臺灣桃園地方法院民事判決 108年度簡上字第78號上 訴 人 馬宣德被 上訴人 游麗華訴訟代理人 許志嘉律師複 代理人 鄭崇文律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對本院桃園簡易庭於民國107 年12月27日所為106 年度桃簡字第1419號第一審判決提起上訴，本院於109 年12月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張及上訴審補充：㈠被上訴人為門牌號碼桃園市○○區○○路○○巷○ 號3 樓房屋
（下稱系爭房屋）之所有權人，因被上訴人長期旅居日本，訴外人即被上訴人之父親游祥標未經被上訴人授權，將系爭房屋出租予上訴人，約定租期自民國103 年11月2 日起至10
7 年11月2 日止，每月租金新台幣（下同）7,750 元，應於每月30日前繳納，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），惟游祥標上開所為乃無權代理，系爭租約對被上訴人不生效力，爰依民法第767 條規定，請求上訴人返還系爭房屋，並依民法第179 條之規定，請求上訴人給付自103 年11月起至106 年7 月止，按一般租金行情計算之不當得利25萬5,75
0 元，但因上訴人已給付游祥標17萬5,000 元，故被上訴人願僅一部請求8 萬750 元，並請求將來之不當得利每月1 萬5,500 元。
㈡縱認系爭租約對被上訴人有效，因游祥標於105 年9 月10日
死亡，被上訴人回國核對父親存摺明細，發現上訴人匯入之租金有短少情形，且自106 年4 月1 日起即未再給付租金，迄至106 年6 月30日尚積欠達2 期以上之租金，被上訴人業於106 年7 月11日以存證信函催告上訴人於文到5 日內給付積欠之租金，上訴人於106 年7 月14日收受後未予置理，被上訴人乃於106 年7 月26日發函終止租約，上訴人於106 年
7 月27日收受上開信函，爰再以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，系爭租約既已終止，上訴人即為無權占用。況系爭租約已於107 年11月2 日屆滿而消滅，爰依民法第455條前段規定及民法第767 條規定，請求擇一判命上訴人返還系爭房屋，並依系爭租約請求上訴人給付積欠之租金8 萬75
0 元（積欠日期及金額詳附表）。又依系爭租約第6 條約定「…如不即時遷讓交還房屋時，甲方（出租人）得每月向乙方（承租人）請求按照租金5 倍之違約金至遷讓完了之日止」，爰依上開約定及民法第179 條規定，僅請求上訴人自租約終止日起至返還系爭房屋止，按月給付被上訴人2 倍租金之違約金即1 萬5,500 元等語。並於原審聲明請求：⒈上訴人應將系爭房屋遷讓交還予被上訴人。⒉上訴人應給付被上訴人5 萬9,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒊上訴人應給付被上訴人2 萬1,
250 元，及自擴張聲明暨言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒋上訴人並應自租約終止日起至交還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人1 萬5,500 元。⒌願供擔保請准宣告假執行。
㈢被上訴人於本審補充略稱：
證人劉素清為系爭租約之連帶保證人，就本件租金應負連帶給付之責，與本案有利害關係，實難期待其為公正及真實之陳述。又劉素清證稱是否有調降租金部分與上訴人所述不符，且就管理費部分所述全係依該契約書上所載文字而回答，是否為親自見聞之事，顯屬有疑。又倘若上訴人就租金有意見，依實務經驗應於簽約時當場提出磋商並載入書面，焉可能簽約甫過沒幾天旋即口頭更改而未有任何書面記載，且該契約書上所載文字不收管理費部分，並非游祥標之字跡，該文字亦經塗改，塗改部分實已模糊，究指為何？亦非無疑。並無拘束被上訴人之效力，亦無由為有利上訴人之認定。顯見劉素清之證詞，不足採信。
二、上訴人則以：被上訴人自原審迄今均未出示身分證明文件確認是否為游麗華本人。被上訴人主張游祥標就系爭房屋之出租事宜無特別代理權，則游祥標於105 年間死亡，租約自然失效，上訴人並無繼續對已死亡之人付款之義務，且被上訴人無權再終止系爭租約。且被上訴人並非簽署系爭租約之當事人，若因系爭房屋出租事宜要提告之對象應為其父親游祥標，上訴人並未積欠被上訴人任何錢，且為善意之第三人，被上訴人並無權利告上訴人，上訴人係無因管理之契約當事人。又上訴人係依法和平、公然、繼續占有他人之不動產，可依民法第71條第1 項、第72條、第73條第1 項、第768 條、第770 條、第772 條、第801 條、第944 條規定其已經取得法定合法之所有權，被上訴人並無權利依民法第767 條規定請求上訴人遷讓房屋，且被上訴人要求上訴人搬家應給付搬遷補償費。另依民法第148 條、第225 條、第153 條之規定上訴人得拒絕履行給付租金之義務，且對於房屋修繕請求權行使民法第264 條之同時履行抗辯權，被上訴人未完成修繕房屋前上訴人得拒絕對待給付租金。再被上訴人於103 年11月間即已知悉上訴人居住於其所有之系爭房屋內，卻遲至
106 年8 月始提起訴訟請求損害賠償，其請求權已逾2 年之時效，依民法第125 條、第197 條、第198 條、第456 條規定被上訴人之租金請求亦已罹於時效等語置辯。
貳、反訴部分：
一、反訴上訴人（即原審反訴原告）於原審反訴主張：反訴被上訴人誣指反訴上訴人簽署假的系爭租約並起訴請求反訴上訴人遷讓房屋，係侮辱、誹謗反訴上訴人，且系爭房屋有漏水、天花板鋼筋裸露，颱風天時風大雨大造成房屋前方陽台會有雨水進入淹水之狀況發生，反訴上訴人通知代理人游祥標修繕，游祥標卻未修繕，故反訴被上訴人侵害反訴上訴人之財產權、名譽權及居住權，應賠償反訴上訴人下列損失：㈠精神慰撫金10萬元、㈡搬遷費9 萬4,000 元、㈢系爭房屋漏水導致居住恐懼感之精神慰撫金3 萬5,000 元（嗣於上訴審理中更正此部分請求為反訴被上訴人假執行造成反訴上訴人個資洩漏之損害）、㈣因本件訴訟開庭第1 、2 審所受損失，包含開庭10次之工作損失3 萬元（3,000 元×10日＝3 萬元）、書狀撰寫費用3 萬元、交通費用5,000 元（500 元×10日＝5,000 元）、裁判費6,000 元，合計30萬元等語。並於原審反訴聲明請求：反訴被上訴人應給付反訴上訴人30萬元。
二、反訴被上訴人則以：反訴上訴人主張反訴被上訴人應賠償30萬元云云，就此反訴被上訴人全部予以否認，否認有侵權行為及故意或過失，亦否認有反訴上訴人所主張之損害結果及相當因果關係，反訴上訴人應舉證以實其說等語置辯。
參、原審就本訴部分為被上訴人部分勝訴之判決，判命：㈠上訴人應將系爭房屋騰空、遷讓、返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人7 萬9,750 元，及其中5 萬9,500 元自106 年10月16日起，其餘2 萬250 元自107 年1 月27日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢上訴人應自106 年
7 月28日起至騰空、遷讓、返還第一項房屋之日止，按月給付被上訴人7,750 元，並駁回被上訴人其餘之訴，且依職權宣告假執行。反訴部分則為上訴人全部敗訴之判決。上訴人對於本、反訴全部上訴，其上訴聲明之本訴部分：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回；㈢原判決關於假執行之宣告廢棄（被上訴人就本訴敗訴部分未據上訴而告確定）。反訴部分：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，反訴被上訴人應給付反訴上訴人30萬元。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：㈠被上訴人父親游祥標於103 年11月2 日以被上訴人代理人之
名義與上訴人締結系爭租約，約定租期自103 年11月2 日起至107 年11月2 日止，租金每月7,750 元，業據被上訴人提出與所述相符之系爭租約為證；而上訴人於前開租賃期間有交付如附表「實際匯款金額」欄所示之租金等情，則據其提出游祥標合作金庫大溪分行帳戶歷史交易明細表等件為證（見原審卷第99至102 頁、第223 至224 頁），且為上訴人所不爭執，堪信屬實。
㈡被上訴人復請求上訴人遷讓返還系爭房屋、給付租金及不當
得利等語，惟為上訴人所否認，並以前詞爭執，是本件爭點在於：⒈系爭租約是否對被上訴人發生效力？⒉被上訴人是否已合法終止系爭租約？其請求上訴人返還系爭房屋有無理由？⒊被上訴人請求上訴人給付積欠租金及遲延利息，及自系爭租約終止日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有，金額為何？茲分敘如下：
⒈系爭租約是否對被上訴人發生效力？⑴按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169 條定有明文。次按民法第169 條係為保護善意第三人而設，故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交易，即應使本人負其責任。又此本人責任係指履行責任而言，並非損害賠償責任，故本人有無過失在所不問（最高法院80年度台上字第2604號民事判決意旨參照）。⑵查被上訴人之父親游祥標於103 年11月2 日與上訴人簽立系
爭租約，將系爭房屋出租予上訴人使用，租賃期間為103 年11月2 日至107 年11月2 日止，租金每月7,750 元，應於每月30日前繳納，系爭租約出租人之欄位記載「出租人游麗華（以下簡稱為甲方）游祥標代」，契約末尾立契約人欄位則記載「立契約人（甲方）游祥標代游麗華」，游祥標於該處簽名、蓋章，並加註「代」字，有系爭租約在卷可查（見原審卷第32至33頁背面），兩造亦不爭執該契約書上游祥標之簽名、蓋章為真正。系爭租約已明確記載出租人為被上訴人，而由游祥標代理意旨，且游祥標為被上訴人之父親，復持有系爭房屋之鑰匙可交付房屋予他人使用，且自94年6 月起，便代理簽立租約將系爭房屋出租給上訴人使用，至103 年11月簽立系爭租約已係第4 次簽約，期間長達近10年，此有歷次租約在卷可參（原審卷第86至102 頁），此等事實已足使人相信在103 年11月簽立系爭租約時，游祥標已獲得被上訴人授權管理房屋而可代理簽立系爭租約，是縱被上訴人所辯其長期旅居外國，未對系爭房屋管理，並未授權其父親代理云云為真，惟因有上揭表見代理事實，參諸上揭說明，被上訴人仍應負授權人之責任。故系爭租約應對被上訴人發生效力。
⒉被上訴人是否已合法終止系爭租約？其請求上訴人返還系爭
房屋有無理由？⑴按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延
者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第439 條前段、第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。
⑵經查，系爭租約之租賃期間自103 年11月2 日起至107 年11
月2 日止，每月租金為7,750 元，而上訴人未依約給付租金，自103 年12月起即未繳足租金，而自106 年3 月份之租金全未交付，迄至106 年6 月30日止，已積欠7 萬3,000 元【計算式：1,000 元×13（103 年12月、104 年1 月、104 年
3 月至105 年1 月積欠租金）＋7,750 元×5 （104 年2 月、106 年3 月至6 月積欠租金）＋250 元（105 年2 月積欠租金）＋1,750 元×12（105 年3 月至106 年2 月積欠租金）＝7 萬3,000 元，歷次繳交金額詳附表】，足見上訴人確有積欠租金逾2 個月之事實，嗣被上訴人於106 年7 月11日去函催繳租金，上訴人已於同年月14日收受，惟仍置之不理，被上訴人再於106 年7 月26日以存證信函向上訴人為終止系爭租約之意思表示，上訴人於106 年7 月27日收受等情，有桃園成功路郵局第916 、985 號存證信函暨收件回執附卷可稽（見原審卷第12、13、16、17、19頁），是被上訴人主張上訴人欠租達2 個月以上之租額，而依民法第440 條第2項規定終止系爭租約，於法有據。從而，系爭租約業於000年0 月00日生合法終止之效力。
⑶按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455 條定有明文。查系爭租約既已合法終止，被告已無繼續占有系爭房屋之權利，被上訴人係系爭房屋所有權人，有系爭房屋建物登記謄本（見原審卷第7 頁）可稽，則被上訴人本於租賃契約之法律關係及所有權人地位，依民法第455 條及第767條規定請求上訴人將所承租之系爭房屋騰空並遷讓返還被上訴人，即屬有據，應予准許。至上訴人主張其係依法和平、公然、繼續占有他人之不動產，可依民法第71條第1 項、第73條第1 項、第768 條、第770 條、第772 條、第801 條、第944 條規定取得所有權云云，惟按已登記之不動產，並無依時效取得所有權之可能（民法第769 、770 條參照），系爭房屋業經登記為被上訴人所有，業如上述，縱以上訴人辯稱其前公然、繼續、和平使用系爭房屋至今等語屬實，亦難主張其可時效取得系爭房屋之所有權。而民法第71條第1 項、第72條、第73條第1 項、第768 條、第772 條、第801 條、第944 條分別規定法律行為違反強行規定或公序良俗之效力、法律行為不依法定方式之效力、時效取得動產所有權或所有權以外之財產權、善意取得動產所有權、占有態樣之推定等情形，均與上訴人所主張時效取得不動產所有權之主張無涉，亦與本件無關；又上訴人主張無因管理部分，因本件兩造係因租賃關係而生紛爭，其於租約存續期間本於租約而占有系爭房屋，於終止租約後失其占有權源，顯與無因管理無涉，其此部分主張亦非有據。至上訴人雖主張游祥標於
105 年間死亡，租約自然失效，被上訴人無權再終止系爭租約，且被上訴人要求上訴人搬家應給付搬遷補償費云云，惟不動產租賃關係並不因簽立租約之代理人死亡而失其效力，而上訴人主張要求出租人給付搬遷補償費始得搬遷之主張，顯乏法律依據，亦非可採。此外，未據上訴人就其占有系爭房屋之合法權源舉證以實其說，被上訴人自得依上揭規定，請求上訴人騰空並遷讓返還系爭房屋。
⒊被上訴人請求上訴人給付積欠租金及遲延利息，及自系爭租
約終止日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？⑴上訴人雖主張系爭房屋所在大樓自104 年1 月1 日起不收管
理費，故其自租金中扣除管理費750 元云云。惟查，系爭租約第3 條約定：「租金每個月新台幣柒仟柒佰伍拾元正（收款付據）乙方（即承租人）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）」，下方並以手寫註記「含社區住宅管理費750 元」，及第20條手寫記載：「管理費由屋主負責，乙方（即承租人）繳交房屋租金入甲方（即出租人）合作金庫0000000000000 帳戶（下稱系爭帳戶）」等語（見原審卷第32頁、第33頁背面），則依系爭租約之約定，管理費係由屋主即出租人繳納，縱系爭房屋所在社區自104 年1 月起不收管理費一節屬實，亦僅為出租人對管理委員會免予繳納管理費之義務，與承租人繳納租金之義務無涉，在兩造合意變更原租賃契約所定租金金額前，上訴人仍應依系爭租約所載每月給付7,750 元之租金，其單方片面自行自每月應納之租金中扣除750 元，並無依據，故上訴人此部分所述，顯無足取。
⑵上訴人復主張系爭房屋有漏水、天花板鋼筋裸露等情形，其
通知游祥標修繕，因游祥標不願修繕，故雙方協議每月減少租金1,000 元云云，惟依現今社會交易常態，雙方簽訂契約，於契約內容變更時，需在契約正本上修改契約內容、註記更改字數，並由雙方於變更處簽名或蓋章，作為合意變更之證明，以昭信實，本件系爭契約並未書寫減租一情，則上訴人上開所述是否屬實，已非無疑。又上訴人之配偶即證人劉素清於本院審理中到庭證稱：「（問：關於這件房子的租金是否瞭解？）6,000 元是租金，750 元是管理費。」、「（問：這是一開始租房屋的時候就是這樣的租金嗎？）在游祥標生前的時候，詳細是幾年我忘記了，我可以查，東都大樓管理委員會就不收管理費了，後來就沒有繳管理費，一開始就是這樣的租金，沒有改變過。」、「（問：對於上訴人主張曾經與游祥標協議要調降租金，是否有印象？）有。」、「（問：時間與經過是否還記得？）時間我不記得了。協議的過程，當初游祥標要調高租金，可是我們家的房子在我印象中有很多問題，包括有漏水、鋼筋浮現、牆壁及天花板脫落嚴重等問題，所以就跟游祥標協議，如果他要修，就可以調高租金，如果他不修，就維持現狀，6,000 元租金、750元管理費。他要調高的租金，調高多少我不知道，游祥標只是有提，因為游祥標不願意付這一筆修繕房屋的錢，因為這筆錢太大了，房屋問題很多，所以就維持現狀，6,000 元租金、750 元管理費，也就是1 個月要付新台幣6,750 元。後來就不用再付管理費了，時間我可以再去查。」、「（問：是在什麼地點協調上開租金的事？）是游祥標來我家。是游祥標來看我們家的情形，我才跟他說。游祥標有親眼目睹我們家房子很多的問題。」、「（問：根據上開契約記載租約期間是自103 年11月2 日起至107 年11月2 日止，租金每個月新台幣7,750 元〈含社區住宅管理費750 元〉，簽約時間是103 年11月1 日等語，這份契約是否是在103 年11月1 日所簽？又是在上開協調租金為新台幣6,750 元之前，還是之後所簽？）我們跟游祥標有達成協議，是口頭協議，租金是新台幣6,750 元，雖然這份契約寫的租金是新台幣7,750 元，但是游祥標有答應為新台幣6,750 元。是先簽這份契約，是在103 年11月1 日所簽，過後沒幾天，就達成口頭協議。
之後我們就按月付新台幣6,750 元。」等語（見本院卷二第
271 至274 頁）。可知證人劉素清證稱系爭房屋之租金自始至終都是每月6,750 元，係與游祥標協議勿調漲租金等情，與上訴人所稱係協議調降租金之主張已有不符；證人復證稱係於游祥標察看上訴人住處情形後在「上訴人住處」成立協議，與上訴人於所稱因游祥標住院行動不便，故協議之地點為「游祥標住處」之情節（見原審卷第124 頁背面、第125頁）亦不相符，足認證人所述重要情節多與上訴人主張有所出入，其證言不足以佐證上訴人所述為真。況上訴人與證人既然均稱於103 年11月與游祥標簽立系爭租約後雙方隨即達成口頭協議減少租金為6,750 元等語（見本院卷二第273 頁），則上訴人於103 年12月8 日就103 年11月份之租金為匯款時，即應僅須匯款6,750 元，為何斯時上訴人仍匯款7,750 元至游祥標所有之系爭帳戶（見原審卷第223 頁，本院卷一第55頁）？顯見渠等所述與事實並非相符。綜上可認上訴人此部分主張，亦非可採。
⑶按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有
明文。經查，系爭租約紀載每月租金為7,750 元，且並未有減租情形，而被上訴人自103 年12月起未依約繳納租金乙情，已如前述，則上訴人請求自103 年12月起迄至系爭租約終止日即106 年7 月27日止，尚積欠租金7 萬9,750 元【計算式：7 萬3,000 元（103 年12月1 日起至106 年6 月30日止積欠之租金）＋6,750 元（106 年7 月1 日起至同年月27日之租金，即7,750 元÷31日×27＝6,750 元）＝7 萬9,750元】，即屬有據，逾此範圍，則屬無據。
⑷又被上訴人提起本件訴訟請求上訴人返還系爭房屋並給付積
欠租金及不當得利，係正當行使權利而未違反民法第148 條禁止權利濫用及誠信原則之規定。又上訴人主張游祥標於
105 年9 月10日死亡後，其無繼續對死亡之人付款之義務，且其對於被上訴人自稱為房屋所有權人一節容有疑義云云，惟查，系爭租約已記載租金應每月匯入系爭帳戶，上訴人縱對於自稱為房屋所有權人之被上訴人身分容有疑義，仍可將租金匯入系爭帳戶或辦理提存，然上訴人遲至被上訴人已終止系爭租約及提起本件訴訟後，始於107 年2 月9 日以存證信函通知被上訴人提出身分證明文件供核對（見原審卷第
113 至118 頁），上訴人以上情為由拒付租金，難認有據。又上訴人積欠租金並無給付不能之情形，其主張因游祥標死亡、無法確認被上訴人身分、被上訴人提起訴訟云云，均非拒絕給付租金之正當理由，故上訴人主張依民法第225 條規定免給付租金義務，洵屬無據。至民法第153 條為契約之成立要件及必要之點，與本件無關，爰不予贅述。
⑸上訴人再主張被上訴人違反出租人應負之修繕義務，其可依
民法第264 條規定行使同時履行抗辯權，而拒絕給付租金云云。經查，按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第429 條第1 項、第430 條固有明文。又按承租人於租賃期間如認租賃物有應由出租人負擔之修繕必要，應定期限「催告」出租人履行修繕義務，而於出租人不履行時，依法承租人得選擇終止租約，或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之（民法第430 條規定參照），或行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金、或以出租人債務不履行而請求損害賠償（最高法院86年度台上字第1675號判決意旨參照）。
本件上訴人固主張系爭房屋有漏水、天花板鋼筋裸露等情形而有修繕之必要，然上訴人此部分所陳即便屬實，因其並未舉證證明確曾依法催告游祥標（或被上訴人）履行修繕義務，是本件尚難認被上訴人有違反出租人之修繕之義務，上訴人主張行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，自無可採。
⑹至上訴人雖提出租金時效抗辯，惟按租金之請求權因5 年間
不行使而消滅，為民法第126 條所明定，被上訴人係於106年8 月14日提起本件訴訟請求上訴人給付自103 年12月起迄至106 年7 月27日止之積欠租金，則被上訴人所請求未付租金部分均未逾5 年，從而上訴人所提時效抗辯，委無足取。
上訴人另主張被上訴人遲至106 年8 月始提起本件訴訟請求損害賠償，其請求權已逾2 年之時效，其得依民法第198 條、第456 條規定拒絕履行給付租金之義務云云。被上訴人提起本件訴訟之請求權基礎並非侵權行為，是本件並無民法第
197 條規定2 年時效之適用，且上訴人援引前揭民法第198條之規定，拒絕被上訴人之請求，亦無理由。且被上訴人於本件請求積欠租金給付亦與民法第456 條規範出租人就租賃物所受損害之請求權無涉，自無該條時效規定之適用。是上訴人此部分主張亦非可採。
⑺按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額，民法第179 條前段、第181 條但書分別定有明文。又無權占有他人房屋土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。本件上訴人於系爭房屋租賃關係消滅後，迄未返還系爭房屋，無權占有被上訴人所有之系爭房屋，受有相當於租金之利益，致被上訴人受損害，是被上訴人依民法第179 條不當得利之法律關係請求上訴人返還所受不當得利，洵屬有據。原審認定被上訴人欲依系爭契約第6 條規定請求2 倍租金，因依契約文義解釋僅限於「租期屆滿」之情形，不包括提前終止租約之情形，故於本件並不適用，而審酌上訴人使用系爭房屋，依社會通念，其所受者即相當房屋租金之利益，依上訴人原訂租約約定之租金為每月7,750 元，則被上訴人依上述規定，判決上訴人自終止租約翌日即106 年7 月28日起至返還系爭房屋之日止，相當於每月租金7,750 元計算之不當得利，即無不合。
⒋按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任
。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項及第2 項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233 條第
1 項及第203 條亦有明文。查本件被上訴人請求上訴人給付欠繳之租金，係以支付金錢為標的，且為定有期限之債，惟被上訴人僅請求自上訴人受催告時起算之利息，即其中5 萬9,500 元自起訴狀繕本送達翌日即106 年10月16日起（於10
6 年10月5 日寄存送達上訴人，依法於同年月15日生送達效力，見原審卷第23頁），其餘2 萬250 元自擴張聲明暨言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起即107 年1 月27日（見原審卷第
222 頁）起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，核無不合。
二、反訴部分：㈠按侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利
，亦即行為人之行為須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院100年度台上字第328號判決要旨參照）。而所謂不法係指無阻卻違法之情形而言，若權利之行使不違反公共利益，或以損害他人為主要目的者，縱加損害於他人，在未逾越正當權利行使之範圍內，亦不負侵權行為賠償責任。
㈡上訴人以上揭情詞反訴主張被上訴人以訴訟濫權違背法令危
害其財產權、名譽權、居住權、人格權及隱私權云云，惟被上訴人於本件係主張訴外人游祥標未經原告授權，將系爭房屋出租予上訴人云云，並無任何指摘上訴人簽署假租約之用語，故無上訴人所指之侮辱、誹謗之行為，自不成立侵權行為。至被上訴人係因上訴人積欠租金達2 期以上，於經合法催告及終止系爭租約後請求上訴人遷讓房屋並給付積欠租金及不當得利，核屬合法行使權利，並非以損害上訴人為主要目的，自難認被上訴人有何不法侵害上訴人權利之行為，是上訴人主張被上訴人應負侵權行為損害賠償責任，難認有據。又被上訴人依據原審判決聲請假執行強制執行，亦屬依法正當行使權利之行為，並未構成侵權行為。
㈢上訴人另主張系爭房屋有漏水情形卻未修繕，造成上訴人居
住恐懼感應賠償精神慰撫金云云，惟按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430 條定有明文。查上訴人固提出其所主張系爭房屋漏水之照片在卷可參（原審卷第26至29頁），然上訴人未提出任何證據證明其於系爭租約終止前即106年7 月27日前，曾經告知或定相當期限催告出租人或游祥標修繕系爭房屋，自無法證明被上訴人有放任系爭房屋漏水之侵權行為可言。又於106 年7 月27日系爭租約終止後，被上訴人即無修繕之義務，上訴人再以107 年1 月10日之書狀限原告於收受後10日內提出修繕計畫云云，自不生催告效力，從而，上訴人反訴請求被上訴人給付30萬元，為無理由，應予駁回。
伍、綜上所述，被上訴人依民法第767 條、第455 條、第179 條規定請求上訴人將系爭房屋騰空、遷讓、返還被上訴人，並應給付被上訴人7 萬9,750 元，及其中5 萬9,500 元自106年10月16日起，其餘2 萬250 元自107 年1 月27日起，均至清償日止，按年利率5 ％計算之利息，暨自106 年7 月28日起至騰空、遷讓、返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人7,750 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回；原審就被上訴人勝訴部分，依民事訴訟法第
389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行，核無不合。又被上訴人係正當行使權利，並無任何侵權行為，則上訴人於原審之反訴主張被上訴人應給付其30萬元，為無理由，應予駁回。原審就本訴及反訴所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
陸、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所提出之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第463 條、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 15 日
民事第一庭審判長法 官 卓立婷
法 官 丁俞尹法 官 李麗珍正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 16 日
書記官 謝伊婕