臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1674號原 告 趙中宜訴訟代理人 李明哲律師被 告 溫莎公園城管理委員會（即溫莎公園城）法定代理人 張凱智訴訟代理人 蔡尚樺律師複代理人 黃子容律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國109 年5 月7 日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；民事訴訟法第168 條至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175 條第1 項分別定有明文。本件被告溫莎公園城（下稱系爭社區）管理委員會之法定代理人於本院審理程序中變更為張凱智，並由張凱智聲明承受訴訟，業據被告提出108 年區分所有權人會議紀錄及民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷第391 至399 頁），核無不合，應予准許。
二、再按公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管理委員會係由區分所有權人選任數若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，於完成社團法人登記前，屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，且除民事訴訟法第40條第3 項已明定：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力。」外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項亦明定：「管理委員會有當事人能力。」而明示管理委員會具有成為訴訟當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭有訴訟實施權；且於同條例第6 條第3 項、第9 條第
4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1項、第2 項及第33條第3 款但書，規定其於實體法上具享受特定權利及負擔特定義務之資格，賦與其就此類紛爭有固有之訴訟實施權。故公寓大廈社區倘因區分所有權人共用部分占用他人土地或致他人損害，而應由區分所有權人負排除、返還或其他給付義務時，管理委員會縱非給付義務之主體，亦應認被害人得基於程序選擇權及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告而起訴，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（最高法院98年度台上字第790 號民事判決可資參照）。管理委員會之職務既包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、共用部分及其附屬設施設備之點收及保管（公寓大廈管理條例第36條第1 項第2 款、第3 款、第11款參照），本件涉及可能屬於被告所屬社區共用部分設施應否拆除並將所占用土地部分返還原告，應屬被告權責之一，揆諸前揭說明，被告即有代表全體住戶應訴之訴訟實施權，合先敘明。
三、又按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。
經查，原告起訴聲明係請求：㈠被告應將坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上如起訴狀附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｅ、Ｆ、Ｇ所示建物拆除，並應將上開建物所占用之土地返還原告及全體共有人。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。嗣經本院至現場勘驗，並由桃園市桃園地政事務所繪製複丈成果圖（見本院卷第327 頁）後，原告乃於109 年3 月24日以民事準備三狀變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落於系爭土地上如判決附圖編號401 ⑴（面積13.75 平方公尺）、401 ⑵（面積13.88平方公尺）、編號401 ⑶（面積3.28平方公尺）、401 ⑷（面積6.09平方公尺）、401 ⑸（面積4.37平方公尺）、401⑹（面積10.87 平方公尺）等地上物（下稱系爭地上物）拆除，並應將上開地上物所占用之土地返還原告及全體共有人。㈡訴訟費用由被告負擔。㈢願供擔保請准宣告假執行。經核，原告係將原訴之聲明請求被告拆除之建物及返還之土地位置、範圍，依據土地複丈成果圖為事實上之補充、更正，並非訴之變更或追加，揆諸上開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠緣原告（應有部分為2 萬5,000 分之1 萬879 ）、訴外人張
倩（應有部分權利為2 萬5,000 分之8,901 ）及中華民國為系爭土地之所有權人。系爭土地之○○○區○道路用地，且經原告前手陳淑惠就系爭土地，查詢是否申請過建築執照套繪之結果確非系爭社區興建時之法定空地，且系爭社區區分所有權人並未擁有系爭土地所有權，並無分管契約之存在。而系爭社區區分所有權人，未經系爭土地共有人同意，於系爭土地上擅自以磚塊、水泥搭建花圃，並種植樹木花草，被告甚至於系爭土地上劃設停車格，供社區住戶停放機車，且鋪設磁磚或以洗石子鋪設地板，其占有使用系爭土地恐逾30年以上，堪認被告並無任何法律上之原因卻占有使用系爭土地搭建系爭地上物，顯屬無權占有。
㈡系爭土地既非被告所有，被告亦無任何權源占有使用系爭土
地，又所有權人請求排除侵害之權利，亦無時效之限制，且系爭土地為道路用地，屬於公共設施用地，原告自得依民法第767 條第1 項前段、中段、第821 條之規定，請求被告拆除無權占有系爭土地上之地上物，並將系爭土地全部返還原告及全體共有人。
㈢並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告答辯：㈠系爭土地上之系爭地上物，均為被告社區之原始建商即百年
建設股份有限公司（下稱百年公司）所設置。據被告所屬各區分所有權人與百年公司所簽訂之土地買賣契約書，第2 條乃約定：「其餘價款作為道路用地、公共設施用地及地上物補償費用」；第8 條約定：「本約之一切規定對甲乙雙方權利義務之受讓人或繼承人或授權委託之受託人具同等約束力」。是認百年公司於系爭土地上所建置之花圃、鋪設之地磚，作為社區中庭供社區住戶使用之部分，被告社區區分所有權人雖未取得系爭土地之所有權，惟於成為區分所有權人時，所給付之總價金即已包含作為道路用地、公共設施用地及地上物之補償費用，被告應已支付相當對價來合理使用系爭土地及其上之地上物。原告認百年公司已將系爭地上物之管理權限交由被告，而被告就系爭地上物有事實上處分權，而原告係可得而知上開情事，應受建商與被告所有區分所有權人間債權契約約束，系爭區分所有權人對於系爭土地自為有權占有。
㈡又自建物興建完畢後，建商即將系爭地上物交付予被告，並
由被告長期占有使用，此一事實原告購買時即已知悉，原告認其購買系爭土地係欲捐地給國家含有公益性質，惟其目的仍帶有私益之獲取容積移轉獎勵，故原告訴請被告拆除地上物，係以減損被告社區整體利益為主要目的，而有權利濫用之情況，應不可允許。
㈢並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、經查，系爭土地係於75年6 月13日由桃園市○○○段000 地號（下皆僅以地號表示）之土地分割為990-7 地號，嗣於80年重測為系爭401 系爭地號，且於61年桃園市○市○○○○○道路用地。而原告於108 年7 月24日取得系爭土地之所有權，而為系爭土地之所有權人；另系爭土地上現有由百年建設公司所建置系爭地上物，並由被告社區為占有使用，被告具有系爭地上物事實上處分權等情，有桃園市都市計畫土地使用分區、990 地號土地登記簿、系爭土地登記第一類謄本及異動索引、土地登記簿在卷可證（見本院卷第59頁至第79頁、第93頁至第95頁、第133 至136 頁），並為兩造所不爭執應堪信為真實。
四、原告主張系爭地上物無權占用系爭土地，被告就系爭地上物有事實上處分權，應將系爭地上物拆除，並將系爭土地騰空返還原告及全體共有人等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點厥為：㈠系爭地上物坐落於系爭土地上，是否具有法律上之占有權源？㈡原告提起本件訴訟是否有權利濫用之情事？㈢原告請求被告拆除系爭地上物並將系爭土地分別返還與原告及全體共有人有無理由？茲分述如下：
㈠系爭地上物坐落於系爭土地上，是否具有法律上之占有權源
？⒈經查，據被告社區興建時，百年公司所聲請之使用執照存根
所示，可知其聲請使用執照時所包括之土地為990 、990-1、995-15、995-17、995-19及995-20地號（參本院卷第303頁），並不包含系爭土地重測前之990-7 地號，且據桃園市政府建築管理處109 年3 月3 日以桃建照字第1090008381號函覆本院：「…查990-7 地號之部分位於計畫道路範圍，故該計畫道路部分不屬上開執照之法定空地。」等語（參本院卷第301 頁），可知系爭土地並非被告社區之法定空地，是被告社區對於系爭土地應無占有使用之權利。雖被告提出其區分所有權人與百年公司所簽訂之土地買賣契約，其上第2條記載：「其餘價款作為道路用地、公共建設用地及地上物補償費用。」等語，用以抗辯被告確已支付相當對價，應可占有使用系爭土地，原告應受其契約之約束等語，惟被告所提出之契約僅大略記載剩餘價款作為道路用地、公共建設用地及地上物之補償費用，並未具體指出所包含之道路用地、公共設施之範圍，亦或地上物為何，且據被告社區興建時，百年公司所聲請使用執照時所附之設計圖，可知系爭土地並非百年公司私設之道路，是該土地買賣契約所指道路用地，應不認已包含系爭土地之使用。又被告社區所屬區分所有權人與土地出賣人所簽訂之契約屬於債權契約，僅具相對性，縱原告於購買系爭土地前，已知系爭土地遭占用之情事，亦不可認原告應知悉其於76年間私下所簽訂契約之內容，而須受該契約之拘束。
⒉綜上所述，被告並無法證明系爭地上物確有占有系爭土地之
合法權源，則原告主張該等地上物均無權占用系爭土地部分，即為屬實。
㈡原告提起本件訴訟是否有權利濫用之情事？⒈按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的，民法第148 條第1 項設有規定。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。另民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號判決意旨可參）。
⒉經查，原告主張購買系爭土地，係欲將系爭土地應有部分捐
贈與國家，以取得建築容積移轉獎勵。而系爭土地確編為道路用地，本應提供為一般人道路之使用，惟查，系爭土地一側係與系爭被告社區圍牆相接（參本院卷第361 頁），另一側如欲通行至現行公眾使用之道路（即如附圖所示桃○○○區○○段○○○ ○號土地），尚須通過同段398-2 地號土地，而398 、398-2 地號土地復均為訴外人蘇家永所有（參本院卷第315 頁、第317 頁之土地登記公務用謄本）。然該398-2地號土地現亦經被告社區設置鐵製大門、機車停車格，並無法自由通行，此有本院於勘驗現場所拍攝之照片附本院卷第337 頁至第343 頁可參，是系爭土地根本無法藉由398-2地號土地通至該398 地號之現況道路。即系爭土地實位於被告社區內，其僅可通向被告社區，實際上並無從連結其他道路，且被告社區於75年起即已占有使用系爭土地，其上之花圃等地上物，皆為原始建商百年公司所建置，倘今使被告拆除系爭地上物，並由原告捐贈於國家，使系爭土地為一般道路之使用，據一般社會通念，該條道路既無連接其他道路，且為○○○區○○○○○道路，是認亦僅有被告社區居民使用，應與現況無異，實無拆除系爭地上物，為一般道路使用之必要。是認原告請求被告拆除系爭地上物，應無法增加相當之公共利益，原告之請求所為實非公益。又原告亦自承其等於購買系爭土地時，即已知悉系爭土地有遭被告社區長期使用之情事，卻仍執意購買，並提起本案訴訟，顯係為使被告社區遭受不利益之意圖，應有權利濫用之情事。
⒊承前所述，原告提起本件訴訟有權利濫用之情事，被告應無
拆除系爭地上物之必要，原告依民法第767 條第1 項物上請求權之規定，請求被告拆除系爭地上物、返還系爭土地，為權利濫用，應為無理由，應予駁回。
五、綜上所述，原告請求被告拆除系爭土地上之地上物，屬權利濫用之情事，是認原告本於民法第767 條第1 項之物上請求權，請求被告拆除系爭地上物、返還系爭土地，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 15 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 15 日
書記官 鄭敏如