臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第400號原 告 游輝田訴訟代理人 石麗卿律師複代理人 邱垂綸被 告 游象川訴訟代理人 游輝凱
林珪嬪律師上列當事人間請求給付價金事件，於本院民國108 年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第256條、第262條第1、2、4項分別定有明文。查原告於起訴時原以游象川為被告，於民國108 年1 月30日當庭追加被告游象錦，有民事起訴狀及108 年1 月30日調解程序筆錄在卷可參（見本院107 年度桃司調字第415 號卷第5、50頁），嗣於108 年5 月23日言詞辯論期日當庭撤回起訴被告游象錦，經被告游象川當庭同意（見本院卷第131 頁），另游象錦於108 年11月15日始同意撤回、並表示其未聲請參加訴訟等情（見本院卷第343 頁），經核與法相符，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告、被告游象川、游象錦分別係坐落桃園市○○區○○段○○○ 號地號土地（下稱系爭土地）之建物即門牌號碼：桃園市○○區○○路○○○ 號（下稱系爭建物）所有權人，被告游象川持分為8 分之6 、原告與游象錦持分各為8分之1 。另被告游象川、游象錦分別為系爭土地所有權人，被告游象川持分為8 分之6 、游象錦持分為8 分之2 。被告游象川於107 年9 月9 日依土地法第34條之1 第1 項將系爭土地及建物以總價新臺幣（下同）2,690 萬元出賣予訴外人黃錫慶，依稅捐機關就系爭土地及建物課稅現值計算，系爭建物成交價格為391,780 元，系爭土地成交價格為26,508,
220 元，再依共有人就系爭土地及系爭建物持分為比例分配價金，依原告就系爭建物之持分，僅分得48,973元。惟原告認為依出售系爭土地及系爭建物前，其租金分配方式，原告應依其比例即16分之1 ，可分得1,681,250 元（計算式：2,
690 萬÷16）。且依一般商業習慣以建坪單價作為開價基礎，本件建坪42.47 坪，每坪成交單價為633,388 元，每坪系爭建物與系爭土地價額各占2 分之1 即316,694 元（計算式：633,388 ÷2 ），則依原告上開持分即5.31坪，應可分得價金1,681,645 元（計算式：316,694 ×5 ），原分配金額48,973元，顯然過低。爰依土地法第34條之1 第3 項，請求被告應給付原告應得之對價等語，並聲明：被告應給付原告
168 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告游象川則以：系爭建物及土地成交價格為2,690 萬元，被告游象川就系爭土地及建物之應有部分均4 分之3 ，皆應取得總價4 分之3 價金；且被告游象川通知原告是否行使優先購買權時、及將原告應得之對價提存於法院之前，都有寄發存證信函給原告，將買賣雙方約定之價金分配方式通知原告，倘原告不同意按土地公告現值及房屋評定現值之比例拆分價款，認為原告應多分配一些款項、游象錦應少分配一些款項，或甚至認為應透過估價之方式拆分系爭土地及建物價金，皆應於收受存證信函後提出意見，惟原告未表示任何意見。再者，被告否認原告所稱「依現行不動產交易，多以土地及建物1 ：1 之比例分配其成交價之商業習慣」等語，蓋房屋有耐用年限問題，建物價值會隨著屋齡增加而降低，而土地價值年年調漲，系爭建物建築完成日期為62年8 月1 日，自無可能依據土地及建物1 ：1 之比例分配；且不僅稅務機關按房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益，法院在核定訴訟標的價額之案件，計算房屋價值也是以房地交易總價額按房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算，故被告游象川以土地公告現值及房屋評定現值之比例計算原告所得價金，並無違誤。另就系爭建物及土地於出售前，出租之每月租金4 萬元，兩造僅就上開租金分配比例達成共識，與日後系爭建物及土地出售價金如何分配無涉等語置為抗辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告游象川、游象錦前為系爭土地之所有權人，持分各為
8 分之6 、8 分之2 。
（二）被告游象川、游象錦、原告前為系爭建物之所有權人，持分各為8 分之6 、8 分之1 、8 分之1 。
（三）被告游象川以出賣人之地位，於107 年9 月9 日將系爭土地及系爭建物以2,690 萬元，出賣予訴外人黃錫慶並分別對原告、游象錦通知行使優先承買權。
（四）被告游象川與黃錫慶簽訂如原證2 所示之不動產買賣契約書（本院107 年度桃司調字第415 號卷第12至22頁，下稱系爭不動產買賣契約書）。
（五）依系爭不動產買賣契約書記載，土地及建物價金數額依稅捐機關就系爭土地及建物之課稅現值為計算，並依共有人就系爭土地及建物持分為比例分配價金，並以前開事實記載於通知行使優先承買權，原告已收訖，並未主張優先承買權。
（六）依稅捐機關就系爭土地及建物之課稅現值計算，共有人就系爭土地及建物持分為比例分配價金，則系爭建物成交價格為391,780 元，系爭土地成交價格為26,508,220元。原告就系爭建物持分為8 分之1 ，如依上開計算方式，分配價額為48,973元。
四、本院得心證之理由：本件爭點厥為：被告抗辯原告就系爭建物持分為8 分之1 ，計算分配價額給付48,973元，有無理由？
（一）按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3 分之
2 者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第1 項、第2 項及第4 項定有明文。又土地法第34條之1第2 項所稱事先、書面通知或公告，其方式及內容依下列之規定：「（一）部分共有人依本法條規定為處分、變更或設定負擔行為之前，應先行通知他共有人。（二）書面通知應視實際情形，以一般之通知書或郵局存證信函為之。（三）公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。（四）公告可直接以布告方式，由村里長簽證後，公告於土地或建物所在地之村、里辦公處，或以登報方式公告之。（五）通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人及通知人之姓名住址及其他事項。（六）他共有人已死亡者，應以其繼承人為通知或公告之對象。（七）委託他人代為事先通知，其委託行為無須特別授權。」，土地法第34條之1 執行要點第7 點亦訂有明文。
（二）經查，被告游象川以出賣人之地位，於107 年9 月9 日將系爭土地及系爭建物以2,690 萬元，出賣予訴外人黃錫慶並分別對原告、游象錦通知行使優先承買權等情，已如前述。復觀諸被告游象川於107 年9 月14日以第600 號所寄發之存證信函上載明：「…二、處分方式：前項所列土地及建物，以新台幣貳仟陸佰玖拾萬元出售與承買人黃錫慶。三、價金分配：按出售當期土地公告現值及房屋評定現值之比例拆分土地及建物買賣價款…建物價款八分之一分配與游象錦…四、優先購買權通知及償付方式、期限：本人係按土地法第三十四條之一規定處分（出售）共有房地，並按同法規定通知台端。惟台端擬按同法第四項規定，主張優先購買權時，請台端於文到後十五日內以書面通知本人…六、附件：不動產買賣契約書影本一份、代辦履約保證契約書影本一份。」等語（見本院卷第68至71頁），可知該存證信函就系爭土地及系爭建物出售價金、價金分配方式及與第三人間訂立不動產買賣契約所有條件完全揭露與原告知曉，依前開規定，足認被告游象川已盡通知義務。
（三）原告雖主張系爭土地及系爭建物出售前，兩造就該房地出租之租金分配方式係約定以土地、建物各分為8 等分計算，而原告每月可收取16分之1 之租金，故兩造就該房地之價值，已有達成將系爭土地及系爭建物以16等分方式平均計算之合意存在云云。惟查，被告游象川曾以存證信函通知原告及游象錦就系爭土地及系爭建物之價金分配係以出售當期土地公告現值及房屋評定現值之比例拆分土地及建物買賣價款一節，已如前述，若兩造就系爭土地及系爭建物之價金分配已達成以16等分方式平均計算之合意，被告游象川何需於出售系爭土地及系爭建物前，再以存證信函通知價金分配方式係按出售當期土地公告現值及房屋評定現值之比例拆分土地及建物買賣價款，顯不合常情，而原告復未提出其他證據證明兩造間就系爭土地及系爭建物之價金分配比例，有何約定，自不得僅以兩造間曾就系爭土地及系爭建物之租金分配比例有合意即遽認兩造就價金比例分配亦有約定，是原告此部分主張，洵屬無據。
（四）原告雖又主張依被告游象川以系爭土地出售當期土地公告現值及房屋評定現值之比例拆分土地及建物買賣價款計算之金額，系爭土地每坪為1,485,887 元，與桃園市八德區近3 年土地成交之實價登錄價格相比，顯屬過高。且依一般商業習慣買賣不動產時係以建坪單價作為開價基礎，再以系爭建物與系爭土地價額各占2 分之1 拆分價款，被告游象川就系爭土地所分配之價額，顯然過高云云。然在實際具體之土地交易個案，因買賣雙方主客觀及供需不同等因素，而有差異，自不能僅以與同地區土地之交易價有落差即遽認非屬合理價格而不符合市價。又系爭土地與系爭建物之所有權人並非完全相同，而依土地稀有性質價值應遠高於建物，及系爭建物老舊、價值相對偏低之結果，苟以建坪單價作為開價基礎，再以系爭建物與系爭土地價額各占2 分之1 拆分價款，難認合理。況原告於被告與黃錫慶簽訂系爭不動產買賣契約書之前，對於該價金分配方式應已知悉，亦無為反對之意思表示，如僅因其所分配價金不合其所預期即謂系爭土地所分配之價額過高，尚嫌無據。是以，原告主張系爭土地分配價額過高云云，顯無理由。
（五）綜上，兩造就系爭土地及系爭建物價金分配比例既無任何約定，本院審酌鑑定估價報告結果系爭土地及系爭建物（含地上權價值）價格分別為24,900,000元、1,999,565 元（見本院卷第248 頁），認以出售當期系爭土地之公告現值與系爭建物評定現值比例計算之，尚屬合理，是被告抗辯原告就系爭建物持分為8 分之1 ，計算分配價額給付48,973元為有理由。
（六）游象錦並非系爭土地與系爭建物之出賣人，且所領取之應分配款項係由被告游象川給付，按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算；第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記，土地法第34條之1 第1 項、第3 項分別定有明文。經查，系爭不動產買賣契約書係被告游象川與黃錫慶所簽訂，已如前述，游象錦既非系爭建物之出賣人，自不屬土地法第34條之1 第1 項所謂之共有人，附此敘明。
五、綜上所述，原告依據土地法第34條之1 第3 項之規定，請求被告給付168 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
民事第五庭 法 官 林常智以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 11 月 29 日
書記官 吳忻蒨