臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第192號原 告即反訴被告 鄭琇芳訴訟代理人 劉玉津律師被 告即反訴原告 永惠如訴訟代理人 吳玲華律師
鄭佑祥律師上 一 人複 代理人 蔡皇其律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年5月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣柒佰壹拾貳萬貳仟元，及其中新臺幣肆佰柒拾肆萬元自民國一０四年七月二十日起，其餘新臺幣貳佰參拾捌萬貳仟元自民國一０六年十二月二十七日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
四、本判決第一項，於原告以新臺幣貳佰參拾柒萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒佰壹拾貳萬貳仟元元，為原告預供擔保，得免為假執行。
五、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
六、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告提起反訴；反訴之標的如專屬他法院管轄或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。經查，本件原告主張兩造間買賣契約係以不能之給付為契約標的而屬無效、被告應負給付不能或不完全給付之債務不履行責任，而請求解除契約後返還已支付價金及賠償違約金等情。被告則提起反訴，主張被告遲延給付買賣價金，請求解除契約後，沒收價金及賠償違約金等節，核其反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴標的法律關係發生之原因有關，攻擊防禦方法亦相牽連，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、本訴部分
一、原告主張：㈠被告前於591房屋交易網站刊登售地廣告，並標示所出售之
土地為住宅用地、適用於住宅、開店之廣告內容，嗣訴外人王子淇於民國104年7月初向訴外人即原告配偶王龍鎮表示有一筆坐落於桃園市○○區○○路、明成街口之住宅建地待售，其二人並同赴桃園市○○區○○路○○○號旁會勘該筆土地，王龍鎮因見該址緊鄰路旁、交通便利，乃委請王子淇轉知被告欲購買土地一事，兩造遂於104年7月10日至代書處商談買賣事宜，被告代理人即訴外人余秀桂、被告母親即訴外人江春月（該日自稱阿姨）均再三保證所購買土地係住宅建地，用途如廣告所刊登之可作店面、建築住宅使用，兩造遂於該日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定由原告向被告購買坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），買賣價金為新臺幣（下同）1,588萬元，而原告已於104年7月10日給付簽約款158萬元，另於104年7月20日給付用印款316萬元（共474萬元）。嗣原告於104年7月28日至現場鑑界時，始發現系爭土地實際係坐落於桃園市○○區○○街一處靠山邊之土地，且位於宮廟新福宮旁邊，顯非王子淇當初帶看之土地。再經原告查詢系爭土地使用分區證明，始知悉系爭土地係經龜山都市計劃編列為附帶條件之第一種住宅用地，目前尚在通盤檢討程序中，顯無從供作建築住宅使用，縱將來審議通過，仍須經市地重劃程序，將來所分配之土地必有異動、面積亦會減少，故系爭買賣契約係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項、第113條第1項之規定，應屬無效，原告自得請求被告返還已給付價金474萬元，並加計自104年7月20日起算之法定遲延利息。
又依系爭買賣契約第8條第1項約定，被告既已違約，應另給付原告474萬元懲罰性違約金，並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。
㈡再者，原告係建商，購買土地目的即係為建築房屋，被告迄
無法給付可供建築住宅使用之土地，應有給付不能或不完全給付之債務不履行情事；又系爭土地部分遭新福宮占用，被告亦未依兩造間增補契約第3條約定，於104年9月5日前將地上物排除騰空，復經原告對被告寄發證信函催告應於7日內排除騰空該地上物，均未為之，而原告就此已分別於106年9月18日、106年10月14日對被告寄發存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，並經被告收受，則原告自亦得依系爭買賣契約第8條第1項、民法第226條、第227條、第256條、第259條第1款、第2款規定，請求被告返還已支付價金474萬元、賠償懲罰性違約金474萬元，並均應加計法定遲延利息等語。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告948萬元，及其中474萬元自104年7月20日起
、其餘474萬元自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯如下：㈠原告前曾對被告訴請返還價金事件，業經本院104年度訴字
第1430號判決、臺灣高等法院105年度上字第352號判決及最高法院106年度台上字第2019號駁回其訴確定（下稱系爭前案），故系爭前案之判決理由對本件應有爭點效之適用。
㈡又系爭土地為第一種住宅用地，尚在都市計畫通盤檢討中，
，並非一律不許開發建築，顯難認系爭土地依法即不得建用，故系爭買賣契約並無自始客觀不能之情。況兩造係以土地現況作為買賣標的，被告並無交付立即可供建築住宅使用土地之義務，且原告於簽約時即已知悉系爭土地尚在都市計畫通盤檢討中，不容許開發作為建築使用之使用上限制。再者，原告於簽訂系爭買賣契約後，即於104年7月28日以購買之土地錯誤為由向被告表示撤銷契約及請求返還價金，而被告乃於104年9月2日寄發存證信函予原告，催告其應支付完稅款，但原告置之不理，可見原告於簽約後毫無履約之意，系爭買賣契約無法履行顯係可歸責於原告所致，被告亦無違反增補契約所定排除騰空地上物之情形等語。
㈢並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第420、421頁）㈠兩造前於104年7月10日簽訂系爭買賣契約及增補契約，約定
由原告向被告購買系爭土地，買賣價金為1,588萬元，原告已於104年7月10日給付簽約款158萬元、於104年7月20日給付用印款316萬元（共474萬元），並存入安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）設於玉山銀行敦南分行之價金履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）內，另被告已於107年7月15日自系爭履約保證專戶中領取80萬元。
㈡原告前於104年8月12日對被告提起返還價金之訴訟，並於該
訴訟中主張依民法第88條規定撤銷因錯誤而為之系爭買賣契約意思表示，以及第92條受詐欺而為意思表示、兩造間買賣之意思表示未合致等，訴請被告返還價金，先後經本院104年度訴字第1430號判決、臺灣高等法院105年度上字第352號判決及最高法院106年度台上字第2019號裁定駁回原告之訴確定（即系爭前案）。
㈢原告於106年9月18日以系爭土地非住宅建地之債務不履行事
由，對被告寄發存證信函（原證5、17）通知解除契約，被告於106年9月30日前收受。
㈣被告於106年8月30日以存證信函（被證7），限期催告原告
應於7日內支付完稅款241萬元，及依約支付剩餘價金存入系爭履保專戶，復於106年9月13日以存證信函（被證8）限期催告原告應於7日內支付完稅款，原告均已收受前開存證信函；被告再於106年9月30日以存證信函（被證9）通知原告解除契約，原告於106年10月2日收受。
㈤原告另於106年10月6日寄發存證信函（原證7），以本件買
賣有債務不履行情事，限期催告被告應於7日內排除騰空地上物，被告已收受該存證信函。原告再於106年10月14日以存證信函（原證8）通知被告解除契約，被告已收受該存證信函。
㈥被告未依增補契約約定之104年9月5日排除系爭土地上之地上物。
四、經本院協同兩造整理爭點結果，兩造爭點如下（本院卷第42
1、422頁）：㈠系爭土地是否為不能給付之標的使契約無效？㈡原告於106年9月18日解除契約是否合法？又原告依系爭買賣
契約第8條第1項規定請求為違約金，是否有據？㈢被告於106年9月30日解除契約是否合法？㈣原告於106年10月14日解除契約是否合法？又原告依系爭買
契約第8條第1項規定請求為違約金，是否有據？
五、本院認定如下：㈠系爭土地是否為不能給付之標的使契約無效？⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效，民法第246
條第1項前段定有明文，所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。
⒉查系爭土地依土地登記謄本記載，系爭土地地目為田，有該
謄本可稽（見本院104年度訴字第1430號卷第36頁）。另依桃園市政府都市計畫土地使用分區證明書所示，系爭土地之土地使用分區為第一種住宅區（依95年6月15日龜山都市計畫，應以跨區市地重劃方式辦理），有上開土地使用分區證明書在卷可參（見本院卷第332頁）；另依卷附桃園市政府函覆意見載明：系爭土地位於龜山都市計畫區第一種住宅區（附帶條件），又依據95年6月15日發布實施之變更龜山都市計畫（第三次通盤檢討）案」，維持第一種住宅區（附帶條件），其附帶條件變更應以跨區市地重劃方式辦理。而目前系爭土地因未完成附帶條件，得依都市計畫法桃園市施行細則第34條規定繼續為原有之使用。又系爭土地已納入辦理之「變更龜山都市計畫（公共設施用地專案通盤檢討）案」檢討，將維持第一種住宅區（附帶條件），其附帶條件變更為公辦跨區市地重劃，並於108年7月24日經本府都市計畫委員會第35次會議審議通過，後續尚須經內政部都市計畫委員會審議通過，並由本府地政局擬具市地重劃計畫書報經內政部審核通過，始得發布實施都市計畫等語，有上開函文可參（見本院卷第231、232頁），可見系爭土地係屬於附帶條件之第一種住宅區，於將來通過並發布實施都市計畫以辦理公辦跨區市地重劃之方式開發以前，目前僅能維持原有方式繼續使用，應可認定。惟系爭土地縱因前揭情形而有使用上之限制，但客觀上並非以不能之標的為交易（系爭土地仍得辦理所有權移轉登記並使用），故原告主張系爭土地屬依民法第246條第1項前段規定以不能之給付為標的，契約無效云云，自不可採。
㈡原告於106年9月18日解除契約是否合法？又原告依系爭買賣
契約第8條第1項規定請求為違約金，是否有據？⒈被告所出售之系爭土地是否構成不完全給付？①按所謂不完全給付，係指債務人向債權人所提出之給付，不符合債務本旨而言。
②觀諸被告於刊登出售系爭土地之廣告中，標明係出售「12米
路旁住宅用地」，並登載土地適用於「農作、住宅、加工廠、倉庫、廣告、開店」等情，有591售屋網廣告資料在卷可佐（見新北地院106年度重訴字第914號，下稱新北地院卷，第17頁）。另參以證人王子淇（本件買賣之中人）於系爭前案第一審證稱：我告訴原告是建地，因為余秀桂（即本件買賣被告之代理人）告訴我就是建地，如果是農地，原告就不會買了等語（見本院104年度訴字第1430號卷第90頁）、於系爭前案第二審亦證稱：我有跟余秀桂表明我是仲介，余秀桂問我對建地有沒有興趣，她有一塊建地要賣，我說可以，她就說建地約93坪等語（見臺灣高等法院105年度上字第352號卷第101頁）、另王子淇於原告所提詐欺告訴之刑事偵查中陳稱：我在網路上看到余秀桂在賣非本件的土地，我打電話問他，他說他有龜山的建地代理被告在賣，問我有沒有興趣等語（見桃園地方檢察署105年度他字第1572號卷第27頁），顯見被告代理人余秀桂於銷售系爭土地時即表明為該土地為建地，並於廣告中刊登可做住宅、開店使用甚明，此部分內容自應構成本件買賣契約之一部分，則被告所出售之系爭土地需可供建築住宅使用，始符合兩造約定之債務本旨。③又查，系爭廣告雖另記載：「都市計畫內（第一種住宅區）
土地」等語（見臺灣高等法院105年度上字第352號卷第151頁），然依都市計畫法桃園市施行細則第14條規定，桃園市轄內都市計畫第一種住宅區作住宅、店鋪使用，非屬禁止事項，惟各該都市計畫書如有附帶條件規定者，應從其規定（同細則第13條第2項規定參照），此有桃園市政府函文附卷足參（見本院卷第357頁），顯見並非桃園市轄內之所有都市計畫內第一種住宅區之土地，均得作為住宅、店鋪使用，尚須視有無附帶條件之情形而定，故被告抗辯都市計劃內之第一種住宅區，即表示尚在通盤檢討中云云，自非可採。
④另系爭土地係屬於附帶條件之第一種住宅區，於將來通過並
發布實施都市計畫以辦理公辦跨區市地重劃之方式開發以前，目前僅能維持原有方式繼續使用一節，已如前述。而系爭土地現況為部分土地為宮廟新福宮所占用，部分土地則為植栽、雜草、雜林之閒置狀態等情，有現場照片可佐（見本院卷第186、187頁），則原告就被告所出售之系爭土地，揆諸前揭說明，僅能繼續維持前揭使用方式，應不得做建築住宅使用，故原告主張被告所為之給付不符合債務本旨，應為可信。
⑤再斟諸被告前於102年間曾出售系爭土地予訴外人呂清和，
並嚴明系爭土地可供建築房屋，嗣因呂清和事後發現系爭土地目前在都市計畫通盤檢討中，無法供建築使用，而解除買賣契約，並訴請被告返還價金，已獲勝訴判決一節，有本院102年度訴字第2014號判決書可參（見本院卷第375頁，該案於第二審中雙方達成和解），亦足見被告於前揭案件中即知悉系爭土地無法供建築住宅使用，竟於104年間又宣稱系爭土地可供作建築住宅、開店使用之相同說詞，促成原告購買系爭土地之意願，就此觀之，被告並未如實揭露系爭土地之資訊（附帶條件之第一種住宅區）供原告知悉，並以誠信原則履約，致原告購買系爭土地而無法達其建築房屋之目的，自係可歸責於被告，致不完全給付。
⑥至被告抗辯原告於簽約時知悉系爭土地尚在都市計畫通盤檢
討中，不容許開發作為建築使用云云，然此已為原告所否認，並有證人王子淇證述：我簽約後才去申請土地分區證明，印給原告配偶王龍鎮看，他才發現不是建地，不能蓋房子等語明確（見臺灣高等法院105年度上字第352號卷第103頁），顯見原告於簽約前確實不知悉系爭土地無從供建築房屋使用，則被告前揭所辯自不足採。
⒉原告依不完全給付之債務不履行責任規定解除契約，並請求
返還價金有無理由？①按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；債權人於有民法第226 條所定因可歸責於債務人之事由致給付不能之情形時，得解除其契約，民法第227條第1項、第256條定有明文。又債務人所提出之給付不符合債之本旨，且屬不能補正者，自得依民法第256條規定解除契約。
②查原告為建商，購買系爭土地之目的即係為建築住宅使用，
而被告所出售之系爭土地無法作為建築使用，致使原告購買系爭土地之建築房屋目的不達，且此係可歸責於被告之不完全給付，該瑕疵亦無從補正，故原告自得依不完全給付之債務不履行責任規定解除契約。又原告業於106年9月18日以系爭土地非住宅建地之債務不履行事由，對被告寄發存證信函通知解除契約，經被告於106年9月30日前收受等情（見不爭執事項㈢、新北卷第41至43頁存證信函），可認系爭買賣契約業經原告於106年9月30日合法解除。
③再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有
規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。承上，系爭買賣契約經原告合法解除，而原告已支付價金474萬元，是原告依上開規定請求被告就已付價金474萬元如數返還，並加付自受領時即104年7月20日起算之法定遲延利息，自為有理由。
⒊原告以被告違約為由，請求違約金474萬元，有無理由？又
違約金是否過高應予酌減？①按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之
賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。而違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，約定違約金額是否過高，賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照）。
②查系爭買賣契約第8條第1項約定：「賣方若未依本約履行各
項義務…，經買方書面通知限期催告（至少7日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本件買賣合約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方」等語（見新北地院卷第26頁），條文已載明為「懲罰性違約金」，則兩造所約定之違約金性質自屬懲罰性違約金。本件被告既有如前述之違約情事，並經原告解除契約，原告依上開規定請求違約金，自屬有據。本院審酌系爭土地總價1,588萬元，原告已給付價金474萬元已逾總價3成，而被告已自履約保證專戶內領取80萬元（見不爭執事項㈠），以及被告之違約程度，且系爭買賣契約自104年7月10日簽訂至原告於106年9月30日合法解約，期間經過近2年，並考量社會經濟狀況及原告受損之情況等一切情形，認本件違約金應以土地總價之15％計算為相當，上開約定超過相當數額之部分，法院得依民法第252條之規定，依職權減至相當數額。準此，本件原告得請求之違約金應按土地總價款1,588萬元之15％即238萬2,000元為限，始為允當，逾此部分之請求，不應准許。另原告就此部分另請求自起訴狀繕本送達翌日即106年12月27日（見本院卷第7頁）起算之法定遲延利息，亦為有理由。
⒋至前述㈢、㈣爭點部分，茲因系爭買賣契約經原告於106年9
月30日合法解除，則被告自無從於106年9月30日、原告亦無從於106年10月14日再為解除契約之可能，併予敘明。
六、綜上所述，原告依民法第227條、第256條、第259條第1、2款規定及系爭買賣契約第8條第1項約定，請求被告給付712萬2,000元，及其中474萬元自104年7月20日起止，其餘238萬2,000元自106年12月27日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當金額准許之；至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
參、反訴部分
一、反訴原告主張：依兩造增補契約第6 條約定，兩造合意完稅款支付時間為10
4 年8 月27日，而反訴原告已於106 年8 月30日以存證信函催告反訴被告於7日內支付完稅款241萬元，及依約支付剩餘買賣價金存入系爭履保專戶，反訴被告均置之不理，而反訴原告已於106年9月30日以存證信函通知反訴被告為解除契約之意思表示（反訴被告於同年10月2日收受），故系爭買賣契約已經反訴原告合法解除，反訴原告自得依系爭買賣契約第8條第2項約定沒收已支付價金，並請求反訴被告同意其得自系爭履保專戶中領取價金394萬元（反訴原告先前業已取領80萬元）作為懲罰性違約金。又依同條項約定，反訴被告另應給付自支付價金最後期限次日起，每逾1日按買賣總價金萬分之2計算之違約金（自104年9月10日點交日起至106年9月30日解除契約之日止）計238萬2,000元等語，並聲明：
㈠反訴被告應同意反訴原告向安新公司領取系爭履保專戶內之買賣價金394萬元。㈡反訴被告應給付反訴原告238萬2,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告答辯如下：系爭土地現況不能作建築房屋使用，自有給付不能之債務不履行情事，且反訴原告未依約於104年9月5日前排除騰空地上物，其違約在先，主張解除契約、沒收價金，另請求違約金，自無理由。又第3期完稅款需於土地增值稅、契稅單核定後，經通知地政士通知，且賣方需同時繳納土地增值稅，然反訴被告未曾受通知，反訴原告亦未繳納土地增值稅，故反訴被告自無違約。況反訴原告已支用價金80萬元，且仍登記為所有權人，反訴原告實際上並無損失，其請求違約金數額過高等語，並聲明：㈠反訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、查本件反訴原告以反訴被告上開違約事由，主張於106年9月30日以存證信函通知反訴被告解除契約，經反訴被告於106年10月2日收受，並請求沒收已支付價金及賠償違約金等節，固據提出存證信函為佐（見本院卷第86至90頁），然系爭買賣契約既經反訴被告於106年9月30日合法解除在先，業經本院認定如上（理由同前），則無論反訴原告主張之違約實情是否屬實，亦無從再主張解除買賣契約，故反訴原告主張沒收已支付價金394萬元及賠償違約金238萬2,000元，自均屬無據。
四、綜上，反訴原告依系爭買賣契約第8條第2項約定，請求反訴被告應同意反訴原告向安新公司領取系爭履保專戶內之買賣價金394萬元，及給付反訴原告238萬2,000元，均為無理由，應予駁回，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
民事第三庭 法 官 彭怡蓁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 20 日
書記官 蕭竣升