臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第599號原 告 邱富啓訴訟代理人 關維忠律師被 告 林永漢上列當事人間請求返還房屋事件，於民國108 年11月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文被告應自桃園市○鎮區○○段○○○○○號建物（即門牌號碼桃園市○鎮區○○街○○○巷○弄○號四樓）及同段一○七○建號停車位（面積三六二點五一平方公尺、權利範圍一萬分之一三八七）遷出，並將上開不動產返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾捌萬參仟柒佰元供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加他訴，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第3 款分別定有明文。原告起訴時原聲明請求：
㈠被告應自桃園市○鎮區○○段○○○○○號建物（門牌號碼：
桃園市○鎮區○○街○○巷○ 弄○ 號4 樓；面積56.11 平方公尺、權利範圍：全部，併含附屬建物陽台在內，面積5.52平方公尺，權利範圍：全部）及桃園市○鎮區○○段○○○○○號建物（面積362.51平方公尺，權利範圍：10000 分之1387）之不動產（下稱系爭不動產）內騰空遷讓回復原狀，將上開不動產交還予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第3 頁）。嗣於民國108 年11月27日言詞辯論期日更正上開聲明第1 項為：被告應自系爭不動產遷出，並將系爭不動產返還予原告（見本院卷第138 頁）。經核原告訴之聲明變更係基於同一基礎事實，且為擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，要無不合，自應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：兩造於104 年11月13日就原告所有系爭不動產簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價新台幣（下同）190 萬元，並同意以當時現況交屋。嗣原告應被告之要求先將系爭不動產交付被告先行暫住，被告願按月補貼原告9,000 元。惟被告除已給付第一期款50萬元外，無力支付買賣價金餘款140 萬元之狀況，經雙方協商乃於105 年3 月4 日另簽署「先行動支價款同意書」，載明被告同意就渠已支付之第一期款50萬元中，先動支45萬元由履保單位僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）交付予原告，並約定被告至遲應於106 年12月31日前將買賣餘款
140 萬元付清。詎料，被告嗣後不僅未依約按月給付9,000元之房租補貼，且迄至約定之106 年12月31日，亦未依約給付買賣價金餘款140 萬元予原告，已屬嚴重違約，原告遂於
106 年6 月19日、9 月29日分別以存證信函催告被告給付積欠之租金，否則將依法解約。詎被告於收受上開信函後，仍置之不理，原告復於107 年2 月9 日以存證信函催告被告限期給付買賣價金餘款及積欠之租金，否則將依法解除買賣契約及終止租約，該存證信函雖因被告故意不予收受致使招領逾期而遭退件，惟依據系爭買賣契約第13條第9 項之特別約定，原告已按被告於系爭買賣契約上所載之聯絡地址寄發催告函，縱被告拒收，亦應視為被告已合法收受該催告信函，即原告催告之意思表示已合法送達被告。因被告仍未依約履行給付買賣價金及租金補貼，原告乃再於107 年3 月7 日寄發存證信函，以被告違約為由解除兩造間之系爭買賣契約及房屋租賃關係，該存證信函雖遭被告拒收而退件，依前所述，仍視為被告已合法收受該信函，亦即原告解除買賣契約及終止租約之意思表示已合法送達被告。若仍認前揭存證信函未經被告實際收受尚不生解除契約及終止租約之效力，爰以起訴狀繕本之送達作為解除兩造間系爭不動產買賣契約及租賃契約之意思表示，並依民法第767 條規定請求被告自系爭不動產遷出，並將系爭不動產返還予原告等語。並聲明：如上開變更聲明所示。
二、被告則以：原告沒有誠意要買賣，伊要另外告他刑事詐欺、誣告；因伊所持有之買賣契約已遺失無法向銀行辦理貸款，原告有答應要再簽書面契約，但最後都未與伊重簽訂契約等語置辯。
三、原告主張兩造於104 年11月13日就原告所有坐落桃園市○鎮區○○段○○○ ○號土地（權利範圍10000 分之513 ）暨其上同段1066建號建物（門牌號碼：桃園市○鎮區○○街○○巷○弄○ 號4 樓）、1070建號停車位（權利範圍10000 分之1387），簽訂不動產買賣契約書，約定買賣總價190 萬元，分二期給付，即104 年11月24日前支付第一期款50萬元、同年12月24日前支付尾款140 萬元，原告應被告要求已將前揭不動產交付被告使用迄今，惟被告於簽約後僅依約支付第一期款50萬元，兩造嗣於105 年3 月4 日簽立先行動支價款同意書，約定由僑馥公司自履保專戶中支出45萬元整匯入原告之帳戶，及被告至遲應自106 年12月31日給付尾款，且被告同意每月支付9,000 元作為補貼等情，業據原告提出系爭不動產登記謄本、不動產買賣契約書、先行動支價款同意書為證（見本院卷第13至33頁），且為被告所不爭執，堪信原告主張為真實。
四、依據兩造所訂之不動產買賣契約書第5 條第3 項約定：「甲方（即被告）若有遲延給付價金之情事，每逾一日應按遲延價金萬分之二計算違約金給付乙方（即原告）。若甲方逾十日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約。」，有系爭買賣契約（見本院卷第21頁）在卷可稽。本件被告僅付50萬元，尚欠140 萬元未付，業據原告於106 年6 月9 日以永康郵局第184 號存證信函催告被告限期如數給付完畢，有前揭存證信函及被告所提之存摺內頁在卷可憑（見本院卷第35至45頁、第149 至154 頁），然被告收受該存證信函後仍未給付，原告復於107 年2月9 日以永康郵局第64號存證信函再次催告被告限期給付買賣契約尾款140 萬元，該存證信函雖因招領逾期而退回，然該存證信函係送達至被告於系爭買賣契約立契約書人欄之聯絡地址即桃園市○鎮區○○街○○巷○ 號2 樓等情，有該存證信函暨退回信封在卷可查（本院卷第55至65頁），依系爭買賣契約第13條第9 項約定，兩造間關於系爭買賣契約之書面通知，應以該契約所載聯絡地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，概以郵遞日視為送達生效日，故上開存證信函於郵遞日即107 年2 月9 日視為送達生效，惟被告仍未依限履行給付，原告再於107 年3 月7 日以永康郵局第
186 號存證信函，依系爭買賣契約第11條第2 項規定解除兩造間之系爭買賣契約及房屋租賃契約，該存證信函因招領逾期而遭退件（見本院卷第67至75頁），依系爭買賣契約第13條第9 項約定，視為已於107 年3 月7 日送達被告，則原告以前開永康郵局第186 號存證信函送達被告，作為解除系爭買賣契約之意思表示，解除本件買賣契約，自屬有據。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條本文設有規定。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（參見最高法院17年上字第917 號判例意旨）。本件被告雖辯稱因其所持有之買賣契約已遺失無法向銀行辦理貸款，原告有答應要重新簽約，但最後都未與其重簽訂契約云云，然為原告所否認，自應由被告就該項有利於己之事實負舉證責任，就此被告固提出原告與被告母親之錄音光碟為憑，惟經本院審理時當庭勘驗該錄音光碟（錄音時間全長為5 分07秒），勘驗結果略以：有一女聲電話接通後表示為被告母親，另一男聲表示為原告本人，且表示買賣價金尾款將在12月底到期，被告卻在前幾天才再說要再重新簽約，其不願意同意，要求被告應將尾款及積欠租金繳清，被告母親則表示，被告先付的金錢，原告應給利息，原告又再表示那是頭期款，雙方對於此部分有所爭執，被告母親要求原告能夠配合被告，但原告並未表示同意等語（見本院卷第137 頁），由上開勘驗結果可知，原告並未承諾願重新與被告簽訂買賣契約乙事，自難認被告就其抗辯之事實，已盡其舉證之責，尚難遽為有利於被告之認定。再者，倘被告辯稱兩造於104 年12月間約定重新簽訂買賣契約一事為真，何以兩造於105 年3 月4 日簽訂先行動支價款同意書時卻未一併重新簽訂買賣契約？足見被告所辯，悖於常情，難以採憑。況按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，為民法第264 條第1 項所明定。又依民法第264 條第1 項但書之規定，同時履行抗辯權之行使，須債務人自己無先為給付之義務，最高法院73年度台上字第1906號判決意旨可資參照。本件系爭買賣契約中，原告主給付義務為移轉標的建物及土地予被告、被告主給付義務則為給付買賣價金。又本件依系爭買賣契約第5 條第2 項付款方式之約定，被告負有先為給付買賣價金與原告之義務，縱認被告上開所辯為真，被告亦不得以原告未盡重新簽約之附隨義務為由拒絕給付買賣價金，其主張同時履行抗辯，要屬無據。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。經查，原告為系爭不動產之所有人，並已向被告解除系爭買賣契約，被告即屬無正當權源占用系爭不動產，揆諸前揭規定，自係侵害原告對系爭不動產之所有權，是以原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告將系爭不動產遷讓返還予原告，自屬有據。
八、綜上所述，原告本於系爭不動產之所有權，依民法第767 條規定，請求被告應自系爭不動產遷出，並將該不動產返還原告，為有理由，應予准許。又原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。
九、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 12 月 11 日
民事第一庭法 官 李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 12 日
書記官 謝伊婕