臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1256號原 告 詹明松訴訟代理人 趙政揚律師被 告 羅明堂訴訟代理人 劉 楷律師複代理人 陳建寰律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，本院於中華民國108年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，此由觀諸民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定自明。查，本件原告起訴時，聲明求為判決：㈠、被告應將如附表所示之土地所有權移轉登記予原告；㈡、確認原告就附表所示未辦理建物所有權第一次登記之建物有事實上處分權存在。嗣原告於民國108 年10月14日、同年月21日先後為訴之追加，並追加備位聲明求為判決：
被告應給付原告新臺幣（下同）97萬元，及自民事準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第39頁、第52頁），且將原起訴之聲明列為先位聲明。因原告前開追加之訴與原訴請求之基礎事實同一，揆諸前開說明，應予准許。
二、原告主張：兩造於98年4 月3 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定伊將桃園市○○區○路○段000000地號土地應有部分3 分之1 （下稱系爭土地）及坐落其上未辦保存登記之門牌號碼桃園市○○區○○路○○○ 號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地），以300 萬元出售予被告，買賣價金則由被告分期給付，即第一期簽約款為70萬元，餘款則自98年6 月起由被告按月給付1 萬元予伊。詎被告僅有給付第一期簽約款及陸續分期支付27萬元，其餘金額均未支付，經伊於108 年3 月4 日以存證信函定期催告被告履約（下稱系爭催告函）未果，伊乃依系爭買賣契約，於同年月22日以存證信函通知解除契約（下稱系爭解除契約函），兩造契約既已解除，伊自得請求被告回復原狀，倘伊不得解除系爭買賣契約，伊亦得請求被告給付欠繳之買賣價金97萬元。爰先位依民法第179 條、第259 條規定，訴請被告移轉登記系爭土地及確認系爭房屋之事實上處分權為原告所有；備位依系爭買賣契約之約定，請求被告給付97萬元及加給自民事準備㈠狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
三、被告則以：伊當初係因見原告積欠卡債無力償還，恐原告所有系爭土地之應有部分將遭法拍，考量自身經濟能力有限，遂與原告協商，規劃由伊以向原告購買系爭房地應有部分之方式，長年提供原告生活照顧費用，原告則應將系爭房地移轉交付予伊。兩造原約定被告應定期給付原告1 萬元用以支應原告生活開銷，嗣兩造共識一旦原告覓得正職，即將上開價金改為急用金，伊僅有於原告需要時，才須按月交付1 萬元，本件情事既已變更，伊均按約履行，原告不得任意解約等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於98年4 月3 日簽訂系爭買賣契約，約定原告將系爭房地以300 萬元之價金出售予被告。
㈡、被告曾給付原告第一期簽約款70萬元，及陸續於98年6 月至12月、99年1 月至12月、103 年8 月至11月、104 年8 、9月、105 年7 月間合計共給付原告27萬元。
五、本件爭點：
㈠、兩造就系爭房地所為之債權行為，其法律性質為何？
㈡、原告先位主張依民法第259 條、第179 條之規定，請求被告移轉系爭土地所有權並確認系爭房屋之事實上處分權為原告所有，有無理由？
㈢、原告備位主張依系爭買賣契約之關係，請求被告給付買賣價金97萬元並加給法定遲延利息，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠、兩造就系爭房地所為之債權行為，其法律性質為何？⒈按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而
使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保，債務人如不依約清償債務，債權人得將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院70年台上字第104 號判例參照）。信託的讓與擔保，乃屬權利移轉型之擔保物權，即債務人為擔保其債務之清償，將擔保物所有權移轉登記於債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物之所有權，債務人如不依約清償債務時，債權人得依約定方法取償，無約定時亦得逕將擔保物變賣或估價，而就該價金受清償（最高法院80年度台上字第1813號裁判參照）。準此，債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得所有權之信託的讓與擔保，並非雙方通謀而為之虛偽意思表示，自不能認其為無效。
⒉觀諸系爭買賣契約之特約事項欄，載明：「買方同意如賣方
有錢買回，則買方無條件以原價金賣回，以10年為限，民國
10 8年4 月2 日，如無買回則買方放棄本條之約定。民國98年6 月份起支付賣方每個月新臺幣1 萬元整，土地部分新臺幣200 萬元，建物部分100 萬元（以兄第三人，1/3 計算）」等語（見桃司調卷第27頁），足見系爭買賣契約之約定內容，確與一般常見未特別加以約定買回條件之買賣契約不同。依系爭買賣契約上開特約事項約定，被告固因該買賣契約而取得系爭房地之財產權，惟原告在提出“原價金”後，被告仍應將系爭房地返還予原告。
⒊參以證人即原告胞姐、被告胞妹詹慧縈於本院審理時，業已
到庭清楚證稱：「（請問證人有無看過原證一的文件〈按：即系爭買賣契約〉？）之前有看過，前幾年我弟弟生病，要跟哥哥借錢的時候我問他原因，也希望他借款的金額不要超過300 萬元，我弟弟才拿給我看。我那時候以為是借的，因為我弟弟跟我說是設定300 萬元的房子，結果我看到契約才知道是買賣，而且這間房子本來是我弟弟的，為什麼變成三個兄弟要分，我也不知道為什麼」、「（你剛說原告要向被告借錢，為什麼要借錢？）原告說他被設定300 萬元，10年的時間到了要清償完畢，原本約定期限到了看誰要買下這個房子，如果原告要買回，被告就賣回給原告，結果期限到了，被告卻說，除了房子的價金之外，還要支付母親的養老院費用，才願意把房子賣回」、「……，原告需要錢的時候會請我跟被告講，原告也會自動打電話跟被告借，就是因為原告有把房子設定給被告，設定的金額就是300 萬元，在這個金額範圍內，原告都可以向被告借款，我不知道他們兩個人是買賣，我以為是設定，……」、「（依照這個支付表，從99年12月30日到103 年8 月29日都沒有給付過任何款項，請問是為什麼？）因為原告有去上班，被告就自己決定不給原告錢，是被告自己決定的，沒有人敢反抗被告，被告就跟原告講說你既然有在上班，1 萬元我就不拿給你，當時被告在講的時候，我有在場聽到，被告講給我聽的，……」、「（你說被告這段期間沒有給，中間原告有沒有找被告要錢？）原告當初想說如果10年時間到了，想要把房子拿回來，看當初跟被告拿了多少錢，就還被告還多少錢就好，所以被告沒有按月給他1 萬元，原告也不是那麼在意」、「因為被告一直跟我講說是設定300 萬元，他說：『這間房子我設定300萬元』（台語），所以我就以為說被告只是單純借款給原告，不是買賣關係」、「我們不懂得什麼叫做設定，我只有聽被告講說是『設定』，原告用房子設定300 萬元給他，意思聽起來就像是抵押」、「原告只有說等10年到，看我總共跟被告拿多少錢，我就付多少錢把房子拿回來。後來期限到了，原告怕我沒房子住，就拿了錢要還給被告，結果被告竟然說原告要拿300 多萬元出來，還要再答應支付母親的養老費用，被告才答應把房子返還給原告。就是這個時候，我才知道為什麼房子會變成三個兄弟的」、「（你在證述的過程中，一再講說房子變成三個兄弟的，這是什麼意思？）本來我爸爸就說這個房子蓋起來就是原告的，結果被告就說應該是要三個兄弟要來分，但是現在房子也是只有登記在被告一個人名下」等語在卷（見本院卷第55至58頁）。本院審酌證人詹慧縈上開所證內容，既能核與兩造間因系爭買賣契約所為價金分期交付之實際情形相符（見桃司調卷第17頁已支付買賣價金表），也與系爭買賣契約特約事項欄之記載一致（見同上卷第27頁），加以證人詹慧縈於本院審理甫始之際，猶且以：「我要拒絕作證，我不是神、不是天，我是人，我不想介入兄弟之間的糾紛，所以拒絕作證」等語，向本院表明拒絕作證之心意（見本院卷第54頁），自堪認證人詹慧縈就本案之立場尚屬中立，並無刻意偏袒特定當事人而為證述之傾向。被告空言質疑證人詹慧縈之證述偏頗不實，尚無可取。證人詹慧縈上開所證內容，應值採信。
⒋是依證人詹慧縈上開有關價金如何給付之證述內容，足見系
爭買賣契約特約事項中所稱「原價金」等語，應係指被告因兩造所簽訂之系爭買賣契約所交付予原告之金錢。否則該契約第1 條既經兩造約明買賣價金為300 萬元，上開特約事項本得清楚記明為「則買方無條件以300 萬元賣回」，又何必捨近求遠，反而特別模糊註明係：「原價金」等語？可見兩造訂約當時均已知悉被告本於系爭買賣契約所給付予原告的金錢，未必當然即為系爭買賣契約所約定之價金300 萬元甚明。
⒌再者，原告原本即係桃園市○○區○路○段000000地號土地
應有部分3 分之1 之共有人，因原告在將其所有3 分之1 持份之系爭土地出售之後，根本不可能再有上開土地之任何應有部分，是上開特約事項欄記載：「土地部分新臺幣200 萬元，建物部分100 萬元（以兄第三人，1/3 計算）」等語（見桃司調卷第27頁），其中「以兄第三人，1/3 計算」，應係在指該契約所約定之價金300 萬元，乃係原告原本所有土地持份3 分之1 為200 萬元，及系爭房屋3 分之1 為100 萬元。如此解釋，亦恰好正與證人詹慧縈於本院審理時所證稱：「本來我爸爸就說這個房子蓋起來就是原告的，結果被告就說應該是要三個兄弟要來分」等語不謀而合（見本院卷第59頁），洵見上開特約事項中有關「（以兄第三人，1/3 計算）」之註記，應僅係被告當初因有意利用系爭買賣契約特約事項之記載，藉此表明自己亦應可取得系爭房屋1 /3之共有權利，而令原告在上開契約上加以簽名，使原告認可其於期限屆滿後亦僅得買回系爭房屋3 分之1 權利之契約陷阱而已。由系爭買賣契約忽而要求原告應將系爭房屋之權利範圍全部移轉登記予被告，忽而又確認該契約價金係指系爭土地（即3 分之1 持份）為200 萬元、系爭房屋之3 分之1 持份為100 萬元，前後實屬矛盾，循此自足見系爭買賣契約之約定，非屬一般正常買賣契約約定內容。
⒍另由原告所整理且為被告所不爭執之已付買賣價金表（見桃
司調卷第17頁），其上又清楚顯示被告除第一期之簽約款70萬元之外，僅有陸續於98年6 月至12月、99年1 月至12月、
103 年8 月至11月、104 年8 、9 月、105 年7 月間合計共給付原告27萬元，被告明顯違反系爭買賣契約第2 條就價金應按月給付1 萬元之約定，而原告對此異常之買賣契約履約狀況，竟也長年置之不理。兩造當事人不約而同就上開契約之債務不履行均為異常之反應，顯與一般交易常情不符，足見證人詹慧縈上開證稱：「原告當時想說如果10年時間到了，想要把房子拿回來，看當初跟被告拿了多少錢，就還被告還多少錢就好，所以被告有沒有按月給他1 萬元，原告也不是那麼在意」等語（見本院卷第57頁），應屬可信。本院乃綜上事證參互以析，認原告當初應係利用系爭買賣契約之簽訂，藉以達到擔保自己在300 萬元之金額範圍內、得以向被告借貸金錢，事後並得以向被告償還借貸所得金錢之方法，重新取得系爭房地之所有權，僅被告亦同時在該約之特約事項欄中立下陷阱，使原告事後所能買回之系爭房屋權利範圍究為「全部」或「3 分之1 」產生爭議。準此以言，本件原告當初既係為擔保借款債務，而將擔保物即系爭房地之所有權移轉讓與被告，而使被告在不超過擔保之目的範圍內，取得系爭房地之所有權，揆諸前開說明，兩造間就系爭房地所為上開約定之性質，自應屬信託的讓與擔保，而非單純之買賣關係。
⒎末按當事人就其主張之爭點，經依民事訴訟法第270 條之1
第1 項第3 款或第2 項為協議者，依同條第3 項前段規定，固應受其拘束，惟依「法官知法」及「法官審判獨立」之原則，法官適用法律之職責，並不當然受當事人基於聽審請求權、辯論權所主張法律上見解之拘束。是法院就當事人所主張起訴原因之事實判斷其法律上之效果，自不因當事人就其主張之法律上爭點，經依上開條項為整理並協議時自認或不爭執而受影響（最高法院95年度台上字第1302號判決意旨參照）。是本件縱令兩造對系爭買賣契約之性質均無爭執，惟本院基於適用法律之職責，仍應就原告所主張起訴之原因事實判斷其法律上之效果，不受兩造所為法律見解所拘束，尚無違辯論主義之原則，附此敘明。
⒏從而，本件兩造間就系爭房地所成立之債權行為，核其性質，並非買賣契約關係，而應係信託讓與擔保關係。
㈡、原告先位主張依民法第259 條、第179 條之規定，請求被告移轉系爭土地所有權並確認系爭房屋之事實上處分權為原告所有，有無理由？⒈查，本件兩造間就系爭房地既屬信託的讓與擔保關係，有如
前述，則原告以被告並未按月給付買賣價金為由向被告定期催告，並進而以被告陷於價金給付遲延為由，主張以系爭催告函、系爭解除契約函加以解除系爭買賣契約，自屬無據，不足為取。本件原告解除契約之意思表示既不合法，則其本於民法第259 條、第179 條之規定，先位訴請被告應將系爭土地之所有權移轉登記予原告云云，即非正當，本院不能准許。
⒉次按債權契約解除後，物權契約並非當然消滅，以故，移轉
物權之一方，不得訴請塗銷移轉登記，僅得請求為所有權移轉登記，以為回復原狀（最高法院87年度台上字第1003號判決意旨參照）。又就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之事實上處分權讓與於受讓人（最高法院74年度台上字第1317號判決意旨參照）。查，本件原告當初既本於兩造間之信託讓與擔保關係，將系爭房屋之事實上處分權移轉與被告，因上開物權行為有效，縱令原告得以合法解除系爭買賣契約，惟系爭房屋之事實上處分權在被告將之讓與原告前，原告仍根本無從取得該房屋之事實上處分權，原告就此所為主張，不能符合一貫性審查，已嫌無據，遑論本件原告解除系爭買賣契約所為之意思表示並不合法，尤無可能使系爭房屋之物權契約發生當然消滅之效力。是原告先位訴請確認其為系爭房屋之事實上處分權人云云，仍屬無稽，不足為取。
㈢、原告備位主張依系爭買賣契約之關係，請求被告給付買賣價金97萬元並加給法定遲延利息，有無理由？查，本件兩造間既為信託的讓與擔保關係，並非單純之買賣契約關係，有如前述，則原告備位本於系爭買賣契約，訴請被告應給付所欠價金97萬元云云，仍無理由，本院不能准許，依法應予駁回。
七、綜上所述，本件原告本於系爭買賣契約及民法第259 條、第
179 條等規定，先位請求被告應將系爭土地移轉登記並確認原告為系爭房屋之事實上處分權人，備位請求被告應給付買賣價金，均因兩造間之法律關係性質乃應為信託的讓與擔保而不足採。原告以買賣契約關係就本件所為之請求，均非正當，本院不能准許，依法應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、茲按債務人為擔保其債務，將擔保物所有權移轉登記與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內取得擔保物所有權者，為信託讓與擔保。債務人在未清償其債務前，不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物（最高法院84年度台上字第808 號判決意旨參照）。查，本件兩造間既係就系爭房地成立信託讓與擔保關係，而非單純之買賣契約，揆諸前開說明，原告如欲請求被告返還系爭房地，自應先行向被告清償全部借款債務完畢，始得請求被告返還系爭房地，方為正辦，併此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍附表：
┌────────────────────────────────────┐│一、土地標示 │├────────────────────┬──┬──────┬─────┤│土 地 坐 落 │地目│面 積│權利範圍 │├───┬───┬───┬──┬─────┤ │（平方公尺）│ ││縣 市○鄉鎮市○段 ○○段│地 號 │ │ │ │├───┼───┼───┼──┼─────┼──┼──────┼─────┤│桃園市○○○區○○○段│ │34 │ │21 │3分之1 │├───┼───┼───┼──┼─────┼──┼──────┼─────┤│桃園市○○○區○○○段│ │35 │ │351 │3分之1 │├───┴───┴───┴──┴─────┴──┴──────┴─────┤│二、建物標示 │├────────────────────┬───────────────┤│建 物 門 牌 │權 利 範 圍 │├────────────────────┼───────────────┤│桃園市○○區○○路○○○號 │全部(含建物及加建部分) │└────────────────────┴───────────────┘以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 20 日
書記官 謝菁菁