臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第527號原 告 温治勇訴訟代理人 黃隆豐律師被 告 陳榮傳
楊朝枝楊金萬楊慶輝邱奕儒上 五 人訴訟代理人 袁健峰律師
李承訓律師上列當事人間請求債務不履行事件，於民國107 年8 月8 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國105 年12月1 日向被告5 人（以下合稱被告）購買被告共有之「中悅桂冠社區」之坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍1 萬分之78）及其上同段2611建號、門牌號碼為桃園市○鎮區○○路0 段000 號8 樓之1 之建物（前開房屋及土地，以下合稱系爭房地）與地下
3 樓停車場編號69號、99號之2 停車位，買賣價金為新臺幣（下同）605 萬元，被告應於106 年1 月6 日前將前開買賣標的物交付原告。原告已依約給付全部價金，被告雖已移轉房地所有權，並交付房地，惟該社區大樓地下室並不存在69號停車位，而99號車位則係公共使用空間，非合法停車位，而是由被告占用之公共空間，自行畫上「99」之違法車位，且無法供停車使用，被告點交之99號車位，為其自行劃設之非合法停車位，又無法供停車使用，被告自應負瑕疵擔保責任，且原告認以請求減少價金為宜，參以被告出賣同社區大樓地下停車場編號79號停車位之價金為80萬元，故按1 個停車位價格請求減少本件買賣價金80萬元，原告既已交付上開買賣價金605 萬元，被告即應返還減少之價金80萬元。原告因不諳法律，誤向中悅桂冠社區管理委員會請求處理無結果，始於106 年8 月29日以存證信函通知被告買賣標的有瑕疵，並請求減少價金，惟為被告拒絕，爰依民法第348 條、第
354 條及第359 條之規定，請求被告返還減少之價金80萬元等語。並聲明：被告應共同給付原告80萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間簽訂本件買賣契約（下稱系爭買賣契約），同時委由安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）向指定之銀行代辦履約保證手續，兩造於簽訂系爭買賣契約之同日亦簽訂代辦履約保證委任契約書，另於系爭買賣契約第
7 條約定應於交屋程序完成始能轉交價金予應得之人，第8條則約定如有任何關於出款與否之爭執，交由信義房屋依系爭買賣契約、法律規定及參酌全部資料為認定。原告既自認已依約支付全部價金，被告必須完成交屋程序，包括本院卷第69頁所示編號99號停車位（下稱系爭停車位）之點交，始能在原告同意下，由安信公司將款項撥交被告，若被告未為系爭停車位之點交，原告即不會同意安信公司將買賣價金撥付給被告，且若發生爭議，原告亦可依前揭委任契約書請求信義房屋進行認定，原告既已同意安信公司將全部價金撥付給被告，其主張被告未將系爭停車位點交云云，顯屬不實。又被告於101 年間向法務部行政執行署桃園分署經拍賣取得系爭房地連同系爭停車位與其他停車位時，前開桃園分署核發之不動產權利移轉證明書即載有系爭停車位之編號，原告主張無系爭停車位之劃設云云，顯非事實。系爭房地之登記謄本固載明含編號69、99號之停車位，惟建物測量成果圖所示編號99號之停車位與系爭停車位之位置不同，系爭房地出售原告時，被告已明確告知原告系爭停車位之實際位置與建物測量成果圖所示之位置不符，原告並有前往現場確認，更在系爭買賣契約其他約定事項第12項約定：「本物件建物謄本有標示停車位編號（地下三層69號及地下三層99號），據賣方表示現況使用車位編號僅為99號，另其持有之地下三樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，據經紀人員確認表示已被重新劃設，並減少車位數量……是否因此影響使用便利性需就現況而定……簽約時已跟買方確認現況停車位容車尺寸及車道入口高度符合買方實際需求……」等語，故兩造所買賣之停車位僅有系爭停車位，另被告將系爭房地委託信義房屋出售時之委託書即載明銷售1 個停車位，位於地下
3 層編號99號，信義房屋於本件買賣簽約前有將不動產說明書及前開委託書交原告閱覽及簽收，所附產權調查表亦記載現況使用僅編號99號車位，位置與建物測量成果圖登記不符等情，是本件買賣標的並未包括編號69號停車位，原告刻意未將買賣契約此部分檢附提出，及主張地下三層並無系爭停車位之劃設云云，有違誠信及正當性。被告將系爭房地及系爭停車位出售原告前，均持續繳納包括系爭停車位在內之管理清潔費，可證明系爭停車位經中悅桂冠社區管理委員會劃設，且長期向被告收取系爭停車位之管理清潔費。從而，系爭停車位確實存在，並已據實向原告告知系爭停車位之現況及實際位置，經原告確認符合其需求始簽訂系爭買賣契約，被告自無須負瑕疵擔保責任等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於105 年12月1 日簽訂系爭買賣契約，原告已支付買賣價金605 萬元，被告並已將系爭房地及系爭停車位交付予原告等情，有系爭買賣契約書、建物所有權狀、現場相片在卷可稽（見本院卷第9 至16、26、59、69、141 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第88、91、93頁），堪認為真實。
四、原告主張被告所出售之69號停車位為柱子，無法供停車使用，至系爭停車位則係公共使用空間，非合法停車位，是由被告占用之公共空間，自行畫上「99」之違法車位，亦無法供停車使用，系爭停車位既為其自行劃設之非合法停車位，又無法供停車使用，被告自應負瑕疵擔保責任，原告得請求減少價金80萬元等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。
茲就被告是否應負瑕疵擔保責任？本院析述如下：
㈠按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務」、「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」、「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第348 條第1 項、第349 條、第354 條分別定有明文。次按「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」、「買受人於契約成立時，知其物有前條第
1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，民法第351 條前段、第355 條、第359 條亦定有明文。又買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號判決意旨參照）。是如買受人於契約成立時已知有瑕疵之情形，出賣人即不負物之瑕疵擔保之責，亦無給付內容不符合債務本旨之不完全給付責任。
㈡依系爭買賣契約書第1 條第2 項已約定系爭買賣契約含停車
位「1 個」（見本院卷第11頁），且系爭買賣契約書第8 頁，即系爭買賣契約之其他約定事項第12項亦已記載：「本物件建物謄本有標示停車位編號（地下三層69號及地下三層99號），據賣方表示現況使用車位編號僅為99號，另其持有之地下三樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，據經紀人員確認表示已被重新劃設，並減少車位數量……本次買賣含車位1 個……」等語（見本院卷第59頁），另居間仲介系爭買賣契約之信義房屋仲介股份有限公司於兩造訂約前曾提出予原告，並由原告簽名確認閱覽之信義房屋買賣仲介一般委託書、產權調查表亦分別記載「委託銷售1 個車位，位置在地下第三層，現場編號第99號」、「本物件建物謄本有標示停車位編號（地下三層69號及地下三層99號），據委託人表示現況使用車位編號僅為99號」各等情（見本院卷第163、164 、166 頁），且證人即系爭買賣契約之仲介人員楊尚樺亦到庭證稱：系爭買賣契約所指之停車位只有1 個，權狀上雖有記載69號及99號車位，但現場看到是99號即本院卷第69頁相片所示之系爭停車位，我銷售的時候有說明只有上開99號系爭停車位，簽約前也有帶原告至現場並說明車位就是上開相片所示之系爭停車位，亦係點交系爭停車位，系爭停車位位置與車位圖編號99號車位之位置不同，此情形有跟原告說明清楚，也有記載在產權調查表及系爭買賣契約之第8頁，本院卷第24、25頁相片所示即對照車位圖編號69號及99號之位置，並非被告應履行交付停車位之範圍等語（見本院卷第124 至126 頁），再參以原告亦自陳：簽約前證人楊尚樺有帶我前往現場看停車位，楊尚樺有說原證6 （即本院卷第26頁相片所示之系爭停車位）停車位賣給我，系爭停車位有點交給我，也是由我使用，系爭買賣契約書第8 頁所說現況使用的車位僅為99號，該99號車位即原證6 所示之車位等語（見本院卷第92、93頁），均見系爭買賣契約所指之停車位即指系爭停車位，至於建物所有權狀及建物測量成果圖所示之編號69、99號車位（見本院卷第141 、142 頁），並非系爭買賣契約之買賣標的。從而，原告所指之編號69號車位，既非系爭買賣契約之買賣標的，被告對之自無負瑕疵擔保責任之問題，原告主張編號69號車位實際位置為地下室之水泥柱，無法供停車使用，不具停車位之價值與效用而構成物之瑕疵云云，即無可採。
㈢原告主張系爭停車位構成瑕疵部分：
1.原告主張系爭停車位為公共使用空間，且不符建築法令，並非合法停車位，無法供其停車使用，而構成瑕疵等節，被告並不爭執系爭停車位與建物測量成果圖所示之位置不符、亦不符合建管法令之規定等情，惟辯稱上情均為原告所知悉，即不須負瑕疵擔保責任等語。
2.查兩造所簽訂之系爭買賣契約書第8 頁之其他約定事項第12項已明確記載：「…現況使用車位編號僅為99號（按即系爭停車位），另其（按即被告）持有之地下三樓停車位位置與建物測量成果圖登記者不符，據經紀人員確認表示已被重新劃設，並減少車位數量，不符合建管法令之規定，是否因此影響使用便利性需就現況而定，本停車位移轉及使用權利，或社區內機車位之相關使用規定，須符合大樓管委會或分管契約之規定；若日後其使用權屬規定有所變動，則從其調整；簽約時已跟買方確認現況停車位容車尺寸及車道入口高度符合買方實際需求…」等語，再如前所述，系爭買賣契約所指之停車位即係系爭停車位，原告有至現場查看，被告並已點交系爭停車位，並由原告使用，系爭停車位位置與車位圖編號99號車位之位置不同，此情形已向原告說明清楚，並記載在產權調查表及系爭買賣契約之第8 頁（見本院卷第92、
93、124 至126 頁），並有原告不爭執其為真正之系爭停車位可供停放車輛使用之相片在卷可佐（見本院卷第120 、17
1 頁）。堪認被告並無隱瞞交付使用之系爭停車位與建物測量成果圖所示之位置不符，且不合於建管法規等事實。衡情停車位位置若有與建物測量成果圖所示之位置不符，或不符合建管法規之情形，本即有遭重新規劃其位置與面積之風險，此乃一般社會經驗均知之情事，被告既已告知詳情，原告明知猶仍予以買受，自應承擔遭重新規劃之風險。被告於出售系爭停車位時，已明示有與登記、法令不符之處，及有重新規劃調整使用權屬之風險，並已於系爭買賣契約明訂該等情形，原告既已知悉並同意承受，顯係基於利益及風險之衡量後仍為買受，依前開民法第351 條前段、第355 條第1 項之規定，自難令被告負瑕疵擔保之責。
3.原告另主張系爭停車位屬全體共有人共有，非被告得單獨轉讓之所有權標的，亦無約定專用權，故常有住戶使用系爭停車位，系爭停車位自有權利瑕疵云云。惟系爭房屋之建物所有權狀已記載系爭房屋含共有部分即同段2663建號建物、權利範圍1 萬分之58（含停車位編號地下三層69、權利範圍1萬分之17、含停車位編號地下三層99、權利範圍1 萬分之17）（見本院卷第141 頁），足認被告已使原告取得地下3 層停車場建物之應有部分，即其已盡使原告取得該建物應有部分所有權之義務，且並無第三人就該應有部分對原告主張任何權利，難認有何權利瑕疵。至系爭停車位與建物測量成果圖所示之位置不符、或不符建管法令等情，已約明於系爭買賣契約中，原告明知仍予買受，則系爭停車位是否經合法約定專用或有重新劃設之風險，均應由原告承受，前已敘明，原告以此併主張權利瑕疵云云，均無可採。
4.原告並主張證人楊尚樺告知權狀上編號69號、99號停車位均得向中悅桂冠社區管理委員會主張權利乙節。證人楊尚樺固證稱：「原告問我這個有辦法爭取嗎，我說只有所有權人可以跟管委會爭取，應該要去詢問管委會，我是向原告這樣建議」等語（見本院卷第125 頁），惟原告得否向中悅桂冠社區管理委員會主張權狀上所記載停車位之權利，與兩造已約定系爭買賣契約關於停車位之買賣標的僅為系爭停車位，並無影響，亦即原告能否憑建物所有權狀另向中悅桂冠社區管理委員會爭取或主張使用其他停車位，此為原告與中悅桂冠社區管理委員會間之問題，非被告所得置喙，亦非被告應盡之義務，附此敘明。
五、綜上所述，原告依民法買賣之瑕疵擔保之法律關係，請求被告應給付80萬元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 9 月 14 日
民事第二庭 法 官 曾家貽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 14 日
書記官 吳秋慧