臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1548號原 告 張浚豪訴訟代理人 蔡尚樺律師複代理人 黃子容律師被 告 姜君揚上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年7 月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴聲明本係請求被告應賠償已付之價金新臺幣（下同）160 萬元；迭經原告變更原訴之聲明後，最終於民國109 年4 月30日具狀將原訴之聲明變更為：㈠被告應給付1,597,870 元，及自108 年10月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第185 頁）。核原告上開所為變更，僅屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，要無不符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造經由訴外人中信房屋不動產仲介股有限公司（下稱中信房仲公司）居間，於107 年12月26日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）、房屋交易安全契約書，並填寫不動產說明書現況調查表，約定以價金710 萬元，將原告所有桃園市○○區○○路○○○ 巷○ 弄○○號房屋、土地（下合稱系爭房地）出售予被告，被告已匯款702,130 元、70萬元、263,605 元至交易安全帳戶。詎被告於108 年2 月1 日經由地政士、仲介向原告表示系爭房屋有瑕疵，需協調處理，要求地政士暫停系爭房地之過戶。惟遲至系爭契約所約定房屋點交日期108 年2 月27日仍未將系爭房地辦理過戶完畢，亦未給付尾款，原告乃於108 年3 月4 日、同年月11日、同年5 月7 日寄發3 封存證信函予被告，催告被告依約履行，被告均稱系爭房屋有瑕疵而拒絕履行，卻未舉證系爭房屋確有重大瑕疵，被告已有給付遲延之可歸責事由，原告自得依系爭契約第11條第2 點之約定，向被告解除系爭契約並沒收被告已支付之價款作為違約賠償。為此，爰依系爭契約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：如上述變更後訴之聲明。
二、被告則以：被告向原告購買系爭房地，並已支付買賣價金16
0 餘萬元。然於點交前5 日發現系爭房屋有多處嚴重瑕疵，且為系爭房屋現況說明書所載以外之鋼筋外露、水泥剝落、多處漏水等瑕疵，請求原告修繕處理，均未獲置理。被告又發函通知原告配合點交，原告拒不履約，執意沒收已付價金，被告乃以本院中壢簡易庭108 年度壢簡字第586 號（下稱另案）起訴請求減少價金，希望購屋流程圓滿解決，不要再訴訟等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第188頁、264頁）：
㈠、兩造經由中信房仲公司居間，於107 年12月26日簽訂系爭契約、房屋交易安全契約書，並填寫不動產說明書現況調查表，由原告出售系爭房地予被告，總價金為710 萬元。
㈡、被告於107 年12月27日匯款702,130 元、108 年1 月2 日匯款70萬元及108年1月25日263,605 元至交易安全帳戶。
㈢、兩造間訂立系爭契約，約定點交日期為108 年2 月27日，被告於108 年2 月1 日通知承辦地政士先完成系爭不動產點交，再辦理過戶；原告獲悉後，遂於108 年3 月4 日寄發中壢內壢郵局存證號碼000059存證信函，再於同年月11日寄發中壢南園郵局存證號碼0000000 存證信函，最後於同年5 月7日寄發中壢興國郵局存證號碼000085存證信函，共3 封存證信函予被告。
四、本院得心證之理由：經查，原告主張被告未依約將系爭房地辦理過戶，亦未給付尾款，依系爭契約第11條第2 點之約定，解除系爭契約，並請求被告給付違約金1,597,870 元等語，此為被告所否認，並以前詞置辯。茲分述如下：
㈠、按民法第354 條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。又買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。另被上訴人係請求上訴人履行契約而非賠償損害或減少價金，初與系爭土地之瑕疵係成立於何時無涉。本件被上訴人於簽約後，確認水溝、駁坎係位於系爭土地界址內，而致可使用之面積減少，係屬瑕疵，乃原審所合法確定之事實。依上說明，被上訴人自得暫緩請求辦理系爭房地所有權移轉登記，並拒絕支付買賣價金尾款（最高法院104 年台上字第2437號民事判決意旨可茲參照）。
㈡、經查，參諸系爭契約之內容，其第1 條第6 點約定「本房地點交日期：點交日為108 年2 月27日。…點交買方應付清尾款。」，第7 條第1 、2 點約定「辦埋房地產權登記所需相關證件及應納稅費，甲（即被告）、乙（即原告）應依規定日期、種類、內容及數額提供繳納。如因一方遲延致影響產權登記者，應負遲延責任，其致他方受有損害者，應負損害賠償責任。產權移轉登記辦理中，倘需甲、乙雙方補繳證件或用印，雙方應無條件於特約地政士通知之日期期配合辦理…。」，第11條第2 點「…。若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方已支付之價款作為違約賠償…。」，有系爭契約在卷可參（見本院卷第13頁至第23頁）。而系爭契約約定之點交日期為108 年2 月27日，被告於108 年2 月1 日通知承辦地政士先完成系爭不動產點交，再辦理過戶；原告獲悉後，遂於108 年3 月4 日寄發中壢內壢郵局存證號碼000059存證信函，再於同年月11日寄發中壢南園郵局存證號碼0000
000 存證信函，最後於同年5 月7 日寄發中壢興國郵局存證號碼000085存證信函催告被告履約等情，亦為被告所不爭執；是原告據以主張：被告未依約配合辦理系爭房地之產權移轉登記，且未於約定點交日為點交、付清尾款，並經催告履約，被告主張系爭系爭房屋存有瑕疵而拒絕履行，卻未舉證，已有給付遲延之可歸責事由，原告自得解除系爭契約並沒收被告已支付之價款作為違約賠償等語。惟被告係以系爭房屋存有不動產說明書現況調查表所載以外之瑕疵，而通知承辦地政士先完成系爭不動產點交，再辦理過戶一節，亦為原告所無異詞，本件自應就系爭房屋有無現況說明書所載以外之瑕疵先予審究。
㈢、而依系爭房屋之不動產說明書現況調查表之記載，「是否有滲漏水情形」欄，記載「有，2F客廳窗台、4F屋頂」；「房屋鋼筋有無祼露」欄，則記載「無」，有不動產說明書現況調查表在卷可參（本院卷第73頁）。然系爭房屋有無漏水、剝落等瑕疵一節，前經另案承審法院委託社團法人桃園市土木技師公會進行鑑定，鑑定結果為：系爭房屋之1 樓後方、中央雖無漏水，然因停車熱氣倒置類似壁癌之情形；1 樓天花板內水管有漏水情形；3 樓天花板內因鋼筋之保護層厚度不足，水氣滲入導致鋼筋鏽蝕崩裂；3 樓臥室天花板雖無漏水，然因水氣通過使水氣留滯，致漆面受損；3 樓前窗台右側無漏水，然因水氣通過使水氣留滯，致漆面受損；3 樓窗台左側有漏水情形等情，有社團法人桃園市土木技師公會桃土技字第1090000234號鑑定報告書在卷可參（下稱上開鑑定書，見上開鑑定書第3 頁，第八項第1 、2 、4 至8 款），且為兩造所不爭執（見本院卷第250 頁），則上開鑑定書所載之前揭項目皆應認屬系爭房屋存在之瑕疵。惟系爭房屋之不動產說明書現況調查表僅記載4 樓天花板及2 樓客廳窗戶有漏水，已如前述，足認被告抗辯：系爭房屋存有不動產說明書現況調查表所載以外之瑕疵等語，應屬有據。
㈣、又原告雖主張被告未依約辦理產權移轉登記，亦未於約定點交日期108 年2 月27日完成點交、交付尾款，自已違約云云。然系爭契約第9 條第2 點約定「乙方應擔保本約標的物交付予甲方時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354 條參照）。
但於辦理房地點交前甲方已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，應即申請調解或訴請法院判決。」，被告既係因發現系爭房屋存在不動產說明書現況調查表所載以外之瑕疵，乃於108 年2 月1 日通知承辦地政士先完成系爭不動產點交，再辦理過戶，而原告獲悉後，即寄發前揭3 封存證信函催告被告履約；然被告亦於108 年3 月12、13、29日、同年4 月12日、同年5 月16日以存證信函通知原告修繕瑕疵後配合點交，另聲請由桃園市政府進行消費爭議申訴協商，於108 年
3 月27日因原告未到場而協商不成等情，有上開存證信函及桃園市政府開會通知書、桃園市政府消費爭議申訴協商不成立通知書附卷可按（見本院卷89頁至第105 頁），顯見原告就被告通知系爭房屋存在不動產說明書現況調查表所載以外之瑕疵、要求修繕等情未予置理，並逕以前揭3 封存證信函催告被告履約。則系爭契約雖有約定以108 年2 月27日為點交、交付尾款之日期，然被告業以存證信函通知原告處理系爭房屋之瑕疵，並依系爭契約第9 條第2 點但書之約定，聲請消費爭議申訴協商，而原告就系爭房屋存在瑕疵、要求修繕、聲請爭議協商等通知均未置理，被告自得暫緩辦理系爭房地之產權移轉登記及點交、支付尾款，尚難僅以被告未於原約定之108 年2 月27日為點交、交付尾款，即遽認被告有何違約情事。是原告主張被告有給付遲延之可歸責事由，原告自得依系爭契約第11條第2 點之約定，向被告解除系爭契約並沒收被告已支付之價款作為違約賠償云云，自非有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第11條第2 點，請求被告應給付1,597,870 元，及自108 年10月29日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，亦應駁回，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 張世聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 3 日
書記官 顏崇衛