臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第394號原 告 詮穎藝術有限公司法定代理人 袁安霞訴訟代理人 邱清銜律師複 代理人 游淑琄律師被 告 福龍電工股份有限公司法定代理人 顧莉茹訴訟代理人 陳永來律師
鍾若琪律師魏雯祈律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107 年12月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款定有明文。本件原告原起訴聲明為：一、先位聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）327 萬3,200 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至被告將桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）及其上桃園市楊梅區獅515、517 建號建物（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）點交原告止，按日給付原告9,800 元；㈡願供擔保請准宣告假執行；二、備位聲明：㈠被告應給付原告655 萬8,552元，及自起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院107 年度壢司簡調字第409 號卷【下稱壢司簡調字卷】第2-3 頁）。
嗣於民國107 年11月20日具狀變更聲明為：㈠被告應給付原告344 萬96,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達起至被告將系爭房地點交原告止，按日給付原告9,800 元（見本院卷第50-51 頁）。核其前後請求，均係主張被告遲延點交系爭房地而應負損害賠償責任，請求基礎事實同一，依上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於106 年3 月4 日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以4,900 萬元之價格向被告購買系爭房地，並約定被告保證產權清楚，就系爭房地不得與第三人有權利糾紛之情事。詎系爭房屋內一直留有被告尚未清除之相關家俱物品，經原告通知被告應負責清理之責，被告表示遺留於系爭房屋內之物品均為廢棄物，可由原告自行清理，並出具訴外人鄭世脩律師所立之保管條（下稱系爭保管條），藉以取信原告系爭房屋內之物品於半年內會返還被告或由被告交由權利人，原告遂同意於106 年6 月28日完成系爭房地所有權移轉登記。嗣原告著手整理系爭房屋時，竟接獲訴外人劉經帝主張對前揭屋內物品有所有權，並提出其與宏訊數位國際股份有限公司（下稱宏訊公司）所簽訂之房屋租賃契約書，主張其對系爭房地有使用權並出租予宏訊公司，且對原告提起刑事告訴，足見系爭房地仍遭第三人占有，被告並未排除第三人占有而將系爭房地實質點交原告，致原告無從使用系爭房地，而不論被告有無將系爭房地出租他人使用，及是否知悉系爭房地被他人占用，均與有無遲延點交之違約事實無關。又依系爭買賣契約第9 條第5 項約定，被告最遲點交日為106 年5 月10日，被告應自106 年5 月11日起，每逾1 日按買賣價金萬分之2 即9,800 元（計算式：
4,900 萬元×2/10000 ）計付違約金，則被告自106 年5 月11日起至起訴狀繕本送達日即107 年4 月27日（共計352 日），應給付違約金343 萬9,600 元。爰依系爭買賣契約第7條第1 項、第9 條第4 項、第5 項約定，請求被告給付343萬9,600 元違約金及自107 年4 月27日起至將系爭房地點交予原告止，按月給付9,800 元違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告344 萬9,600 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達起至被告將系爭房地點交原告止，按日給付原告9,80
0 元。
二、被告則以：兩造於106年6月28日完成系爭房地之所有權移轉登記，並於同年7 月3 日完成系爭房地點交，而就系爭房地內存放之廢棄物，被告為省去清運勞費，已自願折價100 萬元出售系爭房地，並約定由原告自行清除，原告並多次進入系爭房地進行整修，足見原告已取得系爭房地實質上之使用權。又被告雖曾因補發權狀而致延宕所有權移轉登記及點交事宜，然被告業已依約給付遲延違約金予原告，並由原告受領。另訴外人劉經帝雖提出與宏訊公司所簽訂之房屋租賃契約而主張對系爭房地有使用權，然劉經帝所提房屋租賃契約並非被告所簽立，且出租人與承租人均與被告無關，且上開房屋租賃所載租期逾5 年，然未經公證，亦無民法第425 條所規定買賣不破租賃之適用，劉經帝與宏訊公司自無合法占有系爭房屋之權源。原告既為系爭房地所有權人，且系爭房地已點交完畢，自得本於所有權人地位請求第三人遷讓系爭房屋等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項；㈠兩造於106 年3 月14日簽訂系爭買賣契約，由被告出售其所有系爭房地予原告。
㈡系爭買賣契約第7 條第1 項約定：「乙方（即被告）保證產
權清楚，無他人主張所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等權利糾紛或一物數賣等情事」。
㈢系爭買賣契約第9 條第4 項約定：「……如有毀壞、被人侵
占等情事，乙方（即被告）應負責排除或修復，俾使甲方（即原告）完整取得」。
㈣系爭房地所有權於106 年6 月28日移轉登記予原告。㈤兩造於106 年7 月3 日簽立「交屋相關費用證明書」，並記
載「買賣雙方完成屋況點交、付清房屋價款且結清相關費用」，其中包含遲延結案之35萬元違約金。
㈥系爭買賣契約第15條第4 項約定：「本案雙方同意於產權移
轉後，買方（即原告）可自行清理一樓廢棄物，完成後始辦理結案（不得超過最後結案日）」。
四、原告主張被告未實質交付系爭房地予原告致其無從使用、收益系爭房地，被告應依系爭買賣契約第9 條第4 項、第5 項約定，給付因遲延點交之違約金等情，為被告所否認，並以前詞為辯。本件爭點厥為：㈠系爭房地是否已完成點交？㈡被告得否有遲延點交情事？若是，原告得否請求被告給付違約金？金額若干？分論如下：
㈠兩造於106年7月3日就系爭房地已完成點交：
⒈原告固主張被告迄今尚未點交系爭房地云云。惟查，系爭買
賣契約第9 條第1 項約定：「雙方應於辦理買賣標的點交時個別簽立『不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書』，乙方（即被告）應將買賣標的騰空（雙方另有約定者除外）現場點交與甲方（即原告），點交時如有未搬離之物件，應視同廢棄物處理，處理費用由乙方負擔」（見本院壢司簡調字卷第16頁），足見系爭房地點交與否，係以被告是否已將系爭房屋之使用及管理權限交付原告為據，與系爭房屋內是否存有未搬離物品並無必然關聯，且系爭系爭買賣契約第15條第4 項其他約定事項處亦記載：「……四、本案雙方同意於產權移轉後，買方（即原告）可自行清理一樓廢棄物，完成後始辦理結案（不得超越最後結案日），廢棄物如為爆裂物造成買方損害（人、財產），應由賣方負責賠償」（見本院壢司簡調卷第18至第19頁），足見兩造已約定系爭房屋內存放之廢棄物由原告自行處理，亦徵系爭房屋內廢棄物之清理情形，與系爭房地是否點交，並無必然關聯。另查，兩造已於106 年7 月3 日簽立「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」，其中載有「簽名蓋章前請確認已完成點交手續且上列金額及帳號內容無誤……」等語（見本院壢司簡調字卷第67頁），同日並簽立「交屋相關費用證明書」，其中亦載有「106 年7 月3 日結案日點交」、「買賣雙方完成屋況點交、付清房屋價款且結清相關費用」等語（見本院壢司簡調字卷第66頁），其文字均表明系爭房地已完成點交，且證人唐振生於本院到庭證稱：伊於兩造簽立買賣契約時是住商不動產公司楊梅店之店長，雙方締約及交屋都有參與；簽約時有提及屋內廢棄物如何處理，賣方說沒有租賃的問題，結案前會把裡面的雜物清走，可是在結案時，雙方有達成共識，由買方清理裡面的廢棄物，但如果有任何問題，賣方會負責；點交時屋內東西還在現場，看完現場回到公司，雙方就此問題討論，買方擔心裡面東西不知道能不走，所以請賣方自行清理，但賣方因為沒空，所以請買方清理，如果有任何問題，賣方願意負責；伊認知是本件標的物已經完成點交；在點交沒有完成前，一般不會簽「交屋相關費用證明書」，如果有問題，雙方一定會達成共識之後才會簽這份證明書等語（見本院卷第62-65 、67頁），亦證兩造就系爭房地已完成點交，復參諸原告於起訴狀記載「原告取得系爭土地與系爭建物之所有權後，旋即準備著手整理系爭建物加以使用時……」等語（見本院壢司簡調字卷第4 頁），可認原告確已取得系爭房地之管領權限，否則當無著手整理系爭房地之可能，足證兩造就系爭房地確已於10
7 年7 月3 日完成點交。是以，原告以被告未清除屋內廢棄物為由，主張被告未將系爭房地點交予原告云云，不足採憑。
⒉原告提出鄭世脩律師簽立之系爭保管條，並主張被告以此取
信原告系爭房屋內之物品於半年內會返還被告或由被告交由權利人云云。然系爭保管條僅記載：「茲為處分桃園市○○區○○路3-1B號福龍電工股份有限公司內破舊物品，經本律師至現場履勘，親自體驗拍照存證無誤。以作價新台幣壹拾萬元（包含同意由買主自行清理），由福龍電工負責人顧莉茹交由本律師保管，保管期限半年，無人出面爭執，則由本律師視為無爭議返還顧莉茹。有人出面爭執，則留待爭議結束時，交由權利人之一方」等語（見本院壢司簡調字卷第20頁），其中並無關於系爭房地內廢棄物應由被告清除始完成點交之記載，且證人鄭世脩於本院到庭證稱：被告法定代理人顧莉茹因擔心劉意川找其他人來主張買賣標的物的廢棄物，所以找我去做確認，屋裡面確實是有很久沒有用的東西散落在地上，當時認為被告法定代理人把東西清掉沒有關係，如果事後劉意川真的有來告被告法定代理人，假設劉意川能證明屋內物品價值超過10萬元，就將10萬元交給被告法定代理人賠給劉意川，不能證明的話，這10萬元也給劉意川，就是要解決清理廢棄物的問題；伊雖簽立系爭保管條但不知道是誰要清理屋內廢棄物，伊的認知就是被告法定代理人可以把東西清理掉等語（見重訴卷第70頁），可知證人鄭世脩簽立系爭保管條僅係用以證明系爭房屋內之物品為無用之廢棄物，若因清除廢棄物而需賠償物品所有人，由被告代理人交付證人鄭世脩之10萬元作為賠償之用，實與被告是否應清除廢棄物始屬完成系爭房地點交乙事，並無關聯。
⒊原告復主張：訴外人劉經帝主張對該廢棄物有所有權，並提
出其與宏訊公司簽訂之房屋租賃契約，主張其對系爭房地有使用權並出租予宏訊公司，足見系爭房地仍遭第三人占有，被告並未排第三人占有而將系爭房地實質點交原告云云，並提出訴外人劉經帝與宏訊公司間就系爭房屋之房屋租賃契約為據（見本院壢司簡調字卷第33-35 頁）。然查，劉經帝並非系爭房地所有權人，其縱將系爭房屋出租予宏訊公司，該
2 人亦不能以此房屋租賃契約對系爭房地所有人即原告主張有合法占有之權源。再者，倘系爭房屋存放之物品確為劉經帝或宏訊公司所有，而原告復因清運屋內物品而受劉經帝或宏訊公司以所有權人身分求償，此亦僅涉及原告賠償後得否轉向被告求償，亦與系爭房地是否點交無關。甚者，縱認劉經帝或宏訊公司就系爭房地確有合法使用權利，此亦屬被告就其出賣之系爭房地應否負權利瑕疵之責，而與被告是否履行系爭房地點交義務，要屬二事。是以，原告以劉經帝與宏訊公司就系爭房屋存有租賃契約為由，主張被告尚未完成點交云云，難認有據。
⒋縱上，兩造既約定由原告負責清除屋內物品，且於106 年7
月3 日簽立「不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書」及「交屋相關費用證明書」，堪認被告已於當時將系爭房地使用、管理權限交予原告，應認兩造當時已完成點交，縱原告因清理屋內物品而受該物品所有權人求償，或有第三人主張對系爭房地有合法使用權利，均與兩造就系爭房屋是否完成點交無涉，原告主張被告就系爭房地迄今尚未完成點交，應屬無據。
㈡原告不得就被告106 年5 月11日起至同年7 月3 日止遲延交屋責任，再行請求違約金：
系爭買賣契約第9 條第5 項約定：「（第5 項）本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾越106 年5 月10日）同時甲方（即原告）應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方（即被告）指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每逾一日按買賣價金萬分之二計付違約金賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時，甲方有權解除本約」（見本院壢司簡調字卷第16頁）。本件被告係於106 年7 月3日完成系爭房地之點交，業如前述，點交時間雖逾越106 年
5 月10日，然兩造於106 年7 月3 日已簽立「交屋相關費用證明書」，其中載有「延遲結案雙方合意35萬元整（賣補買）」、「合計賣方補貼買方新台幣371180元整」等語（見本院壢司簡調字卷第66頁），且證人唐振生亦證稱：系爭買賣契約的履行有遲延的情形，簽約時賣方沒有提出權狀，代書要求被告3 日內補齊，賣方說權狀不見了要補發，拖了2 個月，所以有延誤到交屋，賣方有支付違約金，在點交的時候已有達成共識等語（見本院卷第65頁），堪信兩造在107 年
7 月3 日簽立「交屋相關費用證明書」時，就被告自106 年
5 月11日起至106 年7 月3 日完成點交止所應給付之違約金已合意為35萬元，且原告就被告已給付上開違約金乙情並未爭執，原告自不得再依系爭買賣契約第9 條第5 項約定請求被告給付上開期間遲延點交之違約金。
五、綜上所述，原告依系爭第9 條第4 項、第5 項約定，請求被告應給付原告344 萬9,600 元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨被告應自起訴狀繕本送達起至被告將系爭房地點交原告止，按日給付原告9,
800 元，均為無理由，應予駁回。另本件原告並未聲請假執行，被告答辯聲明中所指願供擔保請求宣告免為假執行部分，應屬贅載，本院自無庸為准駁之諭知，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 12 月 21 日
民事第一庭 法 官 郭俊德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 12 月 24 日
書記官 楊郁馨