臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第573號原 告 李木畢
李建志吳美儀陳冠宏陳怡文共 同訴訟代理人 楊珮君律師
張旭業律師被 告 方麗蕊（原名方麗芬）訴訟代理人 馬在勤律師複 代理 人 陳佳雯律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年9 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查本件原告起訴時原聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○○○○○○ ○○○○○○ ○號土地之地上物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告李木畢，及自民國107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告李木畢新臺幣（下同）157,659 元。㈡被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○○○○○○ ○號土地之地上物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告李建志，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告李建志65,382元。㈢被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○○○ ○○○○ ○號土地之地上物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告吳美儀，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告吳美儀124,438 元。㈣被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地之地上物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告陳冠宏，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告陳冠宏82,771元。㈤被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地之地上物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告陳怡文，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告陳怡文43,356元。㈥被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地之地上物（面積以實測為準）拆除，並將該部分土地返還原告李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文31,532元。㈦前開6 項後段聲明部分，願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第2 、3 、72頁）。嗣原告依桃園市楊梅地政事務所土地複丈成果圖（即本判決附圖）將聲明變更為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○○○○○○ ○○○○○○ ○○○○○○ ○號土地上如附圖所示B3、B4、C2、C3、C4、D1、D2、D3部分之地上物拆除，並將土地返還原告李木畢，及自10
7 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告李木畢157,659 元。㈡被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地上如附圖所示B2部分之地上物拆除，並將土地返還原告李建志，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告李建志65,382元。㈢被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地上如附圖所示B1、C1部分之地上物拆除，並將土地返還原告吳美儀，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告吳美儀124,438 元。㈣被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地上如附圖所示D7、D8部分之地上物拆除，並將土地返還原告陳冠宏，及自
107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告陳冠宏82,771元。㈤被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○○○○○○ ○號土地上如附圖所示D5、D6部分之地上物拆除，並將土地返還原告陳怡文，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告陳怡文43,356元。㈥被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○ ○號土地上如附圖所示D4部分之地上物拆除，並將土地返還原告李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文，及自107 年7 月1 日起至返還土地之日止，按月給付原告李木畢、李建志、陳冠宏、陳怡文31,532元。㈦前開6 項後段聲明部分，願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第140至142 頁）。經核原告上開所為，係將原訴之聲明請求被告返還土地之位置、範圍依據土地複丈成果圖而為事實上之補充、更正，並非訴之變更，揆諸前揭法律規定，並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：坐落桃園市○○區○○段656 、662 、663、669 、684 、685 、716 、716-1 、716-2 、716-3 、716-4 、716-5 、716-6 、716-7 、716-8 、716-9 地號土地（下合稱系爭土地）為渠等所有（詳情如附表所示），兩造於100 年7 月1 日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約一），由渠等將系爭土地出租予被告，被告租用後自行搭建鐵皮廠房使用。嗣渠等接獲桃園市政府105 年8 月15日府地用字第0000000000號裁處書，命渠等應於3 個月內依法申請恢復土地容許使用項目或拆除地上物恢復原狀，渠等均有轉知被告應配合辦理拆除，詎被告置之不理，致渠等遭桃園市政府移送偵查機關後起訴，並經鈞院刑事庭以106 年度壢簡字第
75 5號判處有罪在案。被告上開不法行為業已違反區域計畫法第15條第1 項、非都市土地使用管制規則第6 條第1 項等強制規定，系爭租約一應屬無效，渠等遂發函通知被告依系爭租約一第4 條、第7 條約定終止系爭租約，並請求被告於
107 年6 月30日前拆除地上物將系爭土地恢復原狀，且依被告所提出之另一份租約（下稱系爭租約二，詳後述）第4 條第3 項亦有終止租約之事由存在，惟被告迄仍繼續占用系爭土地，顯係於租約終止後無權占用且受有相當於租金之利益，致渠等受有損害，爰依民法租賃物返還請求權及不當得利法律關係提起本件訴訟，請求被告應拆除地上物並將各該租賃標的土地交還之，暨給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：兩造固曾簽立系爭租約，然租約內容並非如原告所提出記載租賃範圍僅有土地之租約（系爭租約一），而係另一份載明包含系爭土地及其上13間廠房之租約（系爭租約二），蓋因原告於105 年間遭主管機關稽查違規使用系爭土地，擔心揹負刑事責任，遂與被告於105 年底或106 年間通謀虛偽簽立系爭租約一，製造渠等僅出租土地，系爭土地上之地上建物全部係由被告於承租土地後自行興建違規使用，與渠等無涉之假象，故系爭租約一乃兩造通謀虛偽所簽訂，應為無效，原告自無從援引該無效約定終止兩造間之租賃關係。又原告出租系爭土地前早已自行於其上興建13間廠房（位置及範圍詳如附圖編號A1至A5所示）且將之一併出租予被告使用，自明知且同意被告繼續違規使用系爭土地，是原告現又以被告違規使用系爭土地為由主張租賃關係無效，乃違反禁反言及誠信原則。況兩造使用系爭土地之方式雖違反區域計畫法第15條第1 項、非都市土地使用管制規則第6 條第
1 項規定，然該規範僅在於遏止當事人為一定行為，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，仍應賦予私法上之法律效果，不容原告藉詞否認租約效力等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為原告所有，使用分區均為特定農業區，所有權人及權利範圍詳如附表所示。
㈡附圖編號A1至A5所示地上物，為原告於出租系爭土地予被告前即已興建完畢，所有權人為原告。
㈢附圖編號B1至B4、C1至C4、D1至D8所示地上物，為被告於承租系爭土地後出資興建，所有權人為被告。
㈣系爭租約一及系爭租約二之形式上均為真正。
㈤桃園市政府於105 年8 月15日以府地用字第1050201687號裁
處書，命原告應立即停止系爭土地非法使用，且應於3 個月內依法申請恢復土地容許使用項目或拆除地上物恢復原狀，嗣將原告移送桃園地方檢察署偵查後提起公訴，本院刑事庭以106 年度壢簡字第755 號判處原告有罪在案，原告不服提起上訴，現由本院合議庭審理中。
㈥原告曾於107 年6 月8 日以台北體育場郵局第688 號存證信
函，表示被告在系爭土地上興建建物已違反區域計畫法第15條第1 項、非都市土地使用管制規則第6 條第1 項規定，依系爭租約一第4 、7 條約定終止兩造間就系爭土地之租賃關係，被告係於107 年6 月11日收受該信函。
四、原告主張兩造間就系爭土地之租賃關係為無效且已終止，被告應將各該租賃標的土地上如附圖編號B1至B4、C1至C4、D1至D8所示地上物拆除，將土地騰空遷讓交還予原告，並應依民法第179 條規定給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠原告依民法第455 條前段租賃物返還請求權之規定，主張被告無權占有系爭土地，請求被告拆除地上物並返還系爭土地，是否有據？㈡原告依民法第179 條之規定，請求被告給付自10
7 年7 月1 日起至返還土地之日止相當於租金之不當得利，是否有理？金額應為若干？茲分別論述如下：
㈠兩造間就系爭土地之租賃關係是否因違反區域計畫法第15條
第1 項、非都市土地使用管制規則第6 條第1 項規定而無效？⒈按法律行為，違反強制或禁止之規定者無效。但其規定並不
以之為無效者，不在此限。民法第71條定有明文。蓋強行規定分為強制規定與禁止規定，一般認為強制規定，係指應為一定行為之規定；而禁止規定，則指禁止為一定行為之規定。違反禁止規定之效果如何，應先判斷該禁止規定為取締規定或效力規定（最高法院68年台上字第879 號判例、74年台上字第703 號判例意旨參照），至其判斷標準，仍須回歸禁止規定之立法意旨。申言之，禁止規定之立法目的，是否需藉由否定法律行為之效力，否則無法達成立法目的，則為效力規定。反之，則為取締規定。然多數之禁止規定，在於實現刑法或行政法上之目的，而非規範當事人間之私法生活關係。倘無堅強有力之理由，不宜輕易判斷法律行為為無效，而肇致法律關係之複雜，且無益於立法目的之達成。次按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者。
經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103 年度台上字第16
20、976 號判決意旨參照）。⒉次按凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。土
地法第82條前段定有明文。又按區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。違反第15條第1 項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新台幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。非都市土地經劃定使用分區並編定使用地類別，應依其容許使用之項目及許可使用細目使用。違反本規則規定同時違反其他特別法令規定者，由各該法令主管機關會同地政機關處理。區域計畫法第15條第1 項前段、第21條、非都市土地使用管制規則第6 條第1 項、第55條亦有明文。惟核上開規定之本質，均僅係行政上取締之規定，並非規範民事上法律行為效力之規定，申言之，此項規定係在對於違反者課以制裁，以禁止其行為為目的，而非以否認該行為之法律上效果為目的，是以當事人間所簽訂之租賃契約違反各該規定者，尚不得依民法第71條之規定逕認為無效。復按租用建築房屋之基地，承租人以基地供違反法令之使用時，出租人得收回之。土地法第103 條第2 款固有明文。
然所謂承租人以基地供違反法令之使用時，係指以基地或基地上之房屋供違反法令之使用者而言，諸如開設娼寮、賭場等行為，及其他有危害於公共安全、或違反公序良俗之情形而言（最高法院86年度台上字第1691號、89年度台上字第1018號判決意旨參照）。而被告在系爭土地上興建上開地上物供作工廠使用，應僅違反土地法第82條前段、及區域計畫法上開法定用途之使用，亦難認有何危害於公共安全、或違反公序良俗之情事，應非屬民法第71條前段所規定之法律行為有違反強制、或禁止規定，而得認為無效。從而原告以此為由終止兩造間就系爭土地之租賃關係，應無可採，自不生合法終止之效力。
㈡原告依系爭租約一第4 、7 條約定，終止兩造間就系爭土地
之租賃關係，是否有理？⒈按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，為民法第87條第1 項本文所規定。而所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言。
⒉原告主張兩造間簽立系爭租約一（見本院卷第61至68頁），
約定由原告出租系爭土地予被告使用云云，被告則辯稱系爭租約一為通謀虛偽，目的在於使原告脫免違反區域計畫法之刑事責任，實則雙方另行簽立系爭租約二（見本院卷第103至107 頁），原告除出租系爭土地外，尚包括原已興建完成之13間廠房予被告使用等語。經比對上開2 份租約之內容，其上填寫之簽立日期均為100 年7 月1 日、出租人及承租人均為兩造，則依常情而論，本毋庸大費周章於同日簽立2 份租約，惟系爭租約一就租賃範圍部分僅記載系爭土地之地號（見本院卷第62頁），而系爭租約二則記載系爭土地之地號及桃園市○○區○○路○○○ ○○○○○○○○○○號等13間廠房為租賃標的（見本院卷第104 頁）；復據本院於現場履勘時，經原告訴訟代理人自承上開廠房（即附圖編號A1至A5所示地上物）確為原告出租系爭土地前即已建造完成，現由被告占有使用等語（見本院卷第126 頁），可徵兩造均明知租賃標的除系爭土地外，另包含其上已建造完成之13間廠房，則本件兩造在形式上固曾簽立2 份租約，然其真正目的乃為使原告遭遇主管機關查核舉發或偵審機關追訴民刑事及行政責任時，得以對外提出系爭租約一，營造只出租土地未違規搭建地上建物之假象，否則地上建物亦屬重要資產，衡情出租人自應要求於租賃契約中約明租賃標的及範圍，於租約終止後始能向承租人行使租賃物返還請求權主張返還之，惟系爭租約一竟欠缺地上建物之記載，堪認彼此間均無受該租約內容拘束之真意存在，實際上雙方合意權利義務關係仍以系爭租約二為準，是被告所辯系爭租約一乃出於通謀虛偽意思表示而為，並無使之實質發生效力之真意存在，應屬可採，揆諸前揭規定及說明，兩造所簽署之系爭租約一自屬無效，從而原告援引系爭租約一第4 、7 條之約定，主張終止兩造間就系爭土地之租賃關係，自屬無憑，不生合法終止之效力。
㈢原告依系爭租約二第4 條第3 項約定，終止兩造間就系爭土
地之租賃關係，是否有理？⒈按解除權（終止權）之行使，應向他方當事人以意思表示為
之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之（民法第258條第1、2項、第263條規定意旨參照）。而解除權（終止權）之發生原因有二，一為因當事人以契約訂定者，謂約定解除權（終止權）；一為因法律規定者，謂法定解除權（終止權）。除當事人間有保留解除權（終止權）之特別約定外，非有法律所規定之解除權（終止權）不得為之；又解除權（終止權）之行使為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定解除（終止）原因之存在。主張行使法定解除權（終止權）者，應就其具備各該法律所規定之要件負舉證之責；主張行使意定解除權（終止權）時，則應證明保留解除權（終止權）之特別約定內容如何，及其行使解除權（終止權）是否符合雙方約定內容。
⒉經查，系爭租約二第4 條第3 項係約定：「本契約租賃土地
為農業區，如全部興建廠房完成後，遭政府機關違建全部拆除後，則雙方同意解除契約，出租人應將押租金及未到期支票無息返還之」等語，惟本件經本院於108 年6 月10日至現場履勘，製有勘驗筆錄在卷可稽，並囑託桃園市楊梅地政事務所測繪現場地上物後作成土地複丈成果圖（即本判決附圖）到院，結果顯示系爭土地上仍存有如附圖編號A1至A5、B1至B4、C1至C4、D1至D8所示地上物；且其中附圖編號A1至A5部分，為原告於出租系爭土地予被告前即已興建完畢，所有權人為原告，至於B1至B4、C1至C4、D1至D8部分，則為被告於承租系爭土地後出資興建，所有權人為被告；又迄至本件言詞辯論終結為止，並無任何事證顯示系爭土地上「全部」廠房已遭政府機關拆除之事實存在，是原告訴訟代理人於本院108 年9 月11日言詞辯論期日當庭以口頭向被告訴訟代理人表示依此約定終止兩造間就系爭土地之租賃關係云云（見本院卷第137 頁），係屬無據，自不生合法終止效力，從而兩造間就系爭土地既仍存有租賃關係，被告所有之地上物占有原告所有之系爭土地，即非無法律上之正當權源，故原告依民法租賃物返還請求權，請求被告拆除系爭地上物並騰空返還系爭土地，殊非有理，應予駁回。
㈣承前所述，本院既已認定兩造間就系爭土地之租賃關係並非
無效，原告亦未合法終止之，故被告依據系爭租約二占有使用系爭土地係有合法之占用權源，原告依民法租賃物返還請求權訴請被告拆屋還地為無理由，被告亦非無法律上原因而受有利益，則其餘爭點自無再行審究之必要，附此敘明。
五、綜上所陳，原告本於系爭土地之出租人身分，依民法租賃物返還請求權訴請被告拆屋還地，及給付相當於租金之不當得利損害金，然兩造間就系爭土地之租賃關係並非無效，原告亦未合法終止之，被告占有系爭土地並非無正當使用之權源，自無庸負有拆除地上物、返還土地及給付相當於租金之不當得利損害金之責。從而原告依民法租賃物返還請求權及不當得利之法律關係，請求判命如上開變更後之聲明所示，均無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
民事第五庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
書記官 李慧慧附表┌──┬─────────┬──────┬──────────┐│編號│土地地號 │使用分區 │所有權人及權利範圍 │├──┼─────────┼──────┼──────────┤│1 │桃園市○○區○○段│特定農業區 │李木畢（全部） ││ │716 、716-1 、716 │ │ ││ │-2、716-3 地號 │ │ │├──┼─────────┼──────┼──────────┤│2 │桃園市○○區○○段│特定農業區 │李建志（全部） ││ │669 、684 、685 、│ │ ││ │716-4 地號 │ │ │├──┼─────────┼──────┼──────────┤│3 │桃園市○○區○○段│特定農業區 │吳美儀（全部） ││ │656、662、663地號 │ │ │├──┼─────────┼──────┼──────────┤│4 │桃園市○○區○○段│特定農業區 │陳冠宏（全部） ││ │716-8、716-9地號 │ │ │├──┼─────────┼──────┼──────────┤│5 │桃園市○○區○○段│特定農業區 │陳怡文（全部） ││ │716-6、716-7地號 │ │ │├──┼─────────┼──────┼──────────┤│6 │桃園市○○區○○段│特定農業區 │李木畢（526/1000） ││ │716-5 地號 │ │李建志（53/1000 ） ││ │ │ │陳冠宏（276/1000） ││ │ │ │陳怡文（145/1000 ） │└──┴─────────┴──────┴──────────┘