臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第570號原 告 王政淦訴訟代理人 李明哲律師被 告 劉安源
劉安庭共 同訴訟代理人 馮彥錡律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國108 年10月7 日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地如附圖編號
978 、978 ⑴所示建物拆除，並將如附圖編號978 、978 ⑴所示建物所占用之土地返還原告及全體共有人。
二、被告劉安源應給付原告新臺幣壹拾參萬肆仟參佰參拾陸元，及自民國一○八年一月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○八年一月十九日起至返還第一項所示土地之日，按月給付原告新臺幣貳仟肆佰捌拾貳元。
三、被告劉安庭應給付原告新臺幣肆萬肆仟柒佰柒拾玖元，及自民國一○八年一月十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國一○八年一月十九日起至返還第一項所示土地之日，按月給付原告新臺幣捌佰貳拾捌元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告劉安源負擔百分之六十九、被告劉安庭負擔百分之二十三，餘由原告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰陸拾捌萬柒仟陸佰壹拾元為被告供擔保後，得假執行；但被告劉安源、劉安庭如以新臺幣捌佰零陸萬貳仟捌佰參拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項，得假執行；但被告劉安源如以新臺幣壹拾參萬肆仟參佰參拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。各期給付於到期後，各得假執行；但被告劉安源如分別以各期新臺幣貳仟肆佰捌拾貳元為原告預供擔保，各得免為假執行。
八、本判決第三項，得假執行；但被告劉安庭如以新臺幣肆萬肆仟柒佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。各期給付於到期後，各得假執行；但被告劉安庭如分別以各期新臺幣捌佰貳拾捌元為原告預供擔保，各得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請均駁回。事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1項但書第3 款、第256 條定有明文。查原告起訴之訴之聲明原為「（一）被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）如附圖編號①所示建物（面積98.02 平方公尺，以實際測量為準）拆除，並將上開建物所占用之土地返還原告及全體共有人。（二）被告劉安源、劉安庭應分別給付原告魏梓賢新臺幣（下同）30,297元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並應分別自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告魏梓賢505 元。（三）被告劉安源、劉安庭應分別給付原告王政淦100,989 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並應分別自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告魏梓賢1,683 元。（四）願供擔保請准宣告假執行。」，嗣因魏梓賢於民國108 年6 月14日撤回本件起訴，原告另於108 年7 月15日具狀變更訴之聲明為「（一）被告應將坐落系爭土地如附圖編號978 所示建物（面積94.7
5 平方公尺）及編號978 ⑴之鐵皮屋（面積1.64平方公尺）拆除，並將上開建物及鐵皮屋所占用之土地返還原告及全體共有人。（二）被告劉安源應給付原告147,057 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告2,483 元。（三）被告劉安庭應給付原告49,019元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告828 元。（四）願供擔保請准宣告假執行。」，有108 年6 月14日民事撤回起訴狀暨陳報狀、108 年7 月15日民事準備（一）狀在卷可參（見本院卷第93、127至136頁）。經查：
㈠原告就請求被告2 人拆除之建物部分，係因現場測量後修正特定建物範圍及面積，屬事實上之更正，先予敘明。
㈡至原告就請求被告返還相當於租金之不當得利部分，金額有
所異動則屬應受判決事項聲明之擴張或減縮，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭土地為原告與他人所共有，原告自101 年9月起陸續購得系爭土地應有部分，目前應有部分為98分之30。而被告2 人所有之如附圖編號978 、978 ⑴所示建物（即門牌號碼桃園市○○區○○路○○號房屋，下稱系爭房屋），占用系爭土地至少30年以上，被告2 人無法律上原因於系爭土地以磚塊、鋼筋、水泥搭建建物並於建物上層搭蓋鐵皮屋頂，並經營佶園池上便當店，顯屬無權占有，伊前曾寄送存證信函催告佶園池上便當店於函到10日內出面處理侵占系爭土地建物乙事，但被告劉安源僅以存證信函回覆並無無權占有情事，故伊依所有權人排除侵害之規定請求被告2 人將系爭房屋拆除，並將所占用土地返還原告及全體共有人；另系爭土地位處桃園市○○區○○路，鄰桃園市立圖書館大湳分館，旁有多家銀行、郵局、地政事務所、電影院、零售市場、商場等，且被告占用系爭土地用作商業使用，故主張以申報地價年息10％計算相當於租金之不當得利，依照被告表示及稅籍資料顯示，被告劉安源、劉安庭就系爭房屋之應有部分分別為4 分之3 、4 分之1 ，故請求被告2 人給付起訴前
5 年及起訴後按月給付相當於租金之不當得利，並依被告2人就系爭房屋之應有部分比例加以分擔。爰依民法第821 條、第767 條第1 項前段、中段、第179 條規定提起本訴，並聲明：（一）被告應將坐落系爭土地之系爭房屋拆除，並將系爭房屋所占用之土地返還原告及全體共有人。（二）被告劉安源應給付原告147,057 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告2,483 元。（三）被告劉安庭應給付原告49,019元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項聲明所示土地之日止，按月給付原告828 元。（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠魏梓賢前於69年11月18日寄發存證信函予被告父親劉長青，
要求被告父親劉長清處理占用系爭土地事宜，因劉長清過世，故由被告劉安庭於73年8 月24日與經系爭土地全體共有人授權之魏梓賢簽訂系爭土地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），是被告係基於買賣法律關係受領系爭土地，縱因時效經過而無法請求辦理所有權移轉登記，或有價金並未付清之情事，因買賣契約未經解除，依實務見解仍非無權占有。
㈡又系爭房屋係系爭土地共有人所興建，被告父親劉長清係向
其買受取得系爭房屋之事實上處分權，應得適用或類推適用民法第425 條之1 規定認與土地所有權人有租賃關係，故被告2 人使用系爭房屋占用系爭土地即屬有權占有；縱系爭房屋之原始起造人並非系爭土地共有人之一，依照魏梓賢前於69年11月18日所寄發之存證信函所載，被告父親劉長清應係受承租系爭土地之人轉讓，則依民法第426 條之1 規定，亦推定系爭房屋之事實上處分權人即被告2 人與土地所有權人有租賃關係，亦非無權占有。另類推適用民法第426 條之2、土地法第104 條行使優先承買權，並以此主張為有權占有。
㈢縱認被告為無權占有，因系爭土地周圍發展不佳，原告請求
依系爭土地申報地價以年息10％之法定上限計算，亦屬過高，況系爭土地公告限制自105 年度起逐年調降，更證原告請求實屬過高，應予酌減。且原告取得系爭土地所有權之期間並未滿5 年，其請求起訴前5 年之相當於租金之不當得利，亦有不當。
㈣並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告為系爭土地共有人之一，系爭房屋坐落於系爭土地之上，業已超過30年之久，被告2 人為系爭房屋之事實上處分權人，被告劉安源、劉安庭就如附表編號978 、978 ⑴所示建物應有部分各為4 分之3 、4 分之1 等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地之地籍圖騰本、土地謄本、現況相片取景示意圖、系爭房屋稅籍證明書等件在卷可參（見本院卷第11至
14、21至23、31至32頁），是上情已足資認定。
四、原告主張坐落於系爭土地上之系爭房屋為無權占有系爭土地，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件首應審酌者為：（一）被告主張因被告劉安庭前已向系爭土地所有權人買受系爭土地，故非無權占有，有無理由？（二）被告主張適用或類推適用民法第425 條之1 、第426 條之1 ，推定有租賃關係存在，以及主張類推適用民法第426 條之2 、土地法第104 條規定行使優先承買權，有無理由？（三）原告請求被告拆除系爭房屋有無理由？如是，得請求被告2 人給付相當於租金之不當得利金額為何？經查：
㈠被告主張因被告劉安庭前已向系爭土地所有權人買受系爭土地故非無權占有乙節，並無理由。
⒈被告主張被告劉安庭前與魏梓賢就系爭土地簽訂系爭買賣契
約書，故買賣關係業已成立，並提出系爭買賣契約書為證（見本院卷第74頁），被告主張固非無據。然查：
⑴按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承
認，對於本人不生效力。民法第170 條第1 項定有明文。查系爭買賣契約書所載之賣方為魏梓賢，而系爭土地重測前之地號為桃園縣○○市○○○段○○○○○○○ ○號，魏梓賢於71年
1 月22日因分割轉載而登記為系爭土地所有權人，但系爭土地於71年3 月10日因共有物分割而由不包括魏梓賢之訴外人共8 人所取得所有權，魏梓賢復取得系爭土地所有權，係於
101 年9 月25日，有系爭土地土地登記簿、現行土地謄本附卷可憑（見本院卷第162 至172 、21頁），則魏梓賢於系爭買賣契約書簽訂時（即73年8 月24日），應非系爭土地共有人之一，則系爭買賣契約簽訂時，魏梓賢是否有權出售系爭土地顯屬有疑；雖系爭買賣契約書有記載「乙方（即魏梓賢）保證確係受全體共有人之授權出賣，如有任何共有人提出任何異議（包括優先承買權）均應由乙方負責理清」（見本院卷第75頁），然證人即簽訂系爭買賣契約書之被告劉安庭代理人李天富證稱：魏梓賢說是地主，有沒有說要代理人不清楚，系爭買賣契約書所記載上開魏梓賢確實有經授權部分，伊只記得魏梓賢說他會處理好，但記得不是很清楚等語（見本院卷第218 至219 頁），故其記載是否屬實，並非無疑；則被告劉安庭與魏梓賢所簽訂之系爭買賣契約書，是否確已生效，尚有疑義。
⑵按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人
間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院100 年度台上字第463 號民事判決意旨參照）。查原告係於101 年9 月起陸續取得系爭土地之所有權，有土地謄本在卷可憑（見本院卷第22頁），縱魏梓賢當初確有經所有共有人授權而與被告劉安庭簽訂系爭買賣契約書，而系爭買賣契約書確已生效，惟因原告於系爭買賣契約書簽訂當時尚非所有權人，自無授權魏梓賢之可能，即非屬系爭買賣契約書之當事人；依前開實務見解，若無證據足認原告於買受系爭土地時確實知悉有系爭買賣契約書之存在，則被告執系爭買賣契約書對原告主張為有權占有，本無理由。本件既無證據足認原告於買受系爭土地時知悉有系爭買賣契約書之存在，被告主張原告是從簡呂玉嬌之繼承人即游高翔、游澤民處買受系爭土地所有權，故應繼受系爭買賣契約書之權利義務等節，顯有誤會。⑶退步言之，縱原告確實知悉有系爭買賣契約書之存在；惟按
經雙方再約定，有關甲方應繳付之第4 項第2 款之全部金額應按時繳納，若逾期時，乙方得以不再另行通知，即視同違約論，同時甲方願將已申領補發建造執照之房屋全部視同廢棄物，任由乙方僱工逕為拆屋還地並再同意撤銷增值稅申報，絕無異議，並願放棄先訴抗辯權。系爭買賣契約書附約約定有明文（見本院卷第78頁）。又證人李天富證稱：當時係魏梓賢找人來拆除系爭房屋，經地方民意代表協調才簽訂系爭買賣契約書，伊係被告母親當時金紙生意合作夥伴，因為被告母親不識字，所以用劉安庭之名義簽訂，伊只知道有交付頭期款，後續款項就不清楚，因為伊後來就退出跟被告母親合作之金紙生意，也搬離該處等語（見本院卷第217 至22
1 頁），則證人李天富不能證明被告劉安庭確已依系爭買賣契約書給付買賣價金。被告既未能舉證系爭買賣契約書所約定之價金已給付完畢，依系爭買賣契約書附約約定，即視同被告劉安庭違約，魏梓賢自得依約逕為僱工拆屋還地，顯見系爭買賣契約書即無從作為被告拒絕拆屋還地之理由。
⑷被告雖舉「買賣不動產契約，若雙方就其契約已相互同意，
則買賣契約即為成立，買受人係基於買賣契約而占有不動產，雖未付清價金，在出賣人未解除買賣契約以前，自不得以買受人為無權占有；又買受人之占有土地既係出買人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出買人自不得係無權占有而請求返還」（臺灣高等法院暨所屬法院70年度法律座談會民事類第10號結論，最高法院85年台上字第389 號判例參照），主張買賣價金縱未給付完畢，其占有亦具有正當權源云云。然系爭買賣契約書既定有如前所述之附約，則當初買賣雙方已有明示約定如未給付價金將等同解除契約之效力，自應優先以買賣契約當事人之約定為判斷，故被告所舉前開實務見解仍不得作為有利被告之認定，併予敘明。
⒉從而，被告以系爭買賣契約書主張並非無權占有系爭土地，並非可採。
㈡被告主張適用或類推適用民法第425 條之1 、第426 條之1
規定，推定有租賃關係存在，以及主張類推適用民法第426條之2 、土地法第104 條規定等情，均無理由。
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。民法第425 條之1定有明文。經查，被告主張其父劉長清係向土地共有人之一購買系爭房屋，而有民法第425 條之1 之適用或得類推適用等語。經查，系爭房屋稅籍資料顯示劉長清之前手為王承發，但因資料銷毀不可考其年籍資料為何，亦無證據足認王承發於61年8 月16日移轉系爭房屋事實上處分權予劉長清時為系爭土地所有權人之一，且王承發亦係自他人處受讓系爭房屋事實上處分權，則王承發是否為系爭土地共有人之一，更屬有疑，則被告主張適用民法第425 條之1 規定顯與法定要件不合；又被告主張應得類推適用，然王承發與系爭土地共有人之關係為何，顯屬不明，自無從判定有無類推適用之餘地，被告上開所辯難認有據。
⒉按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租
賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。民法第426 條之1定有明文。而被告主張依魏梓賢前於69年11月18日寄發之存證信函第4 點內容所載，系爭房屋係向承租人轉讓，故應有前開規定之適用等語。經查：
⑴魏梓賢前於69年11月18日所寄發給劉長清之存證信函，係提
出數方案給劉長清選擇以解決系爭房屋占用系爭土地之問題，其所提出之方案包含將系爭房屋出售給系爭土地共有人，或由劉長清購買系爭土地，或劉長清依土地法規定向系爭土地共有人承租系爭土地等3 種，第4 點則記載「台端現有房屋係向原承租人轉讓者，則不適用前列一、二、三各條之辦法」，有上開存證信函附卷可參（見本院卷第73頁）；則依上開存證信函所載，第4 點之意思應為劉長清若係自原承租人受讓系爭房屋，則不適用魏梓賢所提出之前開3 種方案，應屬假設語氣，而非肯認劉長清卻係向原承租人受讓系爭房屋，否則即無須提出前述3 種方案，故上開存證信函第4 點所載並不足證明劉長清確實係自租用系爭土地建築房屋之人處所受讓，被告上開主張顯無所據。
⑵本件既無證據足認劉長清之前手即王承發是土地共有人或承
租系爭土地之人，則系爭房屋亦有可能係無正當權源使用系爭土地之人所建造，則劉長清受讓系爭房屋也難認有何使用系爭土地之正當權源，被告主張得類推適用前開規定，亦難認有據。
⒊按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。民法第426 條之2 第1 至3 項、土地法第104 條第1 、2 項定有明文。經查，被告並非租用基地建築房屋之承租人，也無證據證明劉長清之前手係租用基地建屋之承租人，則系爭房屋是否為有占用系爭土地正當權源之人所建，本有疑義，自難認與上開規定有相類似之情形，而無從逕認得類推適用上開規定；被告上開主張顯屬無據。
㈢原告請求被告拆除系爭房屋為有理由，並得請求被告2 人給
付相當於租金之不當得利金額，⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁判要旨參照）。是被告主張並非無權占有系爭土地，即應由被告負舉證之責，然被告主張均非可採，已如前述，則系爭房屋占用系爭土地確屬無權占有。
⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。又按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第82
1 條定有明文。經查，原告為系爭土地之共有人之一，其本於所有權請求被告拆除系爭房屋占用系爭土地如附圖所示97
8 、978 ⑴部分，並將該部分土地返還原告及全體共有人，因被告未能舉證其以系爭房屋占有系爭土地確有正當權源存在，已如前述，則原告請求洵屬有據，應予准許。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查被告之系爭房屋無權占有原告所有系爭土地，業如前述，被告無法律上原因，而受有占有使用系爭土地之利益，致原告未能利用其應有部分而受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返還其因無權占有所受利益；然被告所受利益係使用系爭土地，此一利益依其性質顯難以回復原狀（即於上訴人占用期間之使用利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額。又按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不及1 年之定期給付債權，其各期給付之請求權，因5 年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。準此，無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之返還利益請求權，仍應適用民法第126 條租金短期消滅時效期間5 年之規定（最高法院66年度第7 次民庭庭推總會議決議參照）。是原告依不當得利法律關係，請求被告給付自其起訴前5 年占有系爭土地相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日起按月給付相當於租金之利益，為有理由。
⒋按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價；舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。再按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號民事判決意旨參照）。經查：
⑴參諸系爭房屋坐落於系爭土地，且位於馬路旁，屬市區並鄰
近商圈，又被告係將系爭房屋用作開設便當店之用，而非作為住家，依前開實務見解確非土地法第97條所指房屋，惟本件係請求土地之租金，而非就房屋租金有所請求，則上開規定尚有適用及參考之空間，又系爭房屋係用作商業使用，足見系爭土地之收益顯然大於一般用作民宅、農作使用之土地，是本院審酌系爭房屋坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、使用經濟效用等一切情狀後，認原告所請求相當於租金之不當得利數額，以按系爭土地申報地價年息10％計算，應屬合理適當。
⑵而原告係於107 年11月13日提起訴訟，有民事起訴狀上本院
收狀章所示日期為證，則原告自可請求起訴前5 年即102 年11月14日至107 年11月13日之相當於租金之不當得利，惟原告係陸續取得系爭土地之所有權，其係於101 年9 月取得應有部分245 分之15，於102 年12月取得應有部分98分之12、98分之12，有系爭土地謄本在卷可參（見本院卷第22頁），則僅有其中應有部分245 分之15可自102 年11月14日開始起算，其餘98分之24則僅能就取得之時即102 年12月26日（登記日期）開始起算，系爭土地102 至107 年之申報地價資料，有地價查詢資料在卷可參（見本院卷第37至38頁），故基此計算，被告自102 年11月至107 年10月無權占有系爭土地可獲得相當租金之利益，並致原告所受損害之金額為179,11
5 元（計算式如附表一），另被告自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓占有部份之日止，應按月給付原告3,310 元（計算式如附表二）；又被告劉安源、劉安庭就系爭房屋之應有部分比例各為4 分之3 、4 分之1 ，故就102 年11月14日至
107 年11月13日無權占有系爭土地可獲得相當租金之利益按被告劉安源、劉安庭所持應有部分比例計算應需各給付原告134,336 元、44,779元，另自起訴狀繕本送達翌日起至被告遷讓占有部份之日止則應各按月給付之部分，按被告劉安源、劉安庭應有部分比例應各給付原告2,482 元、828 元，原告逾此部分之請求，則屬無據。
㈣被告雖聲請傳喚魏梓賢到庭作證，以證明魏梓賢其在簽訂系
爭買賣契約書時有無經過地主授權，另可否類推適用民法第
426 條之2 、土地法第104 條規定行使具有物權效力之優先購買權等節（見本院卷第222 頁），然魏梓賢有無受全體共有人授權，對於本件結論並不生影響，已如前述，而參諸魏梓賢於69年11月18日寄發給劉長清之存證信函顯示，顯見魏梓賢並不清楚劉長清是否係自承租系爭土地建屋之人受讓系爭房屋，否則即不會列舉3 項方案供其選擇，況被告為劉長清之子，理應較外人更為清楚系爭房屋取得之源由，故本件顯無傳訊魏梓賢到庭作證之必要，併予敘明。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將坐落系爭土地之系爭房屋拆除，並將所占用如附圖所示978、978 ⑴部分之系爭土地騰空返還原告及全體共有人，以及請求被告劉安源、劉安庭給付相當於租金之不當得利各134,
336 元、44,779元，及自起訴狀繕本送達翌日起（即108 年
1 月19日，送達證書見本院卷第35至36頁）至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，以及起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月給付各2,482 元、828 元為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則非正當，應予駁回。本判決第二、三項係屬所命給付之價額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，惟被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。另關於本判決第一項原告勝訴部分，原告與被告亦均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核亦皆於法並無不合，爰併各酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 108 年 10 月 25 日
民事第一庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
書記官 劉寶霞附表一┌───────────────────────────────────────────┐│給付自102 年11月14日起至107 年11月13日相當於租金之不當得利金額： ││當期申報地價×占用面積×10% ×占用期間×原告應有部分比例＝應付金額（元以下四捨五入） │├─┬────────┬──────┬─────┬─────┬────┬─────┬──┤│編│占用期間 │當期申報地價│ 占用面積 │ 原告應有 │應付金額│總計 │備註││號│ │ │ （㎡） │ 部分比例 │ │ │ │├─┼────────┼──────┼─────┼─────┼────┼─────┼──┤│1 │102 年11月14日至│10,701元 │94.75+1.64│245 分之15│727元 │179,115 元│ ││ │102 年12月25日 │ │=96.39 │ │ │ │ ││ │（計42/365年） │ │ │ │ │ │ ││ ├────────┼──────┼─────┼─────┼────┤ ├──┤│ │102年12月26日至 │10,701元 │同上 │98分之30 │63,670元│ │ ││ │104年12月31日 │ │ │ │ │ │ ││ │（計2又6/365年）│ │ │ │ │ │ │├─┼────────┼──────┼─────┼─────┼────┤ ├──┤│2 │105年1 月1 日至 │13,593元 │同上 │同上 │80,218元│ │ ││ │106 年12月31日 │ │ │ │ │ │ ││ │（計2年） │ │ │ │ │ │ │├─┼────────┼──────┼─────┼─────┼────┤ ├──┤│3 │107 年1 月1日至 │13,462.4元 │同上 │同上 │34,500元│ │ ││ │107年11月13日 │ │ │ │ │ │ ││ │（計317/365年） │ │ │ │ │ │ │└─┴────────┴──────┴─────┴─────┴────┴─────┴──┘附表二┌───────────────────────────┐│按月給付相當於租金之不當得利金額： ││107 年度申報地價×占用面積×10％×原告應有部分比例÷12││＝每月應付金額（元以下四捨五入） │├───────────────────────────┤│13,462.4×96.39㎡×10％×30/98÷12＝3,310元 │└───────────────────────────┘