臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第108號上 訴 人 黃英哲訴訟代理人 陳貞吟律師被 上訴人 海華不動產仲介有限公司法定代理人 許勛揚上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於本院中壢簡易庭民國108 年1 月24日107 年度壢簡字第516 號第一審判決提起上訴，本院於民國108 年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於㈠命上訴人給付及該部分假執行之宣告；㈡駁回上訴人後開第三項之反訴及假執行聲請部分，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄㈠部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
上開廢棄㈡部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣壹拾萬元，及自民國一０七年十二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用關於本訴部分，由被上訴人負擔；關於反訴部分，由被上訴人負擔三分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：上訴人前欲購屋而委由伊居間仲介，並約定若買賣契約成立，上訴人應給付伊成交價格百分之2 作為報酬；嗣經伊磋商，上訴人於民國106 年12月8 日以新臺幣（下同）910 萬元之價金向訴外人宋季妍買受門牌號碼：
桃園市○○區○○○街○○○ 號12樓之2 房地（下稱系爭不動產），伊得依居間契約之法律關係請求上訴人給付報酬，求為上訴人應給付伊18萬2,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之判決。
二、上訴人則以：兩造未依不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定簽定委託契約書，被上訴人並未額外花費時間、金錢、勞力為伊找尋待售房屋，更基於賣方立場協助抬價，被上訴人所稱居間契約依法並未成立。縱認該居間契約已成立生效，被上訴人未據實報告系爭不動產之市場價值，亦未對伊告知宋季妍有以價金900 萬元出售系爭不動產之意願，更於議價磋商過程中，向宋季妍提議爭取將價金抬高至910 萬元，並就提高部分與宋季妍均分，上訴人因而以910 萬元買受，被上訴人有違居間人之忠實義務及誠信原則，伊自得依民法第571 條規定，拒絕給付居間報酬等語，資為抗辯。
三、原審就本訴部分為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張：上訴人前委由其居間仲介購屋，並同意於買賣契約成立後，給付成交價格百分之2 作為居間報酬，嗣上訴人以總價金910 萬元向宋季妍買受系爭不動產等情，業據提出服務費確認單及買賣契約等件為證（見支付命令卷第11至19頁），堪可採認。惟被上訴人依居間契約之法律關係，請求上訴人給付18萬2,000 元本息，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：
（一）按經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。廣告及銷售內容與事實不符者，應負損害賠償責任，不動產經紀業管理條例第21條定有明文，就經紀業違反本條第1 項、第2 項之行為，同條例第29條第1 項第3 款、第2 項並設有罰則，主管機關並應限期改正，屆期未改正者更應按次處罰，其立法意旨在禁止不動產經紀業就未經簽定委託契約書之不動產刊登廣告及銷售，或有廣告及銷售內容與事實不符之情事，據以確保廣告及銷售內容與事實相符，應屬取締規定，委託契約書之簽訂並非民法第73條所稱法律行為之法定方式，其違反者居間契約不因而無效。本件上訴人抗辯兩造未依不動產經紀業管理條例第21條第1 項規定簽定委託契約書，兩造間居間契約依法並未成立生效云云，於法無據。又被上訴人是否額外花費時間、金錢、勞力為上訴人找尋待售房屋、有無基於賣方立場協助抬價之情事，與居間契約之成立生效要件無涉，上訴人據以抗辯兩造間居間契約依法並未成立生效云云，並無可採。
（二）另按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。民法第571 條定有明文。本件上訴人抗辯：被上訴人於議價磋商過程中，未對伊告知宋季妍有以價金900 萬元出售系爭不動產之意願，更於議價磋商過程中，向宋季妍提議爭取將買賣價金抬高至910 萬元，並就提高部分與宋季妍均分等情，經證人宋季妍於原審到庭證稱：伊記得仲介即被上訴人法定代理人許勛揚告知伊，買方只願意出到900 萬元，伊覺得這樣有點低，本來捨不得賣，心想可否增加一點，但又想目前房屋價格不是很好，伊就900 萬元賣了，故一開始對
900 萬元之價格伊沒有講話，後來許勛揚說再去幫伊爭取10萬元，增加的金額由伊與許勛揚一人分一半，倘當時許勛揚未再幫伊爭取，伊仍會以900 萬元出售等語（見原審卷第253 頁至第255 頁背面）。可知宋季妍在聽聞上訴人出價900 萬元時，雖然認為價格過低、捨不得賣，但若上訴人堅持原價，其仍會以900 萬元出售，被上訴人本應照實對上訴人轉告宋季妍認為900 萬元出價過低，俾使上訴人與宋季妍有繼續磋商的機會，被上訴人竟捨此不為，反由其經紀人員許勛揚主動幫宋季妍抬價10萬元，約定所增10萬元價金由被上訴人取得5 萬元，宋季妍並因而支付5萬元予被上訴人，已違反被上訴人對上訴人之義務，而為對於宋季妍有利之行為，並違反誠實及信用方法，自宋季妍收受利益，依民法第571 條規定，被上訴人不得向上訴人請求報酬及償還費用。
六、從而，被上訴人依居間契約之法律關係，請求上訴人給付18萬2,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。
貳、反訴部分：
一、上訴人之主張，除引用本訴部分抗辯外，另補充：被上訴人違反居間契約，未將與系爭不動產同社區、同面向、同大小之房屋交易價格820 萬元正確告知伊，且在伊不知情之情形下，主動協助宋季妍抬價、收取額外報酬，致伊受有差價90萬元（僅請求賠償其中20萬元）及多支付價金10萬元等損害，爰依民法第184 條第1 項前段、後段、第2 項、第188 條第1 項及同法第544 條暨不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求擇一為被上訴人應給付伊30萬元，及自反訴起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息之判決。
二、被上訴人之抗辯同本訴部分之主張。
三、原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人30萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。不動產經紀業管理條例第26條第2 項定有明文。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院30年渝上字第18號、48年台上字第481 號判例要旨參照）。本件上訴人主張：被上訴人在伊不知情之情形下，主動協助宋季妍抬價、收取額外報酬，致伊受多支付價金10萬元之損害乙節，業經於本訴部分認定屬實，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被上訴人給付10萬元，為有理由，應予准許，至於上訴人就此部分併依民法第184 條第1 項前段、後段及第2 項、第188 條第1 項及同法第544 條之規定為同一內容之請求，係就同一給付目的之數請求權合併起訴之選擇合併，本院就此部分既已依不動產經紀業管理條例第26條第2 項判決上訴人勝訴，則就他請求權之訴訟標的自毋庸裁判。另就上訴人主張差價90萬元之損害部分，因不動產並無絕對之交易價格，且縱為同社區、同面向、同大小之房屋，亦會因使用情形、實際屋況、室內裝潢等因素影響價格，上訴人徒以事後查得另戶實售價格82
0 萬元，即認其蒙受90萬元之價差損失，而依民法第184 條第1 項前段、後段、第2 項、第188 條第1 項及同法第544條暨不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求其中20萬元本息，尚乏依據，此部分主張為無理由，不應准許。
五、從而，上訴人依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求上訴人給付10萬元，及自反訴起訴狀送達翌日即107年12月28日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此金額之請求為無理由，不應准許。
參、綜上所述，被上訴人依居間法律關係，請求上訴人給付18萬2,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。原審命上訴人如數給付，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。上訴人反訴依不動產經紀業管理條例第26條第2 項之規定，請求被上訴人給付10萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即107 年12月28日起至清償日止，按週年利率分之5 計算之利息，為有理由，應予准許；上訴人反訴依民法第184條第1 項前段、後段、第2 項、第188 條第1項及同法第544條暨不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，請求被上訴人給付差價損失20萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。原審就上開反訴應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第3 項所示。原審就上開反訴不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
伍、據上論結，本件本訴上訴為有理由，反訴上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449條第1 項、第450 條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 11 月 8 日
民事第二庭 審判長法 官 魏于傑
法 官 郭俊德法 官 孫健智以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 108 年 11 月 11 日
書記官 陳子彤