臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第2560號原 告 李啟申訴訟代理人 林珪嬪律師複 代理 人 陳育廷律師（言詞辯論終結後解除委任）被 告 陳珍輝上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國109年1月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾萬零捌佰元，及自民國一○八年十二月二十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹拾萬零捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊向被告購買坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地所有權應有部分1 萬分之1790，及其上門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○ 巷○○號6 樓房屋（下合稱系爭房地），價金新臺幣（下同）838 萬元。兩造於民國108 年7 月28日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），伊即於當日給付簽約款10萬元，繼於翌日（7 月29日）給付用印款74萬元，再於同年10月5 日給付完稅款84萬元，合計共168 萬元。詎被告遲未依約將訴外人板信商業銀行股份有限公司（下稱板信商銀）在系爭房地所設定擔保債權總金額4,704 萬元之最高限額抵押權塗銷，經兩造於108 年8 月27日簽訂不動產買賣契約補充協議書（下稱系爭補充協議書），約定被告至遲應於108 年10月30日向板信商銀還清貸款及完成抵押權塗銷，之後再辦理系爭房地產全移轉過戶手續，惟被告屆期仍未履行，違反系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定。伊遂於同年11月1 日以存證信函催告被告如不於函到3 日內依約履行則解除系爭買賣契約，然被告仍未履約，伊遂於同年11月13日通知被告解除系爭買賣契約。爰依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款約定，請求被告給付違約金及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息等語。並聲明求為判決：被告應給付原告125 萬7,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊係因板信商銀出爾反爾始無法塗銷系爭房地之抵押權登記。伊雖曾向原告提議願不收取買賣價金，先將系爭房地過戶予原告並由伊繼續負擔房貸利息直至塗銷抵押權登記為止，但遭原告拒絕。原告明知伊無法塗銷系爭房地之抵押權登記，卻又不斷繳交價金，顯然存心不良等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告與被告於108 年7 月28日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以838萬員之價金，向被告購買系爭房地。
㈡、原告先後於簽約當日付簽約款10萬元，繼於翌日（7 月29日）給付用印款74萬元，再於同年10月5 日給付完稅款84萬元，合計共168 萬元。
㈢、兩造前因系爭房地之抵押權登記未能辦理塗銷，而於108 年
8 月27日再度簽訂系爭補窗協議書，約定被告至遲應於108年10月30日向板信商銀還清貸款及完成抵押權塗銷，之後再辦理系爭房地產全移轉過戶手續。
㈣、被告經原告於108 年11月1 日寄發存證信函催告後，並未將系爭房地之抵押權登記塗銷，原告乃於同年月13日通知解除系爭買賣契約。
四、本件爭點：
㈠、原告主張依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款之規定，請求被告賠償違約金，有無理由？
㈡、如有，原告可得請求賠償之違約金數額為何？
五、得心證之理由：
㈠、原告主張依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款之規定，請求被告賠償違約金，有無理由？⒈查，原告主張兩造簽訂系爭買賣契約後，因被告未能於原訂
交屋日前完成現有貸款之抵押權塗銷手續，雙方遂再簽立系爭補充協議書，約定被告至遲應於108 年10月30日前向板信商銀清償貸款完畢並完成系爭房地之抵押權登記塗銷，惟被告屆期並未依約履行，經原告寄發存證信函催告後，被告仍未依系爭補充協議書之約定清償貸款並塗銷抵押登記，原告乃以存證信函通知解除系爭買賣契約等情，業據原告提出不動產買賣契約書、、代辦履約保證委任契約書、土地及建物登記第二類謄本、系爭補充協議書、存證信函及收件回執等件為證（見本院卷第11至25頁、第26至27頁、第29至36頁、第37頁、第39至42頁、第43至47頁），並為被告於本院言詞辯論期日所不爭執（見本院卷第70至71頁），此部分之事實明確，可以認定。
⒉觀諸系爭買賣契約第10條第1 項第2 款，既已約明：「賣
方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：……。㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」等語（見本院卷第15頁）。是若因可歸責於被告之事由以致被告違反系爭買賣契約之約定，原告不但得以解除系爭買賣契約，被告亦應向原告為違約賠償。
⒊關於本件被告究應於何時將系爭房地之原有貸款還清並塗銷
抵押權登記，因系爭補充協議書已載明：「茲甲方（按：即原告）經丙方（按：即信義房屋股份有限公司）居間仲介向乙方（按：即被告）購買坐落桃園市○○區○○○街○○○ 巷○○號6 樓脂肪地，甲乙雙方已於民國108 年7 月28日簽訂買賣契約書……，並約定於108 年9 月22日交屋。嗣因乙方未能於原訂交屋日前完成現有貸款之抵押權塗銷手續，請求展延最後交屋日，經丙方居間協調，三方達成協議如下：⒈原買賣契約第十七條第九項約定，乙方應於108 年8 月28日前補齊板信商業銀行貸款餘額證明或清償承諾書，現甲乙雙方合意無須補齊，惟乙方至遲應於108 年10月30日前自行清償板信商銀貸款及完成抵押權塗銷，並待確認塗銷後始由承辦地政士辦理上揭房地產權移轉過戶手續」、「……。⒌本協議書為原買賣契約之補充約定，其他買賣事宜悉依原買賣契約書之約定及承辦地政士之指示辦理」等語（見本院卷第37頁，）。可見被告依上開補充協議書之約定，負有至遲應於
108 年10月30日前自行向板信商銀清償貸款並塗銷系爭房地抵押權登記之義務甚明，惟被告屆期既仍未還清貸款並將抵押權登記塗銷完畢，顯見被告因未履行系爭補充協議書之約定而違反系爭買賣契約甚明。
⒋被告雖辯稱：原本板信商銀是跟伊說只要還673 萬元，後來
又說要還700 萬元，最後說到870 萬元，所以才一直無法辦理塗銷云云。惟按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致遲延給付者，債務人雖不負遲延責任，但應就該事由，負舉證之責。又債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第220條第1 項定有明文。故所謂不可歸責於債務人之事由，即指債務人無故意或過失之情形而言。查，本件被告於系爭買賣契約及系爭補充協議書簽訂後，為履行與原告間清償系爭房地原有貸款及塗銷抵押權登記之約定，固曾積極與板信商銀協調，惟最終憾因無法與板信商銀達成協議以致未能全部貸款還清並塗銷抵押權登記，此為兩造於本院言詞辯論期日所不爭（見本院卷第72至73頁、第70頁），實則縱或被告與板信商銀就系爭房地現存房貸數額及抵押權擔保債權金額仍有所爭議，被告仍非不能暫先為板信商銀提存相當金額以求塗銷系爭房地原有之抵押權登記，如此一來，被告既得依系爭補充協議書之約定，而在約定期限之前，將系爭房地之抵押權登記先行塗銷，被告亦可繼續向板信商銀確認彼此間所欠金額究竟為何，顯見被告就系爭買賣契約之履行，確有過失而可受歸責。被告空言辯稱並無可歸責之事由云云，實無可採。
⒌被告再辯稱：伊曾向原告提議伊可不收取買賣價金，先將系
爭房地過戶予原告並由伊繼續負擔房貸利息直至塗銷抵押權登記為止，但遭原告拒絕，自難認可歸責於伊云云。然按買賣契約之成立，須以雙方當事人之合意為要件，故契約成立後，一方欲變更原約內容之一部，如未經他方合意，則日後他方因變更受有損害，自可以對方違反原約為理由，請求賠償（最高法院18年上字第452 號判例意旨參照）。查，本件被告既已自承原告並不同意依被告之提議而變更系爭房地之買賣條件，則被告自不得強求原告接受其所提出之履約條件，遑論以此卸免自己之債務不履行責任。被告以此為辯，仍無可取。
⒍準此以言，本件系爭買賣契約，既係因可歸責於被告之事由
，以致被告未能將系爭房地原有貸款清償完畢並塗銷抵押權登記，則原告依系爭買賣契約第10條第1 項第2 款之規定，於108 年11月1 日寄發桃園東埔郵局存證號碼606 號存證信函催告被告如不於文到後3 日內履行債務將解除契約，之後再於同年月13日以同郵局存證號碼631 號存證信函通知被告解約，並請求被告應依上開契約約定賠償違約金，即為有理由，可以准許。
㈡、如有，原告可得請求賠償之違約金數額為何？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，民法第252 條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號判決意旨參照）。又違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上第1606號判決要旨參照）。再按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。
⒉觀諸系爭買賣契約第10條第1 項第2 款，既係約定：「賣
方若違約且可歸責時，依下列規定辦理：……。㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」等語（見本院卷第15頁），顯未特別約定為懲罰性違約金，是此違約金之性質，自應為損害賠償總額之預定。本院審酌被告既係持有售價可達838 萬元之系爭房地出賣人，甚至亦可憑該房地向板信商銀設定高達4 千餘萬之抵押權登記，足見被告自應有相當經濟能力與社會地位，是其基於契約自主精神與原告成立本件買賣契約關係，並約定違約金之計算標準，法院自應適度尊重。惟依兩造間所簽訂之系爭買賣契約，關於違約金部分，乃係約定為「賣方應將買方已付款項加倍返還予買方」等語，經換算後實已達於週年利率50%，相當於法定利率百分之5 的10倍，足見系爭買賣契約之違約金約定，容有過高情事，應予適度酌減。經本院審酌原告因被告逾期履行系爭買賣契約之損害，除係其無法即時將所繳交之價金再行流通或另行貸放他人獲利之消極損害外，並查無原告有何因被告債務不履行以致受有其他積極損害等情形，是本院認兩造間之違約金約定，宜酌減為年息6%，較為公允。至原告主張依其已付價金佔總價金比例，請求依百分之15計算違約金云云，尚無可取。
⒊被告雖辯稱：伊在發現無法塗銷抵押權登記時，即有立即向
房仲通知停止繳費，詎原告竟仍繼續繳錢，顯然存心要拿伊的違約金云云，並聲請傳喚房仲到庭為證。惟本件兩造簽訂系爭買賣契約後，既另有再度簽訂系爭補充協議書，重新約定被告應向板信商銀清償貸款及完成抵押權塗銷之最後期限，並以該補充協議書第5 條言明：「本協議書為原買賣契約之補充約定，其他買賣事宜悉依原買賣契約書之約定及承辦地政士之指示辦理」等語（見本院卷第37頁），顯見被告即便在得悉無法塗銷抵押權時，仍積極與原告協議系爭房地之買賣條件，且兩造亦不曾以其他書面合意變更系爭房地依系爭買賣契約第4 條付款約定所列價金給付條件，則原告依兩造間之協議約定，遵期繳納各期簽約款、用印款及完稅款，自屬原告依約履行價金給付債務之行為，難謂有何蓄意訛取被告給付違約金之情事存在。被告雖聲請傳喚房仲到庭為證云云，惟本院認已不影響前開判斷結果，核無調查之實益，應予駁回。此外，被告復未能舉證證明原告有何蓄意訛詐違約金之事實存在，則其空言抗辯原告存心不正而有違誠信原則云云，亦非有據，為本院所不採。
⒋從而，本件原告所得請求被告賠償之違約金數額，自應為10
萬800 元（計算式：168 萬元×6%＝100,800 元）。原告就此範圍所為請求，尚屬有據，可以准許；逾此金額範圍內所為請求，則非有據，應予駁回。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。經查，被告對原告所應負之上開給付義務，雖未經特約而無確定期限或約定利率，然其既經收受原告起訴狀繕本之送達，依前開說明，自應從該訴狀繕本送達翌日即108 年12月27日起，按週年利率百分之5 計算之利息，對原告負遲延責任【本件起訴狀繕本乃係於108 年12月16日最後寄存送達，寄存日不算入，自108 年12月17日計算10日期間，至同年月26日午後12時發生送達效力，應自同年月27日零時起算遲延利息（最高法院94年第1 次民庭會議決議意旨參照）】。原告就此所為之主張，即屬有據。
七、綜上所述，本件原告本於系爭買賣契約第10條第1 項第2 款之約定，請求被告賠付具損害賠償總額預定性質之違約金10萬800 元，及自108 年12月27日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，可以准許。逾此範圍所為請求，則為無理由，應予駁回。
八、本判決原告勝訴部分，乃所命給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權宣告假執行；此部分雖經原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟其聲請不過促請法院職權發動，本院毋庸就其聲請為准駁之裁判，併此敘明。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。另被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核原告勝訴部分與法律規定相符，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
民事第三庭 法 官 呂綺珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 27 日
書記官 謝菁菁