臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第987號原 告 阮欣儀訴訟代理人 王玉珊律師被 告 郜金英訴訟代理人 孔菊念律師上列當事人間請求塗銷買賣登記事件，本院於民國108 年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國102 年8 月間以新臺幣（下同）
745 萬元之價格，購買位於桃園市○○區○○段○○○ ○號之土地（應有部分42/10000），及坐落於其上門牌號碼為桃園市○○區○○街○○號10樓之建物（下合稱系爭不動產），當時並向華南商業銀行（下稱華南銀行）貸款500 萬元。後於
103 年12月間原告與被告之子張尹謙結婚，並因懷孕而停止工作，則系爭不動產之貸款即因停止工作而無法負擔，原告便委託仲介欲將系爭不動產出售，亦有買主欲以750 萬元購買，惟於簽約前被告得知原告欲出售系爭不動產，即向原告夫妻表示其本即備有300 萬元欲贈送予原告夫妻作結婚之用，要求原告不要將系爭不動產出售，暫時過戶由被告保管，系爭不動產仍屬原告所有，原告因此將系爭不動產以保管之意思，雙方通謀虛偽而為買賣原因之登記，當時原告向華南銀行貸款之餘額為4,701,142 元，由被告以現金清償餘額貸款中之2,701,142 元，其餘200 萬元以被告名義重新貸款後清償，而新貸款則以系爭不動產之租金收入支付，兩造間無任何買賣價金之交付收受，且因原告為系爭不動產之實質所有人，於系爭不動產出租時原告均會了解並處理。又於107年6 月間原告亦以自越南帶回之美金1 萬元（換算為台幣30萬元），交由被告以清償貸款本金。詎料，於107 年12月間，原告欲收回系爭不動產自行管理，屢次要求被告系爭不動產移轉登記予原告，被告均不予置理。依民法第87條之規定，兩造間因通謀虛偽意思表示買賣契約應為無效，被告應返還系爭不動產予原告；退步言之，縱認兩造間確有買賣契約存在，原告亦係因被告拒絕返還系爭不動產，始知之前係遭被告詐欺而為移轉登記，依民法第92條之規定，本件起訴狀繕本送達為撤銷該買賣登記之意思表示。為此，爰依法提起本件訴訟。並聲明：㈠被告就系爭不動產於104 年1 月29日以買賣為原因之所有權移轉登記應予塗銷，並回復登記原告所有。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造間為婆媳關係，被告未曾表示欲贈送300 萬元予原告夫妻，且倘如原告稱被告將贈送300 萬元予原告（假設語），則原告自得以受贈之300 萬元償還貸款。又依實價登錄資料顯示，104 年1 月間系爭不動產市價應僅為500餘萬元，原告無從以750 萬元出售系爭不動產，事實上係因原告未能順利以期望之價格出售，遂請求被告出資購買系爭不動產，被告宥於情面始同意以償還原告對華南銀行之餘額貸款4,701,142 元為買賣價金之條件，向原告購買系爭不動產。嗣被告將現有資金2,701,142 元，及向華南銀行貸款之
200 萬元給付全部買賣價金予原告，使其清償全部貸款完畢，並委請代書辦理系爭不動產移轉登記，所生相關稅費均由被告負擔，且此後系爭不動產之貸款及相關稅費亦均由被告負擔，包含系爭不動產出租時，亦由被告為挑選房客、決定租金、簽訂租約等處理，兩造間就系爭不動產之買賣契約為真實，並非通謀虛偽意思表示，被告亦未對原告為詐欺行為，且已付清全部買賣價金。縱原告係將系爭不動產暫時過戶予被告保管，並藉以使被告另行向銀行貸款，則兩造間隱藏有借名登記之法律關係，本於借名契約成立物權移轉契約，被告登記為系爭不動產之登記名義人，亦屬有據，是原告請求塗銷本件過戶至被告名下之買賣登記自無理由等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第79至81頁、第129至、第225至226頁）：
㈠原告於102 年8 月間購買系爭不動產，並向華南銀行貸款50
0 萬元。㈡原告於103 年12月30日與被告之子張尹謙結婚，並育有兩名子女。
㈢原告於104 年1 月29日將系爭不動產以買賣為登記原因，移
轉登記於被告名下，而辦理移轉登記之規費、印花稅、契稅、土地增值稅、房屋稅、代書費均由被告支付；被告於同日以系爭不動產向華南銀行貸款200 萬元，並以被告之華南銀行帳號000000000000號帳戶（下稱上開被告帳戶）按月扣繳貸款之本金、利息。
㈣原告積欠華南銀行之餘額貸款本金4,699,592 元及利息1,55
0 元，合計共4,701,142 元，由被告以既有資金2,701,142元，及其向華南銀行貸款之200 萬元匯入原告帳戶為清償。
㈤原告於107 年7 月27日將自越南帶回之美金1 萬元（換算為新臺幣30萬元），存入被告之帳戶內以清償貸款。
㈥原告曾於104 年6 月10日及同年7 月11日，分別匯款15,000元至上開被告帳戶。
四、原告主張其兩造間就系爭不動產以買賣為原因之移轉登記為通謀虛偽意思表示，應屬無效；縱認兩造間有買賣契約存在，原告亦係遭被告詐欺而為移轉登記，原告業已撤銷該買賣登記之意思表示，被告自應將系爭不動產之買賣登記塗銷等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是以本件應審究者為：㈠兩造間就系爭不動產以買賣為原因之移轉登記，是否為通謀虛偽意思表示？㈡兩造間就系爭不動產以買賣為原因之移轉登記，原告是否係因受詐欺所為而得撤銷？㈢原告請求塗銷兩造間就系爭不動產以買賣為原因之移轉登記，有無理由？茲分述如下：
㈠按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，但不得以其無效對抗善意第三人；虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。又該法條第1 項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。此與同條第2 項所定「虛偽意思表示隱藏他項法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同（最高法院10
1 年度台上字第1722號判決意旨參照）。㈡原告主張兩造間就系爭不動產以買賣為原因之移轉登記，為通謀虛偽意思表示，應屬有據：
1.經查，證人即被告之子張尹謙證稱：「（問：本件系爭房屋，原本是登記在原告名下，之後移轉登記到被告名下，你是否知道移轉登記原因？）因我跟原告是在越南店認識，我有跟原告說，結婚後我不會讓你回到越南店上班，原告沒有去越南店上班，就沒有經濟收入，原告要求幫原告繳房屋貸款，因為我自己工廠在擴廠，我跟原告說沒有辦法兩邊繳房租房貸，我就請原告把房子賣掉，把他的錢拿回去，我就請我一個乾妹妹，一個有巢氏的仲介出售系爭房屋（問：之後有委託仲介出售系爭房屋？）當時有委託吳芮希銷售，印象中委託銷售是原告簽的，具體的委託銷售數字我已經忘記了，賣很久賣不出去，至於賣多久我也不記得了。（問：之後委託銷售的情況？）因為當時賣不到好價錢。」等語（見本院卷第107 頁），固與被告所抗辯原告未能順利以期望之價格出售，遂請求被告出資購買系爭不動產等語大致相符。
2.然質諸證人吳芮希證稱：「（問：針對桃園市○○區○○街○○號10樓之系爭房屋，你有經手處理過仲介或其他事務？）有，接委託，是原告委託我，是張尹謙介紹，原告委託我做房屋銷售。我記得那時候說8 字頭，但詳細金額我忘記了，應該是800 多萬，接著沒有賣很久，就接到張尹謙電話說不用賣了，因為房屋已經賣掉了，不用委託我，然後委託就結束了。. . . （問：這800 多萬就是一開始委託你出售的價格還是後來有變動？）時間太短，來不及變動，我確定完全沒有異動過價格，當時原告有說到她的買屋成本，再加上一些其他支出，加起來就是800 多萬。」等語（見本院卷160至162 頁），且證人王琬儒亦證稱：「（問：你跟兩造什麼關係？）我是原告所委託的房屋仲介，我不認識被告。（問：可否敘述原告是在什麼時間委託你仲介那個不動產？）10
3 年9 月、10月左右，我是全國不動產當日值班人員，原告是自己到店內，我幫他服務，他委託我幫忙出售南福街17號10樓的物件，當天只有原告一個人來，原告也有直接到我到物件現場看。我有問原告出售原因，原告說當時預備懷孕，要辭掉工作。我進去看物件，原告還住在裡面，我問原告要搬到那裡，原告說要搬到跟她先生同住，至於原告是否已經跟她先生登記結婚，我不會去問他。（問：之後委託仲介的情況？）當時有簽委託銷售3 個月，原告當時是開780 萬，我們對外廣告是820 萬，但是3 個月不到，原告就說不賣了，期間有4 個客戶有付斡旋金，請我們斡旋，第四位是我的母親，我的母親下的價格是750 萬，原告有口頭同意要賣給我母親，但最後沒有賣。原告口頭同意出售給我母親後，隔天晚上原告先生有來找我拿鑰匙，因為我當時是跟他簽專任委託，鑰匙在我那，當時因為我媽媽想買，也知道原告因為工作辭掉，賣房子，所以我有跟原告先生確認怎麼處理，原告先生說媽媽（即被告）會幫忙處理貸款。後來委託就結束了. . . 。」等語（見本院卷第103 至104 頁），且證人即原告友人武氏翠杏證稱：「（問：原告買系爭房屋，為何要買？）她說她沒有房子，但有一筆錢，要買房子固定生活在台灣，買了745 萬。745 萬是因為我跟她一起去簽約，我有看到，她付了250 萬，剩下500 萬都是貸款。（問：原告買房子之後，就住在那邊？）就住在那邊，買了房子後，半年後就認識她老公，就說要結婚，原告老公就說原告不用上班，要養身體生小孩，原告原本是上班繳貸款，後來工作辭掉。後來原告老公叫原告搬到原告老公家的工廠住，原告說房子要賣掉，因為他工作停掉，沒有錢繳房貸。後來原告去找仲介，跟仲介開價780 萬要賣，後來有個人出750 萬要買，因為我都跟原告一起去找仲介，所以過程我都知道。（問：之後系爭房屋有無賣掉？）我聽原告跟原告老公吃飯時說，被告在我們結婚時會出300 萬幫房忙繳貸款，這樣我們只剩
200 萬貸款，就不會那麼辛苦，之後剩下的再把房子租人家，用租金繳貸款。被告生第二胎後，我去找原告，時間我記不清楚，她在第二胎坐月子，原告跟他老公吵架，他老公說房子是原告的，因為原告一直要求把房子過戶回原告名下，原告老公就說要原告給他時間處理，房子是原告的，給我時間處理，還摔東西，還罵我，說是不是我指使原告要把房子要回來。」等語（見本院卷第100 至101 頁），不僅足認原告於103 年9 、10月間，因將與證人張尹結婚，擔心結婚後未工作而無力支付貸款，即曾委託證人吳芮希、王琬儒仲介出售系爭不動產之事宜，委託出售之價格約780 萬元，不到
3 個月時間即有4 個買家出價斡旋，並由原告以口頭與證人吳芮希之母約定以750 萬元之價格出售，嗣因被告表示願協助處理系爭不動產之貸款事宜，始未出售予證人吳芮希之母等情，而與原告主張其擔心因停止工作而無法負擔貸款，便委託仲介欲將系爭不動產出售，亦有買主欲以750 萬元購買，惟於簽約前被告得知原告欲出售系爭不動產，即要求原告不要將系爭不動產出售等語相符；亦足認證人張尹謙與被告所稱原告係因未能順利以期望之價格出售系爭不動產，遂請求被告出資購買系爭不動產等情，並不足採信。
3.復以，參諸兩造間於103年12月31日就系爭不動產所簽訂之土地/建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭契約書），可知兩造就系爭不動產買賣所約定之價金僅記載為1,614,028元，有系爭契約書在卷可查（見本院卷第19頁），顯與被告所抗辯其係以償還原告對華南銀行之餘額貸款4,701,
142 元為買賣價金之條件，而將其將既有資金2,701,142 元，及向華南銀行貸款之200 萬元給付全部買賣價金予原告，使其清償全部貸款完畢等語不符。而就本件兩造就系爭契約書所記載之價金為何係1,614,028 元一節，被告僅抗辯被告並不清楚，當初是兩造共同委任的代書所辦理，當時是經由代書確認兩造有買賣系爭不動產的真意後，協助辦理不動產移轉登記的事宜等語（見本院卷第243 頁）；然不動產買賣之價值動輒高達數百萬元，一般人就不動產交易買賣契約之記載莫不力求詳細、正確，以免將來衍生糾紛，倘被告果係以4,701,142 元為買賣價金向原告購買系爭不動產，不僅需支出其既有資金2,701,142 元，尚需揹負200 萬元之貸款債務，被告豈有未在系爭契約書詳實記載買賣價金之理，是足認原告主張系爭契約書所記載買賣價金之金額僅係為辦理過戶，兩造間並沒有買賣系爭不動產之真意，兩造間為通謀虛偽意思表示，應屬有據。
4.至原告另主張因被告拒絕返還系爭不動產，始知之前係遭被告詐欺而為移轉登記，依民法第92條之規定，以本件起訴狀繕本送達為撤銷該買賣登記之意思表示云云。然原告僅以其將系爭不動產移轉登記予被告後，被告嗣後拒絕再移轉登記至原告名下，即指稱遭被告詐欺而為移轉登記，已難認有據，且兩造間就系爭不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示，業經本院認定如前，自難認原告此部分之主張為有據，併此敘明。
㈢原告請求塗銷兩造間就系爭不動產以買賣為原因之移轉登記，為無理由：
1.經查，兩造間就系爭不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示，已如前述，而原告將系爭不動產之所有權移轉登記至被告名下，再由被告以被告既有資金2,701,142 元及被告另行以系爭不動產向華南銀行貸款之200萬元，為原告清償其原以爭不動產向華南銀行辦理之500萬元貸款，既兩造所不爭執，是以，原告將原登記在其名下之系爭不動產以買賣為原因移轉登記予被告，固無買賣之合意，惟確實另有隱藏之借名契約法律關係乙情，堪予認定，依上揭民法第87條但書規定，自應依該真正法律關係之規定而決定發生於兩造間之法律效果，尚不得逕依民法第87條前段規定，遽認兩造間就系爭不動產移轉所有權登記之法律行為為無效。
2.按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第758 條第1 項定有明文。我國民法就不動產物權採登記要件主義，除法律另有規定外，不動產物權之有無，全依土地或建物登記簿登載之狀態為準（最高法院102 年度台上字第2071號裁判參照）。又稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名人與出名人間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。是借名人有將該財產所有權移轉予出名人之意思表示，出名人亦有同意該財產所有權移轉於己之意思表示，並依法完成所有權移轉登記手續者，出名人即取得該財產之所有權，僅出名人基於其與借名人間之內部關係（即借名登記契約），對於借名人負契約約定之義務，及於借名登記契約終止時，負將借名登記之物返還予借名人之給付義務。執此，本件兩造間就系爭不動產固無買賣之法律關係，然依所隱藏之借名契約法律關係，在性質上應與委任契約同視，當屬有效。則原告徒以兩造間就系爭不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示，請求兩造間就系爭不動產以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，應屬無據。
五、綜上所述，原告主張兩造間就系爭不動產以買賣為原因所為之所有權移轉登記係通謀虛偽意思表示，固屬有據；惟依兩造間就系爭不動產依所隱藏之借名契約法律關係，原告請求塗銷兩造間就系爭不動產以買賣為原因之移轉登記，即為無理由，自應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及其攻擊防禦方法，經審酌與本判決結果不生影響，不再一一論述。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 20 日
民事第三庭 法 官 張世聰以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
書記官 顏崇衛