臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度簡字第7號原 告 財團法人桃園縣私立啟新社福會法定代理人 黃清結特別代理人 劉彥良律師被 告 鄒宇鋐訴訟代理人 許桂挺律師上列當事人間請求調整租金事件，於民國109 年2 月12日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告承租原告所有坐落桃園市○○區○街○段○○○○地號土地（面積九十點九一平方公尺）之土地租金，調整為每年新台幣肆萬壹仟肆佰伍拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：被告承租原告所有坐落桃園市○○區○街○段0000地號（重測前為三座屋段舊社小段274 地號）土地（下稱系爭土地）、面積90.91 平方公尺之土地租金，調整為每年新臺幣（下同）6 萬2,890 元（見本院108 年度壢司簡調字第479 號卷〈下稱調解卷〉第4 頁) ；嗣於民國108 年11月6 日具狀變更訴之聲明為如下列聲明欄所示（見本院108 年度重訴字第254 號卷〈下稱重訴字卷〉第65頁）。核原告所為係擴張應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：兩造就原告所有系爭土地，其中面積90.91平方公尺存在不定期租賃關係，由原告出租予被告建築房屋（門牌號碼為桃園市○○區○○街○○○○號，下稱系爭房屋）住家使用，前經鈞院103 年度訴字第1530號判決（下稱系爭判決）調整租金為每年1 萬9,637 元。惟經鈞院調整租金後，桃園市政府地方稅務局中壢分局以106 年9 月28日桃稅壢字第1067419866號函通知原告，系爭土地（面積524.93平方公尺）自101 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，且補徵10
1 年至105 年之地價稅，其中105 年之地價稅為20萬4,752元，是系爭土地於105 年度每平方公尺土地應繳納地價稅約
390 元，而被告所承租土地部分換算應納地價稅額為3 萬5,
455 元，足見原告收取系爭判決調整之租金每年1 萬9,637元，無法負擔被告所承租應納地價稅額。又系爭判決審理時系爭土地之102 年申報地價為每平方公尺7,200 元，嗣107年1 月之申報地價已調漲為每平方公尺7,600 元，參酌土地法第97條、第105 條規定，原告所承租土地部分之年租金應調整為107 年申報地價之年息10％即6 萬9,092 元為適當，爰依民法第442 條及第227 條之2 之規定請求調整租金等語。並聲明：被告所承租系爭土地部分（面積90.91 平方公尺）之土地租金，調整為每年6 萬9,092 元。
二、被告則以：原告主張調整土地租金之原因係因地價稅之稅率調整，並非土地之價值升降，與民法第442 條規定之要件不符。又原告成立之宗旨為「濟助孤苦貧困」，今原告僅單就被告之租金收益與被告使用系爭土地之地價稅比較認「入不敷出」，卻無視其坐擁數百億元社會捐助之資產及其他正常出租收益之豐沛租金，從而將立意良善之公益性資產視為禁臠私產，主張應調整租金，實無理由；且被告生活拮据，若原告調整租金，伊無法負擔等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張其與被告就系爭土地其中面積90.91 平方公尺成立不定期租賃關係，由被告興建系爭房屋居住，嗣經本院以10
3 年度訴字第1530號判決，被告所承租系爭土地（面積90.9
1 平方公尺）之土地租金，調整為每年1 萬9,637 元等情，業據原告提出本院103 年度訴字第1530號判決暨確定證明書、系爭土地登記第二類謄本為證（見調解卷第28至36頁、第40頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、得心證之理由：本件應審究者為：㈠被告承租系爭土地有無依民法第442 條或第227 條之2 第1 項調整租金之必要？㈡調整租金之標準應依何標準調整？調整數額為何？茲論述如下：
㈠系爭土地之年租金有依民法第227 條之2 第1 項調整租金之必要：
1.按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項定有明文，而未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227 條之2 第1 項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參照）。
⒉經查，系爭土地位於桃園市中壢區，桃園市於102 年12月25
日升格直轄市，且106 年間機場捷運通車，桃園市之人口成長優於其他縣市等，均為大眾周知之事實。次查，桃園市○○區○○街附近土地自103 年起至108 年間之租金，平均單價由每平方公尺48.09 元提升至125.03元，漲幅近2.6 倍，有內政部實價登錄網查詢頁面為憑（見重訴字卷第109 、11
1 頁），可知系爭土地及周邊土地之經濟價值自系爭判決確定後即103 年起逐年大幅度增加。參以被告向原告承租系爭土地（面積90.91 平方公尺）之土地租金經系爭判決調整為每年1 萬9,637 元，而系爭土地於105 年之地價稅為20萬4,
752 元，則被告承租系爭土地應納地價稅額約為3 萬5,460元【計算式：20萬4,752 元÷524.93㎡×90.91 ㎡（被告承租範圍）＝3 萬5,460 元，元以下四捨五入，以下均同】，若仍維持系爭判決所認定之調整租金數額為每年1 萬9,637元，顯然不足繳納被告承租土地範圍之地價稅3 萬5,460 元，即有顯失公平情形，是原告援民法第227 條之2 規定請求判決調整地上權地租，應屬有理。
㈡調整後之租金應按系爭土地之「申報地價6 ％」為年租金：⒈按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為
增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，最高法院70年度台上字第2190號、69年度台上字第747 號判決意旨可參。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條分別定有明文。所謂土地之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。
另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。
⒉經查，原告請求系爭土地租金應調高為每年6 萬9,092 元等
語，乃係以系爭土地申報地價年息10％為計算依據，惟被告向原告承租系爭土地係建築房屋供自住使用，且系爭房屋為一樓屬磚造、二樓為鐵皮搭建之未辦保存登記建物，為兩造所不爭執，亦有系爭房屋現場照片在卷可稽（見重訴字卷第81至89頁）。又審酌系爭土地旁為中壢區老街溪腳踏車專用道，距離桃園市○○區○○路口約300 公尺至500 公尺、步行約5 分鐘，距離最近之大眾運輸交通工具站牌○○○區○○路與中正路交叉口，步行至中壢火車站約12至17分鐘，系爭房屋隔壁則設有咖啡廳，業經本院他案107 年度訴字第1844號案件法院至現場履勘在卷，並經本院調閱前開卷宗核閱無訛，是本院參酌系爭土地及房屋之坐落位置、工商業繁榮程度、經濟價值、系爭土地地價漲幅等因素，暨被告租地僅係建屋供自己居住使用等情，認原告以系爭土地107 年度申報地價10％計算每年地租，猶屬過高，應按系爭土地107 年度申報地價6 ％計算為適當。又系爭土地107 年度申報地價為每平方公尺7,600 元，依據上開說明，則本件原告得請求被告給付之調整後租金數額應為每年4 萬1,455 元（計算式：系爭土地承租面積90.91 ㎡×申報地價7,600 元/ ㎡×6％＝4 萬1,455 元），逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。
㈢至被告抗辯其生活拮据無資力支出調高之租金云云，然被告
107 年度之利息所得為3 萬8,117 元，名下財產除系爭房屋外，尚有2 筆投資共1 萬5,220 元，有被告稅務電子閘門財產所得調件明細表在卷可稽（見本院個資卷）。被告雖辯稱其名下利息所得係親戚為了節省利息所得稅賦借用其帳戶辦理定存，然被告名下之4 筆利息所得分別來自華南商業銀行股份有限公司中壢分公司、臺灣中小企業銀行股份有限公司中壢分公司及中華郵政股份有限公司平鎮廣明郵局，倘他人向被告借名帳戶，實無需使被告分別開立數個不同金融機構之帳戶以出借，此與常情相悖，況被告就此並未舉證以實其說，尚難逕為有利被告之認定，是以被告單就年度利息所得即高達3 萬餘元，復以現金活期存款利率推算，其帳戶存款至少百萬以上，且尚有其他投資所得，足認所辯其無資力支出調整之租金，不足採信。
五、綜上所述，原告依民法第227 條之2 第1 項規定，請求被告向原告承租系爭土地之租金，調整為每年4 萬1,455 元，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。另本院已就原告主張之民法第227 條之2 第1 項為其有利之判決，即毋庸再就原告主張之民法第442 條規定是否有理由論斷，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 2 月 26 日
民事第一庭法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 謝伊婕