臺灣桃園地方法院民事判決
108年度訴字第1432號原 告 康弘不動產仲介有限公司法定代理人 陳宏義訴訟代理人 許朝財律師被 告 陳思陸訴訟代理人 謝庭恩律師被 告 李耀榮上列當事人間請求給付服務費用事件，經臺灣臺北地方法院移送前來（案號：108 年度訴字第2301號），於民國108 年12月30日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。…七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第
255 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。經查，原告起訴原以被告陳思陸為被告，主張被告陳思陸違約並應給付服務費用，並聲明：「（一）被告應給付原告新臺幣（下同）104萬7,000 元，及自支付命令送達翌日起，按週年利率5 ％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於民國
108 年9 月24日言詞辯論期日當庭具狀追加被告李耀榮（下稱被告李耀榮），並變更聲明為：「（一）被告陳思陸應給付原告104 萬7,000 元，及自民事準備書一狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率5 ％計算之利息。（二）被告李耀榮應給付原告34萬9,000 元，及自民事準備書一狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率5 ％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。」，有108 年9 月23日言詞辯論筆錄、民事準備書一狀在卷可參（見本院卷第43、51頁），是原告主張係因同一筆土地買賣向被告2 人分別請求服務費用，故原告追加被告李耀榮自屬基於同一基礎事實而為之追加，且不妨礙被告陳思陸防禦及訴訟終結，被告李耀榮到庭亦為本案言詞辯論，視為同意追加；另利息起算日之變更則屬聲明之減縮；揆諸前開規定均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠原告之員工即訴外人廖瑞月得知桃園市○○區○○段0 地號土地
（下稱永興段2 號土地）欲出售，適被告李耀榮有意願購買該區段之土地，故廖瑞月與被告李耀榮即於108 年3 月13日就永興段2 號土地並簽訂要約書，要約期間至108 年3月25日止。同日晚間7 時許，原告之員工即訴外人傅道均即聯絡被告陳思陸，被告陳思陸卻稱永興段2 號土地已由台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋）仲介出售，惟其有同地段其餘土地亦要出售，傅道均即開車搭載廖瑞月、被告李耀榮及其配偶即訴外人王秀里於108 年3 月14日下午3 時30分許前往桃園市○○○○段0 地號土地（下稱系爭土地）帶看，再與被告李耀榮於同日下午約4 時簽訂要約書（下稱系爭要約書），載明願以每坪2 萬7,000 元之價錢購買系爭土地，要約期間迄108 年3 月25日止，廖瑞月及傅道均又於同日晚間前往被告陳思陸住處並與被告陳思陸就系爭土地簽訂P00000
0 號土地專任委託銷售契約書（下稱系爭專任委託銷售契約），同意以每坪2 萬8,000 元之價格委由原告銷售系爭土地及桃園市○○區○○段0 地號土地，委託銷售期間則自108 年3月14日至108 年3 月21日止。廖瑞月於當日即有就契約條款解釋，並告知如不同意契約內容，被告陳思陸可於3 日內撤銷專任委託銷售，惟被告陳思陸並未於3 日內為任何撤銷之意思表示，基於私法自治及契約自由原則自不得任由被告事後排除該契約條款，自應受其拘束；況原告與被告陳思陸簽訂系爭專任委託銷售契約時，該契約書首頁有2 次簽名，自不可能不了解系爭專任委託銷售契約並非一般銷售委託。另因被告李耀榮前有表示每坪3 萬元以下可考慮購買系爭土地，原告隨後連絡被告李耀榮安排簽約，被告李耀榮卻藉稱女兒買房子需用錢而無法簽約，即未再與原告連絡。至108 年
3 月18日被告陳思陸即通知原告系爭土地已由台灣房屋仲介完成交易，且被告陳思陸交易對象竟為被告李耀榮之配偶王秀里。
㈡依原告與被告李耀榮簽訂之系爭要約書附加條款第2 點，如
賣方承諾出售後，買方即應給付成交價2 ％之服務費，及要約人或其配偶於要約期間及期間屆滿後2 個月內，與買方成交者，視為受託人已完成義務，要約人仍應支付服務費；則原告陪同被告李耀榮及王秀里帶看系爭土地，最後竟是王秀里於108 年3 月17日簽約，原告自得向被告李耀榮請求土地銷售總價1,745 萬元之2 ％，即34萬9,000 元。又依原告與被告陳思陸所簽訂之系爭專任委託銷售契約第10條第1 項，如委託人於受託期間內自行將房地產標的物出售或於委託期間或屆滿後3 個月內，逕與受託人仲介之客戶或其配偶、二等親親屬成交，應支付受託人以委託銷售總價6 ％之違約金；則被告陳思陸與原告簽訂系爭專任委託銷售契約後，竟於委託期間將系爭土地出售予原告曾帶看過系爭土地之王秀里，原告自得請求被告陳思陸給付土地銷售總額1745萬元之6％違約金即104 萬7,000 元。
㈢爰依系爭要約書附加條款第2 點、系爭專任委託銷售契約第1
0條第1 項第4 款提起本訴，並聲明：（一）被告陳思陸應給付原告104 萬7,000 元，及自民事準備書一狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率5 ％計算之利息。（二）被告李耀榮應給付原告34萬9,000 元，及自民事準備書一狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率5 ％計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告陳思陸：伊於107 年10月間委託台灣房屋銷售被告母親
名下桃園市○○區○○段0 ○0 地號土地，伊並與台灣房屋於108
年3 月6 日簽訂2 份同意書，將專任委託銷售期間變更至1
08 年3 月16日止，一般委託則銷售至108 年8 月31日止。嗣於108 年3 月14日晚間，原告之員工傅道均及廖瑞月突至伊家中拜訪，表示有意協助銷售系爭土地，伊即告知伊已委託台灣房屋為專任委託銷售，故兩造僅能簽定一般委託銷售契約，然原告公司人員當時不斷催促伊簽名，伊又同時須照顧患失智症伊母親，才未發現兩造係簽訂專任委託銷售契約。又原告並未給予伊攜回審閱3 日，有違消費者保護法第11之1 條及內政部不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之規定，故系爭專任委託銷售契約第5 條、第10條不構成契約內容。後台灣房屋於108 年3 月16日通知伊已尋得買家並可簽約，伊即通知傅道均，並請原告回報銷售狀況，縱認為原告已給予伊合理之審閱期間，亦應認為伊已於當日撤回或終止系爭專任委託銷售契約。嗣於108 年3 月17日上午，原告公司表示並無任何潛在銷售機會，伊方於當日晚間與台灣房屋仲介之買家王秀里簽訂買賣契約。伊更於隔日一早通知原告公司系爭土地已成交，原告公司獲悉上情後亦於電話中恭喜伊。故原告係遲至知悉系爭土地賣出後，才假意積極尋找買家，並於108 年3 月19日通知覓得買家即被告李耀榮，然此買家係台灣房屋仲介之買家王秀里之配偶，實過於巧合，應認為原告並未投入任何心力及成本銷售系爭土地，原告自無權向伊請求報酬，且系爭土地賣出後伊已無與原告仲介之買家交易之可能，自不違反系爭專任委託銷售契約第10條第1 項第3 款關於違約金之約定，縱認原告可請求違約金，亦因原告公司根本未受損失，依民法252 條違約金亦應酌減至零方為公允等語以資抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告李耀榮：伊於108 年3 月14日下午4 時由傅道均駕車至
系爭土地，廖瑞月即於系爭土地旁要伊簽訂要約書，然伊對於相關事務不甚了解，亦不清楚審閱期間之規定，伊妻子王秀里也要伊再三考慮，惟伊在廖瑞月一再催促下仍簽訂系爭要約書，伊後對於廖瑞月一再催促簽約一事不甚諒解，並於隔日即108 年3 月15日晚上以電話通知廖瑞月撤回委託仲介之意思，並因伊仍有購買土地之意願，乃再透過台灣房屋以王秀里名義簽訂委託書並購得系爭土地。因原告並未給予伊足夠之審閱期間，系爭要約書違反消費者保護法第11條之1及內政部不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之規定，契約條款不構成契約內容。又原告並未證明受有何種損害，或因本件仲介委託案件有任何成本支出，縱認伊應給付違約金，依民法第252 條，亦應有相當程度之酌減等語以資抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其與被告李耀榮於108 年3 月14日就系爭土地簽訂系爭要約書，載明願以每坪2 萬7,000 元買受系爭土地，期間至108 年3 月25日為止，又與被告陳思陸於108 年3 月14日就系爭土地簽訂系爭專任委託銷售契約，期間至108 年3月21日為止，然被告陳思陸於108 年3 月17日經台灣房屋仲介將系爭土地出售予被告李耀榮之配偶王秀里等節，有系爭要約書、系爭專任委託銷售契約書暨委託銷售/ 出租契約內變更同意書、重要事項說明、房地合一課徵所得稅確認書等件影本在卷可稽（見本院卷第59至73頁），是原告主張本非無據，且為兩造所不爭執，是上情自堪認定。
四、原告主張被告陳思陸應給付系爭土地銷售總價6 ％之違約金1
04 萬7,000 元、被告李耀榮應給付原告系爭土地銷售總額2％之服務費用34萬9,000 元，惟均為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究者為：（一）系爭要約書附加條款第2 點是否構成原告與被告李耀榮之契約內容？（二）系爭專任委託銷售契約第10條第1 項是否構成原告與被告陳思陸之契約內容？（三）原告請求被告李耀榮給付34萬9,000元有無理由？如是，是否有酌減之必要？（四）原告請求被告陳思陸給付104 萬7,000 元有無理由？如是，是否有酌減之必要？經查：
㈠系爭要約書附加條款並不構成原告與被告李耀榮之契約內容。
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反第一項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。消費者保付法第11條之1 第1 、3 項定有明文。次按契約審閱期間：本定型化契約及其附件之審閱期間Ｏ（不得少於三日）。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項第1 條定有明文。再按本要約書及附件（不動產說明書及出售條款影本）於108 年
3 月14日經買方攜回審閱3 日（契約審閱期間至少3 日）。違反前項規定者，該條構成契約內容，但消費者主張該條款仍構成契約內容。系爭要約書契約審閱權部分約定有明文。是依上開規定及系爭要約書之約定，系爭要約書原則上應由買方即被告李耀榮於「簽約前」攜回審閱3 日，否則條款即不構成契約內容。經查，系爭要約書係原告與被告李耀榮於
10 8年3 月14日所簽訂，而系爭要約書則記載係於108 年3月14日經買方攜回審閱，有系爭要約書在卷可參（見本院卷第61至62頁），則依上開記載，被告李耀榮於簽訂系爭要約書以前根本沒有如契約所載之3 日審閱期，故依前開規定，被告李耀榮本可主張系爭要約書之條款無效。
⒉按消費者保護法第11條之1 第1 項明文規定企業經營者與消
費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。立法目的，在維護消費者知的權利，確保其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會。系爭契約第一頁首段「聲明」欄雖記載「委託人簽定本契約書前，已確實將本契約書攜回審閱三日以上，並已充分了解本契約書及其附件所有內容無誤」等語，吳玉卿等二人並於下方簽名蓋章，但實際上其二人係於當日簽約，事先並未攜回契約書審閱等情，既為原審確定之事實，則原審認不得以吳玉卿等二人於該聲明欄簽名即認符合上開消費者保護法規定，上訴人仍應舉證證明其二人於簽約前確已充分了解定型化契約條款，自不違背法令（最高法院98年度台上字第1678號民事裁定意旨參照）。是原告如能證明被告李耀榮於簽約前已充分瞭解系爭要約書之內容，系爭要約書之條款仍得構成契約內容。經查：
⑴證人廖瑞月證稱：3 月14日下午被告李耀榮夫婦到台聯客運
等我們去看系爭土地，是由傅道均開車載被告李耀榮夫妻到現場，伊自己騎機車拿要約書到現場等候，被告李耀榮對系爭土地有清楚瞭解，我們是在引擎蓋上簽了要約書等語（見本院卷第94頁），而被告李耀榮表示伊在看系爭土地後，廖瑞月就要伊簽要約書，伊不敢簽，伊老婆也在旁邊說不要簽，但廖瑞月說這只是給地主看價錢，當時很昏暗，伊看不清楚，廖瑞月也沒有解釋要約內容，再次說簽沒有關係、2 萬7,000 元的價錢是給地主看的沒有關係，伊回去就想到廖瑞月沒有給伊看相關文件，只有告知地號是1 號，也沒有說地主是誰等語（見本院卷第86頁）；則原告與被告李耀榮簽約地點為室外汽車引擎蓋上，以該環境而言，難認證人廖瑞月得以清楚向被告李耀榮解釋系爭土地狀況及系爭要約書內容，而被告李耀榮亦表示證人廖瑞月僅催促簽約，除地號以外並未提供相關文件或說明，證人廖瑞月對於交易標的都未清楚說明，自難期待有向被告李耀榮清楚解釋系爭要約書之內容，堪認證人廖瑞月在簽訂系爭要約書實應未清楚向被告李耀榮說明系爭要約書之內容；雖證人廖瑞月表示3 月14日被告李耀榮在現場簽要約書後，又在公司談了3 小時，7 點多才送他回中和等語（見本院卷第99頁），然此相處時間均在簽訂系爭要約書之後，證人廖瑞月也未說明之後商談之內容為何，也無從證明被告李耀榮在簽訂系爭要約書前已清楚知悉系爭要約書之內容。故依前開說明，原告就被告李耀榮已清楚知悉系爭要約書之內容乙節自難認已盡舉證之責。
⑵又被告李耀榮表示並不知悉審閱期間之規定（見本院卷第116
頁），則證人廖瑞月有無告知被告李耀榮關於審閱期間之規定，已屬有疑。雖證人廖瑞月表示有清楚告知審閱期（見本院卷第99頁），但參諸證人廖瑞月所述對被告陳思陸說明審閱期之內容為「我是告訴陳思陸你有3 天的審閱期，3 天之內你可以任意調整價格，變更不合理的條款，甚至可以撤回，審閱期間是從3 月14日簽約當天開始起算3 天」，堪認證人廖瑞月對於審閱期間之認知應如上述，縱有對被告李耀榮加以說明，應係類似之內容；但被告李耀榮表示過幾天越想越不對，也沒有接到證人廖瑞月的電話，就自己打電話給證人廖瑞月說我不要買，證人廖瑞月也只說沒有關係，她要再介紹比較小塊的土地給伊，時間在簽訂系爭要約書的3 天內等語（見本院卷第86頁），證人傅道均亦證稱：3 月16日當天伊休假，廖瑞月打電話告訴伊，被告李耀榮有表示不要買系爭土地等語（見本院卷第92頁），證人廖瑞月亦證稱：
被告李耀榮3 月15日打電話說資金有點緊，會動用到小孩買房子的錢，伊有告知有幫忙承作一點貸款，要他謹慎考慮，但被告李耀榮太太3 月16日打電話有說讓伊白忙一場，他們買不起這個土地等語（見本院卷第97頁），足見被告李耀榮確實已向證人廖瑞月表示不願意再購買系爭土地，堪認被告李耀榮在簽訂系爭要約書後3 天內有表示要撤回要約，依證人廖瑞月之認知，應係在審閱期內所為，自當有效，故縱依證人廖瑞月之說明，仍應認系爭要約書之效力已不能再拘束被告李耀榮。
㈡系爭專任委託銷售契約第10條並不構成原告與被告陳思陸之契約內容。
⒈按不動產委託銷售契約及其附件於108 年3 月14日經委託人
攜回審閱3 日（契約審閱期間至少3 日，違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容）。系爭專任委託銷售契約書之契約審閱期部分約定有明文（見本院卷第63頁）。而系爭專任委託銷售契約書係於
108 年3 月14日所簽訂，顯見在簽訂系爭專任委託銷售契約書以前，並未給予3 日契約審閱期間，是依前開說明，被告陳思陸本得主張系爭專任委託銷售契約書之條款不構成兩造契約內容。
⒉又如前所述，如原告可舉證被告陳思陸於簽約前確已充分了
解定型化契約條款，則系爭專任委託銷售契約書之內容仍得認屬有效之契約。經查：
⑴證人廖瑞月證稱：因為被告李耀榮出了2 份要約書，而之前
有跟被告陳思陸太太見過面並口頭同意給我們賣。所以帶了
2 份要約書去找被告陳思陸，有詳加說明讓被告陳思陸知道準確的買方，被告陳思陸夫妻知道後同意簽立短期專任委託銷售契約書，原本是要簽5 天，伊詢問星期一可以簽約嗎？被告陳思陸太太表示那天有事不行簽約，所以展期2 天到1個禮拜，當時對於系爭專任委託銷售契約書之內容及審閱期間、個資法部分，只要有簽名都有解說，傅道均是新人所以在旁邊學習，被告陳思陸太太說系爭土地跟永興段3 號土地都沒有專任委託契約，因伊有出示被告李耀榮出具的2 份要約書，被告陳思陸太太就表示不要長期專任委託，因為之前跟台灣房屋專任委託1 年都沒有賣出去，所以開放了一般委託，伊有告知被告李耀榮就是準買方，伊要讓這組客人成交，討論結果是7 天的專任委託，這些都是經過被告陳思陸太太同意，伊也有告知專任的意思是什麼，就是別家仲介跟當事人自己都不能賣，還說約束的目的就是要讓被告李耀榮成交等語（見本院卷第94至95頁）；而證人即被告陳思陸太太陳丁利亞證稱：廖瑞月於108 年3 月14日晚上6 點多有打電話來說要拜訪，伊有說很晚了，如果有事明天再談，但證人廖瑞月還是在晚上8 點多到伊家裡，表示已經有客戶，希望給她機會促成買賣，她知道我們已將永興段2 號土地賣出，但證人廖瑞月說會去說服買方轉買系爭土地，伊也有說有跟台灣房屋簽專任約，到3 月16日才會轉成一般契約，原告對系爭土地現況以及所有權人為禁治產人等情完全不瞭解，也沒有任何資料及文件，伊當場在找資料給證人廖瑞月，對於被告陳思陸及證人廖瑞月簽約的內容不清楚，以為是一般委任約，找文件的時間約10幾分鐘，且我們有與台灣房屋就系爭土地簽專任委託銷售契約，期間到108 年3 月16日，伊一直到108 年3 月18日店長有陪同前來時才知道簽的是系爭專任委託銷售契約書等語（見本院卷第136 至139 、141 頁）；而被告陳思陸確實與台灣房屋有就系爭土地簽訂委託銷售契約，有同意書2 份在卷可參（見本院卷第21至22頁）。則對照證人廖瑞月與證人陳丁利亞之證述內容，證人廖瑞月雖證稱有告知所簽訂者為專任委託銷售契約，但被告陳思陸早於108 年3 月6 日與台灣房屋有簽定委託銷售契約書，依常理而言，被告陳思陸理應不會再與他家仲介公司簽訂專任委託銷售契約，是被告陳思陸表示認為自己係與原告簽訂一般委任契約，並非悖於常情；況證人廖瑞月簽約對象為被告陳思陸，卻證稱有說明委託情形以及7 天的專任委託都是經過被告陳思陸太太同意，而不是經過被告陳思陸同意，則其就系爭專任委託銷售契約書及委託類型之說明是否能讓被告陳思陸清楚瞭解，亦屬有疑；而證人陳丁利亞表示當天還要找系爭土地相關資料給證人廖瑞月，顯然未全程在場，縱然證人廖瑞月確實有向證人陳丁利亞說明系爭專任委託銷售契約書內容以及專任委託跟一般委託之差異，證人陳丁利亞是否均已理解內容，亦屬有疑。
⑵再者，被告陳思陸表示台灣房屋在108 年3 月16日通知其有
覓得買家並收受斡旋金，故有以LINE通知證人傅道均，並請原告隔天中午前回報銷售狀況，但為提及兩造係簽訂專任委託銷售契約，因原告於108 年3 月17日上午表示並無潛在銷售機會，才會在108 年3 月17日晚間與台灣房屋買家王秀里簽訂買賣契約，其並於108 年3 月18日早上再次傳訊給證人傅道均，證人傅道均也僅有表示恭喜等節，並提出108 年3月16日、108 年3 月17日與證人傅道均之LINE對話紀錄為證（見本院卷第31至32頁）；而證人傅道均證稱：被告陳思陸於108 年3 月16日確實有告知台灣房屋已經找到買家，伊有在108 年3 月17日上午以LINE通話通知被告陳思陸還不確定，因為買家假日在忙，請他再給我們時間處理，108 年3 月18日被告陳思陸通知已經成交，伊也有打電話給被告陳思陸太太確認狀況，並告知我們簽的是專任委託，但他們一再表示他們不是簽專任，一直扯不清，伊就說要回公司確認，伊在電話結尾才跟他們說恭喜，伊有電話錄音等語（見本院卷第91頁），證人廖瑞月亦證稱：證人傅道均有說被告陳思陸
108 年3 月16日有表示台灣房屋有找到買家，伊請證人傅道均告知說我們有買方，而且是專任委託，不能去台灣房屋，證人傅道均那天在花蓮，說他有跟被告陳思陸有如實回報，被告陳思陸太太說只是去瞭解情形，不會簽約，也不會帶權狀去，伊說有承諾就好，要去看就讓他去看，伊也有聽到證人傅道均108 年3 月18日與被告陳思陸太太的電話錄音等語（見本院卷第97至98頁），故依證人廖瑞月、證人傅道均所述，證人傅道均表示被告陳思陸108 年3 月16日通知台灣房屋已找到買家後，係通知被告陳思陸原告的買家還不確定，希望能給時間再處理，雖證人廖瑞月表示有請證人傅道均轉告確實有買方，而且是專任委託，不能去台灣房屋，但證人傅道均完全沒有提到當時有告知被告陳思陸是簽訂專任委託契約，則縱然證人廖瑞月有請證人傅道均轉達，也無從證明證人傅道均確實有告知被告陳思陸本件為專任委託契約，否則108 年3 月18日被告陳思陸豈會特地通知證人傅道均系爭土地已經與台灣房屋的買家成交，並與證人傅道均於電話中一再爭論簽訂的是一般委託或專任委託契約，且證人傅道均才是直接與被告陳思陸夫妻直接聯繫之人，自應以證人傅道均之證述內容為斷，故無從認定原告在被告陳思陸108 年3月16日表示台灣房屋有買家時已有再為告知兩造簽訂者為專任委託契約；又依常情判斷，如被告陳思陸明確知悉與原告簽訂專任委託契約，也不會主動告知其與其他仲介買家成立契約之違約事實，堪認被告陳思陸認知中確實係與原告簽訂一般委託契約。
⑶原告雖以系爭專任委託銷售契約書抬頭即明示為「專任委託
」，且被告陳思陸在系爭專任委託銷售契約書首頁即簽名2次，主張被告陳思陸確實知悉所簽訂之系爭專任委託銷售契約書為專任委託契約等語。然查，證人陳丁利亞證稱證人廖瑞月電話通知要拜訪遭拒後仍執意前往，顯見被告陳思陸原本並無與原告簽訂任何契約之打算或預備，而簽約當時為晚間8 、9 時許，被告陳思陸為39年出生，有其個人戶籍資料（完整姓名）查詢結果在卷可參（見本院個資卷），故年近70歲，且被告陳思陸表示當時尚須照護患有失智症之母親（見本院卷第17頁），則被告陳思陸並非壯年，又須照顧年邁母親，原告並未給予被告陳思陸合理審閱期間，如證人廖瑞月未清楚說明至被告陳思陸得以理解之程度，自難僅以字面記載而認被告陳思陸已清楚明白系爭專任委託銷售契約書之內容。
⑷按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年度台上字第286 號民事判決意旨參照）。證人廖瑞月證稱：伊有告訴陳思陸你有3 天的審閱期，3 天之內你可以任意調整價格，變更不合理的條款，甚至可以撤回，審閱期間是從3 月14日簽約當天開始起算3 天，但到3 月17日被告陳思陸要去台灣房屋簽約都沒有要撤回的意思等語（見本院卷第96頁），是證人廖瑞月認知審閱期間可自簽約當日開始起算，而被告陳思陸確實有於108 年3 月16日LINE訊息告知台灣房屋已有覓得買家並收受斡旋金，希望原告說明銷售狀況，依常情判斷，被告陳思陸之意應係如原告並無確定買家，將有與台灣房屋之買家進行交易之可能，亦即有不願再委託原告繼續銷售之意，而依證人傅道均所述，當時係在108 年3 月17日向被告陳思陸太太告知因為買家假日在忙，希望能再給時間處理（見本院卷第91頁），應係告知無法確認買家之情形，則被告陳思陸知悉此情後，既然台灣房屋已覓得買家，應已無與原告繼續契約之意思，而得認定有撤回簽約之意思表示存在，又依證人廖瑞月之說明，被告陳思陸可於簽約後3 日內均有撤回之機會，被告陳思陸之意既有撤回簽約之意思表示，則系爭專任委託銷售契約書已不得再行拘束被告陳思陸。
⒊從而，原告並未給予被告陳思陸3 日契約審閱期間，也未能
證明有向被告陳思陸清楚說明系爭專任委託銷售契約書之內容，是被告陳思陸自得主張系爭專任委託銷售契約書之條款不構成契約之內容。
㈢原告不得向被告陳思陸、被告李耀榮請求給付違約金或服務
報酬。系爭要約書、系爭專任委託銷售契約書之條款分別經被告李耀榮、被告陳思陸主張不構成兩造契約內容，則原告自不得系爭要約書附加條款第2 點約定請求被告李耀榮給付34萬9,000 元，亦不得依系爭專任委託銷售契約第10條第1項約定請求被告陳思陸給付104 萬7,000 元，故本件亦無酌減之必要。
五、綜上所述，原告依系爭要約書請求被告李耀榮給付34萬9,00
0 元，以及依系爭專任委託銷售契約書請求被告陳思陸給付
104 萬7,000 元，均無理由，不應准許。其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 1 月 22 日
民事第一庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 1 月 30 日
書記官 劉寶霞