臺灣桃園地方法院民事判決 107年度訴字第926號原 告 林沐樺訴訟代理人 林育生律師複 代 理人 方興中律師被 告 曾淑瓊
佳晟建設股份有限公司法定代理人 呂理國共 同訴訟代理人 鄭華合律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，於民國107 年11月16日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國103 年7 月6 日透過代銷公司即訴外人永泰峰地
產股份有限公司之員工林怡如，以總價新臺幣（下同）664萬元訂購坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地持分，及被告佳晟建設股份有限公司（下稱佳晟公司）於該土地上興建之「公園大道」B1棟10樓（含編號52號停車位）房屋（上開土地、停車位及房屋，以下合稱系爭房地），並以信用卡支付定金10萬元。雙方初步商議原告自付款項約為20% （即13
3 萬元），其餘80% （即531 萬元）日後得以系爭房地向銀行借款支付。惟於103 年7 月24日，兩造協議將原告應自付之款項提高為200 萬元（即約總價之30% ），並據此簽立買賣契約（下稱系爭第1 次買賣契約），原告遂依約陸續給付買賣價金共210 萬元予被告。嗣於104 年6 月間，因承辦貸款之合作金庫銀行中原分行（下稱合作金庫）表示願貸與原告531 萬元，被告乃承諾退還已溢付之自備款67萬元，兩造因此另行簽立土地預定買賣契約書（下稱系爭第2 次土地買賣契約）、房屋預定買賣契約書（下稱系爭第2 次房屋買賣契約，前開系爭第2 次土地及房屋買賣契約，以下合稱系爭第2 次買賣契約），惟立約日期仍記載為103 年7 月24日。
㈡於104 年7 月6 日，林怡如為辦理退還原告溢付自備款相關
作業，擅自於「營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單（下稱系爭舊折讓單）」上偽簽原告之姓名並盜蓋原告之印章，林怡如上開行為，並經臺灣臺北地方法院刑事庭判處有期徒刑4 月。因被告遲未退還原告溢付之自備款67萬元，退款程序中復發生違法情事，已違反公序良俗及誠信原則，令原告喪失信賴基礎，原告乃於104 年11月12日寄發存證信函予被告佳晟公司，表示依系爭第2 次房屋買賣契約第22條約定解除系爭第2 次買賣契約等語。因被告佳晟公司於同年11月26日回函表示無違法、違約情事，原告即於104 年11月30日再發函予被告佳晟公司，表示得依民法第254 條、第259 條規定解除系爭第2 次買賣契約，並請求回復原狀等語，被告佳晟公司則於104 年12月16日再發函重申該公司並無任何違法、違約情事等旨。
㈢於105 年3 月7 日，被告2 人寄發存證信函催告原告應於7
日內依約給付第5 期「金融貸款」之價金，否則即逕以原告違約為由，解除系爭第2 次買賣契約；更於105 年3 月29日、105 年4 月12日，再先後以存證信函，告知因原告遲延付款，除已生解除契約之效力外，被告亦依約沒收996,000 元（即買賣總價15% ）作為違約金云云。原告則分別於105 年
3 月31日、105 年4 月16日，發函回覆被告佳晟公司表明系爭第2 次買賣契約業經原告合法解除等旨，且依系爭第2 次土地買賣契約第10條第1 項及系爭第2 次房屋買賣契約第22條第1 項約定：「若賣方有要求增加價款、違約不賣或於買方付清價款後無故不履行移轉登記義務或其他本約約定解約事由時，買方得主張解除本契約及與本契約有聯立關係之契約……」等語，可知若被告有增加買賣總價款時，原告即得主張解除系爭第2 次買賣契約，而被告明知已溢收原告給付之自備款67萬元，卻遲逾4 月餘仍不退款，實與變相增加買賣總價款無異，原告自得援引上開約定據以主張解除系爭第
2 次買賣契約，故原告於屢次口頭促請被告退款，卻未獲置理，以原證6 之存證信函為解除契約之意思表示，應屬合法。另依民法第254 條規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，原告於104 年11月12日所寄發之原證6 存證信函中，已載明：「……請賣方於接到本信函後，三日內妥善處理……」等語，堪認原告已酌留相當期限，以待被告履行退還溢付自備款67萬元之義務，故自催告之相當期限經過後，被告仍不履行，基於誠實信用原則，應認原告已取得民法第254 條所定之契約解除權，是原告於104 年11月30日發函表示依民法第254 條、第259 條規定，解除系爭第2 次買賣契約，並請求回復原狀，亦屬有據，系爭第2 次買賣契約既因原告解除之意思表示送達被告而生解除之效力，系爭第2 次買賣契約即因而消滅，自不容被告於嗣後再為解除，故被告嗣後於105 年3 月7 日以存證信函解除系爭第2 次買賣契約云云，即不合法，不生契約解除效力，被告據此自原告已給付之價金中沒收996,000 元作為違約金，即屬無據。
從而，原告得依契約解除後回復原狀之法律關係，依買賣價金之比例，分別請求被告曾淑瓊返還土地買賣價款642,000元、請求被告佳晟公司返還房屋買賣價款354,000 元，及依民法第259 條第2 款規定，請求自原告最後一次付款日即10
4 年5 月14日翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語，爰提起本訴，並聲明：被告曾淑瓊、佳晟公司應分別給付原告642,000 元、354,000 元，及均自104 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告以總價664 萬元向被告購買系爭房地，原告於103 年7
月15日下定，被告佳晟公司收到代銷公司（即紘豐有限公司）交付之系爭房地之「房屋訂購預約單」及「土地訂購預約單」（以下合稱系爭訂購單）各乙份及訂金10萬元，記載貸款成數為總價之七成。於103 年7 月24日兩造簽訂系爭第1次買賣契約，簽約過程賣方委由代銷公司代為處理，系爭第
1 次買賣契約記載之貸款成數為總價之七成，與系爭訂購單記載之貸款成數相同。於104 年6 月2 日被告通知原告貸款對保，於104 年6 月24日辦理貸款對保時，原告要求提高貸款成數至8 成，並退還總價一成之已繳自備款，因此兩造當場解消系爭第1 次買賣契約，並重新訂立系爭第2 次買賣契約，系爭第2 次買賣契約記載之貸款成數已改為總價之八成。
㈡104 年7 月6 日因原告要求貸款八成及退還一成之自備款，
但因承辦貸款之合庫銀行是否核准總價八成之貸款尚未確定，故賣方將原告依據系爭第1 次買賣契約已繳之一成自備款67萬元，以系爭舊折讓單將已收款項轉入「暫收款」科目，待合作金庫貸款審核結果再進一步處理退還原告或轉回自備款事宜，系爭舊折讓單其中一聯則隨同賣方用印後之系爭第
2 次買賣契約（原告始得持系爭舊折讓單對林怡如提出偽造文書之告訴），經由代銷公司轉回予原告。於104 年7 月下旬，合作金庫經聯徵後，通知買賣雙方表示無法核貸系爭房地總價之八成予買方。104 年8 月1 日賣方委由代銷公司催促原告履約，或主動向銀行提議增加保證人以獲取核貸，但原告並無積極作為，且原告於收受系爭舊折讓單後，針對系爭舊折讓單之真正向代銷公司及賣方提出爭執。於104 年9月1 日，因原告質疑系爭舊折讓單之真正，且合作金庫又不同意核貸八成，故賣方為免爭議，乃針對前開已轉入暫收款之67萬元，轉回「自備款」科目，並重新開立發票，並繼續透過代銷公司催促原告貸款履約，但原告仍無積極作為。於
104 年10月2 日，由於原告一再質疑系爭舊折讓單並要求先行將一成自備款退還，賣方為免爭議乃開立67萬元之支票準備退還原告，並同時以104 年10月2 日之營業人銷貨退回進貨退出或折讓證明單（下稱系爭新折讓單）作稅務處理，且委由代銷公司通知原告前來領取上開支票及系爭新折讓單。嗣於104 年11月12日原告即寄發原證6 所示之存證信函，被告佳晟公司即於104 年11月26日寄發原證7 所示之存證信函，原告再於104 年11月30日再寄發原證8 所示之律師函予被告佳晟公司，被告佳晟公司則於104 年12月16日再寄發原證
9 所示之律師函。㈢104 年12月24日代銷公司聯繫原告領回67萬元支票及系爭新
折讓單，原告要求賣方回查其匯款帳號匯入帳戶即可。於10
4 年12月30、31日代銷公司及賣方人員試圖聯繫原告表示銀行告知無法回查帳號，請其提供帳號，但原告電話暫停，乃又聯繫原告前夫之胞兄賴豐瑞請其轉知原告提供帳號。直至
105 年1 月4 日原告傳真帳號供賣方匯款，於105 年1 月5日賣方匯款67萬元入原告帳戶，並將發票及系爭新折讓單以雙掛號寄送原告。被告於105 年3 月7 日寄發存證信函與原告催告於7 日內履約，否則屆期解約並沒收996,000 元，被告再於105 年3 月29日寄發存證信函與原告表示前函已生解約並沒收996,000 元之效力，沒收後之餘額請於文到7 日內領取，原告則於105 年3 月31日委任黃福卿律師發函主張原告於104 年11月30日已委任黃福卿律師解除契約。被告於10
5 年4 月12日寄發存證信函與原告通知沒收後之餘額將匯入其帳戶，並於當日將434,000 元匯入原告帳戶內。綜上，原告從104 年6 月2 日受通知對保起至105 年3 月7 日被告通知欲解約為止，確實遲延9 個月餘，未依約辦理貸款繳納應付之款項，被告於解約之前數度催告原告履約，已符合契約約定之催告要件，原告經多次催告後仍遲延履約，故被告依約解除契約並沒收價金996,000 元及退還沒收後其餘已繳價金434,000 元，並無違誤。又被告並無增加買賣總價，原告主張前揭67萬元之退款，在未退回前，構成合約第22條之「賣方增加買賣總價」云云，顯然與契約要件不合，且該退款與系爭第2 次買賣契約並無對待給付關係，因原告爭執系爭舊折讓單之真正，致未能及早完成退款作業，乃係退款之問題，被告就系爭第2 次買賣契約之履行並無遲延給付之問題等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張於103 年7 月6 日以總價664 萬元向被告訂購系爭房地，兩造並於103 年7 月24日簽立系爭第1 次買賣契約，系爭第1 次買賣契約中記載原告應自付之自備款為總價之30% （即70% 向金融機構貸款，見本院卷第119 、120 、192、193 頁），其餘款項以系爭房地向銀行借款支付，原告已依約陸續給付買賣價金共210 萬元予被告，嗣於104 年6 月24日兩造協議原告應自付之自備款為總價之20% ，其餘款項以系爭房地向銀行借款支付，並據此改簽立系爭第2 次買賣契約，但系爭第2 次買賣契約記載之簽訂日期仍記載為103年7 月24日，且被告同意退還原告已繳自備款中之67萬元，原告於出具被證6 （見本院卷第278 頁）之系爭新折讓單後，被告已將上開67萬元退還原告之事實，有系爭第1 次買賣契約、系爭第2 次買賣契約、系爭新折讓單、原告之存摺影本、電子轉帳- 付款指示明細、寄送被證6 （即系爭新折讓單）及被證7 （即金額為67萬元統一發票）予原告之掛號郵件收件收執在卷可稽（見本院卷第12至57、116 至194 、19
9 至279 、295 至298 頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第344 、345 、417 頁），堪認為真實。
四、原告另主張，兩造於103 年7 月6 日約定自備款為總價之20% ，原告於103 年7 月24日簽立系爭第1 次買賣契約記載自備款為總價之30% 部分，非經兩造協議，況改簽訂之系爭第
2 次買賣契約，兩造協議原告之自備款已降為20% ，被告亦同意退回原告溢付之自備款67萬元，該67萬元未退回前，被告構成系爭第2 次買賣契約第22條約定之「賣方增加買賣總價」，原告得解除系爭第2 次買賣契約，並請求被告2 人返還原告已付之價金，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告是否已合法解除系爭第2 次買賣契約？㈡原告請求被告曾淑瓊返還土地買賣價金642,000元、被告佳晟公司返還房屋買賣價金354,000 元，有無理由？茲論述如下：
㈠原告是否已合法解除系爭第2 次買賣契約？
按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。經查，本件兩造均不爭執其為真正之系爭第1 次買賣契約、系爭第2 次買賣契約所約定之總價均為664 萬元（見本院卷第119 、120 、18
1 、192 、202 、264 頁）。兩造於改簽訂系爭第2 次買賣契約時，兩造雖協議原告向金融機構貸款之金額為總價之80% ，被告並同意返還原告已繳納自備款中之67萬元，被告在該返還67萬元之過程中，因與原告發生爭執，但於原告出具系爭新折讓單後，被告亦已於105 年1 月5 日將該67萬元匯入原告帳戶，被告雖同意返還上開67萬元，僅屬兩造之另一法律關係，並未變更原告應依系爭第2 次買賣契約給付價金至664 萬元之義務，從而被告於返還上開67萬元之過程中，因與原告發生爭執，縱有未於原告通知之期限內返還，仍與系爭第2 次買賣契約之履約無關，原告尚不得以被告有其所指之逾期返還為由，執此主張解除系爭第2 次買賣契約。又系爭第2 次買賣契約就系爭房地約定之買賣總價為664 萬元，於扣除原告已給付之自備款外，其餘不足之價金，不論原告係以自有資金給付或向金融機構辦理貸款給付，均僅須依系爭第2 次買賣契約之約定給付至664 萬元，被告並未片面增加買賣總價至明。原告竟主張被告在返還上開67萬元前，被告已構成系爭第2 次房屋買賣契約第22條第1 項約定之「賣方有要求增加價款」之違約情事（契約條款見本院卷第45頁），原告得據以解除系爭第2 次買賣契約，原告並分別於
104 年11月12日、同年月30日各以存證信函、律師函向被告為解除系爭第2 次買賣契約之意思表示，系爭第2 次買賣契約業經原告合法解除云云，為無理由。
㈡原告請求被告曾淑瓊返還土地買賣價金642,000 元，被告佳
晟公司返還房屋買賣價金354,000 元，有無理由？⒈系爭第2 次買賣契約均約定「附件付款辦法表中金融貸款部
分，買方如不貸款者，買方應依約以現金繳清價款，賣方始辦理產權登記予買方。買方如委託賣方向金融機構洽辦貸款以資抵繳期款者，應於簽立本約同時書立『委辦貸款契約書』交付賣方，買方並同意按照該金融機構之規定及賣方之通知辦妥一切手續。前項委辦貸款如因未能獲准核撥或低於預定貸款金額時（含減少貸款），其未獲貸款之金額或差額，視為買方不辦貸款或減少貸款，經賣方以書面通知十日內，買方應一次以現金繳清之，如未遵期繳納則賣方有權依違約之處罰規定辦理。倘買方有減少價金（含各項費用）之要求、違約不買或不按照契約約定之日期付款或未配合賣方辦理產權移轉、貸款抵押設定、不動產點交或違反本約任何條款之情事者，除本約另有約定解約條件外，經賣方催告後仍不履行時，賣方得解除本契約及與本契約有聯立關係之契約，解約後依下列方式辦理：㈠賣方得自買方已繳之價款中沒收本約買賣總價款之百分之十五為違約金，但若買方所繳之價款未達本約買賣總價之百分之十五時，則以買方已繳價款為限。」此觀系爭第2 次土地買賣契約第5 條第1 、2 、3 項、第10條第2 項第1 款（見本院卷第15、19、20頁）、系爭第2 次房屋買賣契約第8 條第1 、2 、3 項、第22條第2 項第1 款（見本院卷第32、46頁）之約定至明。
⒉經查，原告至104 年5 月14日止，已陸續給付系爭房地之買
賣價金共210 萬元予被告，兩造於104 年6 月間改簽訂系爭第2 次買賣契約，被告並同意退還原告已繳價金中之67萬元，且於105 年1 月5 日以匯款方式退還上開67萬元，惟原告迄今未以現金給付或辦理貸款以支付其餘之價金等情，為兩造所不爭執。被告佳晟公司乃先於104 年11月26日，寄發存證信函催告原告於文到20日內辦妥對保、向金融機構貸款撥付及交屋等手續，逾期將解約及沒收已繳價金（見本院卷第
283 頁至第287 頁）；被告佳晟公司、曾淑瓊再於105 年3月7 日，寄發存證信函催告原告於文到7 日內繳清系爭房地之金融貸款期款，逾期未付清，即同時以本存證信函為解除系爭第2 次買賣契約之意思表示，並沒收原告已繳之價款996,000 元（見本院卷第299 至301 頁）；被告佳晟公司、曾淑瓊復於105 年3 月29日，又寄發存證信函通知原告，表示系爭第2 次買賣契約已由上開存證信函解除，原告得依約沒收996,000 元作為違約金，沒收後之餘額434,000 元，請原告於文到7 日內向被告佳晟公司領取（見本院卷第302 至30
4 頁）；被告佳晟公司、曾淑瓊嗣於105 年4 月12日，再以存證信函通知原告已將沒收後之餘額434,000 元匯入原告設於合作金庫西門分行帳戶內（見本院卷第306 頁）各等情，有上開均為原告不爭執其為真正之存證信函在卷可參，堪信為真實。如前所述，原告主張系爭第2 次買賣契約已由原告解除為無理由，則原告遲延給付金融貸款期款，經被告催告後仍未繳款，被告於105 年3 月7 日以存證信函主張解除與原告間之系爭第2 次買賣契約，並依約沒收原告已付價金中之996,000 元，洵屬有據。原告主張其已先行解除契約云云，為無理由，已詳如前述，原告自不得向被告各請求返還價金642,000 元、354,000 元。
五、綜上所述，原告依解除系爭第2 次買賣契約後回復原狀之法律關係，請求被告曾淑瓊、佳晟公司分別返還價金642,000元、354,000 元，及均自104 年5 月15日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
民事第二庭 法 官 曾家貽以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 14 日
書記官 吳秋慧