臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第2640號原 告 黃建霖被 告 皇家社區守望相助管理委員會法定代理人 簡益斌上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於民國109 年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認皇家社區於民國一○八年十一月三十日召開之第十九屆第二次區分所有權人會議所為之決議無效。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。又公寓大廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務暨涉及權利義務等有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議，為公寓大廈管理條例第3 條第7 款所明定；而區分所有權人會議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。經查，本件原告為皇家社區（下稱系爭社區）之區分所有權人，其主張系爭社區於民國108 年11月30日召開之19屆第2 次區分所有權人會議（下稱系爭會議）所為之決議（下稱系爭決議）無效等情，為被告所否認，故系爭決議是否有效存在，即屬不明，而系爭決議涉及社區公共基金預算審核、費用支出及管理委員選舉等決議事項之適法性，自有影響系爭社區全體區分所有權人之權益，致原告主觀上認其法律地位處於不安狀態，而此種不安之狀態，得以本件確認判決將之除去，是依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上利益，而得提起本件確認之訴。
二、次按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262 條第
1 項定有明文。而本件原告起訴時係聲明：㈠先位聲明：確認系爭會議所為之決議無效。㈡備位聲明：⒈提案討論二關於109 年工作預算審核，決議增加第9 項「社區聯誼/ 自強活動」費用為新臺幣（下同）5 萬元之決議不存在；⒉提案討論四關於第20屆各區管理委員選舉無效（見本院卷第5 頁）。嗣原告於被告尚未為本案之言詞辯論前，以先備位理由相同為由而撤回上開備位聲明（見本院卷第95頁），揆諸前開規定，並無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告為系爭社區之區分所有權人（門牌號碼為桃園市○○區○○○街○ 號），詎系爭社區於108 年11月30日召開之系爭會議，係由不具備區分所有權人身分之主任委員「簡益斌」所召集，顯已違反公寓大廈管理條例第25條第3 項之強制規定而屬無效，爰提起本件訴訟，請求確認系爭會議所為之決議無效等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。
二、被告則以：「簡益斌」係門牌號碼桃園市○○區○○○街○號房屋所有權人許淑萍之配偶，亦為系爭會議開會時之主任委員身分，依系爭社區於107 年12月15日召開之區分所有權人會議修正後之新規約，其可擔任區分所有權人會議之召集人，其召集系爭會議所作成之系爭決議，應屬合法有效等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告為系爭社區之區分所有權人。
㈡簡益斌為系爭社區第19屆管理委員會之主任委員，其係門牌
號碼桃園市○○區○○○街○ 號房屋所有權人許淑萍之配偶，不具區分所有權人身分。
㈢系爭社區於107 年12月15日召開第19屆第1 次區分所有權人
會議，決議通過修改社區規約第6 條第2 項規定為：「區分所有權人會議之召集人，除公寓大廈管理條例第28條規定外，由管理負責人或管理委員會主任委員擔任。若無管理負責人或管理委員會主任委員時，得由管理委員擔任之。若召集人不具區分所有權人資格時，擔任會議時應出具委託書」等語。原告雖有於該次會議開會時當場表示異議，但事後並未提出任何訴訟予以爭執該次會議之效力。
㈣系爭社區於108 年11月30日召開之第19屆第2 次區分所有權
人會議，係由簡益斌以主任委員身分所召集，並就選舉第20屆管理委員、社區財務報告、工作預算審核、樹木移除或更換樹種等議題加以決議並通過。
四、得心證之理由：㈠按公寓大廈管理條例為加強公寓大廈之管理維護，並對公寓
大廈之重建、修繕、改良、利用等「物的管理」，及區分所有權人（包括住戶）間互動關係、群居生活等「人的管理」，透過區分所有權人參與集會之決議，藉由民主及自治管理機制，以管理自身居住環境，決定自己生活方式，俾能提昇居住品質，乃就公寓大廈自治管理重要支柱之區分所有權人會議之召集人，斟酌公寓大廈區分所有權人團體，性質上為人的組織體，非屬營利團體，特於該條例第28條、第25條第
3 項、同條例施行細則第7 條設其規範，明定除建築完成後，由起造人以公寓大廈之管理負責人身分召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人外，應由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告10日後生效。故欲召集區分所有權人會議之人，於召集前，為落實公寓大廈管理條例立法意旨，並兼顧其自治管理之程序正當性與區分所有權人間之和諧性，以維公寓大廈全體住戶之生活秩序，自須先行取得召集權資格，始克當之。倘召集時，尚不備召集人身分，所為召集，即非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，當然自始完全無決議之效力，亦不得因召集後始取得召集權而使原來之召集溯及生效，或認該原不具召集人資格之瑕疵已然治癒。
㈡參以公寓大廈管理條例第3 章對於公寓大廈之管理組織區分
為「區分所有權人會議」、「管理委員會」、「管理負責人」，而依該條例第25條、第3 條第8 款、第27條規定，區分所有權人會議須由全體區分所有權人所組成，至於管理委員會則可由住戶（依該條例第3 條第10款對「住戶」之定義為：「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者」）互選管理委員而設立組織，足見非區分所有權人之住戶與區分所有權人係屬不同之權利義務主體，且所得行使之權利亦不完全相同。公寓大廈管理條例第25條第3 項之規定乃為規範區分所有權人會議召集人之產生方法而定，應為強制規定，且並無將「規約另有規定」列為排除適用之例外事項，顯見立法者係考量區分所有權人會議，乃公寓大廈社區全體區分所有權人為共同事務及涉及權利義務相關事項所舉行者（公寓大廈管理條例第
3 條第7 款規定參照），不宜由不具區分所有權人資格者擔任召集人，因而不將區分所有權人會議之召集人資格，納入公寓大廈社區規約之自治事項範疇，自無從以規約另有規定而排除上開關於法定召集人規定之適用，是以社區規約如有抵觸該項規定者，依據民法第71條前段規定，應屬違反強制禁止規定而無效。
㈢末按總會決議之內容違反法令者，無效，民法第56條第2 項
定有明文。是區分所有權人會議須由區分所有權人召集，違反該項規定之規約內容，雖經區分所有權人會議決議，仍屬無效，非區分所有權人無從依規約取得召集區分所有權人會議之權限。無召集權人召集之區分所有權人會議，非合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，所為之決議，自始無效（最高法院108 年度台上字第514 號判決要旨參照）。準此，非區分所有權人之住戶或第三人，得否擔任社區管理委員會之主任管理委員，與得否擔任區分所有權人會議之召集人，應分別以觀，不可一概而論。查簡益斌於本院審理時，業已自承其並非系爭社區之區分所有權人（見本院卷第96頁），依前開說明，尚不因系爭社區107 年12月15日修改之新規約而有權召集區分所有權人會議，是其召集系爭會議所為之決議，自屬違反公寓大廈管理條例第25條第3 項強制規定而無效，從而原告本於系爭社區之區分所有權人身分，訴請確認系爭會議所為之決議無效，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果均不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
民事第五庭 法 官 周珮琦以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 2 月 7 日
書記官 李慧慧