臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第138號原 告 柯凱超訴訟代理人 陳添信律師被 告 呂伊雁訴訟代理人 林清漢律師複代理人 侯銘欽律師
趙俊翔律師受告知訴訟人 董俊良上列當事人間返還借款事件，本院於民國107 年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將附表所示不動產之所有權移轉登記予原告，並騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一○七年五月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明第㈡項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）356 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利百分之五計算之利息」。嗣於審理中變更該項聲明為：「被告應給付原告276 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利百分之五計算之利息」（見本院卷第40頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國105 年12月5 日就原告名下附表所示不動產（下稱系爭不動產）簽立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定價金為750 萬元，給付方式為：被告於簽約時給付簽約金120 萬元，於106 年6 月30日前辦理貸款代償原告銀行貸款630 萬元，原告應先行將系爭不動產之所有權移轉登記予被告，詎被告簽約金僅給付40萬元，嗣亦未向銀行代償貸款。原告於106 年11月8 日發函催告被告履行，然被告置之不理，是原告乃依系爭買賣契約第9 條第1 項之規定，於106 年12月8 日委請律師發函解除系爭買賣契約。
被告依系爭買契約第9 條第3 項、民法第259 條之規定，應負回復原狀之義務，且應依系爭買賣契約第9 條第4 項，給付自105 年12月6 日起106 年12月8 日止，按總價金千分之一計算之利息，合計共276 萬元予原告等語，並聲明：㈠被告應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告，並騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告276 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利百分之5 計算之利息。㈢前開第㈡項之請求，願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭不動產為訴外人董俊良所有，借名登記在原告名下，被告配偶即訴外人吳坤城是代理被告與董俊良簽訂買賣契約，被告無與原告簽訂買賣契約之意思。董俊良與被告簽訂買賣契約時，約定將積欠被告之借款100 萬元轉為頭期款，餘則以貸款給付，且約定倘無法順利貸款，雙方合意如解除買賣契約，董俊良應返還欠款100 萬元，系爭買賣契約內容並非董俊良與被告買賣系爭不動產之真意，倘認原告為系爭買賣契約之當事人，亦應依被告與董俊良之約定履行，是原告於解除系爭買賣契約之同時，應併返還100 萬元，爰以此為原告請求移轉系爭不動產所有權之同時履行抗辯。再者，原告106 年11月8 日催告通知，僅送達至桃園市○○區○○街○○號9 樓，未送達至被告戶籍地址，此等催告不合法，不生解除契約之效力。倘原告得主張解除契約，亦僅得沒收40萬元作為違約金，請求276 萬元，委無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭買賣契約約定以750 萬元之價格出售登記於原告名下之系爭不動產，兩造於系爭買賣契約書簽名後，原告有收受簽約款40萬元，已於106 年1 月6 日以買賣為原因，將系爭不動產移轉登記予被告，而被告嗣未代償原告銀行貸款之事實，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭不動產登記謄本可據（見本院卷第6 至第19頁、第72至第75頁），堪信為真。
四、得心證之理由：㈠被告應否受系爭買賣契約之拘束？⒈系爭買賣契約書首頁明確記載「立契約書人：買方呂伊雁；
賣方柯凱超為不動產買賣事宜，雙方同意訂立本契約，並應依下列約定條款履行」，契約末頁立契約書人一欄則由原告於「賣方」下簽名用印，被告於「買方」下簽名用印，有原告提出被告不爭執形式真正之系爭買賣契約可據（見本院卷第6 頁、第11頁），佐以系爭不動產原登記為原告所有，且證人即系爭買賣契約代書林萬益於審理中證稱：105 年12月
5 日締約當日由原告、董俊良及伊到場簽約，被告並未在場，後由董俊良將系爭買賣契約書交與被告，約一週時間，董俊良即將系爭買賣契約書及被告印鑑、身分證繳回，繳回時系爭買賣契約書上已有被告簽名，而伊再持被告印鑑於系爭買賣契約書上用印；就我所知董俊良是仲介買方來買這個房子；因部分買賣稅賦應由買方支付，所以在買賣過程中有與買方聯絡，買方於105 年12月9 日也有用被告名字匯款7 萬元之稅款等語（見本院卷第51頁至第52頁）；證人即被告配偶吳坤城於審理中證稱：系爭買賣契約書上「呂伊雁」之簽名，是伊拿回去給被告簽的，被告有交付印鑑給董俊良；呂伊雁簽名時出賣人非記載董俊良，而係記載柯凱超等語（見本院卷第80頁背面至第81頁），堪認在系爭不動產買賣過程中，董俊良係以仲介自居，被告於系爭買賣契約簽名時，亦知悉系爭不動產係以原告名義出售，買賣條件則如系爭買賣契約所載，原告主張系爭不動產買賣契約當事人為原告與被告，被告應依系爭買賣契約履行給付價金之義務，應屬有據。
⒉被告雖辯稱系爭不動產係董俊良借名登記在原告名下，董俊
良為實際所有權人，系爭不動產買賣應以其與董俊良之約定為據，其無簽訂系爭買賣契約之真意云云。然查，物之出賣人本無須為物之所有權人，出賣他人之物，買賣契約仍為有效，遑論系爭不動產買賣係在董俊良仲介下，由原告、被告於系爭買賣契約上簽名，董俊良亦知悉原告以系爭買賣契約所載條件，將系爭不動產出售予被告。而被告非目不識丁，於董俊良交付系爭買賣契約後，即於系爭買賣契約上簽名確認，表示願與原告就系爭不動產成立買賣契約，且買賣條件如契約內容所示，依法即應受系爭買賣契約之拘束，況被告未舉證證明與董俊良間有存在未載入契約之約定之情，被告此部分所辯，自無所據。
㈡系爭買賣契約是否已解除？原告請求被告將系爭不動產之所
有權移轉登記予原告，並騰空遷讓，有無理由？⒈系爭買賣契約第9 條第1 項約定「買方如有違反本約各項義
務者，即為買方違約。賣方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金」。經查，被告應於簽約時交付簽約款120 萬元，且以於106 年6 月30日前代償原告銀行貸款式之方式交付尾款，系爭買賣契約第3 條、第7 條第1 項、其他特別約定或變更約定事項第2 項定有明文。然被告未舉證其有交付逾40萬元之簽約款予原告，亦不爭執其未於106 年6 月30日代原告清償銀行貸款，顯已有可歸責被告而致給付遲延之情。
⒉原告於106 年11月8 日寄發桃園永安郵局416 號存證信函，
催告被告於106 年11月30日前代償原告之銀行貸款以為尾款支付，有存證信函暨送達回證可據（見本院卷第13頁至第15頁），然被告置之不理，揆諸前開規定，原告自得解除系爭買賣契約。原告於106 年12月8 日再寄發揚然法律事務所
106 年12月8 日（106 ）信律字第106120801 號函為解約之意思表示，於106 年12月11日送達被告，有郵件收件回執可參（見本院卷第18頁），是原告已於106 年12月11日合法解除系爭買賣契約，應堪認定。
⒊被告雖抗辯桃園永安郵局416 號未送達被告戶籍地址，催告
之意思表示不合法云云，然觀原告所提出該存證信函，可查所載副本收件人呂伊雁之詳細地址即為被告戶籍地址，堪認原告有向被告之戶籍地址為送達，是此催告通知已生合法送達之效力。
⒋系爭買賣契約既經合法解除，原告依系爭契約第9 條第3 項
「如因一方違約致本契約解除，雙方應無條件配合辦理回復原狀手續」之約定，請求被告將系爭不動之所有權移轉登記予原告，並騰空遷讓，為有理由，應予准許。至被告與董俊良間消費借貸法律關係，與原告間之系爭買賣契約約定無涉，非屬同一法律關係，被告辯稱原告於解除契約後，同時應返還100 萬元而為同時履行抗辯，殊無可採。
㈢原告請求被告給付276 萬元，有無理由？⒈按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約
金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。次按民法第233 條第1 項之規定，遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人始得請求遲延利息，倘所負債務非以支付金錢為標的者，縱有遲延給付情事，債權人亦無從請求遲延之利息（最高法院37年上字第8014號判例參照）。惟遲延利息原有違約金之性質，如該項契約當事人之真意，其約定債務人給付遲延時應支付遲延利息，即係關於違約金之訂定，自應依民法關於違約金之規定而為實質上之裁判（最高法院43年台上字第576 號判例參照）。
經查，系爭買賣契約第9 條第4 項約定「各方如有遲延給付之情形時，自遲延之日起，應按遲延日數，以總價款千分之一計算遲延利息予他方」，審諸該條項在契約結構上屬於第
9 條「違約罰責」之範疇，且在適用上，未區分出賣人、買受人給付義務是否係以金錢給付為標的，概以「總價款千分之一計算遲延利息予他方」，揆諸前開說明，應認當事人此「給付遲延時應支付遲延利息」約定之真意，應屬違約金之約定。
⒉次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252 條定有明文。至於違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號、86年度台上字第1084號裁判意旨參照）。經查：
⑴被告依系爭買賣契約第9 條第4 項應給付之遲延利息屬違約
金之性質，經本院認定於前；且該違約金依前揭契約條款文義無懲罰性質之約定，依民法第250 條第2 項之規定，應具有損害賠償總額預定性質，要無疑義。
⑵兩造於於105 年12月5 日簽訂系爭買賣契約後，被告僅繳付
部分簽約款，且系爭買賣契約經原告於106 年12月11日合法終止，依系爭買賣契約第9 條第4 項之規定，原告固得請求被告給付自105 年12月6 日起至106 年12月8 日止（共367天）按總價款千分之一計算，合計共275 萬2,500 元之違約遲延利息【計算式：7,500,000 1 ／1000367 ＝2,752,500 】，然其計算利率以每日千分之1 換算年息為
36.5% ，已逾法定遲延利息近2 倍，且所請求遲延違約賠償總額為275 萬2,500 元達已付價金36.7% ，確屬偏高。再審酌系爭買賣契約第9 條第1 項後段亦有「賣方得解除本契約，並將已收價款全數沒收，充作違約金」之約定，以及原告可儘速催告被告給付價款、解除契約，控制因被告遲延給付買賣價金所生之損害，另考量系爭不動產自106 年1 月6 日即移轉登記予被告，被告於未如期給付買賣價金下，仍長期管領使用支配系爭不動產受有相當利益等情，認原告275 萬2,500 元之違約遲延利息，核屬過高，應予酌減為120 萬元。是原告請求被告給付120 萬元遲延違約賠償部分，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由。
五. 再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查本件原告請求被告給付遲延違約賠償部分，屬給付無確定期限之債務，揆諸前開說明，原告請求自被告收受起訴狀繕本翌日，按週年利率百分之5計算之利息，即屬有據，而本件起訴狀繕本係於107 年5 月16日送達被告（見本院卷第31頁），從而，原告請求自107年5 月17日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由。
六、綜上所述，系爭買賣契約經原告合法解除，原告依系爭契約第9 條第1 項、第3 項、第4 項約定之規定，請求被告將系爭不動產之所有權移轉登記予原告並騰空返還，且給付原告
120 萬及自107 年5 月17起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求則無理由，應予駁回。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，被告雖請求函桃園地方檢察署查詢被告有無對董俊良提出刑事告訴，傳喚證人柯凱超，並再向臺北富邦商業銀行、兆豐國際商業銀行思源分行、中國信託商業銀行桃園分行查詢系爭房屋貸款流向及使用目的，以茲證明系爭房屋係董俊良借名登記在原告名下，然系爭房屋之實際所有權人是否為董俊良，均無礙被告已與原告簽訂有效買賣契約之認定，詳如前述，被告此部分證據調查聲請，無礙本件判決結果之認定。暨兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 1 月 31 日
民事第一庭 法 官 廖珮伶正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 2 月 12 日
書記官 林希潔附表：
┌──────────────────────────────────┐│土地： │├──────────┬──────┬────────┬───────┤│ 土 地 坐 落 │ 地 號 │面積（平方公尺）│權利範圍 │├──────────┼──────┼────────┼───────┤│桃園市○○區○○段 │ 95 │ 2,655.91 │71/10000 │├──────────┴──────┴────────┴───────┤│建物： │├──────────┬───────────┬───────────┤│ 基 地 坐 落 │ 面積（平方公尺） │權利範圍 │├──────────┤ │ ││ 門 牌 號 碼 │ │ │├──────────┼───────────┼───────────┤│桃園市○○區○○段 │總面積：72.21 │ 全部 ││95地號 │層次面積：72.21 │ │├──────────┤陽台面積：3.33 │ ││桃園市○○區○○街90│ │ ││號9樓 │ │ │└──────────┴───────────┴───────────┘