臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第154號上 訴 人 游宇加訴訟代理人 白勝賢被上訴 人 陳建衡上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國108 年1 月31日本院中壢簡易庭107 年度壢簡字第1327號第一審判決提起上訴，本院於108 年12月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應將門牌號碼桃園市○○區○○路○號
一、二樓房屋遷讓返還予上訴人，並將如附件所示設備返還上訴人。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被上訴人於原審判決後，於法定期間內提起上訴，惟前於民國108 年7 月25日本院受命法官行準備程序時，已當庭表示撤回上訴，自已生撤回上訴之效力；嗣被上訴人雖又於
108 年11月20日之準備程序中表示其認為自己並未撤回上訴，仍要繼續上訴，前次準備程序表示撤回上訴係因不理解法律用語云云，惟觀諸被上訴人於該次庭期撤回上訴之過程，係受命法官先詢問被上訴人是否確實欲提起上訴，經被上訴人表示肯定，受命法官即諭知請被上訴人10日內補繳上訴費用2 萬508 元，逾期未繳則駁回上訴後，被上訴人方表示其理解其上訴之相關事宜為刑事問題，不是民事問題，其要撤回上訴等語，足見被上訴人當下全然能理解上訴或撤回上訴之意義，方可能在受命法官先向其詢問是否欲提起上訴時表示肯定，並在其後權衡上訴費用之花費以及其上訴事宜是否與民事事件有關後，明確表示撤回上訴，是被上訴人其後復推稱其係不理解撤回上訴之意義，實則並無撤回上訴之意云云，顯係推託之詞，無從採信。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：伊前將伊承租之門牌號碼桃園市○○區○○路○ 號1 、2 樓房屋及如附件所示之設備（下稱系爭房屋、系爭設備）出租予被上訴人，並簽訂房屋租賃契約，約定租期自107 年8 月20日起至109 年7 月19日止，保證金新臺幣（下同）70,000元，被上訴人應於每月26日前按月給付租金35,000元（下稱系爭租約）。詎被上訴人自租期開始即未給付伊前開保證金，並積欠2 個月租金，共欠140,000 元，又未預先告知伊提前解約事宜，違反系爭租約第9 之1 條約定，應另給付伊違約金35,000元；此外，被上訴人復於承租系爭房屋時，向伊買斷貨品，然被上訴人迄今亦未給付貨款8,770 元，經伊先於107 年9 月14日寄發存證信函催告被上訴人給付上開租金與貨款，被上訴人仍置之不理，伊旋於
107 年9 月25日寄發存證信函，表示被上訴人倘於107 年9月30日前仍未給付，則終止租約，惟被上訴人仍不予理會，是兩造間之系爭租約已合法終止。為此，爰依系爭租約及民法租賃物返還請求權提起訴訟，求為：㈠被上訴人應遷讓系爭房屋並同系爭設備返還予上訴人。㈡被上訴人應自107 年
8 月20日起至遷讓系爭房屋並同系爭設備返還之日止，按月給付上訴人租金3 萬5,000 元。㈢被上訴人應給付上訴人違約金3 萬5,000 元。㈣被上訴人應給付上訴人貨款8,770 元之判決，並聲請為假執行之宣告。
二、被上訴人則以：伊與上訴人簽立系爭租約前，上訴人刻意隱瞞系爭房屋為違章建築之事實，還佯稱會在10日內將房屋權狀交給伊，導致伊其後無法申辦民宿登記，上訴人行為已涉及詐欺，系爭租約自不成立。而就返還系爭房屋及設備部分，伊無意見，伊於107 年11月19日即已清空系爭房屋內物品，並將鑰匙交與隔壁藥劑師，而系爭設備均未移動，亦可點交；伊簽約之初即遭上訴人詐欺，租金伊一毛錢都不會付；伊雖未於1 個月前書面通知上訴人終止系爭租約，惟兩造商談合作事宜，有約定緩衝期3 至6 個月，伊亦於簽訂系爭租約，有權使用系爭房屋後，為防屋內物品丟失才換鎖，後來兩造間有問題發生，伊在第3 個月就告知上訴人要返還系爭房屋，伊並未違約；就貨款部分，伊願付貨款7 成金額即6,139 元等語，以資抗辯。
三、原審為上訴人一部勝、敗之判決，即命被上訴人應自107 年
8 月20日起至將系爭房屋及系爭設備返還上訴人之日止，按月給付上訴人3 萬5,000 元，及被上訴人應給付上訴人8,77
0 元，及依職權宣告上訴人勝訴部分得假執行，另駁回上訴人其餘之訴。兩造就不利於己部分均聲明全部不服，各自提起上訴，嗣被上訴人撤回全部上訴，上訴人亦撤回請求違約金3 萬5,000 元部分之上訴（上開經兩造撤回上訴部分均已確定，下不贅述），並上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第（二）項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並將系爭設備返還上訴人。
四、本院之判斷：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第440 條第1 項、第2 項、第455 條定有明文，經查，兩造於107 年8 月19日簽訂系爭租約後，上訴人於107 年
9 月25日即發函催告請被上訴人於107 年9 月30日繳納租金，如屆期不繳即終止租約等情，有系爭租約及存證信函附卷可參（見原審卷第5-18頁），惟因催告時被上訴人尚未積欠達兩個月之租金額，上訴人終止契約之意思表示自不符合民法第440 條之規定而不生效力。至被上訴人雖亦欲提前終止租約，然其既未依照系爭租約第9 之1 條約定於1 個月前以書面通知上訴人，其終止租約亦不生效，是原審認定兩造於原審言詞辯論終結時均未合法終止系爭租約，固屬事實；然兩造既已於108 年7 月25日本院行準備程序時當庭合意終止系爭租約，系爭租約於是日起已然解消，被上訴人依上揭規定即有返還系爭房屋及系爭設備之義務，當無庸疑。
（二）至被上訴人雖以前詞否認系爭租約業已成立生效，然觀諸系爭租約內容，其中並無系爭房屋應具備得讓被上訴人辦理民宿登記或其他營業登記資格之明文，且被上訴人雖於本院言詞辯論終結後提出通訊軟體對話紀錄1 紙（見本院卷第177 頁），欲證明其曾告知上訴人承租系爭房屋之目的為開設民宿，然姑不論該通訊軟體對話紀錄係在言詞辯論終結後始提出，已有延滯訴訟之嫌，觀諸該通訊軟體對話紀錄中被上訴人雖有傳送：「…網咖不可能賺錢必須轉行民宿…」之文字，然該對話紀錄中並未顯示對話對象或日期，不僅無從判定係在兩造締約前或締約後傳送，甚至連對話對象均不明瞭，自無從以上開對話紀錄認定被上訴人於締約前或締約時即告知上訴人系爭房屋應具備得讓被上訴人辦理民宿登記或其他營業登記資格。則衡諸我國房屋租賃市場之常情，以未辦保存登記之建物作為租賃契約標的者並非罕見，蓋租賃房屋之目的於當今社會本屬多端，或有欲租賃房屋自住者，或有分租予他人收取租金者，或有用於倉儲使用者，或有用以開設餐廳賺取利潤者，未必均需建物取得合法使用執照而得辦理保存登記始得達其使用目的，是如承租人於締約前或締約當下並未明確向出租人詢問承租標的是否係未辦理保存登記建物，實難認承租標的物為未辦保存登記建物乙節屬交易上重大事項，並進而推論出租人有向承租人說明之義務。從而，本件被上訴人既未能舉證證明其於締約前或締約當下有向上訴人詢問系爭房屋是否為未辦保存登記建物，或與其約定系爭房屋應具備得讓被上訴人辦理民宿登記或其他營業登記之資格，其徒以上訴人締約前未告知系爭房屋屬未辦保存登記建物，認上訴人有對其詐欺之情事，自屬無據；況且，縱被上訴人主張其遭上訴人詐欺云云屬實，依民法第92條第
1 項、第93條規定，被詐欺而為意思表示，表意人僅係得撤銷該意思表示，並非該意思表示自始當然不生效力，且撤銷權之行使，僅得於發見詐欺後1 年內為之，本件被上訴人既一再主張兩造合意上訴人應於簽約後10日內交付系爭房屋權狀，則依其所稱，上訴人簽約後10日未交付權狀時，被上訴人應已知悉其遭詐欺之事，惟直至本件言詞辯論終結前被上訴人均未對上訴人撤銷其承租系爭房屋及系爭設備之意思表示，其主張系爭租約自始不生效力，自屬無理。
（三）綜上，本件兩造締結系爭租約後，既於108 年7 月25日當庭合意終止，揆諸上揭規定，上訴人請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並將系爭設備返還上訴人，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，上訴人依民法第455 條規定，請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還予上訴人，並將系爭設備返還上訴人，洵屬有據，應予准許。原審未及審酌兩造於本院行準備程序時合意終止系爭租約，因而就上訴人此部分請求為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。
六、本件事證已臻明確，被上訴人雖聲請傳喚將系爭房屋出租予上訴人之房東，欲證明上訴人締約時即知悉系爭房屋為未辦保存登記建物，惟如前所述，被上訴人既未能證明兩造締約前或締約當下其有向上訴人詢問系爭房屋是否為未辦保存登記建物，或與其約定系爭房屋應具備得讓被上訴人辦理民宿登記或其他營業登記之資格，則上訴人締約時不論是否知悉系爭房屋為未辦保存登記建物，均無告知被上訴人之義務，是被上訴人上開證據調查之聲請，自與本件訴訟結果無關而無必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，與判決結果亦不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 魏于傑
法 官 葉作航法 官 蕭淳尹上列正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
書記官 蔡佳芳