臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1904號原 告 蕭維茂訴訟代理人 劉純增律師被 告 魏素霞訴訟代理人 曾海光律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109 年9 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款及第256 條分別定有明文。原告起訴時原聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）如起訴狀附圖（見本院卷第11頁）所示部分（實際占用面積俟實際測量後確定）地上物拆除，並將土地返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）8 萬元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願意提供擔保，請准為假執行之宣告（見本院卷第3 頁）。嗣依本院囑託桃園市蘆竹地政事務所（下稱蘆竹地政）現場勘驗之測量結果變更前開第
1 項聲明為：被告應將系爭土地如蘆竹地政於民國108 年12月23日繪製之土地複丈成果圖（下稱附圖）編號B 所示遮雨棚、面積12.59 平方公尺拆除，並將編號A 、B 、C 所示土地、面積合計17.49 平方公尺返還予原告（見本院卷第179頁）。再於109 年4 月9 日言詞辯論期日，當庭將前開聲明變更為：被告應將系爭土地如附圖編號B 所示遮雨棚、面積
12.59 平方公尺拆除，並將附圖編號A 、B 、C 所示土地、面積合計17.49 平方公尺返還予原告及全體共有人（見本院卷第197 頁）。核其所為變更，分別係就現場勘驗之測量結果而為事實上之補充、更正，非為訴之變更或追加，並就系爭土地之所有權現況，本於系爭土地遭無權占有之同一基礎事實而變更被告返還土地之對象，均與首揭規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭土地係伊與訴外人蕭豪敬共有，應有部分各
2 分之1 ，伊於99年1 月15日將系爭土地如附圖編號A 、B、C 所示空地出租予被告使用，約定租金每月2,000 元，每期繳納3 個月，每期應於當月15日前繳納，並簽有書面不定期土地租賃契約（下稱系爭租約）。詎被告承租後經常遲付租金，自107 年11月15日起至108 年5 月15日止之6 個月租金均未給付，伊遂於108 年5 月15日以存證信函（下稱系爭存證信函）向被告表示終止租約，惟被告於系爭租約終止後仍繼續占有使用系爭土地如附圖編號A 、B 、C 所示土地，而為無權占有，爰依民法第767 條第1 項及第821 條規定，訴請被告拆除如附圖編號B 所示之遮雨棚，並將所占用之土地返還予伊及全體共有人；又被告於系爭租約終止後未返還承租土地，迫使伊委請律師以訴訟方式主張權利，依系爭租約第9 條約定，被告應負擔伊因本件訴訟所支付之律師費用
8 萬元等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地如附圖編號B 所示遮雨棚、面積12.59 平方公尺拆除，並將附圖編號A 、B、C 所示土地、面積合計17.49 平方公尺返還予伊及全體共有人。㈡被告應給付伊8 萬元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願意提供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：原告未經催告即以系爭存證信函終止系爭租約，違反民法第440 條強制規定，其終止不合法，且系爭存證信函係於108 年5 月14日即寄發，早於第2 期租金繳納之末日（同年月15日），其終止不合法。另系爭租約之租金繳納方式，兩造於101 年5 月起至102 年4 月止，合意改為1 年兩付（各付1 萬2,000 元）；自102 年5 月起至103 年4 月止、103 年5 月起至104 年4 月止、104 年5 月起至105 年4月止、105 年5 月起至106 年4 月止，均合意改為1 年1 付（每次付2 萬4,000 元）；自106 年5 月起至同年11月止，合意改為1 次付1 萬2,000 元；106 年12月起至107 年11月止，合意改為1 次付2 萬4,000 元；以上各期僅106 年5 月起至同年11月止為半年1 付，之後又改為1 年1 付，故伊於
107 年11月起至108 年10月止之租金應如往常為1 年1 付，而系爭存證信函於108 年5 月15日送達後，伊即於同年月16日匯款2 萬4,000 元，惟遭原告退回，伊只好以提存之方式繳付，基此，伊並無原告指陳之違約情事，且原告向來就伊租金之繳付方式未有反對意見，原告主張伊遲延給付租金有違誠信原則。另附圖編號B 所示遮雨棚為訴外人陳水樹經原告同意後搭建，並提供伊使用，原告訴請伊拆除遮雨棚為無理由等語，茲為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判決，願供擔保請求免假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第200頁）：㈠原告為系爭土地之共有人，應有部分為2 分之1 。
㈡兩造於99年1 月15日將如附圖所示編號A 、B 、C 部分土地出租予被告，並簽訂系爭租約。
㈢原告於108 年5 月14日以被告積欠107 年11月15日至108 年
5 月15日之6 個月租金為由，以系爭存證信函向被告表示終止系爭租約，系爭存證信函於108 年5 月15日送達被告。
㈣被告於108 年5 月16日匯款2 萬4,000 元至原告帳戶，嗣經原告退回被告。
四、本件爭點（見本院卷第201 頁）：㈠被告是否遲延給付107 年11月15 日以後之租金？㈡原告是否已合法終止租約？㈢若是，如附圖所示編號B 之遮雨棚是否為被告興建？原告請
求被告拆除編號B 遮雨棚並返還編號A 、B 、C 土地有無理由？㈣原告請求被告給付律師費用8 萬元有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告是否有遲延給付107 年11月15 日以後之租金？⒈查系爭租約第3 條約定：「租金應於每月15日以前繳納，每
月應繳納3 個月乙方（按：即被告）不得藉詞拖延」，又兩造就系爭租約第3 條所稱「每月」應為「每期」之誤乙節，並無爭執（見本院卷第229 頁），可知系爭租約所約定之租金給付方式為每期給付3 個月租金，並應於每期之首月15日以前給付。再查，被告於107 年5 月28日給付106 年11月15日至107 年11月14日間之租金2 萬4,000 元乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第199-200 頁），則107 年11月15日至10
8 年2 月14日間該期之租金，被告應於107 年11月15日繳納，108 月2 月15日至108 年5 月14日間該期之租金，被告應於108 年2 月15日繳納，而被告自承於108 年5 月16日始匯款2 萬4,000 元繳納107 年11月15日至108 年11月14日間之
1 年份租金（見本院卷第199 頁），堪認確有遲延給付107年11月15日至108 年5 月14日間之租金。原告主張被告有遲延給付107 年11月15日至108 年5 月14日間之租金，應屬可信。
⒉被告雖抗辯兩造有變更租金給付方式為半年或1 年給付1 次
云云。惟查，依兩造所不爭執之102 年11月15日至107 年11月14日間被告各次匯款給付租金之情形以觀（見本院卷第16
3 頁），上開期間之租金，被告或係一次給付半年租金，或係一次給付1 年租金，且給付租金之時間既非各期之首月，亦非各期之末月，給付時間並不固定，倘兩造確有變更租金給付方式，理應就各期租金給付之時間為約定，且被告自陳：沒有特別約定期初或屆滿時支付等語（見本院卷第200 頁），可見兩造並未就租金給付方式另有明確約定，不能僅因被告有未依系爭租約約定方式給付租金之情形，即可認定原告與被告間有合意變更租金給付方式之事實，且被告又未能舉證原告就107 年11月15日以後之租金有同意於1 年為期限並屆期再為支付之事實，自難認兩造有合意變更租金給付方式及被告未遲延支付107 年11月15日以後之租金。被告此部分抗辯，尚難採信。
㈡原告是否已合法終止租約？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440 條第1 項定有明文。是以，出租人以承租人積欠租金為原因，終止租賃契約，應定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租之事實，出租人即得隨時終止租賃契約。
⒉原告雖主張因被告遲延支付107 年11月15日至108 年5 月14
日間之6 個月租金，業以系爭存證信函終止租約云云。然查，系爭租約第4 條約定：「乙方（按：即被告）如有兩個月無支付租金時，甲方（按：即原告）將得以中斷此租賃契約並收回租賃土地」（見本院卷第17頁），而兩造就上開約定「兩個月」應指「兩期」乙節，並無爭執（見本院卷第199-
200 頁），可知原告須於被告積欠兩期租金時，始可終止契約，且系爭租約第4 條並未約定出租人得不定相當期限催告承租人支付租金即可終止租約，自無排除民法第440 條第1項規定之適用，則原告於被告遲延支付兩期租金時，仍應先定相當期限催告被告支付租金，倘被告於期限內不為支付，原告始得終止契約。又被告就107 年11月15日至108 年5 月14日止之租金雖確有遲延給付之事實，已如前述，惟依原告提出之108 年3 月27日其配偶與被告間之簡訊內容為「魏小姐，剛剛對帳後發覺妳的租金僅支付到106 年（按：應為
107 年之誤）11/15 止，故請於5 天內，拆除妳的遮雨蓬，並請妳的租客離開」（見本院卷第187 頁），其中並無限期催告被告給付租金之意思，僅係限期要求被告返還租賃物，另原告於108 年5 月14日寄發之系爭存證信函雖記載：「……計107 年11月5 日（按：應為107 年11月15日之誤）止迄今結算至108 年5 月5 日（按：應為108 年5 月14日之誤）止，尚欠租金達06個月，共計新台幣12000 元整，為此本人特以此函催告台端於民國108 年05月18日以前給付所積欠之租金，並於民國108 年05年20日以前歸還土地及拆除土地上之遮雨棚……本人特立此函鄭重聲明，確定不再將土地出租於魏素霞小姐，即終止合約之意，請魏素霞小姐於期限內復原及處理其他租客並歸還土地」（見本院卷第21-23 頁），可知系爭存證信函係向被告表示終止契約之意，並非定相當期限催告被告支付租金，且原告亦未提出其他證據證明其另有定相當期限催告被告支付租金之事實，足見原告於終止契約前，未曾定相當期限催告被告支付租金，參諸前開說明，原告尚未取得終止系爭租約之權利，原告以系爭存證信函終止系爭租約，於法不合，不生終止系爭租約之效力。原告主張業以系爭存證信函終止系爭租約云云，尚屬無據。
㈢系爭租約因原告終止契約不合法而仍存續，被告對原告即非
無權占有如附圖編號A 、B 、C 所示土地，原告主張被告無權占有上開土地，並依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告將如附圖編號B 所示遮雨棚拆除，並將如附圖編號A 、B 、C 所示土地返還予原告及全體共有人云云，即屬無據。
㈣原告請求被告給付律師費用8 萬元有無理由？
原告主張依系爭租約第9 條約定，被告應賠償原告支付本件訴訟之律師費用8 萬元，並提出收據為證（見本院卷第25頁）。經查，系爭租約第9 條固約定：「乙方（按：即被告）若有違約之情事，致損害甲方（按：即原告）之權益時願聽甲方賠償損害，如甲方因此涉訟繳納之訴訟費、律師費等相關費用，均應由乙方負責全額支付」（見本院卷第9 頁），然原告依民法第767 條第1 項及第821 條規定，請求被告將如附圖編號B 所示遮雨棚拆除，並將如附圖編號A 、B 、C所示土地返還予原告及全體共有人，並無理由，業如前述，則原告因本件訴訟所支付之律師費用，即非因被告違約所生之損害，原告自不得依系爭租約第9 條約定，請求被告給付律師費用。原告主張依系爭租約第9 條約定，請求被告賠償律師費用8 萬元云云，應屬無據。
六、綜上所述，原告終止系爭租約不合法，不生終止效力，被告本於系爭租約占有如附圖編號A 、B 、C 所示土地，並非無權占有，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告將如附圖編號B 所示遮雨棚拆除，並將如附圖編號A 、
B 、C 所示土地返還予原告及全體共有人，並依系爭租約第
9 條約定，請求被告給付律師費用8 萬元，及自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，自應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經核與判決結果皆不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 30 日
民事第二庭 法 官 郭俊德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 10 月 4 日
書記官 蕭尹吟