臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第677號原 告 徐蘭英訴訟代理人 石宜琳律師
石邁律師被 告 黃錦雲
黃德誠黃俊誠共 同訴訟代理人 蔡文玉律師被 告 黃錦龍上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109 年8 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款分別定有明文。次按，不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。本件原告起訴時，原以黃錦雲、黃德誠為被告，聲明：「㈠被告應共同將坐落桃園市○○區○○○段○○○段00000000000000 地號土地上如附圖所示黃色、藍色位置之地上物予以拆除（面積以實測為準），並將所占用基地返還原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地止，各按月給付原告新臺幣（下同）390 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第3 頁）。嗣於民國108 年11月15日具狀追加被告黃錦龍、黃俊誠，並就訴之聲明迭經變更後，最終變更為：「㈠被告應共同將坐落桃園市○○區○○○段○○○段0000000000000 0地號土地上如附圖所示紅色斜線部分面積10平方公尺之地上物予以拆除，並共同返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達被告黃錦雲、黃德誠翌日起至共同返還上開土地予原告止，按月連帶給付原告780 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第207 頁）。經核原告所為之聲明變更，係就同一基礎事實，而追加黃錦龍、黃俊誠為被告，並擴張、減縮應受判決事項之聲明，另依桃園市楊梅地政事務所108 年12月23日楊測法複字第00
000 號土地複丈成果圖，而為事實上之補充、更正，揆諸上開規定，應予准許。
二、被告黃錦龍經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：緣原告所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段00000000000000 地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭土地），與被告黃錦雲、黃德誠所有坐落桃園市○○區○○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭33-360地號土地）相鄰。系爭土地之前手前於64年間搭建門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 號之建物（下稱系爭351 號建物），並同時與系爭33-360地號土地之原所有權人黃丁清約定，提供系爭土地相鄰部分土地供黃丁清架設鋪頂使用。詎料，76年間黃丁清竟於明知系爭土地僅提供伊架設鋪頂之情況下，故意越界搭建門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○ 號之違章建築（下稱系爭347 號建物），並由被告等人取得系爭347 號建物之事實上處分權。而原告於106 年間購買系爭土地後，旋即察覺上開事實，遂委請桃園市楊梅地政事務所與具有專業技術之文鼎測量有限公司，對系爭土地與系爭347 號建物進行現場丈量，即確認被告等人所有之系爭347 號建物有無權占用原告系爭土地之事實，經原告多次向被告表示應出面協商解決，尋求和解共識，屢遭被告拒絕。為此，爰依民法第767條第1 項前段、第184 條第1 項前段、第185 條、第213 條、第179 條之規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應共同將系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分面積10平方公尺之地上物予以拆除，並共同返還予原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達被告黃錦雲、黃德誠翌日起至共同返還上開土地予原告止，按月連帶給付原告780 元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告黃錦雲、黃德誠、黃俊誠部分：緣被告等所有之系爭33-360地號土地面積原即包括系爭33-1753 地號土地之「水塔用地」，並與原告所有之系爭33-361地號土地相鄰。於63年間原告之前手陳鴻基於系爭33-361地號土地欲建蓋房屋時，鑒於其土地有一大塊凹進去之缺角，原係相鄰之系爭33-360地號土地之水塔用地，為便利其得以較方整之土地建造房屋使用，乃與被告等之前手黃丁清（即被告黃錦雲之祖父、被告黃德誠、黃俊誠之曾祖父）於63年12月9 日訂有拆除水塔與共同使用牆壁之「合約書」（下稱系爭合約書），約定黃丁清已於系爭33-360地號土地上蓋有水塔之用地位置提供予陳鴻基蓋屋使用，由陳鴻基逕行拆除水塔後另建一座水塔供黃丁清使用，而陳鴻基將來在系爭33-361地號土地建蓋房屋之後，其須將與33-360地號土地相鄰之右側牆壁無條件提供予黃丁清全部共同使用、架設舖頂等使用，絕無異議，且若日後有轉讓時仍對後手永久有效。另約定其右側牆腳係與黃丁清各占四寸作為建物共同壁之中心界限，有系爭合約書可證，足徵被告所言屬實。且原告之前手陳鴻基業於64年間建蓋完成系爭351 號建物，嗣於76年間被告等之前手黃丁清始於系爭33-360地號土地建造完成系爭347 號建物，乃原告所自認。兩造之前手陳鴻基、黃丁清既已約定，以陳鴻基建蓋之系爭351 號建物右側牆壁各占4 寸作為建物之共同壁中心界限，黃丁清並得於爾後興建房屋時無條件全部使用該牆壁。則無論黃丁清嗣貼附於系爭351 號建物牆壁而建造之系爭
347 號建物究有無越界使用到原告所有系爭土地，依系爭合約書所載黃丁清均有使用之權利，而非無權占用，至為明確。且被告之前手黃丁清既係依系爭合約書履行，自難認有何不法侵害權利之情事。原告指稱被告係無權占有、不法侵害其權利云云，已無足為採。再者，原告於106 年3 月購入系爭土地時亦早知此事，並自行提出系爭合約書在卷，既知悉兩造前手已訂有系爭合約書，猶惡意受讓系爭土地，並欲違反系爭合約書約定，訴請被告拆除房屋，實違反誠信原則，屬權利濫用，而不應准許，並應受系爭合約書之拘束。綜上，被告之前手及被告均係依系爭合約書履行，並非無權占用原告所有系爭土地，亦無不法侵害原告權利，且使用系爭土地乃有正當之權源，自無不當得利可言，原告之訴顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告黃錦龍已於相當時期受合法送達通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作任何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第261 至262 頁、第269 至270頁、第287至288頁）：
㈠、原告之前手陳鴻基於63年12月9 日與被告之前手黃丁清訂有系爭合約書。依系爭合約書第2 條約定，陳鴻基在系爭33-361地號土地上建築房屋之牆壁應無條件提供給黃丁清全部共同使用、架設舖頂等使用，絕無異議。若日後有轉讓時仍有效。
㈡、系爭33-360地號土地係於81年4 月12日分割出系爭33-1753地號土地，而原告所有之系爭土地與系爭33-360地號土地相鄰。
㈢、被告所有系爭347 號建物並未取得建築執照、使用執照，為違章建築，占用原告所有系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分面積共10平方公尺。
㈣、原告之前手新竹區中小企業銀行曾於82年間同時購入系爭土地及其上系爭351 號建物，並向桃園市楊梅地政事務所申請鑑界。
㈤、原告之前手渣打國際商業銀行於96年購併新竹區中小企業銀行之後，曾於105 年3 月向桃園市楊梅地政事務所申請鑑界。
㈥、原告於106 年3 月向渣打國際商業銀行購入系爭土地及其上系爭351 號建物後，亦曾向桃園市楊梅地政事務所申請鑑界。
四、原告主張系爭土地為其所有，遭被告以系爭347 號建物越界無權占用，自得本於所有權請求被告拆除系爭347 號建物如附圖所示紅色斜線部分面積10平方公尺之地上物，將系爭土地返還予原告，並連帶給付原告相當於租金之不當得利等語，均為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件應審究者為：被告主張原告應受系爭合約書拘束，有無理由？原告請求被告拆除系爭347 號建物將系爭土地返還予原告，並連帶給付原告相當於租金之不當得利，有無理由？
㈠、按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，民法第148 條定有明文。而「使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求」（最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨參照）。又不動產之使用借貸等債之關係，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，因該債之關係而占有不動產之人（債權人），不得執以對抗未繼受該法律關係之第三人，是受讓該不動產之第三人行使物上請求權，請求占有人返還所有物，於通常情形，固應認係權利之正當行使，惟不動產之受讓人若知悉讓與人已就該不動產與第三人間另訂有債權契約而非屬無權占有，惟為使占有人無從基於債之關係為抗辯，脫免債務人容忍占有之義務，猶於該契約成立後惡意受讓該物之所有權者，其取得所有權之目的，顯在妨害有權占有人之占有，自應認係以損害他人為主要目的，參照司法院大法官會議釋字第349 號解釋及民法第148 條所揭櫫之誠信原則，該受讓人亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束（最高法院90年度台上字第1060號、98年度台上字第1319號判決意旨參照）。
㈡、原告主張伊為系爭土地之所有權人，被告所有之系爭347 號建物，無權越界占用原告所有之系爭土地，侵害原告權益，且原告於受讓系爭土地時並不知悉系爭合約書之情事，自不受系爭合約書之限制，自得請求被告拆除系爭347 號建物返還系爭土地，並連帶給付相當於租金之不當得利等情。經被告辯稱：系爭合約書為兩造之前手所訂定，被告與被告之前手均係依系爭合約書履行，並無不法侵害原告權益、無權占用系爭土地之情事，且原告於受讓系爭土地時業已知悉，依誠實信用原則，系爭土地之後手即原告自應受系爭合約書之拘束等語。經查，系爭合約書第2 條記載：「乙方（即陳鴻基）在座○○○鎮○○○段埔心小段參參之參陸壹號土地上建築房屋牆壁（與甲方埔心小段參參之參陸零號土地相連）無條件提供給甲方（即黃丁清）全部共同使用、架設舖頂等使用絕無異議（若日後有轉讓時仍有效）」、及特別加註：「本人右側牆腳與黃丁清先生各佔四寸，以利黃先生爾後興建時牆壁之利用」等字句（見本院卷第71頁至第73頁），可見兩造之前手於63年12月9 日即就系爭土地約定供被告之前手無條件使用，成立無償之使用借貸關係，此為兩造所不爭執。雖原告主張「我們不知道，我們是因原告配偶是建築師，因覺得有問題才去申請鑑界，鑑界後才知道被告有無權占有之情形，因此向被告等人談是否以價購方式和解，但被告均置之不理，所以才提出本件訴訟。原告就是鑑界後發現越界，才去查找資料，才找到系爭合約書，另如歷次書狀所提，本件合約書並不拘束原告。」等語（見本院卷第288 頁），惟觀諸原告所提之起訴狀，原告於起訴時，即已自行檢附系爭合約書影本，並表示「原告之前手於64年間建蓋系爭35
1 號建物，並同時與被告之前手約定，提供系爭土地部份相鄰土地供黃丁清架設鋪頂使用，詎於76年間被告之前手黃丁清竟於明知系爭土地僅提供伊架設鋪頂之使用情形下，卻仍故意越界搭建系爭347 號建物，全然無視雙方間上開之約定…」等語（見本院卷第4 頁），足見原告就兩造前手所約定之使用借貸範圍、建物之搭建時點均清楚瞭解，難認其對系爭合約書所約定之內容毫不知悉。復觀諸原告所提系爭土地之土地登記第一類謄本及桃園市楊梅地政事務所106 年楊測複字054700號之複丈成果圖（見本院卷第7 至12頁、第15頁），可知原告係於106 年3 月1 日買受系爭土地，並於106年3 月21日以買賣為登記原因完成系爭土地之移轉登記，隨即於106 年3 月24日向桃園市楊梅地政事務所申請鑑界。惟一般土地買賣交易，倘買賣雙方因買賣標的物相鄰土地上現存有他人之地上物，就該地上物可能發生越界之疑義，買賣雙方理應於洽談時買賣事宜時，即會先行就買賣標的物申請鑑界；亦或由買賣雙方逕於買賣契約書就買賣標的物是否有遭他人占用情事，另於買賣契約中為註記或約定，以避免日後發生債務不履行之爭議；然原告既主張：其於買受系爭土地時，並不知系爭347 號建物有占用系爭土地，亦不知其前手陳鴻基與被告之前手黃丁清訂有系爭合約書云云，卻於系爭土地甫完成所有權移轉登記於原告名下後，僅短短3 日即申請鑑界，此即與一般土地買賣之交易情況有異。至原告雖稱「因原告配偶是建築師，因覺得有問題才去申請鑑界」，惟殊難想像原告支付鉅額款項購置土地時，事前完全未就買賣標的物週邊現存未辦理保存登記之違章建築有無權占用、越界等情事有所認知，卻於系爭土地完成所有權移轉登記後
3 日，隨即「覺得有問題才去申請鑑界」，並於「鑑界後發現越界，才去查找資料，才找到系爭合約書」，自難認原告之主張為可信。綜觀上情，應認被告抗辯：原告於受讓時已知悉系爭土地上之系爭347 號建物係基於使用借貸關係而占有系爭土地，卻仍受讓取得系爭土地所有權，方於登記取得系爭土地所有權後3 日即迅速向桃園市楊梅地政事務所申請鑑界等語，應為可採。揆諸前揭說明及誠實信用原則，原告仍應受前手即陳鴻基與黃丁清間成立之系爭合約書拘束，從而，原告請求被告拆除地上物返還系爭土地，並按月給付相當於租金之不當得利，均屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第184 條第1項前段、第185 條、第213 條、第179 條之規定，請求被告應共同將系爭土地上如附圖所示紅色斜線部分面積10平方公尺之地上物予以拆除，並共同返還予原告；被告應自起訴狀繕本送達被告黃錦雲、黃德誠翌日起至共同返還上開土地予原告止，按月連帶給付原告780 元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊、防禦及舉證，經本院審酌後，認與判決結論均無影響，爰不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 9 月 11 日
民事第三庭 法 官 張世聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 14 日
書記官 顏崇衛