臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第818號原 告 新將軍股份有限公司法定代理人 陳文聰訴訟代理人 張運弘律師複 代理人 周威君律師被 告 統一超商股份有限公司法定代理人 羅智先訴訟代理人 李建穎上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國107 年8 月29日辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾陸萬柒仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項按因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第2 項定有明文。查系爭不動產坐落於桃園市龜山區在本院轄區內，本院自有管轄權。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：
（一）被告於民國100 年9 月22日向原告承租坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號1 樓之建物（下稱系爭建物），作為經營便利商店使用，租賃期間自100 年11月16日至106 年11月15日止，並簽有不動產租賃契約書（下稱原契約）。依照原契約第9 條第2 款約定：甲乙雙方同意於租賃期滿前一年起，洽談續約事宜。是以兩造倘欲續約，本應於105 年11月15日洽談續約事宜，然被告恐原告不予續約，急於105 年
4 月7 日與原告簽訂新契約，雙方乃約定租賃期間自106年11月16日至110 年11月15日止，並有租賃契約為憑（下稱系爭租賃契約）。惟原告於簽訂系爭租賃契約後，於10
5 年9 月21日接獲桃園市政府於105 年9 月19日府地用字第1050231157號函，指稱原告所有系○○○區○○段○○○○號土地編定為工業區丁種建築用地，現狀作便利商店使用已違反非都市土地使用管制規定，裁處罰鍰新臺幣（下同）6 萬元。原告隨即數次以電話通知被告，並於105 年10月19日以存證信函告知被告系爭建物因政令關係無法續行系爭租賃契約，詎被告以105 年11月14日存證信函仍堅持履行系爭租賃契約，雙方經多次存證信函之往返仍無法達成共識。又兩造協商過程中，原告數次接獲桃園市政府連續舉發裁罰之函文，原告乃向桃園市龜山區調解員會申請調解，惟因被告堅持履行系爭租賃契約而調解不成立。
（二）按以不能之給付為標的者，其契約無效，民法第246 條第
1 項定有明文。依照系爭租賃契約第6 條1 款約定：「本租賃標的物係供乙方營業之用」，而系爭建物因編定為工業區丁種建築用地，依法不得供作便利商店營業使用，業經桃園市政府多次發函裁罰在案，是系爭租賃標的物本不得供作營業使用，不符新契約之租賃目的而屬客觀上給付不能，系爭租賃契約應屬無效。倘若認為系爭租賃契約有效，原告業於106 年11月3 日以律師函為解除系爭租賃契約之意思表示，系爭租賃契約既經解除，自應回復原契約履行，又按民法第421 條、第450 條第1 項、第455 條前段規定，原契約屬定有期限之租賃契約，原告於期限屆滿前屢次以存證信函通知被告原租約屆滿即不再續約，足認原告已向被告為反對續約之意思表示，堪認原契約於租期屆滿日就已終止，而被告於租賃期限屆滿即負有返還租賃標的物之義務等語。並聲明如主文所示。
二、被告則以：
（一）依照民法第246 條第1 項所稱不能之給付，係指自始客觀不能，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之意，若僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效。依照系爭建物所附之房屋平面圖觀之，租賃標的物即系爭建物並未滅失或不堪使用，原告亦已將系爭建物交付被告使用收益，系爭建物既可供營業使用，即符合兩造之約定內容，故系爭建物並無自始客觀不能給付之情事。至於系爭建物坐落土地編定為龜山工業區丁種建築用地，違反產業創新條例之產業用地使用規定一事，此非不能補正之事項，依照經濟部經授工字第10520430182 號公告，105 年12月29日公告受理含龜山工業區在內共35處工業區用地變更規畫申請，開放將原工業區用地變更為產業用地，該公告附表二第28項明確表示龜山工業區各種用地允許變更為產業用地㈡（零售業之連鎖便利超商），是系爭建物之土地係可轉為合法使用，並非不能依債務本旨為實現之意，難謂有自始客觀不能之情事。
（二）又原告於105 年4 月7 日同意將系爭建物繼續出租予被告，且經兩造審約用印完成。原告所稱屢次以存證信函通知被告不再續約，已發生阻止租約之效力，實屬謬誤。蓋因原告之通知係於續約完成6 個月後始進行通知，亦無提出符合契約約定或法定之解除事由，系爭租賃契約並不因原告之通知而終止。雖原告屢次將租金退還，造成被告繳交租金之困擾，惟被告仍恪守系爭租賃契約之約定，按月將原告退還之租金全數提存於鈞院提存所，且系爭建物係作為門市營業使用，並無供非法使用也無存放任何致生危害公共安全之物品，是被告仍合於兩造約定使用租賃標的物，並無違反系爭租賃契約之約定等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查被告於100 年9 月22日向原告承租坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ ○○ 號1 樓之系爭建物，作為經營便利商店使用，租賃期間自
100 年11月16日至106 年11月15日止。嗣於105 年4 月7 日兩造復簽訂系爭租賃契約，約定租賃期間自106 年11月16日至110 年11月15日止。惟原告簽訂系爭租賃契約後，桃園市政府以105 年9 月19日府地用字第1050231157號函通知原告，指稱系爭建物坐落○○○區○○段○○○ ○號土地編定為工業區丁種建築用地，部分作便利商店使用涉違反非都市土地使用管制規定，限期命原告提出合法使用證明文件，並即停止非法使用，且裁處罰鍰新臺幣6 萬元。原告乃於同年10月19日以存證信函告知被告上情，並說明系爭租賃契約因而作廢，且退還該契約正本。然被告於同年11月14日亦以存證信函通知原告認原契約仍有效存在，並退還契約正本。同年12月6 日原告再發函退還系爭租賃契約押金支票。被告亦於同年12月28日發函退回押金支票，並請原告依系爭租賃契約履行。嗣桃園市政府以106 年3 月8 日府地用字第1060052920號函裁罰原告6 萬元。原告再於106 年7 月7 日函請被告遷離。繼而桃園市政府以106 年8 月3 日府地用字第1060180358號函再次通知原告上揭違規事宜，並請原告儘速改善。原告乃聲請桃園市龜山區調解委員會調解，然兩造於同年8 月18日因意見不一致而調解不成立。原告乃委請律師發函解除系爭租賃契約，並請被告106 年11月15日前遷離系爭建物等情，有租賃契約、桃園市政府上揭函示、存證信函、聲請調解書、調解不成立證明書、律師函、土地、建物登記謄本、門牌證明書等件可憑（見本院卷第9- 42 頁、77-78 頁、110-112 頁），兩造就此亦不爭執，堪信為真實。
四、原告主張依照民法第246 條、421 條第1 項、450 條第1 項、455 條前段之規定，被告應將系爭建物騰空遷讓返還予原告，被告則以前情置辯。是本件首應審究系爭租賃契約是否因給付不能而無效？經查：
（一）按「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效」，民法第246 條第1 項定有明文。又該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，即難謂其契約為無效（最高法院87年度台上281 號判決意旨參照）。然自始客觀不能之種類應不限於契約標的物滅失或不堪使用之情形，舉凡法規之限制或法院判決，造成債務人無法實現給付內容，均得主張給付不能（詹森林，月旦法學教室，第二期，53至54頁；李淑明，債法總論，修訂九版，344 頁）。
（二）系爭建物因違反產業創新條例之產業用地使用規定設置便利商店使用，前經經濟部工業局龜山工業區服務中心（下稱龜山工業區服務中心）以105 年9 月7 日龜山字第1055101711號函移請桃園市政府依區域計畫法第21條規定及桃園市非都市土地違反使用管制罰鍰裁量基準，裁處原告罰鍰6 萬元乙節，有桃園市政府107 年7 月13日府地用字第1070162321號函（見本院卷第133 、134 頁）及105 年9月19日府地用字第1050231157號函、106 年3 月8 日府地用字第1060052920號函、106 年8 月3 日府地用字第1060180358號函在卷可稽（見本院卷第27、35、38頁）。是兩造原契約租賃期間固自100 年11月16日至106 年11月15日止，然原告係自收受桃園市政府105 年9 月19日府地用字第1050231157號函後，始知悉系爭土地上設置便利商店有違反上揭法規之情事，應無疑義。
（三）再按工業園區各種用地用途及使用規範辦法第2 條規定，產業創新條例第39條第1 項第1 款之產業用地，得依引進行業之性質、用途之不同，區分為產業用地㈠及產業用地㈡兩種，同辦法第3 條第1 項規定：「工業園區內規劃之產業用地㈠，以供與工業生產直接或相關之下列各行業使用：一、製造業。二、電力及燃氣供應業。三、批發業（不含農產原料及活動物批發業、燃料批發業、其他專賣批發業）。四、倉儲業（含儲配運輸物流）。五、資訊及通訊傳播業（不含影片放映業、傳播及節目播送業、電信業）。六、企業總管理機構及管理顧問業、研究發展服務業、專門設計服務業、工程服務及相關技術顧問業、技術檢測及分析服務業。七、污染整治業。八、洗衣業（具中央工廠性質）。再查，同辦法第4 條1 項規定：「為配合產業發展政策及整體營運需要，於工業園區內規劃產業用地㈡，提供下列支援產業使用：一、住宿及餐飲業。二、金融及保險業。三、機電、管道及其他建築設備安裝業。四、汽車客、貨運業、運輸輔助業、郵政及快遞業。五、電信業。六、前條第一項第六款以外之專業、科學及技術服務業（不含獸醫服務業、藝人及模特兒等經紀業）。七、其他教育服務業。八、醫療保健服務業。九、創作及藝術表演業。十、其他經中央主管機關核准之行業。依照前開規定，並無准許一般零售業之行業別設置於工業園區用地，有龜山工業區服務中心107 年8 月10日龜山字第1075101402號函可佐（見本院卷第228 頁）。查系爭建物坐落於龜山工業區內，現供被告經營便利商店，已如前述，並有建物現狀照片在卷可考（見本院卷第115-11 6頁、147 頁），揆之上開規定，系爭建物依法既不得供作經營便利商店，則系爭建物因法規之限制，造成原告無法實現給付內容，而屬給付不能，尚非無據。
（四）至被告抗辯系爭建物之用地雖編定為龜山工業區丁種建築用地，違反產業創新條例之產業用地使用規定，非不能補正之事項，依照經濟部經授工字第10520430182 號公告受理含龜山工業區在內共35處工業區用地變更規畫申請，開放將原工業區用地變更為產業用地，該公告附表二第28項明確表示龜山工業區各種用地允許變更為產業用地㈡（零售業之連鎖便利超商），是系爭建物之土地係可轉為合法使用，並非不能依債務本旨為實現之意，難謂有自始客觀不能之情事乙節。經龜山工業區服務中心函覆：「經濟部
105 年12月29日以經授工字第10520430182 號公告，公告受理美崙等35處工業區用地變更規劃申請，其公告事項規定，申請變更之規劃之資格為工業區內土地所有權人。受理申請期限自106 年1 月1 日至106 年12月31日止。現況為違規使用之用地恕不受理變更，但依所轄都市計劃之土地使用分區管制為允許使用者，不在此限」等語（見本院卷第229 頁）。查系爭建物坐落於非都市計畫區，無法依經濟部105 年12月29日授工字第10520430182 號函公告申請變更；又因系爭建物所設置之便利商店屬違規使用，亦無法受理辦理變更，業經龜山工業區服務中心函覆確實，是被告此部分抗辯，尚不足採。
（五）被告另抗辯訴外人祥儀企業有限公司（下稱祥儀公司）位於龜山工業區內，該公司曾於107 年申請變更使用用途為超商，亦有通過辦理云云。惟經本院函詢龜山工業區服務中心，該中心函覆：「祥儀公司屬桃園市都市計劃之甲種工業區，其便利超商於102 年8 月14日核准設置，依當時都市計劃法臺灣省施行細則第19條之規定係屬允許設置之行業別，故祥儀公司設置之便利商店無須排除現況違規，即可向本中心提出申請工業區用地變更。」等語（見本院卷第230 頁）。本件系爭建物坐落之位置屬非都市計畫區，不允許設置便利商店等零售業，已如前述，是被告此部分抗辯，亦屬無據。
五、綜上所述，原告既於原契約租賃期間屆至前，系爭租賃契約簽訂後，方知悉系爭建物因法規之限制，造成原告無法實現給付內容，則原告主張系爭租賃契約因給付不能而無效，自屬有據。準此，兩造間自106 年11月16日起既無租賃契約存在，則原告依民法第421 條第1 項、第450 條第1 項及第45
5 條前段規定，請求被告將系爭建物騰空遷讓返還予原告，洵有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行，或免為假執行，均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 9 月 26 日
民事第三庭 法 官 吳為平以上正本係照原本作成。
如不服本判決，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 27 日
書記官 張詠芳