臺灣桃園地方法院民事判決 108年度重訴字第349號原 告 羅時友訴訟代理人 黃文承律師
李承志律師被 告 黃建勳訴訟代理人 許智勝律師上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國109 年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○號土地上所堆置之燒燬機具及廢棄物等、放置於上開土地上之動產移除，並騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣參萬玖仟陸佰參拾陸元，及自民國一百零八年七月二十七日起至騰空遷讓返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣玖萬壹仟貳佰伍拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰零玖萬伍仟參佰參拾伍元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸佰貳拾捌萬陸仟零伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹萬參仟貳佰壹拾貳元及於到期後每期以新臺幣參萬零肆佰壹拾玖元為被告供擔保後，各得假執行。但被告如以新臺幣參萬玖仟陸佰參拾陸元及所命各期給付到期部分，每期分別以新臺幣玖萬壹仟貳佰伍拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告向原告承租坐落於桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（
下稱系爭土地）上門牌號碼為桃園市○○區○○路○段000巷00號之廠房（下稱系爭廠房），兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約）約定租賃期間自民國107 年10月27日至108 年10月26日止，按月給付租金新臺幣（下同）17萬元，押租金為30萬元。嗣系爭廠房於108 年1 月31日凌晨發生火災，至同日上午7 時55分許，火勢燃燒至系爭廠房外，後經警消撲滅火勢，惟仍造成系爭廠房盡數燒燬，現場並堆置大量事業廢棄物及燒燬機具。
㈡按系爭租約第6 條規定，被告於承租期間應以善良管理人之
注意義務使用系爭廠房設備，然被告竟私接電線使用，任由大型機具徹夜運轉竟無派員在場操作管理，致使系爭廠房電力不堪負荷，因電線短路發生火災而燒燬，已違反前開約定，故原告得依系爭租約第6 條向被告請求賠償重建廠房所需費用折舊後共計5,424,000 元。
㈢系爭廠房於108 年1 月31日凌晨發生火災並全數燒燬，兩造
間租賃關係即因租賃客體不存在，而當然終了，被告依系爭租約第10條規定，應即交還租賃標的物，然經原告多次催告，被告均不予回應或配合辦理點交作業，是原告依民法第76
7 條第1 項前段、中段之規定，請求被告騰空遷讓系爭廠房所在土地。
㈣系爭廠房因可歸責於被告之事由滅失，被告至今卻仍將系爭
土地作為堆置被燒燬之大型機具及廢棄物之使用，乃受有自堆置之日起至清運日止相當於租金之利益，又被告尚積欠自
107 年11月6 日至108 年1 月6 日止之電費共233,992 元、
108 年1 月7 日起至108 年2 月14日止之電費81,359元、火災當日協助滅火之挖土機費用88,000元、電力增設費用75,000元，以上共計478,351 元。經以被告預先支付租金51萬元及押租金30萬元扣抵後，原告得向被告請求8,351 元，及自
108 年4 月27日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告17萬元。為此，爰依民法第767 條第1 項前段及中段、第179條、系爭租約第6 條、第10條，提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告應將系爭土地上所堆置之燒燬機具及廢棄物等，放置於系爭土地上之動產移除，並騰空返還原告。⒉被告應給付原告5,424,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊被告應給付原告相當於租金之不當得利8,351 元（起訴狀誤繕為8,361 元，業經原告當庭更正），及自108 年4 月27日起至騰空遷讓返還土地之日止，按月給付原告17萬元。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭租約第6 條固有約定被告於承租系爭廠房期間應以善良
管理人之注意義務使用，惟火災發生原因是否係可歸責於被告應待專家及鑑定機關認定，況依據桃園市政府消防局之火災調查鑑定書可知起火點係在35號廠房北側東端之電源線有熔斷情形，而該處電源配線為原告所設置，且被告並無私接電線使用，任由大型機具徹夜運轉竟無派員在場操作管理，致使系爭廠房電力不堪負荷，致使系爭廠房因電線短路發生火災之情，而被告因本件火災而涉公共危險案件業經臺灣桃園地方檢察署以108 年度偵字第30047 號偵結不起訴處分，故原告主張實屬無據。
㈡兩造之系爭租約固因108 年1 月31日之火災而致租賃客體不
存在而當然終止，然因火災是否可歸責被告尚有爭議，有證據保全之需要，且系爭廠房坐落土地上堆置廢棄物甚多，縱被告依桃園市政府環保局函提送處理計畫書，被告因機具資產遭燒燬損失慘重，亦無資力立即進行清理，況被告已非該土地直接或間接占有人，原告應可本於土地所有人地位，擬具處理計畫書交由桃園市政府環保局審核以利後續清運作業。
㈢系爭廠房已燒燬而不堪使用，故原告請求被告給付自108 年
4 月27日起至騰空遷讓返還系爭土地日止，按月給付17萬元，應屬無據等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、系爭廠房發生火災之原因是否係可歸責於被告？原告依據系爭租約第6 條，請求被告給付5,424,000 元及利息，有無理由？㈠按「乙方（即被告）承租期間內，應以善良管理人之注意使
用，除因天災地變等不可抗拒之情事外，因乙方之受僱人、管代理人或客戶之過失，造成甲方（即原告）損失或損害時，乙方須負連帶賠償之責任。」系爭租約第6 條前段訂有明文（108 年度壢簡字第716 號卷第16頁）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277 條前段定有明文。故主張權利存在之人，就其權利構成要件事實負有舉證之責。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。原告主張系爭廠房發生火災之原因可歸責於被告，為被告所否認，揆諸前揭舉證責任分配之說明，自應由原告就此有利於己之事實舉證以實其說。
㈡查桃園市政府消防局火災原因調查鑑定書（下稱系爭鑑定書
）僅係推測起火原因為「以電氣因素引起火災之可能性較大」（本院卷一第71頁），而據證人即桃園市政府消防局火災調查科技士熊新民到庭證稱：火災調查鑑定書第8 頁結論為起火處是在桃園市○○區○○路○段000 巷00號廠房北側東端處，起火原因為電氣因素引起火災之可能性較大。…本案無法由鑑定結果證明現場是何種電氣因素引火的可能，只能夠證明現場是有電氣因素的可能性。證物已經經過消防署的鑑定，沒有辦法再做細分，也沒有其他單位可以再鑑定，消防署所作就是金相分析。…電器設備即使沒有使用中，只要是通電中，就有可能產生短路、漏電，產生通電痕。所謂「通電中」指的是這個導線或電器是帶電的狀態，就是機器設備帶電中，沒插電的電器不會帶電，電器插座有插上才會產生短路。依現場資料無法判斷電氣因素是台電線路問題還是內部線路問題，有不同案例是因為台電電壓過高或線路接錯。一般的電氣因素引火主要有短路、漏電、過載，本案發生火災時，現場沒有人員在工作，機器設備沒有運轉，似可排除過載造成火災的可能，但無法排除短路、漏電等電氣因素引火的可能性，又造成短路、漏電的因素有很多，如設計瑕疵、材料不良、施工不當、電線老舊、絕緣破壞、環境影響、蟲吃鼠咬、保管及使用不當皆有可能，依現場現有跡證無法判斷。以現場來說沒有發現台電電壓過高或線路接錯的情形，但沒有發現不代表沒有，因為測的時候也不是當時電壓的狀況等語（本院卷二第254-260 頁）。是所謂電氣因素引起火災者，可能範圍包括電器產品、電氣器材、電路配線及電路配線組件，因漏電、短路、過載、絕緣劣化或其他因素引起，是亦不得僅以上開火災調查報告所推測之電氣因素可能性、及系爭廠房曾發生跳電情形即遽認全係被告有何欠缺維護電器使用安全之注意，致生系爭火災之過失行為。
㈢此外，系爭火災經臺灣桃園地方檢察署檢察官調查後，亦認
本件起火處係35號廠房，研判起火原因以電氣因素引火之可能性較大等情，有桃園市政府消防局火災原因調查鑑定書 1份（內含火災原因調查鑑定書摘要、火災現場勘查人員簽到表、火災現場勘查紀錄及原因研判、火災出動觀察紀錄、談話筆錄、火災現場位置圖、平面圖、證物採樣位置圖及相片拍攝位置圖、火災現場照片等資料）在卷可稽，是本件起火原因應為電氣因素導致引火。復經該署傳喚證人彭壽煥到庭證稱：伊於3 年前曾至案發地點幫被告所購買之1 臺粉碎機配置電路，從總開關拉3 條電線配在1 個管子裡接到粉碎機，當時評估電壓係安全，約1 年前被告馬達壞掉曾請伊維修，當時檢查電線及電壓均無問題，查看卷內火災資料，該處確實係由伊配電，電燈跟伊拉之電線係從同一總開關拉出來，處理方式就是一般水電處理方式並無問題，伊配電部分，被告只有使用1 臺機器及幾個小馬達無超過負載情形，故應該不會因為這樣情形跳電，該處較偏僻，也有可能台電送電之電壓不足而導致保險絲燒掉、跳電，且該處是回收場也有可能遭老鼠啃咬等語，考以造成電氣因素引火之因素甚多，如電路原始設計之瑕疵、材料不良、電線老舊、絕緣破壞、環境影響、蟲吃鼠咬、保管或使用不當均有可能，則本案在無積極證據足認被告未盡維護電器設備及電路管線之注意義務前，自不得僅因失火乙事，即率爾推斷本件火災之發生，係因被告過失所致。而以108 年度偵字第30047 號予被告不起訴處分在案，亦有此不起處分書影本在卷可按（見本院卷二第287-289 頁），是其結論同於本院上開認定之結果，益徵本件尚無從證明系爭火災之發生，係因可歸責於被告之過失行為所致甚明。
㈣系爭火災之發生，依原告所為之主張及舉證，尚不能證明係
肇因於被告之過失行為所致，既經認定如前，則原告仍請求被告負賠償責任，自屬於法不合。
四、原告依據民法第767 條第1 項前段、中段，請求被告騰空遷讓返還系爭土地，有無理由？㈠所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對
於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767 條第1 項前段、中段定有明文。以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。㈡原告為系爭土地所有人，有土地登記謄本附卷可稽（本院卷
一第183 頁），兩造間之租約已經因108 年1 月31日火災而租賃客體不存在而當然終止，為兩造所不爭執（本院卷一第44頁），然被告所有遭系爭火災燒燬之機器設備迄仍堆置於系爭土地上、占用系爭土地全部乙節，有現場照片附卷可稽（本院卷一第205-212 頁、卷二第219-225 頁），亦為兩造所不爭執（本院卷二第190-191 頁、第254 頁），被告並未主張及舉證上開廢棄物占用系爭土地有何正當權源，僅辯稱：被告認為有需要先做現場證據保全云云（本院卷一第43頁），然本件業經桃園市政府消防局、內政部消防署採證、鑑定完畢，臺灣桃園地方檢察署亦已偵查終結，業如前述。該署並函覆本院：「本案已業經桃園市政府消防局到場鑑定調查完畢，本署無再為不得變動現場之證據保全、強制處分之必要，故本案被告無不得先行清運之事由。」（本院卷二第
149 頁），是被告所辯尚難憑採。原告依據民法第767 條第
1 項前段、中段，請求被告騰空遷讓返還系爭土地，洵屬有據。
五、原告依據民法第179 條，請求被告給付相當於租金之不當得利8,351 元，及自108 年4 月27日起至騰空返還土地之日止，按月給付原告17萬元，有無理由？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。且按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院亦著有61年台上字第1695號判例可稽。被告既有上述無權占有原告所有系爭土地部分之事實，又無法律上原因，則依上揭法律規定及最高法院判例意旨，原告請求被告返還其所受相當於租金之利益予原告，自亦有據。
㈡按土地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿
地方供住宅用之房屋，始有其適用，至非供居住之營業用房屋並不涵攝在內，此觀該條項立法本旨側重「防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成城巿居住問題」及同法第三編第三章「房屋及基地租用」第94條至第96條均就「城巿住宅用房屋」設其規範暨該條項蘊含摒除「城巿營業用房屋」在外之「隱藏性法律漏洞」有以「目的性限縮解釋」補充必要自明。且該條項所稱之「城巿地方」，亦祗指依法發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3 條及土地稅法第
8 條之規定益為灼然（最高法院93年度台上字第1718號民事裁判要旨）。另所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額，而不受法定租金額之限制。否則，豈非謂非法占有者所應給付之對價，反較合法承租者所應給付者為低，顯非事理之平（本院100 年度訴字第1447號判決同此意旨可資參照）。被告原係以每月17萬元之租金向原告承租系爭廠房作為辦公及生產營業之用，有系爭租約可稽（108 年度壢簡字第716 號卷第15頁），而其於系爭租約經終止後，被告所有遭系爭火災燒燬之機器設備迄仍堆置於系爭土地上、占用系爭土地全部乙節，已如前述，則其所受之使用利益，自亦得以原先之租金額為計算之依據且不受土地法第97條之限制。惟系爭廠房既遭燒燬，本件占用系爭土地相當租金之不當得利金額自不應以系爭廠房存在時之租金全額17萬元計算，而應以系爭廠房與系爭土地之價值比例計算，系爭廠房計算折舊之重建費用為5,424,000 元，業據原告提出估價單、桃園市房屋構造別代號暨折舊率對照表可稽（108 年度壢簡字第716 號卷第53頁、本院卷一第233-235頁），為被告所不爭執（本院卷一第287 頁），系爭土地10
8 年度公告現值為每平方公尺2,700 元，面積為2,328.15平方公尺（108 年度壢簡字第716 號卷第12頁），2,700 23
28.15 ＝6,286,005 。故依此計算被告應給付原告每月相當租金之不當得利金額為91,257元【計算式：17萬元6,286,005/（6,286,005 ＋5,424,000 ）＝91,257，元以下四捨五入】。
㈢押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關
係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號裁判要旨）。被告有預先支付租金及押租金費用170,000 ×3=51萬元（即預收2 月27、3 月27、4 月27日之支票）＋30萬（押租金費用），為兩造所不爭執（108 年度壢簡字第716號卷第5 頁、本院卷一第287 頁）。被告尚積欠原告台灣電力公司107 年11月6 日至108 年1 月6 日電費共233,992 元、108 年1 月7 日至108 年2 月14電費共81,359元、電力增設申請電變壓器費用75,000元，合計上開款項共390,351 元，業據原告提出與其所述相符之台灣電力公司繳費憑證、10
7 年5 月29日鐵門修復切結書為證（108 年度壢簡字第716號卷第34-37 頁），為被告所不爭執並同意自押租金中扣抵（本院卷一第287 頁）。至用於火災當日至現場協助將火場物品翻起滅火之挖土機費用88,000元因無法認定火災之發生可歸責於被告，業如前述，尚無由被告負擔此部分費用之依據。
㈣依此計算，就上開屆期之款項與被告所預先開立之108 年2
月27、108 年3 月27日、108 年4 月27日支票及押租金款項相扣抵，剩餘部分，則與相當於租金之不當得利數額相互扣抵，經扣抵後，被告尚應給付原告108 年6 月份相當於租金之不當得利39,636元外，並自108 年7 月27日起至被告騰空遷讓返還之日止，被告應按月給付原告91,257元。
計算式：
被告預先支付租金及押租金費用170,000 ×3=510,000 元（即預收2 月27、3 月27、4 月27日之支票）＋300,000 （押租金費用）=810,000元被告積欠之費用：
233,992 元（107 年11月6 日至108 年1 月6 日電費）＋81,359元（108 年1 月7 日至108 年2 月14電費）＋75,000元（電力增設費用）=390,351元被告積欠費用扣除預先支付租金及押租金費用810,000 －390,351=419,649被告尚有108 年1 月31日起至遷讓返還日止相當於租金之不當得利（以每月91,257計）419,649－91,257（2 月份）=328,392328,392－91,257（3 月份）=237,135237,135－91,257（4 月份）=145,878145,878－91,257（5 月份）=54,62154,621－91,257（6 月份）=－39,636
六、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項前段、中段、第17
9 條求為判決如主文第1 、2 項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
八、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 7 月 23 日
民事第二庭 法 官 游智棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 7 月 24 日
書記官 李韋樺