臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第457號原 告 林錦祥訴訟代理人 林兆平原 告 林聲記
徐文勇許應仁廖邱瑞珠張進福徐許春梅徐菊珍共 同訴訟代理人 彭成桂律師被 告 葉誠誌訴訟代理人 葉泉
呂理銘律師楊晴文律師被 告 張昶易訴訟代理人 林俊杰律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109 年9 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告葉誠誌應將坐落於桃園市○○區○○段○○○號土地上如附圖所示編號13（11）之貨櫃遷移、建物拆除，並將所占用土地騰空返還予全體共有人。
被告張昶易應將坐落於桃園市○○區○○段○○○號土地上如附圖所示編號13（5 ）之建物拆除，並將所占用13（5 ）土地騰空返還予全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告葉誠誌、張昶易分別負擔百分之二十五、百分之三十，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾壹萬柒仟捌佰肆拾捌元為被告葉誠誌供擔保後，得假執行。但被告葉誠誌如以新臺幣陸拾伍萬參仟伍佰肆拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾肆萬伍仟伍佰貳拾肆元為被告張易供擔保後，得假執行。但被告張昶易如以新臺幣柒拾參萬陸仟伍佰柒拾參元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款、第256 條分別定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262 條第1 項、第4 項後段規定甚明。本件原告起訴時原係以林威記、林金洸、林金隆、林金昌、、徐榮士、周鈺瑄、林聖哲、田東明及被告葉成誌、張昶易為被告，並聲明：「㈠被告等人應分別將坐落於桃園市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）上之建物拆除，並將所占用土地騰空返還予原告等人。㈡願提供擔保，請准宣告假執行」（見本院107 年度壢司簡調字第475 卷〈下稱壢司簡調卷〉第3 頁）。嗣於訴訟進行中，就林威記、林金洸、林金隆、林金昌、徐榮士、周鈺瑄、林聖哲、田東明等人為撤回，並依桃園市楊梅地政事務所製作之複丈成果圖（下稱附圖），迭經變更聲明後，最終將訴之聲明變更為：「㈠被告葉成誌應將系爭土地上如附圖所示編號13（11）之貨櫃遷移、建物拆除，並將所占用土地騰空返還予全體共有人。㈡被告張昶易應將系爭土地上如附圖所示編號13（1 ）、13（2 ）、13（5 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）之建物拆除，並將所占用13（1 ）、13（2 ）、13（3 ）、13（5 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）土地騰空返還予全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第280 、285 頁），是原告就請求各被告拆除地上物、返還土地之聲明所為之變更，係就占用土地位置、面積之特定，並未變更訴訟標的，補充其聲明使之完足、明確，並減縮原訴之聲明，經核均與前揭規定相符，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造間因繼承、買賣、繼承分割等登記原因，分別為坐落於桃園市○○區○○段○○○號土地（即系爭土地）之共有人。被告葉成誌於系爭土地上如附圖所示編號13（11），未經全體共有人同意，設置貨櫃及架設建物，而被告張昶易未經全體共有人同意於系爭土地上如附圖所示編號13（
1 ）、13（2 ）、13（3 ）、13（5 ）、13（7 ）、13（8）、13（9 ）、13（10）興建建物，並出租予第三人使用。
然兩造間未有任何契約關係，長久以來被告均未給付原告任何對價，原告所有之系爭土地因被告無權占用而無法利用，權利受侵害甚鉅等語。為此，爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告葉成誌應將系爭土地上如附圖所示編號13（11）之貨櫃遷移、建物拆除，並將所占用土地騰空返還予全體共有人。㈡被告張昶易應將系爭土地上如附圖所示編號13（1 ）、13（2）、13（5 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）
之建物拆除，並將所占用13（1 ）、13（2 ）、13（3）、13（5）、13（7）、13（8）、13（9）、13（10）土地騰空返還予全體共有人。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告葉誠誌部分：於87年間買受系爭土地持分時，即依原共有人間實際上劃定使用之範圍，承續對各自占有管領之部分，與原告等分管部分各自占用迄今，是被告已得其他共有人同意而占有使用，故本件原告之訴應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告張昶易部分：系爭土地與坐落桃園市○○區○○段○○○○○○號、新生段315地號土地在桃園市○○區○○路開通前，均為原告林錦祥、林聲記、訴外人林威記、林金洸、林金昌等林姓家族所有之土地，並在其上劃定範圍，由林姓家族等人分管使用；因此，被告張昶易於85年間向原告林聲記購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○○號、新生段315地號土地權利範圍時，所訂立之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），批明事項特別載明「本買賣標的物係共同持分，其權利範圍依土地法暨相關法令之規定。該標的物目前係種植水稻，因賣方（即原告林聲記）無使用管理權，故同意點交長祥段13地號（如後附圖紅線所示）交由買方（即被告張昶易）永久使用」，可證被告使用系爭土地範圍乃係當時經由系爭土地全體共有人同意共有人之一即原告林聲記使用之範圍，且因原告林聲記同意將其於系爭土地分管使用範圍點交予被告張昶易使用，被告張昶易方會以當時高於市價之金額，高價購買坐落桃園市○○區○○段○ ○○ ○○ ○號、新生段315 地號之土地，並在由原告林聲記分管使用系爭土地之範圍內整地填土弭補與道路之落差，故被告張昶易於系爭土地使用之範圍，乃係經系爭土地當時全體共有人同意而使用，並非無權占有使用系爭土地，且長期使用系爭土地迄今已逾20年之久，於原告提起本件訴訟前，未曾有系爭土地共有人異議，可知系爭土地共有人亦已默示同意被告使用，遑論原告提起本件訴訟違反誠信原則且屬權利濫用，故本件原告之訴應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、系爭土地為兩造所共有。
㈡、被告葉誠誌為系爭土地上如附圖所示編號13（11）部分之直接占有人。
㈢、被告張昶易為系爭土地上如附圖所示編號13（5）之直接占有人。
㈣、被告張昶易將系爭土地上如附圖所示編號13（1）、13（2）出租予第三人賴怡伶，並將附圖所示編號13（7）、13（8）、13（9）、13（10）出租予第三人謝紅秋。
㈤、於85年間，被告張昶易向林聲記購買坐落於桃園市○○區○○段○○○○○號、新生段315號之土地，業已移轉至其女兒張偉慧所有。
四、得心證之理由：原告主張系爭土地為兩造所共有，被告等人未經原告及全體共有人同意，即以附圖所示13（1）、13（2）、13（3）、13（5）、13（7）、13（8）、13（9）、13（10）、13（11）之地上物占用系爭土地，自屬妨害原告之所有權，故請求被告等人將該地上物拆除後返還系爭土地予全體共有人等語，均為被告所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：
㈠、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第758 條、第767 條第1 項前段、第821 條分別定有明文。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可資參照）。經查，原告均為系爭土地共有人之一，有系爭土地土地謄本在卷可稽（見壢司簡調卷第28頁至第32頁）。而被告葉誠誌所有之地上物占有系爭土地如附圖所示13（11）；被告張昶易所有之地上物占有系爭土地如附圖所示13（5 ），並將系爭土地如附圖所示13（1 ）、13（2 ）出租予第三人賴怡伶，附圖所示編號13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13
（10）出租予第三人謝紅秋，業據被告葉誠誌、張昶易所自承（見本院卷第127 頁、第129 頁），既為兩造所不爭執，依前揭判決意旨，應由被告葉誠誌、張昶易就占用系爭土地具有正當權源一節，負舉證責任。
㈡、原告請求被告葉誠誌應將系爭土地上如附圖所示編號13（11）之貨櫃遷移、建物拆除，並將所占用土地騰空返還予全體共有人，有無理由？被告葉誠誌抗辯於87年間買受系爭土地持分時，即依原共有人間實際上劃定使用之範圍，承續對各自占有管領之部分，與原告等分管部分各自占用迄今，是已得其他共有人同意而占用云云，雖據被告葉誠誌提出分管示意圖一紙（見本院卷第243 頁），然原告等均否認就系爭土地存有分管契約，且參諸前分管示意圖，其上僅有類似地籍圖之簡略圖形及數字，並無任何關於土地分管所為約定之文字，更未經任何人為簽署，自難僅憑前揭示意圖為有利於被告葉誠誌之認定；而被葉成誌未提出其他得證明其確實已得系爭土地全體共有人同意為分管系爭土地如附圖所示13（11）範圍土地之積極事證，自難認被告葉誠誌此部分抗辯為可採。又被告葉誠誌抗辯其占有使用系爭土地迄今，其他共有人均未有異議，顯存有默示分管云云；惟按共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要。倘共有人實際上約定使用範圍，對各自占有管領部分，互相容忍，對於他共有人使用收益各占有之土地未予干涉，已歷有年所，固非不得認默示分管契約之存在。惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示（最高法院98年度台上字第1087號判決意旨反面解釋）。是默示之意思表示尚須得依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者方屬之，如無從認為有一定之意思表示者，應僅為單純沈默。惟被告葉誠誌就系爭土地之共有人有何舉動或其他情事，可得推知渠等有同意被告葉誠誌占有使用之意思一節，未能提出積極證據以證其說，且共有人未曾表示異議之原因多端，或礙於權利意識不明瞭，或礙於鄰居相處和睦，或為單純沈默，均屬可能，自難認系爭土地共有人未曾異議即屬默示同意之意思表示，是被告葉誠誌上開抗辯，亦無可採。至被告葉誠誌雖另有提出其與被告張昶易就系爭土地所簽立之土地租賃契約書（見本院卷第144 至150 頁）；而然被告張昶易僅為系爭土地共有人之一，縱被告張昶易曾以個人名義將系爭土地之部分範圍出租予被告葉誠誌，亦無從據以認定此確已經其他共有人全體同意，被告葉誠誌自不得以其與張昶易間之租賃契約作為占有使用系爭土地之合法權源。是被告葉誠誌N 系爭土地上附圖所示編號13（11）之貨櫃、建物為其所所有及搭建一節，乃其所自承（見本院卷第
12 7頁），而其就系爭土地上附圖所示編號13（11）之土地既無占有之合法權源，則原告請求被告葉誠誌應將系爭土地上如附圖所示編號13（11）之貨櫃遷移、建物拆除，並將所占用土地騰空返還予全體共有人，自屬有據。
㈢、原告請求被告張昶易應將系爭土地上如附圖所示編號13（1）、13（2 ）、13（5 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）之建物拆除，並將所占用13（1 ）、13（2 ）、13（3 ）、13（5 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13
（10）土地騰空返還予全體共有人，有無理由？
1、如附圖所示編號13（1 ）、13（2 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）等部分：
⑴按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一
次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命其拆屋還地。有最高法院97年度台上字第1101號判決要旨足參。次按未辦建物所有權第一次登記之房屋（下稱未辦保存登記房屋），須出資之原始起造人始能取得所有權，準此，該房屋之占有人必須直接或輾轉自原始起造人受讓該房屋，始得認其有事實上處分權。又未辦保存登記房屋之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人之間如無相反之約定，應認讓與人已將房屋之事實上處分權讓與受讓人，亦有最高法院86年度台上字第2272號判決要旨可資參照。
⑵原告固主張被告張昶易將系爭土地上如附圖所示編號13（1
）、13（2 ）出租予第三人賴怡伶，並將附圖所示編號13（
7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）出租予第三人謝紅秋，應可合理推認被告張昶易就占用該等部分之地上物有事實上處分權，乃有權拆除之人，而請求被告張昶易拆除該等地上物並返還土地云云。惟被告張昶易辯稱：如附圖所示編號13（1 ）、13（2 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13
（10）等部分之地上物均非其所興建，真正所有權人為承租人等語。經查，系爭土地如附圖所示編號13（1 ）、13（2）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）之部分，據證人賴怡伶證述：「（問：這份租賃契約有無看過？）有，這是我簽的，這就是我跟張昶易租這塊地，地上物是我的。」、「（問：你所稱的地上物為何物？）之前我租地，我原本是做貨櫃屋，後來改建為鐵皮。」、「（問：你所稱搭的鐵皮是照片中的這個鐵皮建物？）是的，照片中矮的檳榔攤跟好多莉檳榔都是我蓋的。」、「（問：你蓋檳榔攤，在檳榔攤後面有做水塔？）是的，那個水塔也是我蓋的。」等語（見本院卷第171 至172 頁）；又證人謝紅秋證稱：「（問：有無看過這份契約書？）有，這是我簽的，我是跟張昶易承租這塊地，做中古車行，因為我是車商。」、「（問：這些照片是否為你所說承租土地做車行的照片？）只有車行的部分是，其他的部分不是我的。」、「（問：你跟張昶易承租範圍是複丈成果圖的哪裡？）複丈成果圖的黃色部分，都是我的承租範圍，13（11）是另一位地主即葉姓先生所有。
包 含13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）都是我搭建的。」等語（見本院卷第173 至174 頁），足認系爭土地如附圖所示編號13（1 ）、13（2 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）之部分，經被告張昶易出租予第三人賴怡伶、謝紅秋所占有、搭建地上物，且其上地上物係分別為承租人賴怡伶及謝紅秋所搭建，由原始起造人取得所有權，而原告未能提出其他證據證明被告張昶易就該地上物具有所有權或事實上處分權，被告張昶易自無拆除之權限，故原告此部分之主張，應屬無據。
2、如附圖所示編號（5）部分：原告主張被告張昶易以地上物占用系爭土地如附圖所示13（
5 ），而請求被告張昶易拆除地上物並返還土地等語；被告張昶易亦自承就系爭土地如附圖所示13（5 ）之地上物有事實上處分權（見本院卷第129 頁），惟辯稱：其於85年間向原告林聲記購買坐落桃園市○○區○○段○ ○○ ○○ ○號、新生段315 地號之土地時，所訂立之系爭買賣契約，批明事項特別載明「本買賣標的物係共同持分，其權利範圍依土地法暨相關法令之規定。該標的物目前係種植水稻，因賣方（即原告林聲記）無使用管理權，故同意點交長祥段13地號（如後附圖紅線所示）交由買方（即被告張昶易）永久使用」，可證被告張昶易使用系爭土地範圍乃係依據買賣契約，經由系爭土地共有人之一即原告林聲記之同意而占有使用，且長期使用系爭土地迄今已逾20年之久，未曾有系爭土地共有人異議，可見已有默示同意被告使用云云，固據其提出系爭買賣契約為證（見壢司簡調卷第111 至114 頁）。然依系爭買賣契約內容所示，雖有載明原告林聲記將系爭土地部分範圍交由被告張昶易永久使用等字句，惟契約當事人僅為原告林聲記及被告張昶易，足見系爭買賣契約所載之分管約定，未經系爭土地全體共有人之同意，僅於締約當事人間或其繼承人間發生拘束力，對其他共有人不生效力，原告等人除林聲記外，既非系爭買賣契約之當事人或其繼承人，則系爭買賣契約之約定對渠等自無拘束力。況系爭買賣契約之買賣標的物業經被告張昶易轉讓予其女張偉慧，系爭買賣契約所載之分管約定等權利義務自應由張偉慧繼受之，被告張昶易即無從依據買賣契約繼續使用系爭土地，縱經被告張昶易與張偉慧訂有土地使用權同意書（見本院卷第55頁），約定被告張昶易仍得繼續使用系爭土地，惟如前所述，該土地使用權同意書性質為債權契約，效力僅存於當事人間，是以被告張昶易抗辯其依系爭買賣契約之約定，有合法占有權源云云，洵不足採。再者，就被告張昶易抗辯兩造間就系爭土地存有默示分管契約云云，然被告張昶易就系爭土地其他共有人有何舉動或其他情事，可得推知渠等有同意被告張昶易占有使用之意思一節，亦未能提出積極證據以證其說，自難認系爭土地其他共有人未曾異議即屬默示同意之意思表示，是被告張昶易上開之抗辯，亦無可採。是原告請求被告昶易應將系爭土地上如附圖所示編號13（5 ）之地上物拆除，並將所占用土地騰空返還予全體共有人，應屬有據。
3、如附圖所示編號13（3 ）部分原告固主張系爭土地如附圖所示編號13（3 ）部分遭被告張昶易無權占用等語，惟為被告張昶易所否認。經查，如附圖所示編號13（3 ）部分，經本院會同兩造至現場勘驗之結果，該部分為空地，並無地上物，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第72頁、第116 頁），而被告張昶易所有之地上物僅占用系爭土地如附圖所示編號13（5 ）之部分，業已認定如前，亦非坐落於系爭土地如附圖所示編號13（3 ）上，顯然並無原告主張被告張昶易占用之情形；縱被告張昶易有因通行而出入系爭土地如附圖所示編號13（3 ）部分之事實，惟衡諸常情，通行與占有之意思有別，並不以事實上管領力、空間上之結合及時間上之繼續為必要，是原告自不得僅以被告張昶易有通行於系爭土地如附圖所示編號13（3 ）上，即認屬無權占有，其單純通行之事實，實與法律上占有之構成要件有異，就原告主張被告張昶易對系爭土地如附圖所示編號13（3 ）部分，有無權占有之事實，既未能舉證以實其說，自難採信。
㈣、從而，被告葉誠誌、張昶易既未能證明渠等有何占用系爭土地如附圖所示13（11）、13（5 ）部分之正當權源，應認屬無權占有，則原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告等人將系爭土地上之地上物拆除，並返還系爭土地予原告及其他全體共有人，即非無據。而系爭土地如附圖所示編號13（1 ）、13（2 ）、13（7 ）、13（8 ）、13（9 ）、13（10）之部分，因該部分土地乃賴怡伶、謝紅秋占有，且其上之地上物均係由賴怡伶、謝紅秋所搭建，原告又未能證明被告張昶易有何具所有權或事實上處分權之情事，則請求被告張昶易將上開地上物拆除並返還土地，洵屬無據。再者，系爭土地如附圖所示編號13（3 ）部分，原告既不能證明被告張昶易有何無權占有之事實，則請求被告張昶易返還土地，亦屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條之規定，請求被告葉誠誌應將系爭土地上如附圖所示編號13（11）之貨櫃遷移、建物拆除，並將所占用土地騰空返還予全體共有人；被告張昶易應將系爭土地上如附圖所示編號13（5 ）之建物拆除，並將所占用13（5 ）土地騰空返還予全體共有人，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，應予駁回。
六、兩造均已陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條規定，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 18 日
民事第三庭 法 官 張世聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 21 日
書記官 顏崇衛