形，被告依公寓大廈管理條例第10條第2 項對共用部分有修繕維護管理之義務，應將停車位回復為適法之狀態等語，則為被告所否認，並以上揭情詞置辯，是本院應審酌者即為，原告主張被告依公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，就系爭停車場違法使用之情形有回復為使用執照圖說竣工平面圖所示之權責，有無理由？茲析述如下：
㈠按「共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬
專有之附屬建築物，而供共同使用者」；「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。前2 項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第2 項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償」；「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔」，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第9 條第1 至4 項、第11條第1 至2 項，分別定有明文。再按公寓大廈，指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，其中具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，為專有部分，專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，則為共用部分，又共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，而區分所有權人會議之決議，關於公寓大廈之重大修繕或改良事項，應有區分所有權人3分之2 以上及其區分所有權比例合計3 分之2 以上出席，以出席人數4 分之3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4 分之3 以上之同意行之，此觀公寓大廈管理條例第
3 條第1 、3 、4 款、第11條第1 項、第31條第1 項第2 款等規定即明。又共用部分，其權利應屬全體區分所有權人共有，不因其是否違反行政規定而有不同，是系爭增設建物既屬該大廈區分所有權人所共有，上訴人主張應將之拆除，自屬對於公寓大廈之重大修繕及改良，即應優先適用公寓大廈管理條例第31條之規定，由區分所有權人會議決議行之（最高法院93年台上字第1043號判決意旨參照）。
㈡原告主張系爭停車場現況劃設停車位之配置與使用執照圖說
平面圖不符，違反建築法第73條第2 項之規定，被告依公寓大廈管理條例第10條第2 項對共用部分有修繕、管理及維護義務，應將系爭停車場配置回復使用執照圖說平面圖所示云云。惟依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而管理委員會除須依同法第10條第2 項前段規定負責公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護外，其職務亦經同法第36條所明定，包含「區分所有權人會議決議事項之執行」、「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」、「共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管」等項。至於公寓大廈「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良」，依同法第11條第1 項規定，則應依區分所有權人會議之決議為之，尚非管理委員會之職務。系爭停車場固有現況劃設停車位之數量及位置，與使用執照圖說竣工平面圖不符之情形，惟其是否合法使用均不影響系爭停場為社區區分所有人共用部分。而原告主張被告應行管理維護之方法，為將原機車及部分汽車之停車位格線清除，並重新劃設汽車停車格線，將影響區分所有權人間已約定專用或成立分管之部分之除去或變更，應屬涉及共用部分之拆除、重大修繕或改良，顯非僅有依區分所有權人決議而為修繕、管理及維護權限之管理委員會所得為之，因共有物的任何部分，各共有人既均有其應有部分，處分共有物實體、變更共有物實體或以共有物實體設定負擔，都影響每一共有人的權利。而各共有人因所有之樓層、位置、面向有所不同，對於社區之管理、維護自有不同之考量，為貫徹公寓大廈管理條例之社區自治原則、住戶自治原則，亦宜透過區分所有權人會議決議行之，否則無異以原告一人之意志對抗具有一定社區民意基礎之管理委員會及法定賦予之權能，自非適妥。縱共有停車場空間區分所有權人約定專用部分或成立分管契約已有違反法令情事，仍不影響共用部分之認定。被告僅為寶祥縣寶社區之管理委員會，並非區分所有權人，對社區大樓之共用部分無所有權或事實上處分權。又系爭停車場屬於寶祥縣寶社區大樓之共同共用設施，依前揭說明，被告對此部分亦僅有管理、維護、清潔、修繕、一般改良、點收及保管等權限，並無權拆除或為重大修繕或改良行為，尚難以被告對寶祥縣寶社區大樓之共用部分有管理權，即遽認其對系爭停車場得為重新劃設之行為。
㈢原告又主張系爭停車場違反建築法第73條第2 項，已處於隨
時面臨主管機關裁罰之不利情形，被告應履行其修繕、管理、維護責任云云。
1.系爭停車場現況劃設之停車位固與使用執照圖說不符，與現行建築法第73條第2 項不符。惟按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限；次按有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新台幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時、並停止供水供電、封閉或命其於限期內自行拆除、恢復原狀或強制拆除：一違反建築法第73條第2項 規定，未經核准變更使用擅自使用建築物者。建築法第73 條 第2 項、第91條第1 項第1 款分別定有明文。
可知未依建築法第73條第2 項規定經核准變更使用擅自使用建築物者，僅係違反建築法第73條第2 項之許可規定，建築物之所有權人、使用人雖不免經主管機關依建築法第91條第
1 項規定課予行政罰鍰，惟仍可經由補辦手續而補正其違法情形。
2.又現行建築法第73條第2 項係於92年6 月5 日修正公布，而修正前建築物之附設停車空間增加劃設停車位之規定，則有
88 年10 月18日台內營字第8809121 號函示「按建築物依法附設之停車空間，在原核准之停車空間範圍內，劃設增加之停車位數，如不涉及其他使用空間之變更，應無需辦理變更使用。又增加之停車位如係作為法定停車空間、獎勵增設停車空間、自行增設停車空間，尺寸大小應合於停車空間相關法令規定，且該等停車空間數總計因而達50輛者，另應適用建築設計施工編第60條第3 款後段規定，車道及汽車進出口至道路間之通路寬度，應為雙車道寬度，為本部86年7 月31日台（86）內營字第8673356 號函所明釋。另建築技術規則建築設計施工編第60條所定有關停車尺寸，係計算建築物附設停車空間數量標準，為本部87年10月23日台（87）內營字第8708781 號函所明釋。準此，本部同意貴局所擬意見，建築物於申領使用執照後，僅於原核准之停車空間範圍內，重新劃線增加停車位數，在不涉及其他使用空間之變更，亦無違反上開條文第3 款應設置雙車道之規定者，尚無違反建築法第73條規定，其出售之停車位尺寸，如有違反停車空間之相關規定，視為私權行為，循司法途徑解決，尚無本部82年
1 月18日台（82）內營字第8106313 號函釋之適用」可資為規範，此有桃園市政府建築管理處108 年3 月12日桃建使字第1080015239號函附卷可稽（見本院卷一214 頁）。而被告向桃園市政府建築管理處陳述被告社區建築物現況地下層停車空間劃設，為92年6 月5 日建築法修正前與建商移交業已劃設變更等語，經該處認：倘實於92年6 月5 日建築法修正前與建商移交時業已劃設變更，且僅於原核准之停車空間範圍內，重新劃線增加停車位數，在不涉及其他停車空間之變更，亦無違反前開條文第3 款應設置雙車道之規定者，尚無違反現行建築法第73條規定，惟涉關事實認定，仍請被告提具與建商移交之相關佐證資料及檢具建築設計施工編第60條規定之現況地下層停車空間檢討無涉車道變更圖說文件報該處，惟若涉及前開法令相關規定，請經由區分所有權人會議決議同意，委請依法登記開業建築師，逕循變更使用執照程序，申請變更使用執照等情，亦為桃園市政府建築管理處前開函示說明項下所載（見本院卷一第215 頁），則倘被告於
92 年6月5 日建築法第73條第2 項修正前在原允許用途之停車空間內增加車位供停車使用，且不涉及其他停車空間之變更，亦無違反應設置雙車道之規定者，即無違反法令之情形。縱不合於前開情形，亦得循變更使用執照程序申請變更使用執照，僅屬將停車空間變更使用未經辦理變更許可，違反建築法第73條第2 項之許可規定，並非毫無補正餘地。是原告據此謂系爭停車場現況與使用執照不符，違反建築法第73條第2 項，應回復如使用執照圖說所示，自難採信。況系爭停車場為共用部分，依上開說明，其權利應屬全體區分所有權人共有，不因其是否違反行政規定而有不同，是系爭停車場既屬被告社區區分所有權人所共有，原告主張應將之重新劃設停車位，自屬對於公寓大廈之重大修繕及改良，即應適用公寓大廈管理條例第31條之規定，由區分所有權人會議決議行之（最高法院93年台上字第1043號判決意旨參照）。被告就系爭停車場充其量僅有管理維護之權限，並無共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良權限等情，已如前述，則原告將被告對社區共用部分之管理權誤與拆除、重大修繕或改良權限等同視之，即遽認被告負有回復停車位如使用執照圖說所示之責云云，自屬無據。
㈣綜上，系爭停車場現況劃設停車位固與使用執照不符，惟若
合於建築法第73條第2 項修正前在原允許用途之停車空間內增加車位供停車使用，且不涉及其他停車空間之變更，亦無違反應設置雙車道之規定者，即無違反法令之情形。縱不合於前開情形，亦得循變更使用執照程序申請變更使用執照，其既然非不得補正，尚無從認定違反建築法第73條第2 項需回復至使用圖說所示。縱認應回復使用執照圖說所示，揆諸前揭各節所述，系爭停車位屬被告社區全體區分所有權人之共用部分，未經區分所有權人會議決議同意重大修繕或變更，難認被告依法有為必要處置而將停車位劃設回復至使用執照圖說竣工圖所示之義務。原告主張被告依公寓大廈管理條例第10條第2 項，就區分所有人共用地下停車場有修繕、管理及維護之義務，請求被告應將系爭停車場劃設停車位回復如使用執照圖說竣工平面圖所示，即難認為有據。
五、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2 項提起本件訴訟，請求被告應將734 建號建物上如附圖一所示編號1 至38（含26-1及重複編號19）、編號40至60、62至74（72至74重複編號）、76至91、94至117（105 至108 重複編號）、
120 、120 至127 、129 至133 、210 、A1至A5之機車停位格線清除，將編號1 之3 、5 至35、37、38、42、43、45至
59、61、62、66至79、81、84、86、91至93、100 之汽車停車位格線清除，並依附圖二使用執照圖說之地下一層平面圖所示，將汽車停車位編號4 至23、27至29、34至61、65之格線回復；將735 建號建物如附圖三所示編號1 至80、85至11
5 、119 、121 、B1至B8之機車停車位格線清除，將編號15、16、31、41至43、56、57、90、91之汽車停車位格線清除，並依附圖四使用執照圖說地下二層平面圖所示將汽車停車位編號4 、15、16、17、32、48、49、90至92、100 、101、115 之格線回復，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 19 日
民事第一庭 法 官 謝伊婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
書記官 李韋樺