臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第656號原 告 李嘉華訴訟代理人 許啟龍律師
許淑玲律師張雅蘋律師被 告 竹風建設股份有限公司法定代理人 徐榮聰訴訟代理人 陳郁勝律師
陳佩琪律師上列當事人間請求給付不當得利等事件，經本院於民國107 年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，兩造間簽立之房屋預定買賣契約書（下稱系爭房屋契約）第34條、土地預定買賣契約書（下稱系爭土地契約）第22條均約定：「甲乙雙方之權利、義務口說無憑，一切以本契約書文字記載為準，本契約如因雙方認知差異發生訴訟時，雙方同意以本契約房屋（土地）所在地之臺灣桃園地方法院為第一審管轄法院」等語，有系爭房屋契約及系爭土地契約各1 份在卷可稽，依上揭規定，本院自有管轄權。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款及第3 款分別定有明文。經查，原告本依民法第259 條第1 款之規定，起訴請求被告給付新臺幣（下同）255 萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。嗣於本院審理中，變更訴訟標的為民法第179 條及第
252 條之規定，並減縮聲明如後述，核其前後請求之基礎事實同一，且係減縮應受判決事項之聲明，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣原告與被告於民國103 年1 月9 日分別簽立系爭房屋契約、系爭土地契約，約定原告向被告購買竹風青庭建案編號C3棟7 樓預售屋及所坐落基地應有部分暨地下2 層編號192 號平面汽車停車位1 個（下稱系爭不動產），總價為1,420 萬元，原告並已依約繳納價金255 萬元。嗣原告之父於105 年6 月24日因車禍傷及腦部，致原告需支付高額看護費用每月4 萬餘元，以照護原告之父，無法依約遵期繳納系爭不動產之「使用執照取得款」，乃經被告催告多次後以原告違約而依系爭房屋契約第29條第2 項及系爭土地契約第17條第2 項之約定，而於106 年10月20日以存證信函解除上開二契約。雖被告於本院審理中已返還原告42萬元，惟被告仍沒收系爭不動產買賣總價之百分之十五即213 萬元作為違約金而不返還予原告，該違約金實屬過高，原告無力負擔，請求本院酌減該違約金至零元，而返還該部分之不當得利。為此，爰依民法第179 條及第252 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告213 萬元，及自本件裁判確定翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告未依約遵期繳納系爭不動產之「使用執照取得款」，迭經被告催告，仍不予置理，被告遂於106 年10月20日依系爭房屋契約第29條第2 項及系爭土地契約第17條第
2 項之約定，向原告為解除契約之意思表示。又系爭房屋及系爭土地契約均係依內政部公告之「預售屋買賣契約書範本」制訂房地總價款15％作為違約金之上限，故被告並無超收違約金，若原告主張應予酌減，須舉證兩造於訂約時此違約金之約定有過高之情，然系爭不動產總價為1,420 萬元，符合當時之交易常態，倘予酌減，有違公平等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造所不爭執之事實：㈠原告與被告於103 年1 月9 日分別簽立系爭房屋契約、系爭
土地契約，約定原告向被告購買系爭不動產，總價為1,420萬元，原告並已依約繳納價金255 萬元。
㈡原告未遵期繳納系爭不動產「使用執照取得款」，經被告催
告多次後以原告違約而依系爭房屋契約第29條第2 項及系爭土地契約第17條第2 項之約定，而於106 年10月20日以存證信函解除上開二契約。
㈢被告於本院審理中已返還原告42萬元，惟被告仍沒收系爭不
動產買賣總價之百分之十五即213 萬元作為違約金而不返還原告。
四、得心證之理由：原告主張：被告於解除契約後，以213 萬元作為違約金，洵屬過高，應予酌減為零元，被告所沒收213 萬元價金作為違約金部分，係屬不當得利，應予返還之等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造爭點即為：213 萬元作違約金，是否過高而應予酌減？茲析述如下：
㈠經查，系爭房屋契約第29條第2 項約定：「甲方（即原告，
下同）違反有關本契約『付款約定』之規定（第8 條至第11條），或未依【附件二】『房屋付款辦法表』之約定繳付款項者，乙方（即被告，下同）得沒收依房屋總價款百分之十五之計算之金額。但該沒收之金額如超過甲方已繳價款者，則以該已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約及與本契約有聯立關係之契約。本契約解除後，本契約房屋由乙方收回。」，系爭房屋契約書1 份在卷可稽（見本院卷第27頁），又系爭土地契約第17條第2 項約定：「甲方違反『付款約定』（第5 條至第8 條）規定者，或未依【附件一】『土地付款辦法表』之約定繳付款項者，乙方得沒收依土地總價款百分之15計算之違約金。但該金額超過甲方已收價款者，則以沒收已繳價款為限，甲乙雙方並得解除本契約及與本契約有聯立關係之契約。本契約解除後，土地由乙方收回。」，有系爭土地契約書1 份附卷足參（見本院卷第50頁）。又查，原告未遵期繳納系爭不動產「使用執照取得款」，經被告催告多次後以原告違約而依系爭房屋契約第29條第2 項及系爭土地契約第17條第2 項之約定，而於106 年10月20日以存證信函解除上開二契約，業如前述，是系爭房屋、土地契約均已合法解除，而依系爭買賣契約第29條第2 項、系爭土地契約第17條第2 項之約定，被告自得沒收總價款1,420 萬元百分之十五計算，即213 萬元之違約金。
㈡按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。又民法第252 條之立法意旨乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，然前揭實體法酌減違約金之規定，並不能排除訴訟法法理之適用，亦即所謂「違約金過高」之事實，仍需由當事人依我國民事訴訟辯論主義內涵主張暨舉證。再當事人間有關違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意思及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
㈢至原告主張：其因安排父親受傷後之看護事宜，致其經濟陷
入困境，上開違約金實屬過高，並據以酌減至零元，方屬允當云云。然查：
1.內政部依消費者保護法所公布之預售屋買賣契約書範本第25條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之□（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約」（見本院卷第89頁背面），則被告依系爭房屋契約第29條第2 項、系爭土地契約第17條第2 項約定所沒收之違約金213 萬元，係以系爭房地買賣總價1,420 萬元之百分之十五計算，顯然與上開預售屋買賣契約範本之規定無違。而本院審酌該預售屋買賣契約範本之擬訂，係經行政院消費者保護會決議通過，並經內政部公告在案，其所規範內容顯已相當程度考量消費者即原告之權益，被告據此沒收213 萬之違約金，衡情難認有何過高之情。
2.再者，依卷附之系爭房屋契約書第3 條第1 項所載，系爭房屋面積（不含汽車停車位面積）為139.52 平方公尺即42.20坪（見本院卷第8 頁），扣除卷附之系爭房屋契約書第6 條第1 項所載汽車停車位價款50萬元暨卷附之系爭土地契約書第4 條第1 項所載停車位土地價款75萬元（見本院卷第9 頁、第40頁），系爭房屋暨坐落土地總價應為1,295 萬元（計算式：14,200,000－500,000 －750,000 ＝1,295,000 ），每坪賣價約為30萬6,872 元（計算式：1,295,000 42.20＝306,872 ，小數點以下四捨五入）。又觀諸被告所提出之卷附內政部不動產交易實價查詢服務網資料（見本院卷第85頁），可知，領航北路二段上與系爭建物形態相近之房地，於104 年4 月中之成交價最低僅餘每坪20.3萬，而單看竹風青庭建案之交易價格，其最新開價亦僅餘每坪28萬3,000 元，有原告提出之交易價格網路資料1 份在卷可據（見本院卷第159 頁）。如以竹風青庭社區建案最新開價每坪為28.3萬元估算（不含汽車停車位）時，系爭房屋暨坐落土地不加計停車位之總價僅餘1,194 萬2,600 元（計算式：283,000
42.20 ＝11,942,600），跌價損失達100 萬7,400 元（計算式：12,950,000－11,942,600＝1,007,400 ），然此每坪28萬3,000 元僅係開價，於交易、磋商時仍有降價之空間，實際之跌價損失可能更多，若以內政部動產交易實價查詢網所查得之最低交易價值每坪20萬3,000 元計，系爭房屋暨坐落土地不加計汽車停車位之總價僅餘約856 萬6,600 元（計算式：203,000 42.20 ＝8,566,600 ），跌價損失甚且可達
438 萬3,400 元（計算式：12,950,000－8,566,600 ＝4,383,400），衡諸系爭不動產於原告解約後未再出售，此有被告提出之系爭不動產之土地及建物謄本1 份在卷可稽（見本院卷第169 頁至第171 頁），而房地產交易價格依循景氣循環、政府政策波動，於原告違約致被告解約後，系爭不動產再行出售之價格無從估算，非無可能較上開最低登錄實價、竹風青庭社區歷史最新開價之價格為低，以此而觀，委實難認被告收取金額為213 萬元之違約金，在客觀上有何過高之情。
⒊復查，原告於103 年簽訂系爭房屋、土地契約時之收入為14
7 萬2,006 元，後104 、105 、106 年之收入亦分為150 萬1,309 元、152 萬7 元、162 萬3,211 元，有稅務電子閘門財產所得調件明細4 份在卷可據（見本院個資卷），觀諸原告所得收入變化，並無訂約前後經濟狀況顯著變化之情，況且，原告於與被告簽訂系爭房屋、土地契約時，本應自行衡酌其自己給付價款之能力，其本於自由意志所簽訂之系爭房屋、土地契約，依情本當自受其拘束，縱嗣後經濟狀況確有變動，亦與系爭房屋、土地契約之效力無涉，此等經濟風險應由原告自行承擔，尚難以此作為酌減違約金之原因。依此，原告之上開主張，並不足採。
五、綜上，依本件卷內之資料，原告尚未舉證被告將買賣總價百分之十五即213 萬元充作違約金予以沒收，其數額有過高而應予酌減之情形。從而，原告依民法第252 條請求酌減違約金為零元，並依民法第179 條之規定，請求被告返還上開酌減後溢收之違約金，為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦已失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
民事第一庭 法 官 姚葦嵐正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 8 月 10 日
書記官 呂欣蓉