臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1579號原 告 吳石郎
陳鄭英瑜共 同訴訟代理人 林亦書律師被 告 張有亮上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，於民國108 年9 月26日辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應將如附表編號1 所示土地所有權移轉登記予原告吳石郎。
被告應將如附表編號2 所示土地所有權移轉予原告陳鄭英瑜。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告及其胞兄即訴外人張有進於民國68年12月12日向訴外人
鄭東春買受桃園市○○區○○○段○○○ ○○○○ ○號土地（下稱928 地號土地、929 地號土地）上門牌號碼分別為桃園縣○○鄉○○村0 鄰00000000號（下稱61之22號房屋）、61之23號（下稱61之23號房屋）、61之24號（下稱61之24號房屋）（起訴狀誤載為61之21號）未保存登記建物3 間，及上開建物坐落基地之農地所有權，並由被告分得61之23號房屋，張有進分得61之22號、61之24號房屋。惟礙於當時土地法規，被告與張有進無法取得928 、929 地號土地之所有權，僅與鄭東春約定日後得分割移轉時再辦理移轉登記。張有進嗣於69年1 月6 日將61之22號房屋及其坐落928 、929 地號土地之基地面積共58坪讓售予原告吳石郎，同樣因土地法規限制而無法移轉土地所有權，故約定待日後能分割移轉時再為移轉登記，復未辦理土地所有權移轉登記。原告陳鄭英瑜之被繼承人即訴外人陳來旺則於70年5 月20日向鄭東春買受61之21號房屋及其坐落928 、929 地號土地之基地面積共66坪，亦因土地法規限制而無法移轉土地所有權，而同樣有待日後能分割移轉時再為移轉登記之約定。
㈡鄭東春復於75年5 月7 日將929 地號土地售予訴外人郭惠文
；而鄭東春所有之928 地號土地後於75年11月遭鈞院查封拍賣，並由訴外人陳來於76年1 月23日拍得，再於77年3 月19日以買賣為原因而移轉登記至被告名下，被告取得928 地號土地所有權後，為取得其所有61之23號房屋坐落於929 地號之基地所有權，便要求原告吳石郎、陳來旺、張有進三人同意就買受之61之21、61之22、61之24號房屋坐於929 地號土地之基地所有權由郭惠文辦理分割後移轉至被告名下，並與
928 地號土地合併；被告則出具切結書表示如日後61之21、61之22、61之24號房屋基地依法規核准分割時，應分割移轉予原告吳石郎、陳來旺、張有進三人。被告又徵得取得929地號土地所有權之郭惠文同意，郭惠文於78年10月24日按61之21、61之22、61之23、61之24號房屋之基地總面積450 平方公尺，自929 地號土地分割出面積450 平方公尺之929-3地號土地，辦理分割後再移轉至被告名下，而與被告所有之
928 地號土地合併。然被告於86年間竟仍請求原告吳石郎、張有進、陳來旺就928 地號土地上增建物拆屋還地，並經法院判決被告勝訴（案號：86年度簡上字第123 號），被告再於93年間對原告吳石郎、陳來旺提起拆屋還地訴訟（案號：
93年度簡字第916 號），原告吳石郎、陳來旺迫於無奈而於95年4 月14日與被告簽訂和解書（下稱系爭和解書），由原告吳石郎與陳來旺分別向被告購買61之21號、61之22號（起訴狀誤載為61之23號）房屋坐落於928 地號土地之基地所有權，並於系爭和解書中約定原告吳石郎與陳來旺得就61之21號、61之22號基座土地及本次取得土地有分管權利，被告並同意待法令許可後，應提供一切文件供原告吳石郎及陳來旺完成分割登記或產權移轉，並於95年5 月11日簽訂共有農地分管契約書（下稱系爭分管契約書），其中原告吳石郎部分係由其子吳俊明代表締約。
㈢嗣土地法第30條第1 項前段、農業發展條例第30條第1 項前
段關於耕地不得分割移轉為共有之強制規定已於89年刪除，農業發展條例第31條更於95年修正將耕地之所有權移轉限制放寬，得依據土地法及民法辦理，而陳來旺全部繼承人同意就系爭和解書及系爭分管契約書所約定全部權利由原告陳鄭英瑜一人繼承，故原告2 人自得請求被告將合意分管土地按應有比例移轉原告2 人，爰依系爭和解書第9 條及系爭分管契約書第7 條提起本訴，並聲明：被告應將如附表編號1 所示土地所有權移轉登記予原告吳石郎，將如附表編號2 所示土地所有權移轉予原告陳鄭英瑜。
二、被告則以：伊前向原地主鄭東春購買到沒有權利保障之農舍，不可分割農地被一地兩賣，伊亦為受害人，94年12月18日陳來旺及原告吳石郎找來當時民意代表協調，但伊表示尊重法院判決而未成立和解，之後再協議，伊提出道歉、洗門風再談細節等條件，伊並要求他們賠償伊多年損失新臺幣（下同）100 萬元，由他們3 債務人平均分攤，所以才約定1 坪
1 萬9,000 元，但當時原告等人不願負擔房屋拆除工程費，由當時議員先墊支，原告吳石郎還要求要砌圍牆，伊已完成前半段，後半段由原告吳石郎接手完成，卻未依照原來工法建造而有倒塌危險，也沒有依約定在後院末段做排水溝給伊排放雨污水；況目前原告等人在928 地號土地上有違章建築及違規情形，行政機關均要求伊負責，伊希望能直接分割土地，惟目前法規不允許，故伊無法同意配合辦理等語以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、㈠928 地號土地之所有權人為被告，原告吳石郎、原告陳鄭英
瑜之被繼承人陳來旺前與被告於95年4 月14日簽訂系爭和解書，原告等人並已依系爭和解書給付價金予被告，原告吳石郎、陳來旺與被告又於95年5 月11日簽訂系爭分管契約書，惟原告吳石郎雖係以其子吳俊明代表做為當事人，但實際簽約之人仍為原告吳石郎等情，為兩造所不爭執，並有928 地號土地謄本、系爭和解書、系爭分管契約書等件影本在卷可參（見本院卷第17、75至83頁），上情應堪認屬實。㈡陳來旺之繼承人陳信智、陳玉芬、陳玉玫、陳月翠、陳玉芳
同意陳來旺就系爭和解書、系爭分管契約書所約定之一切權利同意由原告陳鄭英瑜繼承，有繼承同意書暨戶籍謄本在卷可參（見本院卷第103至111頁），是上情亦堪認定。
四、經查：㈠按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不
得移轉為共有。89年1 月26日以前土地法第30條第1 項定有明文，89年1 月26日以後則予以刪除。次按92年2 月7 日修正之農業發展條例第31條規定：「耕地之使用，應符合區域計畫法相關法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但有下列情形之一者，不在此限：一、因繼承而移轉者。二、因法院或行政執行處拍賣或依金融機構合併法所規定之拍賣而移轉者。三、依土地法第二十條所定之標售而移轉者。」第39條規定：「依第31條規定申請耕地所有權移轉登記者，應檢具農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明書，向該管土地登記機關辦理。」，足認於92年間，耕地所有人必須符合區域計畫法之規定，且取得農地農用證明書始得移轉所有權。嗣該條文於96年1 月10日修正，並於同年月12日施行為：「耕地之使用及違規處罰，應依據區域計畫法相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理」。從而，於96年1 月10日農發條例第31條修正前，耕地之移轉應符合區域計畫法令之規定，亦即依據區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地，需符合各該用地之使用情形始得移轉；而該規定於96年1 月10日修正後，耕地之移轉始僅需依據土地法及民法之規定即可，違反區域計畫法之土地使用規定者，另處以行政處罰即可，而無禁止移轉之限制，首應敘明。又依內政部96年1 月16日內授中辦地字第0960723529號令載：申辦耕地所有權移轉登記，自96年1 月12日起應依96年1 月10日總統令公布之農業發展條例第31條及第39條修正條文辦理；及依96年1 月12日修正公布施行之農業發展條例第31條、第39條規定：「耕地之使用及違規處罰，應依據區域計畫法相關法令規定；其所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理」、「…申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理」，亦即如不申請不課徵土地增值稅，即無須檢具農業用地作農業使用證明書；暨內政部96年7 月31日內授中辦地字第0960726956號令修正刪除土地登記規則第10
1 條：「申請耕地所有權移轉登記，除法令另有規定外，應提出農業用地作農業使用證明書」之規定。準此，修正後農業發展條例第39條既已刪除申請耕地所有權移轉登記，應檢具農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明之規定（見土地登記規則第101 條刪除之立法理由），則未作農業使用之耕地，已無須拆除地上物，回復作農業使用，只要繳納土地增值稅即可辦理所有權移轉登記，先予敘明。
㈡按乙方陳來旺同意、依每坪1 萬9,000 元價格，計33.28 坪
共計63萬2,320 元整之價金，給付甲方（即被告）以取得紛爭土地之所有權。乙方吳石郎同意、依每坪1 萬9,000 元價格，計26.02 坪共計49萬4,380 元整之價金，給付甲方（即被告）以取得紛爭土地之所有權。甲乙兩方同意、本和解標的物土地目前限於法令無法辦理分割登記及產權移轉，如將來法令許可、甲方將無條件提供一切文書證件，供乙方完成分割登記或產權移轉。系爭和解書第2 、3 、9 條約定有明文。嗣後如法令許可者，就本約標的物辦理分割登記或產權轉移時，甲方應即時無條件配合辦理之，不得藉故拖詞，其所需稅賦及所有相關費用由登記名義人各自負擔。系爭分管契約書第7 條約定有明文。是兩造前約定由原告吳石郎、陳來旺向被告價購61之21、61之22號房屋坐落928 地號土地之面積，並約定待法令修改為得辦理分割登記或產權移轉時再辦理相關程序。經查：
⒈按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情
形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契約為有效。民法第246 條第1 、2 項定有明文。查系爭和解書與系爭分管契約書係於95年間簽訂，並約定由原告吳石郎、陳來旺向被告價購928 地號土地，惟斯時土地法第30條關於農地僅限移轉予具自耕能力者之規定業已刪除，然因農業發展條例第31條、第39條限制耕地所有人必須符合區域計畫法之規定，且取得農地農用證明書始得移轉所有權；惟兩造約定待限制法規除去後再辦理分割登記或產權移轉，即屬締約時預期不能情形除去後再為給付，而約定有停止條件，依前開規定，其契約尚屬有效。
⒉既土地法第30條已於89年1 月26日公布修正刪除，另農業發
展條例第31條亦於民國96年01月10日修正。則系爭和解書及系爭分管契約書關於私有農地所有權之移轉之限制得以解除，耕地所有權之移轉登記依據土地法及民法之規定辦理，則系爭買賣契約之停止條件已成就，則原告吳石郎及陳來旺之繼承人即原告陳鄭英瑜自得請求被告辦理所有權移轉登記，顯屬當然。
⒊被告雖表示希望能直接進行土地分割，但因法規限制無法配
合辦理等語。經查，按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國89年1 月4 日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國89年1 月4 日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。農業發展條例第16條第1 項定有明文。查928 地號土地之使用分區為一般農業區，使用地類別為農牧用地，有土地謄本在卷可參（見本院卷第17頁），故928 地號土地分割上確實應受上開農業發展條例第16條第1 項之限制，惟此乃分割上之限制，並非產權移轉之限制；參諸系爭和解書第9 條、系爭分管契約書第7條係約定如相關法令限制解除，被告即應配合辦理分割登記「或」產權移轉，既所有權移轉之限制業已解除，已如前述，被告即有配合辦理所有權移轉之義務，而不得以農地尚有法令分割限制而拒絕辦理所有權移轉登記，是被告上開所辯，並非可採。
五、綜上所述，原告依系爭和解書第9 條、系爭分管契約書第7條約定請求被告分別移轉如附表編號1 、2 所示928 地號土地所有權，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 18 日
民事第一庭 法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 21 日
書記官 劉寶霞附表┌──┬──────┬──────┬───┬──────┐│編號│土地 │權利範圍 │ 面積 │受登記名義人││ │ │ │（㎡）│ │├──┼──────┼──────┼───┼──────┤│1 │桃園市大園區│1493分之193 │193 │吳石郎 ││ │內海墘段928 │ │ │ ││ │地號土地 │ │ │ │├──┼──────┼──────┼───┼──────┤│2 │同上 │1493分之217 │217 │陳鄭英瑜 │└──┴──────┴──────┴───┴──────┘