臺灣桃園地方法院民事判決 107年度重訴字第590號原 告 吳振欣
童筠瑋共 同訴訟代理人 李玉蘭
孔菊念律師被 告 林士維訴訟代理人 江松鶴律師上列當事人間回復原狀等事件，本院於民國109 年10月21日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25
5 條第1 項但書第2 、3 款、第256 條分別定有明文。本件原告起訴時聲明：一、被告應將桃園市○○區○○段○○○○ ○○○○○○ ○○號土地（下稱系爭2 筆土地）上之建物、水泥地及柏油路面拆除及刨除，並將土地上回填之土方清除，將土地回復至符合主管單位農業用地作農業使用認定及核發證明辦法所認定得申請核發農業用地作農業使用證明書之使用狀態。二、被告應將桃園市○○區○○段633 、633- 2、633-
3 、633- 4、633-5 地號土地（下稱系爭5 筆土地）返還予原告二人，並自民國107 年5 月25日至107 年7 月31日止及自107 年8 月1 日起至將系爭5 筆土地返還原告二人之日止，各按日給付原告二人新臺幣（下同）2,910 元、3,777 元。三、被告應給付原告二人145,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。四、原告二人願供擔保，請准宣告假執行（本院卷1 第2 頁），嗣於109 年7 月3 日具狀及109 年7 月23日、同年10月21日當庭變更聲明為：一、被告應將桃園市○○區○○段○○○○○○號土地上之柏油路面刨除及同段633-3 地號土地上之建物、水泥地及柏油路面拆除及刨除，並將土地上高於灌溉溝渠（即同段636 地號土地上之灌溉設施）深度之地上物（即土地複丈參考圖代碼A 、D 、E ）及土方清除。二、被告應將系爭5 筆土地返還予原告二人，並應給付原告二人559,031元及自108 年11月5 日起至將系爭5 筆土地返還原告二人之日止按日給付原告二人3,777 元。三、原告二人願供擔保，請准宣告假執行（本院卷1 第224 、268 至269 頁、卷2 第30頁），原告上開變更聲明之部分，核其主張之基礎事實同一，或為減縮應受判決事項之聲明，或為更正事實上及法律上之陳述，與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告起訴主張：原告二人所有系爭5 筆土地原種植稻作為農業使用，嗣兩造於102 年7 月26日簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定自102 年8 月1 日起至107 年7 月31日止，每月租金29,100元，自107 年8 月1 日起至114 年7月31日止每月租金37,765元，由原告二人將系爭5 筆土地出租給被告作為高爾夫球練習場使用，嗣因被告有未依約給付租金之情事，經原告二人主張終止系爭租約並提起回復原狀等訴訟，後兩造在臺灣高等法院106 年度上移調字第352 號事件中於106 年11月28日調解（下稱高院調解）成立，詎被告並未依照調解內容履行，且自107 年1 月1 日起未再按月給付租金給原告二人，原告乃於107 年5 月3 日、17日寄發存證信函催告被告於函到5 日內給付107 年1 月起積欠之租金及調解內容所載103 年8 月1 日至106 年12月31之租金，如逾期未給付則終止系爭租約，不另發函為終止系爭租約之意思表示，被告於107 年5 月4 日、18日分別收受上開信函，是系爭租約已於107 年5 月24日終止，惟被告仍未將系爭
2 筆土地回復原狀並將系爭5 筆土地返還給原告二人，又被告於633-3 地號土地上興建運動場館，並將該建物設定最高限額抵押權予訴外人林勝勇，而林勝勇業已就該建物聲請拍賣抵押物強制執行，是被告承租興建之高爾夫球練習場有因受強制執行致系爭租約有不能履行之情事，原告已於109 年
4 月20日寄發存證信函予被告終止系爭租約，爰依系爭租約第9 條第2 款、第10條第2 項、第3 項之約定及民法第455條、第767 條第1 項前段規定，請求被告將土地回復原狀返還給原告二人，又因兩造於108 年4 月1 日訴訟中就同年3月31日前之租金部分在本院調解成立（下稱本院調解），故原告得自同年4 月1 日起請求被告按日給付原告二人每日租金3 倍計算之違約金，而依系爭租約，自107 年8 月1 日起每日租金為1,259 元，自108 年4 月1 日起至同年11月4 日止，已到期之違約金共計823,386 元（計算式：每日1,259元×3 ×218 日＝823,386 元），扣除被告自108 年4 月至10月給付之租金共計264,355 元，尚應給付559,031 元，其餘違約金部分則自108 年11月5 日起按日計算，並聲明如上開變更後之聲明。
二、被告則以：兩造於本院調解成立時，被告已將107 年1 月租金一併算入，給付給原告，另依被證6 之107 年2 月至5 月之匯款申請書，被告亦有給付107 年2 至5 月租金，再依起訴書之記載，被告於107 年7 月間有給付租金，原告訴代李玉蘭亦於109 年6 月4 日開庭時陳稱被告都有按時給付租金，又本件係租地建屋之情形，依民法第440 條第3 項規定，需遲付租金總額，達二年之租額時，原告始有終止租約之權利，被告並無遲延給付租金之情，是原告無終止租約之權，縱原告主張終止租約，其終止租約之催告程序，亦有不符最高法院74年第一次民事庭決議（一）之情事，且被告向原告二人承租土地係作為申請高爾夫球練習場使用，被告已於10
4 年8 月間取得運動場館之使用執照，該運動場館係整體之鋼骨造結構，不容分割或部分拆除，否則將影響整體之結構安全，原告終止租約並請求拆除建物，顯有違誠信原則，再者，被告現仍經營高爾夫練習場，並無「致本契約有不能履行者」之情形，故原告之訴顯無理由，並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其所有系爭5 筆土地於102 年7 月26日出租給被告，兩造約定租賃期間自102 年8 月1 日起至107 年7 月31日止，每月租金29,100元，自107 年8 月1 日起至114 年7 月31日止每月租金37,765元，被告於其上興○○○區○○段13
3 建號之運動場館作為高爾夫球練習場使用。其後原告以被告有未依約給付租金之情事，經原告主張終止租約並提起回復原狀等訴訟，後兩造在高院調解成立，嗣後原告再以被告自107 年1 月起未給付租金，經押金扣抵租金後積欠應繳租金2 期以上，且被告未依上開調解內容，於106 年12月31日前將103 年8 月1 日至106 年12月31日租金1,193,100 元給付予原告為由，分別於107 年5 月3 日、同年月17日以存證信函催告被告應於函到5 日內給付，否則終止系爭租約，嗣兩造於本院訴訟期間就截至108 年3 月31日租金成立調解。
又被告於633-3 地號土地上興建運動場館，並將該建物設定最高限額抵押權予訴外人林勝勇，而林勝勇業已就該建物聲請拍賣抵押物強制執行，本案訴訟期間，原告再以被告違反系爭租約第9 條第2 款之約定，另於109 年4 月20日寄發存證信函終止系爭租約，被告收受上開存證信函後，並於107年6 月4 日、8 月30日、109 年4 月27日以存證信函回覆等情，為被告所不爭執，並有系爭租約、本院104 年度重訴字第167 號民事判決、高院及本院調解筆錄、存證信函及收件回執、建物登記謄本、本院民事執行處109 年39日、6 月15日108 年度司執字第73769 號函附卷可參（見本院卷1 第7至13、16至23、50至63、109 至112 、242 至248 、249 至
250 、262 至263 頁），自堪信為真實。至於原告主張兩造間系爭租約已合法終止，被告應將系爭2 筆土地回復原狀，並將系爭5 筆土地返還予原告，並給付違約金給原告等節，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。從而本件兩造所爭執之處，應在於原告主張兩造間系爭租約已合法終止，有無理由？原告請求被告將系爭2 筆土地回復原狀，並將系爭5 筆土地返還予原告，並給付違約金559,031 元，及自108 年11月
5 日起至將前開土地返還原告之日止按日給付違約金3,777元，有無理由？茲分別論述如下：
（一）按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第321 條、第
440 條第1 項定有明文。又依系爭租約第10條第4 項之約定，如承租人積欠租金達兩個月以上，經出租人催告期限繳納，仍不支付，承租人可立即終止租約。再當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文定有明文。承租人應依約定日期，支付租金，是在通常情形，出租人以承租人未依約支付租金請求給付者，苟承租人對租賃關係存在之事實無爭執，而僅以租金業已支付為抗辯者，即應由承租人就其已支付租金事實證明之。經查，被告對租賃關係存在之事實並無爭執，惟被告稱並無積欠租金等語，參酌前揭說明，此有利於被告之事實，自應由被告負舉證責任。本件原告雖於107 年5月3 日寄發存證信函予被告稱「因台端自民國107 年1 月起未開立支票至今已有五個月均（按：此應為「未」，誤載為「均」）給付租金經押金扣抵租金迄今業已超過積欠應納租金二期以上」，催告被告於函到5 日內給付租金，如逾期未給付則終止系爭租約，然依被告所提出之被證6之107 年2 月至5 月之匯款申請書（見本院卷1 第164 至
165 頁），被告已分別於107 年2 月2 日、3 月1 日、同年4 月2 日及5 月2 日各匯款29,100元至李玉蘭申設之帳戶，原告起訴狀及民事準備書狀亦同時載明此情（見本院卷1 第4 、104 至105 頁），該匯款金額核與兩造約定之每月租金金額29,100元相符，匯款單上備註欄亦各記載「
2 月租金」、「3 月租金」、「士維4 月租金」、「士維
5 月租金」之字樣，而依民法第321 條指定並如數給付10
7 年2 月至5 月之租金。原告雖主張被告上開107 年2 月至5 月之匯款係清償兩造在高院調解成立時，被告依調解筆錄第三點「被上訴人（按：即本案被告）應於106 年12月31日前（含當日）給付上訴人（按：即本案原告）10 3年8 月1 日至106 年12月31日租金計新台幣（下同）壹佰壹拾玖萬參仟壹佰元匯入. . . 李玉蘭. . 帳戶內」之內容所給付之租金，該匯款並非係給付107 年2 至5 月之租金等語，然上開匯款係分別於107 年2 至5 月逐月匯入，並非一次給付，且匯款金額與每月租金數額29,100元相符，匯款日均為每月月初1 日或2 日，而屬固定期日之匯款，匯款單上備註欄亦各載明各月租金，自當係被告為履行兩造租約所為107 年2 月至5 月之租金給付，縱認被告有未依上開高院調解筆錄第三點內容履行之情事，亦無從就此認定被告於原告107 年5 月3 日寄發存證信函之時有積欠租金達2 個月之事實，原告以此主張終止系爭租約，自不合法。
（二）按承租人租金支付有遲延者，經出租人定相當期限催告後，承租人於期限內不為支付，出租人固得終止契約，非於催告期限屆滿時，即當然終止，出租人如欲終止者，仍須為終止之聲明。若承租人於終止租約之聲明到達前已為租金之支付者，出租人不得以租約已經終止為理由，請求交還租賃物（最高法院52年台上字第1289號民事判例參照）。又民法第440 條第1 項所謂之相當期限，係指承租人準備履行及履行所必要之期間，應依租金種類、數額、社會一般觀念等客觀情事定之，不得僅據承租人個人之情事決之，縱使出租人所定之期限過短或不相當，然若自催告後經過相當期間，承租人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認為發生催告之效力。本件原告另於107 年5 月17日存證信函催告被告應於函到5 日內給付上開高院調解筆錄內容第三點之款項1,193,100 元，否則終止系爭租約（本院卷1 第22頁），或於108 年4 月1 日開庭時稱「如被告未在6 月底前依調解筆錄履行，則租賃契約如原告起訴狀所述的情況終止」等語，上開存證信函已載明請求被告給付積欠租金否則終止租約之旨，是此項通知已可使被告輕易瞭解其內容，且被告於接獲該存證信函後，另於同年6 月
4 日寄發存證信函給原告，稱「欠款租金，因公司營運虧損，將延遲給付」（見本院卷1 第110 頁），並於同年8月30日寄發存證信函給原告時稱「另提存部分，還懇請台端配合辦理領取提存之租金，總金額參拾陸萬陸仟伍佰柒拾捌元整，或台端親自辦理提存，另104 年8 月1 日起至
10 7年1 月1 日止，不含收取匯票及提存金額，現金匯款租金部分，總金額捌拾參萬伍仟元整，能否與台端約時間協商是否用分期付款方式或其他方式，再懇請台端回復」等語（見本院卷1 第111 至112 頁），堪認原告於5 月17日寄發存證信函之時，被告確實積欠原告租金達2 個月以上，原告寄發該存證信函已有督促被告依限給付租金之效力。然而原告以該存證信函催告被告應於收到信函後5 日內給付103 年8 月1 日至106 年12月31日之租金1,193,10
0 元，以該租金數額達百萬元，且應給付之租金年份長達
3 年餘，原告限被告於收到信函後5 日內提出給付，確實有催告所定期限過短之情事，然此亦僅屬原告得否於經相當期限後，取得終止租約之權，而非謂原告以該存證信函對被告所為之催告有不合法之情形。被告雖稱原告終止租約之催告程序，有不符最高法院74年第一次民事庭決議（一）之情事云云，姑且不論該決議係討論契約解除權而非終止權，依被告所引決議內容亦提及「惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權。」，其結論與上開認定並無二致，被告執此認原告催告不合法，自無可採。本件原告於存證信函供被告5 日以為履行之準備，顯然期間並非相當，故原告主張系爭租約已於107 年5 月24日發生終止效力云云，無從成立，然原告此後未再對被告為終止系爭租約之意思表示，而僅於108 年4 月1 日開庭時稱系爭租約如原告起訴狀所述的情況終止云云，然起訴狀所指系爭租約於107 年
5 月24日發生終止效力云云，無從成立，已如前述，又因兩造於108 年4 月1 日訴訟中就同年3 月31日前之租金部分在本院調解成立，迄本件言詞辯論終結時，被告均未積欠租金，為兩造所不爭執（本院卷2 第31頁），依前揭說明，本件原告未對被告為終止系爭租約之聲明，其主張系爭租約業已終止，自無理由。被告既已為租金之支付，原告亦不得請求被告返還租賃物。
（三）原告另主張被告承租興建之高爾夫球練習場有因受強制執行致系爭租約有不能履行之情事，原告依系爭租約第9 條第2 款約定「雙方同意，如有一方發生下列情事之一者，他方得以書面通知發生之一方，終止本契約。. . . 二、受強制執行，致本契約有不能履行者」，是原告業已於10
9 年4 月20日寄發存證信函終止系爭租約等語，然被告興建之運動場館縱有遭強制執行之情事，被告依系爭租約主要義務即給付租金並合法使用系爭5 筆土地，系爭建物所有權人為被告，被告迄本案言詞辯論終結止，並無積欠租金，業如前述，原告既非該建物之所有權人，上開建物遭強制執行並無礙被告依系爭租約履行給付租金及合法使用土地之義務，亦未使原告權利受損，原告亦未說明被告有何「致系爭租約有不能履行」之情事，其終止系爭租約，自無理由。
四、綜上所述，原告未合法終止系爭租約。系爭租約有效存在，已如上述，是原告請求被告將系爭2 筆土地回復原狀，並將系爭5 筆土地返還予原告，並給付違約金559,031 元，及自
108 年11月5 日起至將前開土地返還原告之日止按日給付違約金3,777 元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
民事第一庭 法 官 呂如琦正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 11 月 27 日
書記官 王志成