臺灣桃園地方法院民事判決 108年度重訴字第480號原 告 黃志誠
謝國庫共 同訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師被 告 賈玉西訴訟代理人 何文雄律師複 代理人 謝允正律師上列當事人間請求確認土地優先購買權不存在事件，本院於民國
108 年11月25日辯論終結，判決如下：
主 文確認被告就坐落桃園市○○區○○段○○號土地、面積一五一五平方公尺土地之優先承購權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益，最高法院52年台上字第1240號判例意旨可資參考。本件原告訴請確認被告就兩造所共有，坐落桃園市○○區○○段○ ○號土地（下稱系爭土地）之優先承購權不存在，既為被告所否認，則原告所主張之上開優先承購權是否確係存在乙節即屬不明確，致其在法律上之地位有不安之狀態，且此不安之狀態，能以確認判決將之除去，尚無疑義。故原告所提本件確認之訴之部分，應認有確認利益。至被告就此雖辯稱訴外人彭鳳銀與伊二人均已就系爭土地行使優先承購權，故原告未以訴外人彭鳳銀為共同被告，其法律上地位之不安狀態危險無法除去，故無確認利益等語。惟按土地法第34條之1 第4 項之優先承購權，係屬債權性質，此觀最高法院66年台上字第1530號民事判例意旨即明。則即使訴外人彭鳳銀確有行使優先承購權之事實，其與被告之地位相同，二人與原告間之優先承購權是否存在之判斷，彼此並不生影響，亦即原告本件訴訟之勝敗結果，不影響訴外人彭鳳銀就系爭土地是否有優先承購權存在之事實，反之亦然。是原告無於本件確認訴訟中，將訴外人彭鳳銀列為共同被告之必要。被告上開抗辯，並不足採，均先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告黃志誠、謝國庫、被告均為系爭土地之分別共有人，所有權應有部分各為67817/126000、38987/302400、19849/108000。而原告前依土地法第34條之1 規定，將系爭土地全部出售予訴外人石美雲，並於民國106 年3 月6 日簽訂土地買賣契約書，嗣於106 年6 月20日重新議定買賣價格，並簽訂土地買賣補充協議書（下合稱系爭買賣契約）。其後原告以存證信函通知系爭土地之其他共有人是否願依相同條件行使優先承購權，而被告雖於106 年7 月10日以存證信函通知原告其主張優先承購權，惟稱系爭買賣契約之部分條款有違誠信原則，其不能接受等語，故被告並未適法行使優先承買權。然原告為求慎重，仍於106 年8 月17日以存證信函向被告表示定期於106 年8 月29日進行簽約及履約，被告並未到場，並於106 年8 月25日以存證信函再次陳稱其不接受系爭買賣契約之部分條款等語。原告又先後於106 年8月30日、106 年9 月12日以存證信函向被告表示分別定期於
106 年9 月11日、106 年9 月25日進行簽約及履約，然被告均未到場，原告乃於106 年9 月28日以存證信函向被告為解除契約之意思表示。嗣原告即按法定程序辦理通知或公告、給付或提存價金之事宜。訴外人石美雲並向桃園市中壢地政事務所（下稱中壢地政事務所）申請移轉登記系爭土地所有權於己。詎被告竟於108 年2 月間以「系爭土地有分割訴訟」、「伊有主張優先承買權」為由，向中壢地政事務所提出異議，致訴外人石美雲所為之前開申請遭駁回在案，進而造成原告無法依約對訴外人石美雲履行移轉登記之義務。實則被告並未合法行使優先承購權。為此，爰依法提起本件訴訟等語。並為訴之聲明：如主文所示。
二、被告則以：原告於106 年6 月30日以桃園南門郵局第191 號存證信函通知限期行使優先承購權後，被告即於106 年7 月10日以中原大學郵局第26號存證信函回復，並載明：「…有關台端等擬依土地法第三十四條之一處分吾等共有土地…，本人已知悉，並願依同法條第四項之規定主張優先承買上揭土地」等語，明示行使優先承購權之意思。原告收受上開函文後，即委託邱奕澄律師寄發桃園南門郵局第255 號存證信函通知被告系爭土地之買賣契約關係已有效成立於兩造及訴外人彭鳳銀之間，並請求被告協同辦理後續契約履行相關事宜。其後，原告再三委託邱奕澄律師函告被告履約及預示屆期不履行即解除契約另請求違約金之意思，凡此均以被告已依照原告與訴外人石美雲所定買賣契約之相同內容成立買賣契約為前提。又被告雖以106 年7 月10日存證信函質疑何以約定賣方不負點交土地義務、有違交易常情一節，無非係慮及原告謝國庫與訴外人石美雲間具配偶關係，其等恐有企圖逼退他共有人行使優先承購權而為通謀虛偽意思、簽訂不實條款之虞，故欲行確認原告與訴外人石美雲之真意，此舉並不影響被告同意依同樣條件買受系爭土地之意思，難認有不接受買賣條件情事。此由被告106 年9 月7 日以中原大學郵局第36號存證信函向原告委託律師聲明：「本人既以『同一條件』主張優先購買，自當承受共有物全部權利」乙情可明。綜上所述，原告主張被告行使優先承購權不合法，並不足信等語，資為抗辯。並為答辯聲明：駁回原告之訴。
三、經查，原告主張兩造均為系爭土地之共有人，所有權應有部分各為原告黃志誠67817/126000、原告謝國庫38987/302400、被告19849/108000。而原告前依土地法第34條之1 規定，將系爭土地出售予訴外人石美雲，並簽訂系爭買賣契約，其後並以存證信函通知系爭土地之其他共有人是否願依相同條件行使優先承購權之事實，業據提出系爭土地關於兩造部分之土地登記謄本、土地買賣契約書、土地買賣補充協議書、寄送日期106 年6 月30日之桃園南門郵局存證號碼191 號存證信函暨收件回執各1 份附卷可稽（見本院卷第19頁至第36頁），並為被告所不爭執，已堪信為真實。
四、次查，被告於收受上開是否行使優先承購權之通知後，已於
106 年7 月10日以中原大學郵局存證號碼26號存證信函回覆原告，有此存證信函在卷可憑（見本院卷第37頁至第41頁），並為兩造所不爭執，亦堪信為真實。
五、而查，上開被告106 年7 月10日之存證信函，係記載略以：「…一、有關台端等擬依土地法第34條之1 處分吾等共有土地（即系爭土地）…，本人已悉，並願依同法條第4 項之規定主張優先承買上揭土地…二、惟查，依來函附件，台端等與石美雲小姐間所簽訂之買賣契約第五條第二款、及同條第六款之約定中提及（詳如來函之附件一：買賣契約書）：『
二、本件土地因係共有細分及其他共有人繁眾，且本件土地目前仍被第三人無權占有中，故賣方無將土地點交予買方之義務…』、及『六、…但對於本件土地上現有之地上物拆遷則應由買方自行負責，賣方不負任何拆遷責任。』云云，顯與我國不動產交易之常態有違，台端等與石美雲小姐顯有故意擬定不合理條款、以防止不同意之他共有人行使優先購買權之虞，已違民法第148 條第二項誠實信用原則之規定：『行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。』殊屬不當。…」等語。是依被告於此存證信函所述之前後文觀之，被告固已表達願行使優先承購權之意思，惟反對系爭買賣契約中關於上開賣方無點交系爭土地予買方之義務，對於系爭土地上現有地上物之拆遷亦不負責任之約定條款，顯見被告並未完全接受系爭買賣契約之條款甚明。否則，若認為被告上開存證信函所述，係全盤接系爭買賣契約之約定內容，則原告與訴外人之買賣關係因被告行使優先承購權而不能成立，被告又得於嗣後與原告訂約之際，向原告主張其已依上開存證信函之表示，拒絕有關條款而致買賣契約不成立時，反而有致原告因此兩頭之買賣關係均落空之危險，顯不合理甚明。故被告所辯其僅係以上開存證信函質疑原告與訴外人石美雲間恐有企圖逼退他共有人行使優先承購權而為通謀虛偽意思、簽訂不實條款之虞，故欲行確認原告與訴外人石美雲間之真意，並不影響其同意依同樣條件買受系爭土地之意思等部分，並不足採。
六、況查，原告嗣仍分別於106 年8 月17日、106 年8 月30日、
106 年9 月12日以存證信函向被告表示定期於106 年8 月29日、106 年9 月11日、106 年9 月25日至原告所委託之律師事務所處進行簽約及履約，而被告均未到場並簽約之事實，另有原告提出之桃園南門郵局存證號碼255 、276 號、301號存證信函暨各收件回執各1 份在卷可按（見本院卷第43頁至第48頁、第55頁至第70頁），且為兩造所不爭執，同堪信為真實。是若被告當時亦自認為已經全部接受系爭買賣契約之條款，而得與原告簽訂買賣契約者，其應無屢屢不到場簽約及履行系爭買賣契約所定之付款義務之可能。益徵本件被告以106 年7 月10日存證信函所表達之意思，已包含其不接受系爭買賣契約關於賣方無點交系爭土地予買方之義務以及對於系爭土地上現有地上物之拆遷不負責任之約定內容至明。
七、按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1 第4 項固有明文。惟按此優先承購權，係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，此觀最高法院65年台上字第853 號民事判例意旨即明。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表接受，始有合法行使優先承購權可言，倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時，即非合法行使優先承購權，最高法院98年度台上字第1285號裁判亦可供參考。本件被告對於原告與訴外人石美雲間所訂之系爭買賣契約之條款並未全部接受之事實，既經認定如前，則依上開法律規定及說明，自不能認為其已合法行使優先承購權，其既未合法行使，自更難認為其已取得對系爭土地之優先承買權。則原告主張被告本件優先承購權不存在，即屬可採。
八、從而，原告提起本件確認之訴，主張確認被告就系爭土地之優先承購權不存在，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 12 月 23 日
民事第二庭 法 官 張震武以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 12 月 24 日
書記官 陳𥴡濤