臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第59號上 訴 人 羅銀雀被上訴 人 鄧郭緣月訴訟代理人 鄧福祥
廖彥傑律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對本院中壢簡易庭民國107 年11月19日107 年度壢簡字第563 號第一審判決提起上訴，於108 年12月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人將門牌號碼桃園市○○區○○路○○○號房屋全部騰空遷讓返還被上訴人部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊授權伊子即訴外人鄧福祥處理伊所有門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋）之出租事宜，並於民國106 年10月25日將系爭房屋出租予上訴人，約定租期自106 年11月1 日起至108 年11月1 日止，租金每月新臺幣（下同）1 萬元，押租金為1 萬元（下稱系爭租約）。詎上訴人自107 年2 月起無故拒付租金，迄至107年5 月20日止，扣除押租金後，業已積欠逾2 個月之租金，伊前已於107 年3 月14日以存證信函向上訴人為催告給付租金之意思表示，上訴人並於同年月19日收受，惟上訴人迄今仍未給付，爰以起訴狀繕本作為終止系爭租約之意思表示。
系爭租約既經終止，上訴人自應返還系爭房屋。又迄至107年5 月20日止，扣除押租金1 萬元，上訴人尚積欠租金2 萬6,600 元；另上訴人於系爭租約終止後，仍未搬離系爭房屋而享有相當於租金之不當得利即每月1 萬元之利益。爰依系爭租約第14條、第4 條、民法第455 條、第421 條、第179條提起訴訟，求為：㈠上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人；㈡上訴人應給付被上訴人2 萬6,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈢上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬元之判決，並聲請為假執行之宣告。
二、上訴人則以：伊所以於107 年2 月起拒付租金，係因系爭房屋有如附表所示之瑕疵。伊與被上訴人締結系爭租約前，曾於106 年10月23日晚間某時許，由訴外人徐慶昌帶看系爭房屋，當時即已發現系爭房屋存有如附表所示之部分瑕疵，徐慶昌也向伊表示出租人會處理云云；而伊於106 年10月25日晚間某時許，在徐慶昌住處簽立系爭租約時，再次隨同鄧福祥查看系爭房屋狀況，亦已知悉系爭房屋有如附表編號6 、
8 、12號所示瑕疵以外之瑕疵（即如附表編號6 、8 、12號之瑕疵，係伊實際入住系爭房屋始為知悉），故系爭房屋於被上訴人交付伊時，即存有如附表所示之瑕疵（下合稱系爭瑕疵），且系爭租約並無加註「現況交屋」等字樣，故系爭房屋存在之瑕疵，出租人均應完全修繕完畢，況被上訴人並未以較便宜價格出租系爭房屋予伊，是以在被上訴人修復該等瑕疵前，伊自無庸給付租金。另伊已就附表編號4 、6 、
9 、15、16之瑕疵支出維修費用4,200 元，於107 年12月26日、108 年1 月25日、108 年4 月14日復曾雇工修復系爭房屋一樓抽水馬達、一樓門口高低落差及疏通一樓廚房排水管，被上訴人亦應返還上開代墊維修費用或由租金中扣除。此外，伊原計畫將系爭房屋供4 人居住，共同分擔租金，如此伊每月僅須支付2,500 元租金即可，惟因出租人放任系爭房屋存有系爭瑕疵不為修繕，致伊僅能1 個人住，應減少租金，才公平合理；再者，伊已於108 年12月15日返還系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝、敗之判決，即命上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人，及上訴人應給付被上訴人2萬2,400 元，及自107 年6 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨上訴人應自107 年6 月9 日起至遷讓交付系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬元，及依職權宣告被上訴人勝訴部分得假執行，另駁回被上訴人其餘之訴，上訴人聲明不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就原審駁回請求租金4,200 元部分，未據上訴，此部分已告確定，下不贅述）。
四、查，被上訴人主張其授權鄧福祥與上訴人締結系爭租約，約定租期自106 年11月1 日起至108 年11月1 日止，租金每月
1 萬元；及上訴人有交付押租金1 萬元，並自107 年2 月起，即未繼續繳納租金；及系爭房屋直至108 年12月15日返還被上訴人前，均為上訴人占有使用中等情，業據被上訴人提出與所述相符之系爭房屋建物登記第一類謄本、系爭租約、存證信函暨回執等件為證（見原審卷第15-25 頁、第28-30頁），且為上訴人所不爭執，堪信屬實。復衡諸上訴人於本院審理時陳述：伊簽契約時對象是鄧福祥，但在徐慶昌住處簽完約後，當天晚上快9 點的時候，鄧福祥帶伊去看系爭房屋，他當時有說是他父母交代他處理房子的事情等語（見本院卷第242 頁），亦足見上訴人知悉並認同鄧福祥僅係受被上訴人授權代為與其締結系爭租約之人，被上訴人方為系爭租約當事人無訛。
五、惟被上訴人主張系爭租約業經合法終止，上訴人應返還系爭房屋，並給付積欠之租金及遲延利息，及自租約終止日翌日起按月給付相當於租金之不當得利1 萬元等情，則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭點厥為：㈠系爭房屋是否存在上訴人所稱之瑕疵？上訴人得否據此行使同時履行抗辯權而拒付租金？㈡被上訴人是否已合法終止系爭租約？其請求上訴人返還系爭房屋有無理由？㈢被上訴人請求上訴人給付積欠租金及遲延利息，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，金額為何？茲分敘如下：
（一）關於系爭房屋是否存在上訴人所稱之瑕疵？上訴人得否據此行使同時履行抗辯權而拒付租金部分：
1.按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。而租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，亦為同法第430 條所明定。基此規定，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，應具有對價關係。故如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，承租人當得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。但所謂合於租約約定使用、收益之狀態，應綜合考量租賃之經濟目的、租賃物之現狀、承租人所支付之對價，並依誠信原則檢視其待修繕之瑕疪是否已達足以影響承租人依約使用，並非租賃物一有待出租人修繕之情事發生時，承租人即可行使同時履行抗辯而拒付租金，否則如待修繕之瑕疵微小，又不致影響承租人依約使用租賃物，承租人仍得據以拒絕全部租金之給付，豈可謂平？從而，在租賃物發生待修繕之情形時，若不為修繕即無從為約定之使用收益時，承租人即得為同時履行抗辯；若待修繕之瑕疪不影響約定之使用收益時，承租人應得催告修繕或自行修繕而請求償還或以修繕費扣抵租金，不得逕為同時履行抗辯而拒付租金，始符合租賃雙方權益之衡平，臺灣高等法院臺南分院103 年度上字第141 號判決亦同此旨。另按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文，上訴人主張系爭房屋屬未合於所約定使用收益之租賃物而有瑕疵，既為被上訴人所否認，揆諸上開說明，應由上訴人就系爭房屋有未合於所約定使用收益之瑕疵之事實負舉證責任。
2.是以，上訴人雖聲稱系爭房屋具有如附表所示共17個瑕疵，但依上開說明，上訴人得否因此拒絕給付房租，除應確認該等情形是否該當瑕疵外，仍應檢視該等瑕疪是否已達足以影響上訴人依約使用系爭房屋之情形而為判斷，並非系爭房屋一有待被上訴人修繕之情事發生時，上訴人即可行使同時履行抗辯權而拒付租金。據此，本院認定結果分述如下：
⑴經原審於107 年8 月2 日至系爭房屋現場履勘，結果如下
：①如附表編號1 所示部分，該鐵捲門當場經上訴人拉動可以拉起上、下，但確實因老舊而不太順暢，但仍可上、下拉動。②如附表編號2 所示部分，該鐵捲門以外為人行步道，該人行步道與系爭房屋地板有約20公分之落差，以目視是原本就有的情況。③如附表編號3 所示部分，上訴人陳稱該電動鐵捲門沒有搖控器，但請上訴人入內當場控制在屋內之按鈕，該鐵捲門可上下控制。④如附表編號4所示部分，經法官實際推動該鐵門均可向左、右拉動，上訴人雖稱比正常難推，但經上訴人將其用膠布纏死部分除去後，經法官實際操作，仍可正常使用，上訴人則自稱已自行雇工修復。⑤如附表編號5 部分，系爭房屋第一道鐵門確實沒有紗窗，第二、第三道鐵門則緊鄰，中間並無紗窗。⑥如附表編號6 所示部分，經實際查看並無漏水之狀況，上訴人當下稱其已請人自行修理，一樓與後面陽台水龍頭、水管一併修理、通排水管、廁所及馬桶共計3,700元。⑦如附表編號7 所示部分，勘驗結果目前無漏水狀況。⑧如附表編號8 所示部分，現場勘驗確有輕微漏水狀況。⑨如附表編號9 所示部分，上訴人已自行修復，費用包含於上開修復費用3,700 元內。⑩如附表編號10部分，1樓天花板靠近流理台上方牆壁有油漆剝落情形，依目視應有相當之時間。⑪如附表編號11所示部分，1 樓往2 樓樓梯左側有油漆剝落之情形，其餘各樓梯間都有油漆剝落狀況，2 樓有3 個房間，1 個廁所，目前無人居住。⑫如附表編號12所示部分，5 樓有裝設熱水器，現無裝設瓦斯桶，上訴人稱原有瓦斯桶，因1 樓之出水不會熱，其就將瓦斯放在1 樓燒熱水。⑬如附表編號13所示部分，並無上訴人所稱電燈掉下來的狀況。⑭如附表編號14所示部分，3樓落地窗的紗窗有年久破損的情形。⑮如附表編號15所示部分，已無漏水的情形。⑯如附表編號16所示部分，瑕疵已經修復，費用包含於上開修復費用3,700 元內。⑰如附表編號17所示部分：系爭房屋為老屋，壁面多有油漆剝落之狀況等情，有勘驗筆錄在卷可參（見原審卷第73-76 頁）。
⑵而依上開勘驗結果可知，上訴人抗辯系爭房屋有如附表編
號4 、6 、9 、15及16號之瑕疵部分，該等瑕疵已經上訴人自行修復而不復存在，此為兩造所不爭執，是此部分瑕疵既已不復存在，上訴人固得請求被上訴人償還或以此費用扣抵租金，但尚不得據此行使同時履行抗辯權而拒付全部租金。
⑶另上訴人抗辯系爭房屋有如附表編號13所示瑕疵部分，依
上勘驗結果，現場並無此瑕疵存在，上訴人自不得據此行使同時履行抗辯權而拒付租金。
⑷又上訴人抗辯系爭房屋有如附表編號1 所示瑕疵部分，依
上勘驗結果，該鐵捲門僅是拉起時不甚順暢，並非無法拉動，且依原審實際拉動測試，應以一般人之力量即可拉動，自非屬瑕疵，上訴人不得據此行使同時履行抗辯權而拒付租金。
⑸再上訴人抗辯系爭房屋有如附表編號3 所示瑕疵部分，依
上勘驗結果，該電動鐵捲門雖欠缺搖控器可供使用，但仍有固定式按鈕可控制升降，且上訴人亦當場操控正常，自難認為瑕疵，上訴人自不得據此行使同時履行抗辯權而拒付租金。
⑹另上訴人抗辯系爭房屋有如附表編號5 所示瑕疵部分，依
上勘驗結果，該鐵捲門、電動鐵捲門、鐵門間，雖並無紗門、紗窗之設置，但衡諸社會現實狀況，如為一般老式建築，該等鐵門間本多未有裝置紗門、紗窗；而系爭房屋為約30年之老屋，自難認未設置紗門、紗窗乃是瑕疵；況且，系爭房屋鐵捲門、電動鐵捲門或鐵門間未設有紗窗，應屬上訴人於締約前看屋時即一目瞭然之事，上訴人復未能舉證證明被上訴人或經其授權締約之鄧福祥曾承諾為其另行裝設紗窗，自不容上訴人締約後方抗辯此等情況係屬瑕疵，是依上說明，上訴人亦不得據此行使同時履行抗辯權而拒付租金。
⑺上訴人抗辯系爭房屋有如附表編號7 、8 所示瑕疵部分，
依上勘驗結果，其中編號7 之水龍頭，並無漏水情事，難認為瑕疵；編號8 之水管雖有漏水，但依原審現場觀察結果僅是輕微滴水，情節非重，而此滴水顯未達上訴人就系爭房屋無法為使用收益之程度，是如上訴人自行修繕後，請求被上訴人償還或以修繕費扣抵租金，固無不可，但尚不得據此行使同時履行抗辯權而拒付租金。
⑻上訴人抗辯系爭房屋有如附表編號12所示瑕疵部分，依上
勘驗結果，該五樓原設有熱水器及瓦斯桶，但被告自陳瓦斯桶已經其移至一樓，以供其在一樓煮熱水之用，自無從實際測試於五樓煮熱水後，一樓熱水是否會熱，從而，當難徒憑上訴人片面之詞認定此部分主張為真，而遽認此部分亦為瑕疵，是上訴人自不得據此行使同時履行抗辯權而拒付租金。
⑼上訴人抗辯系爭房屋有如附表編號2 、10、11、14及17所
示瑕疵部分，其中附表編號2 之落差，為該屋原始狀態，使用或有不便，但此為系爭房屋固有狀態，且為上訴人締約前看屋時所已知，已難認屬瑕疵，況且，證人徐慶昌於本院審理時亦證述：伊在106 年10月23日有帶上訴人去看系爭房屋，就門口地板有高低落差伊有答應幫上訴人鋪好，但這是伊個人承諾有空時會幫她處理，不是伊幫被上訴人承諾等語（見本院卷第99頁），可見締約前承諾上訴人為其解決門口地板高低落差問題者為徐慶昌，而非被上訴人或經其授權之鄧福祥，上訴人自無從抗辯附表編號2 落差之排除業經兩造合意為契約內容而得認為附表編號2 之落差屬瑕疵；另其餘紗窗破損、壁癌等，皆屬房屋自然使用而生之耗損，其是否屬瑕疵，應參照同類型承租標的物之承租行情及實際出租之租金比例定之，蓋出租人如以同類型承租標的物之高比例折價出租房屋，此等紗窗破損或壁癌等自然耗損所生之房屋缺陷，毋寧即係就該部分之缺陷予以折價，承租人既已享有較一般租賃行情為低之租金利益，如無其他反證，自不容承租人再主張此類自然耗損所生之缺陷屬承租標的物之瑕疵。而參諸系爭房屋所在之桃園市○○區○○路，與該屋屋型均屬透天厝且屋齡為20年左右之房屋，租金均約定在2 萬元至2 萬3,000 元之範圍，有內政部實價登錄網站查詢資料結果影本在卷足憑（見原審卷第117 頁至第121 頁），對照系爭房屋每月租金為1 萬元，租金僅為一般租賃市場行情價約5 成，顯見系爭租約之租金已就房屋因老舊所生之前揭所謂自然耗損而生之缺陷部分予以折價，再佐以證人徐慶昌於本院審理時亦證述：當天在簽訂租約時，上訴人有提到二樓以上壁癌要處理，房東則說如果要幫妳處理壁癌，我就不可能租妳這麼便宜，上訴人就沒有說話等語（見本院卷第98頁），足見上訴人已知悉系爭房屋屋況，亦同意以現況交屋並締結系爭租約，故該等情形，應認已符合契約約定之租賃物應有之狀態，更未達上訴人就系爭房屋無法為使用收益之程度，上訴人自不得據此行使同時履行抗辯權而拒付租金。
3.據上，被上訴人業已交付合於契約約定使用收益之租賃物即系爭房屋予上訴人，且系爭房屋復無欠缺契約約定使用、收益之瑕疵存在，致上訴人無法達到使用系爭房屋之承租目的，是上訴人主張系爭房屋有所瑕疵而主張同時履行抗辯權而拒付租金，自無可採。
4.另上訴人於本院審理時雖復提出收據3 紙，主張其分別於
107 年12月26日、108 年1 月25日、108 年4 月14日雇工修復系爭房屋一樓抽水馬達、一樓門口高低落差及疏通一樓廚房排水管，支出之費用應另從租金中扣除云云（見本院卷第100 頁），然被上訴人既否認有支出上開費用進行修復之必要，上訴人復未舉證證明上開費用確為修復系爭房屋瑕疵所必要，上訴人主張上開費用應從租金扣除云云，已屬無據；況且，系爭租約既已經被上訴人於107 年6月8 日合法終止（此部分論述詳見下述），上訴人於107年6 月8 日後與被上訴人已無租賃關係，自無再依民法第
430 條規定主張就自行修繕費用請求出租人償還或於租金中扣除之權利；再者，從被上訴人起訴請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即可知被上訴人其時僅希冀上訴人搬離，絕無意請上訴人代其對系爭房屋進行任何修繕，是上訴人反於被上訴人可得推知之意思而為修繕，明顯已屬不適法之無因管理，故其抗辯得再就其支出之上開費用請求於租金扣抵云云，自屬於法無據，附此敘明。
（二）關於被上訴人是否已合法終止系爭租約？被上訴人請求被告返還系爭房屋，有無理由部分：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440 條第1 項、第
2 項、第455 條前段分別定有明文。
2.上訴人自107 年2 月起未繳納租金，業如前述，迄至107年5 月20日止，扣除押租金1 萬元後，租金業已積欠2 個月以上，又前經被上訴人於107 年3 月14日以存證信函催告上訴人給付積欠租金，亦有存證信函暨回執等件附卷可稽（見原審卷第28-30 頁），惟上訴人仍置之不理，依上開規定，被上訴人自得依法終止系爭租約。被上訴人復以起訴狀繕本作為終止租約之意思表示，該起訴狀繕本已於
107 年6 月8 日送達上訴人，亦有原審送達回證1 份在卷可稽（見原審卷第33頁），足認系爭租約已於起訴狀繕本送達之日即107 年6 月8 日終止。惟查，上訴人因被上訴人於原審判決後聲請假執行，已於108 年12月15日返還系爭房屋乙節，為兩造所不爭執，上訴人既已將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人，被上訴人仍請求上訴人將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人，自無理由，不應准許。
（三）關於被上訴人請求上訴人給付積欠租金及遲延利息，及自系爭租約終止翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，金額為何部分：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。再依系爭租約第4 條約定：「每月應繳月租金10,000元，並於每月10日前支付，承租人不得藉任何理由拖延或拒絕，出租人亦不得任意要求調整租金」、第6 條約定：「押租金10,000元，承租人應於簽訂本契約之同時給付出租人…」（見原審卷第18頁）。本件上訴人向被上訴人承租系爭房屋，兩造於系爭租賃契約第4 條已明文約定每月租金額度及各期租金給付之日期，上訴人自有依約給付租金之義務；而上訴人自107 年2 月起迄至系爭租約終止之日尚欠繳租金4 萬2,333 元【計算式：10,000元×（4 ＋7/30）＝42,333元，元以下四捨五入】，扣除押租金後，上訴人尚積欠租金
3 萬2,333 元（計算式：42,333－10,000=32,333 ），被上訴人主張上訴人應給付積欠租金2 萬6,600 元，為處分權之行使，未逾上開範圍，自屬有據。
2.次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1 項定有明文。又抵銷應以意思表示向他方為之，為消滅債務之單獨行為，其性質為形成權之一種，只須與民法第334 條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意。換言之，為抵銷時既不須相對人之協助，亦無經法院裁判之必要，最高法院50年台上字第291 號、47年台上字第355 號判例意旨可資參照。本件上訴人積欠被上訴人租金26,600元，已如前述；而上訴人就系爭房屋如附表編號4 、6 、9 、15、16號之瑕疵，前曾支付維修之必要費用共計4,200 元，亦據其提出免用統一發票收據、估價單等件為證（見原審卷第54-56 頁），且為被上訴人所不爭執，亦堪認定。依系爭契約第10條第1 項約定：「房屋損壞而有修繕之必要時，應由出租人（即被上訴人）負責修繕」等情，有系爭租約附卷可查（見原審卷第20頁），是上訴人自可請求被上訴人給付此部分費用；且此兩筆債務並無不能用以互相抵銷之情事，被上訴人亦同意以上開租金債權與上訴人上開代維修費用之債權抵銷（見原審卷第128 頁），揆諸前揭說明，此一抵銷主張即生消滅上訴人就4,200 元範圍內所負租金債務之效果。從而，被上訴人所得請求上訴人給付之租金應為2 萬2,400 元（計算式：26,600元-4,200元＝22,400元）。至上訴人主張其原計畫將系爭房屋供4 人居住，共同分擔租金云云，充其量僅為其個人主觀期待，並未經被上訴人同意，是其嗣後需一人支付房租，原為系爭租約約定所必然，難認有何顯失公平情事，併此敘明。
3.另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文；又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益，最高法院97年度台上字第294 號判決可資參照。查，系爭租約已於107 年6 月8 日終止，而上訴人直至108 年12月15日遷讓返還系爭房屋前，均占有系爭房屋，亦如前述，是上訴人自107 年6 月9 日起至遷讓返還系爭房屋止繼續占有系爭房屋之期間，核屬無權占有，於該期間已獲有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有無法使用收益系爭房屋之損害，被上訴人自得請求上訴人給付相當於租金之不當得利。參以系爭房屋每月租金為1 萬元，應認此數額為上訴人使用系爭房屋每月所受之利益，並為被上訴人所受無法使用收益系爭房屋之損害，是被上訴人請求上訴人自107 年6 月9 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1 萬元予被上訴人，亦洵屬有據，應予准許。
六、另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第
1 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件租金債務既有清償期之約定，屬有確定期限之給付，依前揭規定，上訴人應自期限屆滿時起負遲延責任，而被上訴人就上訴人欠繳租金部分，聲明遲延利息自起訴狀繕本送達翌日起計算，核屬自行限縮其利息請求範圍，自應依被上訴人之主張為判決基礎。從而，被上訴人就積欠租金部分請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即107 年6 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，上訴人既於107 年2 月起無故拒依系爭租約給付租金，且系爭租約於107 年6 月8 日合法終止後，上訴人仍無權占有系爭房屋至108 年12月15日，則被上訴人依系爭租約第4 條、民法第421 條、第179 條提起本件訴訟，請求給付租金2 萬2,400 元及上開遲延利息，暨自107 年6 月9 日起至上訴人遷讓返還系爭房屋止按月給付相當於租金之不當得利1 萬元，為有理由，應予准許；逾此範圍，則屬無據，不應准許。原審就請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分，未及審酌上訴人於108 年12月15日已返還系爭房屋，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至請求租金2 萬2,400 元及上開遲延利息，暨自107 年
6 月9 日起至上訴人遷讓返還系爭房屋止按月給付相當於租金之不當得利1 萬元部分，原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，上訴人雖一再聲請本院至系爭房屋現場履勘，然就上訴人主張系爭房屋存在瑕疵之實情為何，原審既已前往現場勘驗並製作勘驗筆錄，本院自無重複前往履勘之必要。至兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 魏于傑
法 官 游智棋法 官 蕭淳尹正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 2 月 4 日
書記官 蔡佳芳附表：上訴人主張系爭房屋存在之瑕疵┌─┬─────────────────┬─────┐│編│瑕疵 │備註 ││號│ │ │├─┼─────────────────┼─────┤│1 │系爭房屋一樓第一道鐵捲門開門時，鐵│ ││ │捲門不易向上推。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│2 │編號1 之鐵捲門下方的地板與外面的人│ ││ │行道地板有落差。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│3 │編號1 之鐵捲門進去後，有第二個電動│ ││ │鐵捲門，該電動鐵捲門並無搖控器可供│ ││ │使用。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│4 │編號2 之鐵捲門再進去之玻璃落地窗門│ ││ │，門鎖易卡住，無法正常開、關。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│5 │編號1 、2 、3 之三道門，皆無紗門、│ ││ │紗窗。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│6 │系爭房屋一樓浴室馬桶阻塞、漏水。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│7 │系爭房屋一樓浴室水龍頭漏水。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│8 │系爭房屋一樓廚房水管漏水。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│9 │系爭房屋一樓後面陽台之兩個水龍頭開│ ││ │關皆不堪使用，皆會漏水。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│10│系爭房屋一樓天花板靠近流理台處之牆│ ││ │面有壁癌。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│11│系爭房屋之一樓至五樓之樓梯間，布滿│ ││ │壁癌。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│12│系爭房屋之熱水器裝設在五樓，因管線│ ││ │太長，致熱水流至一樓時已變溫冷水，│ ││ │造成該屋一樓無熱水可使用。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│13│系爭房屋三樓或四樓有一個電燈快掉下│ ││ │來。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│14│系爭房屋二樓以上的紗門、紗窗破損。│ │├─┼─────────────────┼─────┤│15│系爭房屋頂樓水塔旁的水管漏水。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│16│系爭房屋一樓排水管阻塞。 │ │├─┼─────────────────┼─────┤│17│系爭房屋壁面多有油漆剝落的狀況。 │ │└─┴─────────────────┴─────┘