臺灣桃園地方法院民事判決 108年度重訴字第250號原 告 歆麗管理顧問有限公司法定代理人 呂祖義訴訟代理人 李如龍律師被 告 百年大鎮社區管理委員會法定代理人 李智傳訴訟代理人 杜俊謙律師上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效等事件，於民國108 年1 月15日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、確認被告107 年9 月16日臨時區分所有權人會議第二次會議關於議題一「不同意百年三街29號籌設護理之家申請」及議題二中「百年大鎮社區內限制專業安養機構不得進駐社區」之決議無效。
二、禁止被告以各種方式妨害原告就門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○號1、2樓建物所為施工行為。
三、被告應給付原告新臺幣貳佰貳拾貳萬零捌佰貳拾元，及自民國一○八年七月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第三項於原告以新臺幣柒拾肆萬元供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣貳佰貳拾貳萬零捌佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴聲明：㈠確認被告社區民國107年9 月16日臨時區分所有權人會議第二次會議關於議題一及議題二之決議無效。㈡被告禁止以各種方式妨害原告就百年三街29號1 、2 樓所為施工之行為。㈢被告應給付原告新臺幣2,220,820 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈣前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。108 年11月13日變更為：㈠確認被告社區民國10
7 年9 月16日臨時區分所有權人會議第二次會議關於議題一「不同意百年三街29號籌設護理之家申請」及議題二中「百年大鎮社區內限制專業安養機構不得進駐社區」之決議無效。㈡被告禁止以各種方式妨害原告就百年三街29號1 、2 樓所為施工之行為。㈢被告應給付原告新臺幣2,220,820 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈣前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。核原告所為僅係減縮應受判決事項之聲明，依上規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠原告為門牌號○○○區○○○街○○號1 、2 樓建物（下稱系
爭建物）之所有權人，系爭建物位於桃園市龍潭區百年大鎮社區（下稱系爭社區）內，故原告為系爭社區之區分所有權人。訴外人楊秀雯於民國105 年間擬設立龍潭護理之家而向原告承租系爭建物，並向桃園市政府提出申請，桃園市政府於107 年4 月17日以府衛照字第1070087361號函通知楊秀雯准予設立；另為使系爭建物符合設立護理之家申設之需求，原告於106 年8 月4 日申請將系爭建物變更為護理之家使用及室內裝修許可，經桃園市政府106 年9 月26日以府都建使字第1060231274號函准予變更及許可室內裝修。俟取得上開核准函後，原告遂依該社區規定向被告申請施工並繳納保證金，詎被告及系爭社區住戶得知上開施工係為護理之家之用後，群起反對並於107 年8 月7 日通知工班必須停工撤場，楊秀雯所委請之設計師及工班僅得暫時停工，隨後被告於10
7 年9 月16日召開系爭社區臨時區分所有權人會議第二次會議，決議不同意系爭建物籌設護理之家申請、社區內不得設立專業安養機構（下稱系爭決議）。然依護理機構設置或擴充許可辦法、護理機構分類設置標準、內政部營建署營署建管字第0960013284號函釋，且經桃園市政府許可在案，龍潭護理之家之設立及使用系爭建物作為處所係屬適法，系爭決議不同意龍潭護理之家或其他專業安養機構之申請及進駐，經公寓大廈管理條例第1 條第2 項準用或類推適用民法第56條第2 項，明顯違反該規定而無效。
㈡原告法定代理人及楊秀雯多次與被告協商仍不得共識，而上
開核准函均有期限，且原告及楊秀雯皆因投入大量資金而將遭受鉅額損害，乃委請律師於107 年12月26日寄發存證信函予被告，惟仍不獲置理，遂於108 年1 月11日向鈞院對被告聲請定暫時狀態假處分，禁止被告於兩造間排除侵害訴訟終結前以各種方式妨害原告及楊秀雯於系爭建物之施工、進駐及營運行為，經鈞院以108 年度全字第9 號民事裁定准原告以新臺幣（下同）20萬元為被告供擔保後得聲請執行，經原告供擔保並聲請後，鈞院即於108 年2 月27日核發執行命令，然迄本件起訴為止被告仍以各種理由拒絕原告及工班等人進入系爭建物進行施工，係屬無法律上原因而妨害原告行使其所有權，原告自得請求除去並防止任何妨害行為。
㈢楊秀雯承租系爭建物期限自105 年9 月1 日起至125 年8 月
31日，楊秀雯應於每年1 月1 日開立當年12個月共12紙支票交原告收執，而自107 年9 月1 日至109 年8 月31日止，每月租金為317,260 元。由於系爭建物之施工經被告於107 年
8 月7 日要求停工後未能復工，因楊秀雯對原告主張該停工並非可歸責於伊之事由，原告僅得退還自停工之日起至復工之日止之租金支票，至於108 年起之租金支票因未能復工而未為給付，是原告原應收取107 年9 月1 日至108 年3 月31日止共計7 個月之租金，自停工起受有無法收取之損害，共計2,220,820 元（計算式：317,260 元×7 ＝2,220,820 元）。為此，爰依民事訴訟法第247 條、民法第767 條、184條提起本件訴訟，並聲明：㈠確認被告社區107 年9 月16日臨時區分所有權人會議第二次會議關於議題一「不同意百年三街29號籌設護理之家申請」及議題二中「百年大鎮社區內限制專業安養機構不得進駐社區」之決議無效。㈡被告禁止妨害原告就系爭建物所為施工之行為。㈢被告應給付原告2,220,820 元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。㈣就前項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告為營利而申請設立護理之家，此與30餘年百年大鎮社區
之居住生活類型顯有差異，系爭協議係為維護全體社區住戶之居住自由權，而原告主張申請設立業經許可，係行政上審查並非法律上之賦權行為，縱有上開設立許可亦不拘束法院依憲法審判之職權，況原告向桃園市○○○○○段申請設立護理之家應自始無效。原告形式上為歆麗管理顧問有限公司，實質上為呂祖義即龍潭護理之家，惟呂祖義或龍潭護理之家均非百年大鎮社區之區分所有權人，原告提起本件訴訟為當事人不適格；且原告稱與第三人之租約經國稅局查核並未收取租金，為通謀虛偽意思表示而無效，原告非區分所有權人，於本案亦屬當事人不適格。又，原告依護理人員法第16條非為得經營護理之家之人，則原告不得經營護理之家之限制係因上開規定而非系爭決議所致，是原告起訴確認區分所有權人會議決議無效並無確認利益。另，系爭決議合於公寓大廈管理條例第1 、5 、16、23、49條規定，依特別法優於普通法之法理（即公寓大廈管理條例優於民法），並參最高法院103 年度台上字第914 號民事判決意旨、公寓大廈管理條例第1 條立法目的，系爭決議係屬適法、有效。
㈡原告於系爭建物施工前未合法申請施工裝潢，亦無違施工車
輛辦理臨時工作證，被告自應依公寓大廈管理條例第36條及百年大鎮社區門禁管理辦法第14條管制門禁，始能無悖於其為管理委員會之職務，而原告持鈞院執行命令強行進入施工，被告已無法要求原告遵守上開條例及管理辦法，被告實無任何妨害行為。
㈢揆諸第㈠項抗辯，系爭決議係屬適法、有效已如上述，是原告執行系爭決議並無對原告造成任何損害。
三、得心證之理由：㈠系爭決議是否無效：
1.按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益。本件原告主張被告前於107 年9 月16日召開區分所有權人會議，並於該次會議中通過系爭決議，乃不當限制對專有建物之使用收益權，侵害財產權過鉅，不符比例原則並有違反公序良俗、誠信原則，應屬無效等語，被告抗辯系爭決議經召開區分所有權人會議決議，而屬有效，可見系爭決議仍實質影響身為系爭社區之區分所有權人之原告之權益，原告因系爭決議存否之法律關係不明確，致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，亦以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
2.原告主張伊為系爭建物所有權人，為系爭社區區分所有權人等語，為被告所否認，經查，原告為系爭建物所有權人等情，此有建物所有權狀在卷可稽（本院卷一第27頁），應堪認定系爭建物既屬系爭社區一部分，被告否認原告為區分所有權人，並不可採。又給付之訴、確認之訴當事人適格僅審查原告主張伊為有權利、有確認利益之人，即有當事人適格，實體上是否有權利、有確認利益，為訴有無理由問題，查原告業已主張伊為所有權人，並有權利被損害，當事人已屬適格，被告抗辯原告當事人不適格云云，亦不可採。
3.原告主張被告於107 年9 月16日召開系爭社區臨時區分所有權人會議第二次會議，並作成系爭決議等情，為被告所不爭執，並有系爭社區107 年度臨時區分所有權人會議第二次會議紀錄在卷可稽（本院卷一第71頁至73頁），此情已堪認定。
4.按民法第56條第2 項規定：「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」同法第72條規定：「法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。」同法第148 條第1 、2 項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」復依憲法第15條之規定，人民之財產權，應予保障。而人民之財產權，依憲法第23條之規定，固除於防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。惟在以法律限制人民之財產權時，應合於「比例原則」，「比例原則」包括行為應適合於目的之達成之適當性原則，行為不超越實現目的之必要程度，亦即達成目的需採取影響最輕微之手段之必要性原則，以及手段應按目的加以衡判之衡量性原則，上述三原則如有違反任一，即可認為違反「比例原則」，即為違反憲法第23條之規定，司法院大法官會議著有釋字第517 號及第510 號解釋。而法律行為如有造成對人民財產權不合理之侵害者，而有違憲法保障人民財產權之意旨者，自可認為係違反國家社會之一般利益，背於公共秩序而無效。
5.至於規約乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。同條例第23條第1項並規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」準此，規約之訂定範圍應限於「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係」，且其內容應不得抵觸其他法令規定至明，就規約之內容對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則，否則即應認屬無效。又按民法第765 條規定：「所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。」公寓大廈管理條例第4 條第1 項規定：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」同條例第15條第1 項規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專有部分，不得擅自變更」。由此觀之，區分所有權人既負有遵守使用執照所載用途使用專有部分之義務，倘區分所有權人將其專有部分，自行或供他人經營使用執照使用類組所允許之行業，係符合法律之規定，除所欲保護之公共利益顯然大於個人財產利益情形，且合於比例原則外，當非規約所得禁止。又建築法第73條第2 項規定「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限」，足見法律未禁止使用執照之變更，僅係規範變更使用執照時應遵循一定程序及要件，是區分所有權人倘認有變更使用執照之必要，亦得依法辦理變更，再依變更後之使用執照所載用途使用其專有部分。
6.查系爭建物原使用執照之原有用途為店舖、住宅、集合住宅，業經桃園市政府( 106)桃變許可字第龍00216 號府都建使字第1060231274號變更使用許可為「F1護理之家」等情，此有變更使用許可卷宗、函文在卷可稽（外放卷宗、本院卷一第45頁）。而系爭房屋既經桃園市政府准予變更使用許可，足見其經變更使用許可審查均屬合格，且係合於系爭建物使用執照之規制類組，於法並無不合，該行政處分並未有一望即知之無效瑕疵，在未經合法程序變更該行政處分效力前，應認該准予變更使用為「F1護理之家」之許可合法且有效。
是依規定准予籌設護理之家，根本無須經社區或大樓管理委員會同意，系爭社區住戶規約在系爭決議前，亦無不得設立護理之家、專業安養機構不得進駐社區之相關規定，有該住戶規約在卷可稽（本院卷一第189 至285 頁）。易言之，系爭建物設立護理之家，其所有權之使用、收益，係合於法律規定，且別無其他法令限制，則原告基於所有權人地位，依民法第765 條及公寓大廈管理條例第4 條第1 項、第9 條第
1 項規定，自得為之，並排除他人干涉。系爭決議議決規約禁止系爭建物設立護理之家、限定專業安養機構進駐社區部分，對系爭建物使用增加法律所無之限制，且已經完全排除原告自行或出租他人在系爭房屋經營護理之家之可能性，且揆諸前揭說明，法律既未禁止使用執照之變更，僅需依法辦理變更，系爭決議限制區分所有權人設置安養機構、護理之家乙節，已違反首揭法令規範，其所欲保護之公共利益，顯然並未大於個人財產利益，亦不符合比例原則，顯已過度侵害人民財產權。從而，本件難認系爭決議有何正當性，則原告主張系爭決議前述部分已違反公序良俗，屬權利濫用，而應為無效等語，應屬可採。
7.被告雖抗辯此為系爭社區居民居住自由權與原告財產權衝突，應依最高法院103 年度台上字第914 號判決意旨，認系爭決議有效云云。惟最高法院103 年度台上字第914 號之案例為一般集合式住宅大樓，該案被告未經許可卻將大樓內住宅提供宗教活動使用，而使不特定多數印度人士不定時頻繁進出從事祭拜活動，已實際發生侵害其他住宅權益等情，與本案事實已不相同，尚難比附援引，且該判決意旨所揭諸之區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，此為公寓大廈管理條例第5 條所明定。區分所有權人所為如有害建築物正常使用或違反共同利益，縱然形式上係行使其專有部分所有權權能範圍內之行為，亦不容許。而其所為之行為達到何種程度，始足於認為違反共同利益，應就行為本身之必要性、行為人所受利益以及給予他區分所有權人（或住戶）所受不利益之態樣、程度等各種情事加以比較衡量而予認定等意旨，個案中仍需實際衡量區分所有權人共同利益與專有部分所有權能之利益。經查，原告聲請變更使用執照業經許可已如上述，原告亦取得合法之護理之家設立許可，亦有桃園市政府10
7 年4 月17日府衛照字第1070087361號函在卷可稽（本院卷一第41頁），衡以，經營護理之家將會有相關衛生主管單位進行審核、管制，且被告社區為一多數透天式獨棟社區，住戶相互間之影響未如集合式大樓般密集，原告既尚未開始經營，然已作好相關行政申請及準備，被告僅以臆測方式，而未能提出實際證據佐證系爭社區整體居住品質將會有不利影響，且已無其他方式可供排除此負面影響，而以多數決決議禁止原告經營護理之家及限制安養機構進駐系爭社區，經衡量後，亦不符合比例原則，尚難僅以此理由限制原告之財產權行使。被告抗辯系爭建物有違章建築情形、尚未取得桃園市政府營運許可等語，縱係屬實，僅係系爭建物是否需拆除與系爭建物將來能否實際經營護理之家等情，與系爭決議是否違反法律或公序良俗等情形而無效並無關連，爰不加以認定及審酌。
8.綜上所述，民法第765 條既已明定在法令限制範圍內，所有權人均得自由使用、收益及處分所有物，不受他人干涉，此乃源自於憲法上對於人民財產權之保障。系爭社區規約之制（修）定，於無正當理由下，應不得牴觸前開法令規定，惟系爭決議限制社區內建物進駐專業安養機構，並限制系爭建物成立護理之家，均未說明其正當性並舉證以實其說，自難採認。是原告訴請求確認系爭決議為無效，為有理由，應予准許。
㈡被告是否不得妨害原告施工：
1.所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項定有明文。
2.經查，原告主張其為系爭建物所有權人，前經桃園市政府以
106 年9 月26日許可函許可變更建物使用用途併室內裝修之申請，而桃園市政府107 年4 月17日許可函亦准許於系爭建物設立龍潭護理之家，然原告向被告繳納裝潢保證金5 萬元後，因社區住戶反彈拒絕龍潭護理之家設立，並向里長、市議員代表陳情，被告已禁止原告再就系爭建物為施工等節，有原告提出106 年9 月26日許可函、107 年4 月17日許可函、系爭建物所有權狀、保證金收據、區分所有權人會議之開會通知暨會議紀錄、反對設立龍潭護理之家之臉書頁面意見及市議員函文等資料（本院卷一第41頁至第87頁）可據，原告聲請定暫時狀態處分，業經本院108 年度全字第9 號裁定許可禁止被告以各種方式妨害原告就門牌號碼為桃園市○○區○○○街○○號1 、2 樓建物所為施工行為，並經原告供擔保後聲請強制執行，然被告仍未停止妨害行為，而持續干擾原告施工，經本院108 年度司執全字第64號裁定處怠金新臺幣6 萬元，有該司執全卷宗在卷可稽，顯見被告仍持續妨害原告施工等情，已堪認定。從而，原告請求依民法第767 條第1 項中段之規定請求除去被告妨害施工行為，為有理由，應予准許。
㈢原告請求損害賠償金額，是否有理由？
1.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216 條第1 項、第2 項定有明文。經查：
2.被告前揭行為，已不法侵害原告所有權行使，構成故意侵權行為，以及附隨於系爭房屋所有權所生之經濟上損失即喪失之租金收益，其性質屬於附隨的經濟上損失，依民法第216條規定，自均得請求損害賠償。是原告主張將系爭建物出租予訴外人楊秀雯，依原定計畫預期可得之租金收益，因被告之決議及阻止施工行為而無法收取，自屬原告所失利益，而得請求被告賠償等語，應屬可採。
3.原告主張因被告自107 年8 月7 日阻止原告繼續施工，原告已與訴外人楊秀雯簽約，每月租金317,260 元等情，業據其提出房屋租賃契約書、桃園市政府107 年4 月17日府衛照字第1070087361號函、簽收單、支票影本等為證（見本院卷一第29至43、123 至137 頁），而觀諸上開函文所列負責護理人員為楊秀雯，與原告簽約者亦為楊秀雯，楊秀雯具有可經營護理之家資格應屬真實，且上開函文日期係在被告系爭決議作成前，則楊秀雯為護理之家負責人及以該身分與原告簽約乙情，應堪採信。準此，系爭建物於原告阻止施工時，足證原告確實有計畫出租系爭建物，且其可得預期之租金利益具有客觀的確定性，並非僅有取得利益之可能。
4.被告阻止原告施工情形發生後，原告歸還自楊秀雯取得之10
7 年9 月至107 年12月之租金支票，有簽收單、支票影本在卷可稽（見本院卷一第123 至137 頁），又系爭建物因無法施工，原告亦未收取租金，業據原告自承在卷（見本院卷第二第199 頁），且此項免收租金之協議，堪信係因被告阻止原告施工事件所致，是兩者間具有相當因果關係，因此，系爭阻止施工事件發生後，原告請求自107 年9 月1 日起至10
8 年3 月31日止共7 個月租金2,220,820 元之損失，應可認定。
5.復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條定有明文。
是原告請求被告應給付自起訴狀繕本送達翌日即108 年7 月
5 日起（見本院卷一第171 頁）至清償日止，按年息百分之
5 計算之法定遲延利息部分，洵屬有據。
四、綜上所述，原告請求確認系爭決議無效，依民法第767 條、第184 條請求被告不得妨害施工、損害賠償如主文前三項所示，為有理由，應予准許。
五、原告陳明願供擔保，就訴之聲明第三項聲請宣告假執行，被告陳明願供擔保免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經核與本件判決之結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
民事第五庭 法 官 黃致毅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 3 月 13 日
書記官 謝宛橙