臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第687號原 告 葉步振訴訟代理人 彭成桂律師複 代理 人 陳夏毅律師被 告 尹瑀婕上列當事人間請求返還所有權狀事件，於民國108 年6 月11日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告為如附件所示之地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，於民國102 年7 月22日與訴外人黃徐鳳香簽訂系爭土地之買賣契約（下稱系爭買賣契約），原告為踐行後續買賣系爭土地事宜，遂將系爭土地權狀交由擔任地政士之被告保管，嗣後因原告與黃徐鳳香就系爭買賣契約尚存有爭議，原告遂於106 年5 月9 日寄發桃園府前郵局存證號碼為000664之存證信函予黃徐鳳香表示欲解除契約，隨後於107年2 月間寄發桃園府前郵局存證號碼為001369存證信函予被告，表示被告為辦理系爭土地過戶等事宜之地政士，而系爭買賣契約已經合法解除，被告應將系爭土地之權狀歸還予原告，然被告迄今皆尚未歸還。為此，爰依民法第767 條第1項、549 條第1 項規定提起本訴訟等語。並聲明：被告應將如附件所示之土地所有權狀返還予原告。
二、被告則以：因完稅程序需系爭土地買賣雙方提供身分證影本及印章，賣方則應提出印鑑證明，並至區公所申請農用證明，再至稅捐處申請土地增值稅、印花稅等手續，然黃徐鳳香與原告就系爭買賣契約尚存有爭議，致完稅程序部分遲遲無法辦理完成。黃徐鳳香亦寄發平鎮北勢郵局存證號碼000098、000199；中壢郵局存證號碼001455之存證信函表示就系爭買賣契約中買賣坪數短少部分已經雙方達成共識並當場錄音存證，且願意配合完成完稅程序後給付800 萬元之完稅款，然原告卻避不見面且不配合辦理過戶及完稅等事宜。被告亦有多次致電通知原告辦理完稅程序，原告皆置之不理。依系爭買賣契約第7 條約定：「價金及證件繳交所在地，買賣雙方同意以信騰地政士事務所或現場接待中心為價金及證件繳交所在地，交付文件後至本約未全部履行前，非經雙方同意任何一方均不得向地政士取回文件‧‧‧」。綜上，因黃徐秀香與原告間之系爭買賣契約是否合法解除尚有疑義，本諸系爭買賣契約第7 條約定，在雙方未同意之情況，被告仍有保管系爭土地權狀之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠原告與黃徐鳳香於102 年7 月22日簽訂系爭土地買賣契約。
㈡原告係依照系爭買賣契約第9 條將系爭土地權狀交付予被告。
㈢雙方約定完稅款項應由買方先行給付，再由尾款扣除。
四、得心證之理由本件原告主張其與黃徐鳳香之系爭買賣契約因黃徐鳳香未履行系爭買賣契約第9 條約定，經催告後以存證信函通知解除系爭買賣契約及被告之委任關係，因而被告之系爭土地權狀保管責任亦解除，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將系爭土地所有權狀返還原告等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之爭點厥為：系爭買賣契約是否已合法解除？被告是否應返還系爭土地所有權狀？茲析述如下：
㈠經查，觀諸系爭買賣契約第9 條第1 項約定：「甲（買方黃
徐鳳香）不依約履行付款或契約所約定其他各項義務者，即為甲方違約，乙（賣方葉步振）得限期催告履行，逾期仍不履行，即得解除契約，以書面通知地政士逕為撤銷買賣契約，將已收之價款全數沒收，充作違約罰金。」，此有兩造不爭執之系爭買賣契約影本1 份在卷（見本院卷第17頁）可憑，而原告主張黃徐鳳香雖依約支付簽約款300 萬元，但第2次完稅款共800 萬元，依系爭買賣契約第3 條約定應於102年9 月20日交付然迄今尚未履行，遂於106 年5 月9 日寄發桃園府前郵局存證號碼為000664之存證信函予黃徐鳳香表示於函到3 日內未履行，即解除系爭買賣契約，此有該存證信函在卷（見本院卷第33至37頁）在卷可佐。然就被告800 萬元之完稅款部分，雙方約定該完稅款項固然係由買方先行給付，再由尾款扣除，然而要完成該完稅程序，尚需買賣雙方協力提出雙方身分證、印章，賣方即原告則應提出印鑑證明，並於區公所申請農用證明，最後至稅捐處申請土地增值稅及印花稅。前開完稅程序因雙方就系爭買賣契約中就是否外加500 坪土地有所爭議，此有中壢郵局存證號碼001455號郵局存證信函影本可稽（見本院卷第155 至159 頁），故遲未辦理，被告亦有多次聯絡買賣雙方，黃徐鳳香表示願意辦理，並於106 年5 月15日寄發平鎮北勢郵局存證號碼為000098之存證信函表示願協力辦理完稅程序並履行給付800 萬元之義務，此有該存證信函（見本院卷第149 至153 頁）在卷可稽，堪認本件黃徐鳳香尚未繳納完稅款，係因原告遲未出面協力辦理完稅程序，而致完稅程序無法完成所致。因此，黃徐鳳香應為非因可歸責於己之事由而導致無法給付該800 萬元之款項，原告欲依此主張解除系爭買賣契約，尚屬無據。㈡又查，依據系爭買賣契約第7 條約定：「價金及證件繳交所
在地，買賣雙方同意以信騰地政士事務所或現場接待中心為價金及證件繳交所在地，交付文件後至本契約未全部履行前，非經雙方同意任何一方均不得向地政士取回文件。．．．」（見本院卷第15頁），且被告答辯稱不動產買賣實務上，系爭土地權狀正本會於簽約時交由代理的地政士保管，再按照契約的內容進行案件進度，該交付程序示要確認身分及證件正確性，被告負有保管之責任。故在買賣雙方皆未同意，且系爭買賣契約未合法解除之情況下，依據系爭買賣契約第
7 條之約定，應認被告有權持有系爭土地所有權狀正本並有保管之義務。
㈢綜上，因原告並未協力辦理完稅程序，因可歸責於原告之事
由而導致黃徐鳳香無法依約履行給付800 萬元之完稅款，故原告依此主張解除系爭買賣契約，尚屬無據；因系爭買賣契約並未合法解除，依據系爭買賣契約第7 條約定，被告尚有保管系爭土地所有權狀之義務，尚非無權占有。故原告依第
767 條第1 項等規定，請求被告返還系爭土地之所有權狀，並無理由，應予駁回。
五、據上論結，原告與黃徐鳳香間之系爭買賣契約仍合法存在，被告有權保管原告交付之所有權狀，原告依民法第549 條及第767 條第1 項等規定，請求被告返還系爭土地之所有權狀，並無理由，應予駁回。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法核對判決結果並無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
民事第四庭 法 官 徐 培 元正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 6 月 28 日
書記官 康 馨 予