臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第566號原 告 祭祀公業法人桃園縣李金興公法定代理人 李訓塗訴訟代理人 黃繼儂律師被 告 留鄭金鳳
鄭麗春鄭麗雲鄭和順鄭和欽鄭和毅徐金蓮徐鳳憶徐鳳霙吳年倉上十人共同訴訟代理人 王玉珊律師被 告 徐定源
吳思穎吳杰軒林慧貞林筠翔上列當事人間請求調整租金事件，於民國108 年10月29日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅、徐定源、徐金蓮、徐鳳憶、徐鳳霙、吳年倉向原告承租如附表所示土地之每年租金，自民國一０八年一月一日起調整為按當年度公告土地現值年息百分之四計算。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。事實及理由
一、按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1 項、第2 項定有明文。查原告與訴外人鄭阿財就原告所有坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地之特定部分（各地號租用之面積詳如附表，下合稱系爭土地）有租賃關係存在，鄭阿財於民國95年3 月21日死亡後，由其法定繼承人繼承該租賃關係，其中訴外人鄭麗美嗣於106 年
6 月14日死亡，由被告吳年倉、吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔等再轉繼承，其等以遺產分割協議書（見桃司調卷第
148 頁）將租賃關係之權利義務協議由吳年倉繼承，吳年倉並依民事訴訟法第254 條規定聲請承當訴訟，然吳年倉本為原告起訴時所列被告，並非訴外之第三人，與民事訴訟法第
254 條第2 項承當訴訟要件不符，本院另以裁定駁回吳年倉之聲請，則吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔尚未脫離訴訟而仍為本件被告，先予敘明。
二、被告吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔及徐定源經合法通知，均無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：鄭阿財前向伊承租系爭土地，並興建未經保存登記、門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 號、318 號之房屋（現為三層樓房屋，下稱系爭房屋），鄭阿財與伊間就系爭土地成立租地建屋之不定期租賃關係（下稱系爭租賃關係）。伊於85年間與鄭阿財約定系爭租賃關係之年租金依系爭土地之公告地價6%計算，鄭阿財死亡後，由被告繼承或再轉繼承系爭租賃關係之承租人地位。系爭土地為商業區並坐○○○區○○○○道南崁路及南山路交岔路口，自85年起快速發展，沿途店家林立，帶動周遭人潮聚集，商業繁盛，系爭土地之價值日益增加，此均非伊於85年約定公告地價6%計算系爭土地年租金時所得預料，且被告因系爭房屋，每年享有逾新臺幣（下同）100 萬元之經濟利益，卻於102 年至107 年間僅給付158,804 元至193,010 元不等之年租金，與一般租金行情顯不相當，自有調整租金之必要，爰依民法第442 條或第227 條之2 第1 項規定，擇一求為：被告向原告承租之系爭土地年租金，自103 年1 月1 日起調整為按公告土地現值之6%計算。
四、被告則以：吳年倉、吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔再轉繼承系爭租賃關係承租人地位，已於107 年10月由吳年倉單獨繼承。系爭土地坐落之南崁地段早於64年即發布都市計畫劃為商業區，中山高速公路及中正機場亦於67年、68年完成啟用，且80年間蘆竹區業已招商完畢經濟繁榮，故系爭土地之繁榮並無不可預料之情事，又伊自85年間即出租系爭房屋
一、二樓，使用三樓居住，迄今未曾變動現況，而兩造就系爭租賃關係既約定以會變動之公告地價作為調整租金機制，原告不得片面變更以公告土地現值作為調整租金之標準。另伊已將103 年至107 年之租金給付原告完畢，原告不得再請求調整107 年以前之租金。縱需調整租金，亦應以申報地價或公告地價為調整基礎，且應參酌鄰近同段247-48號等20筆土地之年租金行情等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
五、原告主張其與鄭阿財就系爭土地成立不定期租賃關係，由鄭阿財興建系爭房屋，復於85年間與鄭阿財約定年租金依公告地價6%計算，鄭阿財死亡後，由被告繼承或再轉繼承系爭租賃關係之承租人地位，被告已給付102 年至107 年之租金等情，業據原告提出收據、第二類土地謄本、鄭阿財繼承系統表、原告管委會函等為證（見桃司調卷第29頁至第38頁、第48頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。被告主張鄭麗美之繼承人吳年倉、吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔協議單獨由吳年倉繼承承租人地位等情，亦據被告提出鄭麗美繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割協議書、印鑑證明等為證（見桃司調卷第143 頁至第153 頁），且為原告所不爭執，亦堪信為真實。
六、得心證之理由本件應審究者為：㈠被告承租系爭土地有無依民法第442 條或第227 條之2 第1 項調整租金之必要？㈡調整租金之標準應依何標準調整？調整數額為何？㈢原告請求自103 年1 月
1 日起調整租金有無理由？㈠系爭土地之年租金有依民法第227 條之2 第1 項調整租金之必要：
⒈按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文，而未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭土地位於桃園市蘆竹區，桃園市於102 年12月25
日升格直轄市，且106 年間機場捷運通車，桃園市之人口成長優於其他縣市等，均為大眾周知之事實。次查，系爭土地之公告土地現值自85年起至103 年間，均由每平方公尺55,000元提升至逾10萬元以上，漲幅近2 倍，有系爭土地之地價資料查詢頁面為憑（見本院卷一第 245 頁至第 259 頁），可知系爭土地價值自 85 年起逐年增加。復參南山路及南崁路交岔路口於 97 年後蓋有佳瑪百貨商場（參南華段 1398號建號建物謄本之建築完成日期，見本院卷一第 314 頁），而觀系爭土地周邊現況照片（見桃司調卷第 62 頁至第
63 頁），已見有 NET、STARBUCKS、PUMA、HANTEN 等諸多知名品牌進駐，顯示商業確實繁盛，周遭人潮眾多，是應無人於 85 年間可預料系爭土地之繁榮現況。
⒊再依景陽不動產估價師事務所之估價報告（下稱系爭報告）
，系爭土地於102 年間之市場租金行情為每平方公尺年租金7,174 元（見本院卷一第61頁），而被告承租系爭土地興建系爭房屋，於102 年至107 年分別依公告地價6%繳納158,80
4 元至193,010 元不等之年租金（見桃司調卷第29頁至第34頁），換算每平方公尺之年租金為1,185 元至1,440 元不等，僅約市場行情之兩成左右，但被告出租系爭房屋之年租金收入共計792,000 元（見本院卷一第27頁至第31頁、第132頁至第143 頁），並享有使用系爭房屋3 樓之3 間房間與衛浴之利益，參酌直轄市之套房租金行情約為每月租金6,000元（見本院卷一第193 頁至第195 頁），被告就此亦受有每年約216,000 元（計算式：6,000 3 12）之利益，則被告因承租系爭土地興建系爭房屋所得獲之每年利益約100 萬元。又被告鄭麗春於本院勘驗系爭房屋及土地時，自承系爭房屋一開始僅有平房及地下室，後來增建過5 、6 次等語（見本院卷一第124 頁勘驗筆錄），且依現今建築技術，系爭房屋之使用年限幾無限制，綜合考量系爭土地價值顯著成長，周邊商業因桃園市升格直轄市，且近年移入人口遽增等因素而極為繁榮，顯非85年間所得預料，以及原告幾乎無收回系爭土地之機會等情狀，若不許原告調整兩造於85年以公告地價6%為年租金之約定，而仍以此顯低於市場行情之租金繼續出租，對原告顯失公平。是原告依民法第227 條之2 第1項規定，請求調整系爭租賃關係之租金為有理由，應予准許。
⒋被告固辯稱系爭土地早於64年即發布都市計畫為商業區、80
年間蘆竹區已招商完畢，故系爭土地於85年時便已經濟繁榮。無情事變更云云，然查，桃園市升格直轄市，系爭土地之公告土地現值顯著增長已如前述，被告所辯顯與系爭土地周遭客觀環境相違，並不足採。被告復辯稱兩造已約定以會逐年調整之公告地價作為調整租金之機制，原告無權聲請變更給付等語，然公告地價為用以課徵地價稅之稅基，係考量地方財政與人民負擔等情況調整，遠低於實際地價，就市場交易之參考價值較低，且依106 年修正前之平均地權條例第14條規定，每3 年始須重新規定，修正後則為每2 年重新規定，是公告地價之調整期間、考量因素，均不足即時、真實反映系爭土地價值，故兩造繼續維持公告地價為調整機制，對原告顯失公平，被告所辯，尚不足採。
㈡調整後之租金應按系爭土地之「公告土地現值4%」為年租金：
⒈申報地價係依平均地權條例第16條定其數額，用以作為土地
法第97條第1 項城市地方房屋租金及國有財產出租之參考，且申報地價為公告地價之80% 至120%間。公告地價則依平均地權條例第14條規定定其數額，作為地價稅之稅基參考，調整期間已如前述。另公告土地現值依平均地權條例第46條規定，每年經地價評議委員會編製土地現值，用以作為土地移轉課徵稅捐之稅基用，而公告土地現值較接近土地真實價值為眾所周知之事實。準此，申報地價與公告地價既均非每年固定調整，且與市場行情有所差異，自不宜採為私人土地租賃之租金調整機制，故本件應以公告土地現值作為調整參酌之標準。
⒉又審酌租金增加之幅度應依基地周邊環境、工商繁榮之程度
、承租人利用基地之經濟價值及所受利益為衡量，而本件被告固稱自85年起系爭房屋之出租狀況至今並未改變，被告所受利益為一致云云，然系爭土地之價值自85年起已增值約2倍，則被告支出之成本（所付租金）不變下，仍能獲取相同之租金收益，意謂土地成本升高，被告卻得免除該部分之支出，難謂非被告所受之利益，故被告辯稱其取得之利益狀況無變更，並不可採。再依景陽不動產估價師事務所102 年4月28日之不動估價報告書，以與系爭房屋條件相近之房地標的以租賃實例比較法析離房地租金後，可知房地之年租金，建物價值占年租金比例均不超過30% （見本院卷一第89頁、第92頁、第95頁），此自足以作為調整租金之依據，被告每年於系爭房屋得獲取之利益約為100 萬元，其中應有70萬元係反映系爭土地之價值，再衡酌被告須支出維護系爭房屋、招租、收租等管理費用、被告個人之綜合所得稅等，認系爭租賃關係之年租金應以每年約60萬元為合理。再者，系爭土地108 年之公告土地現值4%為602,579 元【計算式：（3 ㎡118,000 元＋62㎡105,943 元＋69㎡118,000 元）4%】，與前開合理之年租金數額相近，且依公告土地現值計算租金，將可每年依土地價值調整，足作為系爭租賃關係租金之調整機制，使不致偏離市價過遠。是原告請求系爭租賃關係之年租金，應調整為以系爭土地公告土地現值4%計算，為有理由，應予准許。至原告請求調整年租金逾公告土地現值之4%部分，為無理由，不應准許。
⒊至被告辯稱系爭房屋三樓係供居住使用，年租金應適用土地
法第97條規定，以不超過申報地價10% 或應參酌桃園市政府出租土地之標準，年租金以申報地價6%或12% 作為標準云云，然系爭房屋一樓已作店面使用非屬純住宅使用，自不宜以土地法第97條規定作為本件調整之基準，且兩造間為私人租賃，與政府負有照顧人民、不與民爭利之公共義務不同，桃園市政府出租土地之租金，亦不足作為兩造間調整租金之參考。又被告辯稱應參酌四鄰行情作為本件調整租金之參考，系爭報告不具參考價值云云，然被告所○○○區○○段626、316 、318 、350 、286 地號土地，均為原告所有，而原告已陸續對土地承租人起訴調整租金，亦有本院106 年度重訴字第435 號判決主文公告可參（見本院卷二第30頁），則上開土地調整前之租金數額自不得作為本件調整租金之參考，另被告空言指摘系爭報告不具參考價值，卻未能再提出其他經專門技術人員所製作之估價資料供本院審酌，其抗辯自屬無據。
㈢原告僅得請求留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽
、鄭和毅、徐定源、徐金蓮、徐鳳憶、徐鳳霙、吳年倉自10
8 年1 月1 日起調整租金⒈按土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前
之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算；倘起訴前之租金承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整（最高法院82年度台上字第1877號判決意旨參照）。
⒉查原告自承被告自103 年至107 年間之原約定年租金均已繳
納完畢，則依前開判決意旨，原告僅得請求調整起訴後被告尚未繳納之108 年後之租金甚明，故原告請求調整107 年以前租金為無理由。至原告雖主張已於102 年、105 年間對被告為調整租金之意思表示，應自103 年起調整租金云云，顯與前開判決揭示之意旨相違，自不可採。
⒊末查，鄭阿財之繼承人鄭麗美已於106 年6 月14日死亡，鄭
麗美之繼承人吳年倉、吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔等協議由吳年倉單獨繼承系爭租賃關係，有鄭阿財繼承系統表、鄭麗美繼承系統表、戶籍謄本、遺產分割協議書、印鑑證明為證（見桃司調卷第38頁、第144 頁至第153 頁），是吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔於107 年10月後已非系爭土地之承租人，原告自不得依民法第227 條之2 第1 項或同法第442條規定，請求渠等調整租金。
七、綜上所述，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求留鄭金鳳、鄭麗春、鄭麗雲、鄭和順、鄭和欽、鄭和毅、徐定源、徐金蓮、徐鳳憶、徐鳳霙、吳年倉向原告承租系爭土地之年租金，自108 年1 月1 日起調整為按系爭土地當年度公告土地現值之4%計算，為有理由，應予准許；至原告請求吳思穎、吳杰軒、林慧貞、林筠翔應調整租金，以及系爭土地年租金調整逾系爭土地當年度公告土地現值4%之部分，為無理由，應予駁回。另本院已就原告主張之民法第227 條之2 第
1 項為其有利之判決，即毋庸再就原告主張之民法第442 條規定是否有理由論斷，附此敘明。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 魏于傑
法 官 游智棋法 官 葉作航正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 2 日
書記官 邱佑儒附表：
┌──┬─────┬─────────┬─────┬─────┐│編號○○○區○○○○○路○○○ 號、318 │108 年度公│108 年度公││ │段地號 │號房使用面積( 單位│告土地現值│告地價 ││ │ │平方公尺) │（每平方公│（每平方公││ │ │ │尺；新臺幣│尺；新臺幣││ │ │ │） │） │├──┼─────┼─────────┼─────┼─────┤│1 │ 190 │ 3 │118,000元 │ 24,200元 │├──┼─────┼─────────┼─────┼─────┤│2 │ 191 │ 62 │105,943元 │ 21,745元 │├──┼─────┼─────────┼─────┼─────┤│3 │ 193 │ 69 │118,000元 │ 24,200元 │└──┴─────┴─────────┴─────┴─────┘