臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴更一字第2號原 告 楊根澤
楊伯彥黃春蘭楊伯章楊伯文共 同訴訟代理人 李銘洲律師複代理人 謝允正律師被 告 古永時訴訟代理人 古永謙
陳貴德律師盧國勳律師上列當事人間請求確認耕地租賃關係不存在等事件，於民國107年5 月9 日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文確認兩造間就坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地之桃園市觀音區私有耕地租約觀人字第四十九號租約之耕地租賃關係不存在。
被告應向桃園市觀音區公所及桃園市中壢地政事務所辦理塗銷上開土地之耕地三七五租約註記。
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第三項於原告以新臺幣貳佰玖拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰柒拾玖萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處。前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第
1 、2 項固定有明文。惟出租人既聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，而遭拒絕（或駁回其聲請）者，即無調解之可能，則出租人即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處而予以駁回（最高法院48年台上字第1362號判例、最高法院86年度台上字第1401號判決參照）。查本件原告前因本件租佃爭議，向桃園市觀音區租佃委員會聲請調解，經該委員會以本件非屬租佃爭議，建地是否有租佃關係存在，非行政機關所能認定為由予以拒絕，有桃園市觀音區公所函、桃園市觀音區公所民國106年7 月26日桃市觀農字第1060016379號函暨檢附之調解申請書等在卷為憑（見本院106 年度重訴字第185 號卷第7 至8頁、第54至56頁），則原告逕行提起本件訴訟，經核於法並無不合，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款、第256 條分別定有明文。查：原告起訴時係以其等所有坐落桃園市○○區○○段000 地號土地（重測前為桃園縣○○區○○○段○○○○段00地號土地，下稱系爭土地）之地目為建地，非屬農地，故桃園市觀音區私有耕地租約觀人字第49號租約（下稱系爭租約）就系爭土地部分應屬無效等語，惟未具體表明其請求權基礎，僅聲明：「㈠確認兩造間就系爭租約之耕地租賃關係不存在。㈡被告應將系爭土地返還原告。」，嗣於107 年5 月7 日以民事準備書㈠狀追加其聲明如下列事實及聲明欄所示（見本院卷第14至15頁），核其所主張原因基礎事實前後未曾變更，僅係未具體表明土地地號及請求權基礎，而為補充事實上及法律上之陳述，或係追加其應受判決事項之聲明，均應予准許。
三、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號著有判例參照）。本件原告主張因系爭土地為建地，非屬農地，系爭租約應屬無效，但為被告所否認，則兩造間對此租賃法律關係存否顯有爭執，如不訴請確認，原告本於出租人即土地所有權人身分，在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危險復得以確認判決除去之，依上述說明，原告提起本件確認之訴，自有即受確認判決之法律上利益，堪以認定。
貳、實體事項：
一、原告主張：系爭土地為原告所有，原告之被繼承人楊國清與被告之祖父古慶亮於38年6 月21日就桃園縣○○鄉○○○段○○○○段0000000地號土地及系爭土地簽訂系爭租約，於古慶亮死亡後，由被告之父古昌星於44年間續訂租約，兩造嗣於90年7 月26日向桃園縣觀音鄉公所申請系爭租約變更登記，再分別於92年1 月1 日、104 年1 月1 日續訂租約，租期至109 年12月31日止。然系爭土地於38年間簽訂系爭租約時之地目即為「建」地，而非農地，自無耕地三七五減租條例之適用，故兩造間就系爭土地之系爭租約應為無效。且系爭土地之租約登記因失所據，爰依民法第767 條第1 項中段規定請求塗銷該登記。又兩造間因此存有不定期租賃關係，依民法第451 條之規定，原告得隨時終止並已終止，被告占有系爭土地，即無正當權源，併依民法第767 條第1 項前段規定請求被告返還系爭土地等語。並聲明：㈠確認兩造間就系爭土地之系爭租約之耕地租賃關係不存在。㈡被告應向桃園市觀音區公所及桃園市中壢地政事務所辦理塗銷系爭土地之耕地三七五租約登記。㈢被告應將系爭土地返還原告。㈣前項請求願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地之使用分區為一般農業區，依農業發展條例之規定自屬耕地，則被告之祖父古慶亮與出租人楊國清就系爭土地簽訂系爭租約時，本即有耕地三七五減租條例之適用，原告僅因系爭土地之地目為「建」即主張系爭土地無三七五減租條例之適用，自無理由。又縱認本件無三七五減租條例之適用，然本件租賃為不定期限之租賃契約，亦有土地法第114 條或民法第458 條耕地租賃規定之適用，被告既無構成終止租約之事由，則原告片面終止租約，自屬無據，且原告在本件訴訟之前並無反對之意思、繼續收取租金，對此長期存在之事實，已足使被告有正當之信賴，故原告提起本件訴訟顯有違誠信原則，並構成權利濫用等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張系爭土地為其等所有，其等之被繼承人楊國清與被告之祖父古慶亮於38年6 月21日就桃園縣○○鄉○○○段○○○○段0000000地號土地及系爭土地簽訂系爭租約，於古慶亮死亡後，由被告之父古昌星於44年間續訂租約，兩造嗣於90年7 月26日向桃園縣觀音鄉公所申請系爭租約變更登記，系爭租約分別於92年1 月1 日、104 年1 月1 日依耕地三七五減租條例第20條之規定續訂租約，租期至109 年12月31日止。系爭土地於38年間簽訂系爭租約時之地目為「建」，現之使用分區為一般農業區、使用地類別則為甲種建築用地等情，有臺灣省桃園縣私有耕地租約附表（觀人字第49號）、私有耕地租約登記申請書、古昌星身分證、私有耕地租約期滿續訂租約申請書、土地登記第一類謄本等件在卷可參（見本院106 年度重訴字第185 號卷第4 至6 頁、第12至16頁、第21至22頁），且為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、原告另主張系爭土地非屬耕地，故系爭租約就系爭土地之耕地租賃關係不存在，被告應予塗銷租約登記，且原告已終止系爭租約，被告無占有系爭土地之合法權源，應將系爭土地返還原告等節，則均為被告所否認，是本件之爭點厥為：系爭土地有無耕地三七五減租條例之適用？原告訴請確認兩造間就系爭土地之系爭租約之耕地租賃關係不存在，及依據民法第767 條第1 項中段規定請求被告辦理塗銷上開土地之耕地三七五租約註記有無理由？被告占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法第767 條第1 項前段規定請求被告返還土地，有無理由？分述如下：
㈠系爭土地有無耕地三七五減租條例之適用？原告訴請確認兩
造間就系爭土地之系爭租約之耕地租賃關係不存在，及依據民法第767 條第1 項中段規定請求被告辦理塗銷上開土地之耕地三七五租約註記，有無理由？⒈按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地
法及其他法律之規定，耕地三七五減租條例第1 條定有明文。又以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用。所謂耕地係指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。土地法第106 條第1 項、農業發展條例第3 條第11款亦有明文。耕地三七五減租條例第1 條內載耕地租佃，依該條例之規定，是限於耕地之租佃始有該條例之適用，而所謂耕地之租佃即土地法所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言，此觀該條例第1 條暨土地法第
106 條第1 項之規定自明。是承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院44年台上字第611 號及同院88年台上字第
1 號民事判例意旨可資參照）。可認耕地限於使用分區為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區，且使用地類別為農牧用地者，始可能有耕地三七五減租條例之適用。⒉查系爭土地於38年間簽訂系爭租約時之地目為「建」，現登
記之使用分區為「一般農業區」、使用地類別則編定為「甲種建築用地」，此有土地登記第二類謄本在卷可佐（見本院卷第27、28頁），且為被告所不爭執（見本院卷第23頁），則系爭土地之使用類別非屬「農牧用地」甚明。被告雖辯以系爭土地之使用分區為「一般農業區」，依農業發展條例之規定自屬「耕地」，且被告於系爭土地上持續耕作，本件本質上仍屬耕地租賃云云，並舉照片8 張為證（見本院卷第30、31頁），惟為原告所否認。查系爭土地為「甲種建築用地」，所謂「甲種建築用地」係指供山坡地範圍外之農業區內建築使用者（區域計畫法施行細則第13條第1 項第1 款規定可資參照），而所謂「耕地」係專指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之「農牧用地」（指供農牧生產及其設施使用者，區域計畫法施行細則第13條第1 項第5 款規定可資參照）而言，已如前述，兩者使用目的顯不相同，系爭土地既非「農牧用地」，縱其使用分區位於農業區，仍非屬「耕地」，被告上開所辯，並不足採。揆諸上開條文及判例意旨，系爭土地自無耕地三七五減租條例之適用，應堪認定。
⒊按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。兩造間關於系爭土地之租賃關係既無耕地三七五減租條例之適用，則於38年間系爭土地原所有人即原告之被繼承人楊國清與被告之祖父古慶亮依耕地三七五減租條例簽訂並辦理登記之桃園市觀音區私有耕地租約觀人字第49號租約即不存在，原告請求確認該耕地三七五租約不存在及予以塗銷等情，即屬有據。
㈡被告占用系爭土地是否具有正當權源？原告依據民法第767
條第1 項前段規定請求被告返還土地，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決參照）。原告為系爭土地之所有人一節，有系爭土地登記謄本在卷可稽，被告既不爭執系爭土地非其所有，僅以其占有為有權占有為抗辯，自應由被告就占用系爭土地之合法權源，負證明之責。
⒉按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他
人之農地者而言，土地法第106 條第1 項定有明文，所稱農地，參照同條第2 項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。
承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定（最高法院88年台上字第1 號判例、91年度台上字第2628號判決意旨參照）。是土地法及民法中有關於耕地之定義，仍應與耕地三七五減租條例之解釋相同，倘承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，並無土地法及民法中有關於耕地租賃規定適用之餘地，僅應適用民法關於一般租賃規定。
⒊又租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定
期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第450條第1 、2 項及第451 條定有明文。查系爭土地非屬「農牧用地」，自非屬「耕地」，已如前述，是兩造間就系爭土地之租賃關係，並非耕地三七五減租條例第1 條規定所稱之耕地租佃，亦無土地法第114 條、民法第458 條就耕地租賃契約規定之適用，應依民法關於租賃之規定。是被告答辯本件應有土地法、民法關於耕地租賃規定之適用，原告不得終止租約云云，並非可採。查系爭土地之出租人原告於提起本件調解申請前並未要求返還，即未表示反對之意思，而由被告繼續為該租賃物之使用收益，應視為以不定期限繼續租賃契約，揆諸上揭規定，各當事人得隨時終止契約。惟原告嗣後提起本件請求返還，訴訟中並以書狀表示終止租約之意（本院更一卷第15頁），且於本院107 年5 月9 日言詞辯論期日亦當庭以言詞為終止系爭租約之意思表示（見本院卷第22頁背面、第23頁），堪認兩造間就系爭土地之租賃關係業已終止。
⒋至被告辯以原告主張返還系爭土地有違誠信原則云云，惟按
權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148 條第1 項定有明文。本件原告僅請求被告返還系爭土地，此係屬維護其所有權圓滿狀態之最低限度行為，自不得認為對於無權占有之被告而言，有何違反誠信原則之處。是不論從權利本質、經濟目的、社會觀念而言，本件請求乃依法行使正當權利，難認逾越必要範圍，亦無一方所得利益與他方所受損失顯不相當，或原告行使權利係以損害被告為主要目的之情形存在，被告辯稱原告訴請返還土地，係屬權利濫用、有違誠信原則云云，核無足採。
⒌按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。本件原告為系爭土地之所有人，兩造間就系爭土地之租賃關係業已終止，被告不能證明其尚有正當使用系爭土地之權源，自負有排除侵害、返還土地之責，是原告依前開規定訴請被告返還系爭土地，自屬有據，應予准許。
五、綜上所述，系爭土地非屬耕地，兩造間關於系爭土地之租賃關係無耕地三七五減租條例或土地法、民法關於耕地租賃規定之適用，原告請求確認系爭租約不存在及請求被告應向桃園市觀音區公所及桃園中壢地政事務所予以塗銷系爭租約登記，併請求被告返還系爭土地，於法有據，均應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 5 月 30 日
民事第二庭 法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 31 日
書記官 陳郁惠