臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第99號原 告 温淑惠訴訟代理人 鄧湘全律師
陳虹均律師被 告 總瑩建設股份有限公司法定代理人 張廖貴裕被 告 楊碧玲共 同訴訟代理人 楊劍合上列當事人間請求給付遲延利息事件，於民國107 年4 月19日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告總瑩建設股份有限公司應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬柒仟伍佰陸拾元。
被告楊碧玲應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬柒仟伍佰陸拾元。
前二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾貳萬元為被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲供擔保後，得假執行。但被告總瑩建設股份有限公司、楊碧玲以新臺幣壹佰貳拾伍萬柒仟伍佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件係因原告所繼受他人與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）之間「湯城世紀透天房屋預定買賣合約書」（下稱系爭房屋契約）及與被告楊碧玲簽立之「湯城世紀透天土地預定買賣合約書」（下稱系爭土地契約）涉訟。而系爭房屋契約第22條及系爭土地契約第11條第1 項分別約定：「凡因本件買賣契約而涉訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄之法院」、「凡因本件買賣約定而涉訴訟者，雙方同意由臺灣桃園地方法院為管轄法院」等語，有各該契約書影本附卷可稽（見本院卷第18頁、第45頁），原告既自他人繼受系爭房屋契約及系爭土地契約，自應同受限制，故兩造間既有合意管轄之約定，本件確因上開契約所生之訴訟，揆諸首揭規定，本院自有管轄權。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠緣訴外人張朝威前向被告總瑩公司、楊碧玲分別簽訂系爭房
屋契約、系爭土地契約，以新臺幣（下同）936 萬元購買坐落桃園市中壢區之「湯城世紀」丁區編號N 棟2 號之房屋及坐落基地（下稱系爭房地），嗣張朝威再將系爭房屋契約及系爭土地契約之權利義務轉讓予訴外人呂珈芳，呂珈芳再將系爭房屋契約及系爭土地契約之權利義務轉讓予伊，也有通知被告總瑩公司、楊碧玲並獲得渠等同意；伊另於民國103年1 月21日再向被告總瑩公司、楊碧玲購買B1平面車位2 個（編號X26 、X74 ）。而依系爭房屋契約第10條第1 項、第14條第2 項約定，被告總瑩公司等人應於102 年12月15日前完成系爭房屋之主建物等必要設施並取得使用執照，且應於取得使用執照後6 個月內交屋；詎被告總瑩公司等人進度嚴重落後，並於106 年4 月20日始取得系爭房屋之使用執照，且迄今尚未交屋予伊，則依系爭房屋契約第10條第2 項約定，被告總瑩公司等人每逾1 日應按已繳「房屋價款」萬分之
5 計算遲延利息；惟參諸內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項規定，賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳「房地價款」萬分之5 單利計算遲延利息予買方，且系爭房地之移轉、交付及相關權利義務實具有不可分並應共同為之，故遲延利息當以內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定為準，以已繳「房地價款」為計；且系爭房屋契約與系爭土地契約具有依存關係，互有結合，應為聯立契約，其存廢應相同命運，故系爭土地契約雖無上述遲延利息之約定，被告楊碧玲仍應與被告總瑩公司負不真正連帶債務。
㈡伊自100 年12月22日至102 年12月15日止已繳房地價款為13
6 萬元，另於103 年1 月21日給付房地價款72萬元，累計已繳房地價款208 萬元，而102 年12月16日至106 年4 月20日共計1,222 日、103 年1 月21日至106 年4 月20日共計1,18
5 日，是被告總瑩公司、楊碧玲應給付遲延利息共計125 萬7,560 元。伊業於106 年11月30日寄發存證信函通知被告總瑩公司等人應於文到7 日內依約給付遲延利息，被告等人亦於106 年12月1 日收受存證信函，惟伊遲未獲回應。爰依系爭房屋契約第10條第2 項約定以及內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第12條第2 項規定提起本訴。並聲明：（一）被告總瑩公司應給付原告125 萬7,
560 元。（二）被告楊碧玲應給付原告125 萬7,560 元。（三）前2 項聲明，如任一被告已為給付，另一被告於其給付範圍內，免除給付之義務。（四）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告2 人對於本件遲延取得使用執照，而應就系爭房屋契約所約定之遲延利息應負不真正連帶債務責任乙節固不爭執；惟請鈞院審酌張朝威於100 年12月26日以總價93
6 萬元購買系爭房地，再轉讓予呂珈芳，嗣轉讓予原告，原告於102 年7 月22日取得之對價為1100萬元，但縱然被告2人取得使用執照有遲延之情形，但並未造成原告具體之損害，應無賠償之問題，況原告本件請求將與其承接價金及原本張朝威取得系爭房地之對價差額幾乎相差無幾，且縱然被告違約而解除契約，依系爭房屋契約第21條、系爭土地契約第
9 條約定，罰金也僅為總價金百分之15，而原告本件請求金額已達總價金936 萬元之百分之13.43 ，更可請求被告2 人繼續履約交付系爭房地，顯不合常理而藉此獲取暴利，而本件違約金應屬預定債務不履行之損害賠償額，故應審酌原告並無實際受有損害而予以酌減。被告2 人更願以原告支出房地總價金之年息百分之5 計算之利息，給付原告34萬4,537元等語以資抗辯。並聲明：（一）被告總瑩公司願給付原告34萬4,537 元。（二）原告其餘之訴駁回。（三）如受不利判決被告院供擔保請准免為宣告假執行。
三、兩造不爭執事項如下（見本院卷第145頁反面至146頁）：㈠張朝威前於100 年12月26日與被告總瑩公司、楊碧玲分別簽
訂系爭房屋契約、系爭土地契約，以936 萬元購買湯城世紀丁區編號N 棟2 號之系爭房地，嗣張朝威於101 年12月14日以1070萬元將系爭房屋契約、系爭土地契約之權利義務轉讓予訴外人呂珈芳，呂珈芳復於102 年7 月22日以1100萬元將系爭房屋契約、系爭土地契約之權利義務轉讓予原告，原告再於103 年1 月21日向被告總瑩公司、楊碧玲購買B1平面車位2 個，有系爭房屋契約、系爭土地契約、轉讓協議書2 份、車位買賣合約書2 份附卷可參（見本院卷第11至74頁）。
㈡依系爭房屋契約第10條第1 項、14條第2 項約定，被告總瑩
公司應於102 年12月15日前完成系爭房屋主建物等必要設施並取得使用執照，並應於取得使用執照後6 個月內交屋。惟被告總瑩公司遲至106 年4 月20日始取得使用執照，迄今亦尚未交屋予原告，有使用執照影本在卷可憑（見本院卷第75頁）。
㈢原告於102 年12月15日以前所繳之買賣價金為136 萬元，另於103 年1 月21日給付停車位價金72萬元。
四、原告依系爭房屋第10條第2 項、第14條第2 項約定以及內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第12條第2 項、第15條第1 項第4 款規定，請求被告2 人給付遲延利息125 萬7,560 元，被告2 人並應負不真正連帶責任等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：（一）原告是否得以依系爭房屋買賣合約第10條第2 項約定及內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項第12條第2 項規定請求被告總瑩建設、楊碧玲給付遲延利息？如可，得請求之遲延利息金額為何？（二）原告得請求之遲延利息是否得以酌減？經查：
㈠被告二人就系爭房屋契約、系爭土地契約負不真正連帶責任等情，為被告所不爭執，先予敘明。
⒈按契約之聯立者，係數個契約（典型或非典型）具有相互結
合之關係（最高法院90年度台上字第1779號判決意旨參照），其各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準。即依當事人之意思，一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，其個別契約是否有效成立，雖應就各該契約判斷之，但若其中之一個契約不成立、無效、撤銷或解除時，則另一個契約亦應同其命運（司法院院字2287號解釋參照）。經查，系爭房屋契約第22條前段約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與『土地預定買賣合約書（即系爭土地契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除……」等語（見本院卷第18至19頁），系爭土地契約第12條第1 項約定：「本約之附件視為本約之一部份，與本約具有同等效力，並與本約座落基地之買方所訂『房屋預定買賣合約書（即系爭房屋契約）』具連帶不可分性應共同履行，並自簽訂日起同時生效。任何一部份不履約時視同全部違約，解除合約時視為全部解除」等語（見本院卷第45頁），可見買賣雙方於締約時已約定系爭房屋契約與系爭土地契約彼此間具有不可分離之依存關係，應共同履行，任何一部不履約，無從期待另一部可能單獨履行，且任一部分不履約時，即視為全部違約，足認系爭房屋買賣契約、土地買賣契約性質上屬聯立契約，具有連帶不可分性。
⒉次按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別
之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務（最高法院101年度台上字第367 號判決意旨參照）。是以不真正連帶債務，係因相關法律關係偶然競合，而各債務具有客觀之同一目的所致，各債務人間並無主觀之關聯。查系爭房屋契約及系爭土地契約，該等契約之標的物，雖分別為房屋及其坐落之基地，然系爭房屋契約與系爭土地契約給付目的係屬同一，在使原告同時取得預售屋及其基地之所有權，且如有任一契約無法履約時，該二份聯立契約之契約目的即均屬不達，視同全部違約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。易言之，被告2 人對原告應負系爭房屋契約、系爭土地契約所約定之全部給付義務，被告中1 人之違約，應視為另一被告違約，被告2 人間就系爭房屋契約、系爭土地契約之履行，屬不真正連帶債務責任，未履約時之違約責任亦然。
⒊從而，被告2 人就系爭房屋契約、系爭土地契約應負不真正
連帶債務，應堪認定，且為被告所不爭執（見本院卷第146頁），先予敘明。
㈡原告依系爭房屋買賣合約第10條第2 項約定及內政部預售屋
買賣定型化契約應記載事項第12條第2 項規定請求被告總瑩建設、楊碧玲給付遲延利息125 萬7,560 元。
⒈按定型化契約條款：指企業經營者為與多數消費者訂立同類
契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之。違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容。消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項、第17條第1 項、第4 項前段、第5 項分別定有明文。又按定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。消費者保護法施行細則第15條亦有明定。經查：
⑴系爭房屋買賣契約第10條第1 、2 項約定「一、本預售屋之
建築工程，自100 年12月31日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照…。二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾1 日應按已繳『房屋價款』萬分之5 計算遲延利息予買方…。」（見本院卷第14頁）；而參諸內政部100 年3 月24日修正之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第12條第1 項、第2 項規定：「（一）本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工，民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。…（二）賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳『房地價款』依萬分之5 單利計算遲延利息予買方。…」等語對照之結果（見本院卷第87頁），足見系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定賣方逾期完工者，每逾1 日應按「已繳房屋價款」萬分之5 計算遲延利息，顯然違反內政部100 年3 月24日修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條第2 項所明文應以「已繳房地價款」計算之規定。
⑵又衡諸常情，不論預售建案之預定房屋買賣契約與土地買賣
契約是否一併訂立，或分別簽定，其性質均屬同一不可分之給付，並不影響預售屋之建商與地主間所負之協同債務本質。就消費者之買方而言，所預繳之分期付款，主觀上仍係按房屋興建之工程進度而繳納，所繳納者皆係房地買賣總價之一部分，況土地價款性質上並無分期繳納之必要。再佐以原告給付買賣價款之情形，於系爭房屋契約及系爭土地契約後附之明細表中分別有記載，惟名稱均為「房屋付款明細表（一）」（見本院卷第20、46頁），名稱並無區別，且各期付款均以房屋興建進度作為款項支付進度，顯無從區分原告各期繳付之款項係土地或房屋價款。足見被告等人係為規避內政部100 年3 月24日修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條之適用，始片面將原告本為一體之給付，巧立名目任意分拆。從而，系爭房屋契約第10條第2 項關於以「房屋」價款作為遲延利息計算基礎之約定，與內政部100 年3 月24日修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條第2 項明定應以「房地」價款計算之規定不符，且不利於消費者即原告，揆諸前開消費者保護法第17條第4 項前段、第5 項規定，該部分約定應屬無效，且應依前述內政部100 年3 月24日修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條第2 項規定，修正為以原告已繳「房地價款」之萬分之5 計算每日遲延利息。
⒉原告於102 年12月15日以前所繳之買賣價金為136 萬元，另
於103 年1 月21日給付停車位價金72萬元乙節，為兩造所不爭執；而系爭房屋契約第10條第1 項係約定被告等人應於10
2 年12月15日完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，而被告等人係於106 年4 月20日始取得使用執照，故依內政部100 年3 月24日修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條第2項規定，按已繳付房地價款每逾一日以萬分之5 計算之遲延違約金，原告請求被告等人給付逾期取得使用執照之遲延利息為125 萬7,560 元【計算式：136 萬元×5/10000 ×1222
日 （自102 年12月16日起至106 年4 月20日）＋72萬元×
5 /10000×1185日（自103 年1 月21日起至106 年4 月20日）＝0000000 】，洵屬有據。
㈡原告得請求之遲延利息並無酌減之必要。
⒈按依民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為
標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例意旨參照）；惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例意旨參照）。查系爭房屋買賣契約第10條第1 項、第2 項約定：「一、本預售屋之建築工程，自100 年12月31日前開工，並於102 年12月15日以完成主建物附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，但有下列情形之一者，其期間不計入前開天數：……二、賣方如逾前款期間未完工者，每逾一日應按『已繳房屋價款』萬分之5 計算遲延利息予買方。」（見本院卷第14頁、15頁），惟被告總瑩公司此部分所負之債務係依約定期限完工及取得使用執照，非屬以支付金錢為標的，依上開說明，應認兩造就上開「遲延利息」之約定，其真意應係指違約金而言。原告主張其請求之遲延利息並非違約金，難認合理。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條固定有明文。惟基於民事訴訟採辯論主義原則，就約定違約金額是否過高之事實，應由主張違約金過高之當事人負提出事實及舉證之責任，法院僅依當事人所提出之事實及證據，依職權審究其違約金之約定是否確有過高情事及應如何核減至相當之數額，尚非謂法院須依職權蒐集並調查有關當事人約定之違約金是否有過高之事實。又違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。」（最高法院92年度台上字第2747號判決、104 年度台上字第419 號判決意旨參照）。
⒊經查，本件遲延利息屬違約金性質乙節，已如前述，而系爭
房屋契約及系爭土地契約之定型化契約均係由被告等人所制定，其等片面約定相關遲延責任之懲罰條款，要求原告簽署並受拘束，原告僅為一般消費者，本無從置喙之餘地；今被告等人違約，其等既身為社會經濟及履約能力較強之一方，自應受其等所自行擬定之違約金額約定之拘束。又依系爭房屋契約約定係以每日萬分之5 計算之遲延利息換算年利率，而與內政部100 年3 月24日修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條第2 項規定之利息計算方式相符，此乃主管機關依消保法授權所制訂之規範，亦即係經主管機關斟酌現今社會預售屋買賣現況，及衡量企業經營者與消費者間之關係，為保護消費者權益，促進國民消費之安全等目的，本於其專業所為之規範，本件系爭房屋契約所定之遲延利息計算方式，已屬主管機關所定之最低下限，計算方式並無不合理之現象；且未逾民法第205 條週年利率百分之20之限制，自無從認定有何無違約金過高之情事。
⒋雖被告等人主張原告所得請求之違約金數額已達房地總價金
936 萬元之百分之13，然被告等人如違約而遭解除契約之罰金也僅為總價金之百分之15，況原告除請求本件遲延利息外，尚得請求被告等人履約交付系爭房地，顯有獲取暴利情形云云。然查，本件遲延利息（即違約金）之計算方式係被告等人所自行擬定，對於締約後將有何後果本早有預見，且原告於繼受系爭房屋契約、系爭土地契約時，既已紆衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，既系爭房屋契約、系爭土地契約乃兩造契約自由之體現，兩造自難逕指為違法而應予以酌減，被告抗辯本件兩造約定遲延利息之違約金過高而有減輕責任之情狀，有酌減違約金之必要，主張應以「以預定債務不履行之損害賠償額」就已繳金額年息百分之5 計算之金額賠償原告云云，均屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定、內政部100 年3 月24日修正「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」應記載事項第12條第2 項規定，請求被告總瑩公司、楊碧玲依不真正連帶之法律關係，給付原告逾期取得使用執照之遲延利息125 萬7,560 元，洵屬有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審核後與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 107 年 5 月 18 日
民事第二庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 21 日
書記官 曾百慶