臺灣桃園地方法院民事判決 108年度重訴字第592號原 告 馮秀銀原 告 鄒鈶鍹（即鄒秀琴）上二人共同訴訟代理人 邱清銜律師複代理人 游淑琄律師被 告 羅文萍被 告 羅文枝兼上一人訴訟代理人 羅雯玲訴訟代理人 呂明修律師上列當事人間請求損害賠償事件，於民國109 年11月17日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告馮秀銀新臺幣貳佰陸拾壹萬參仟元及被告羅雯玲、羅文萍自民國一百零九年三月七日起、被告羅文枝自民國一百零九年一月十九日起，並均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告鄒鈶鍹新臺幣貳佰陸拾壹萬參仟元及被告羅雯玲、羅文萍自民國一百零九年三月七日起、被告羅文枝自民國一百零九年一月十九日起，並均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告馮秀銀以新臺幣捌拾柒萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告等人如以新臺幣貳佰陸拾壹萬參仟元為原告馮秀銀預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告鄒鈶鍹以新臺幣捌拾柒萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告等人如以新臺幣貳佰陸拾壹萬參仟元為原告鄒鈶鍹預供擔保，得免為假執行。
事 實
壹、程序部分：
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限」，此為民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時之聲明為：被告應連帶給付原告馮秀銀、鄒鈶鍹各新臺幣（下同）30
0 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息。願供擔保請准宣告假執行（參本院卷第3頁）。後於民國109 年11月11日具狀減縮並變更聲明為：被告應連帶給付原告馮秀銀、鄒鈶鍹各261 萬3,000 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。願供擔保請准宣告假執行（參本院卷第513 、514 頁），經核原告變更之聲明，應係減縮受判決事項之聲明，揆諸上開規定，均應予准許。
貳、實體部分：
一、原告方面：㈠緣原告二人於102 年7 月29日與被告三人締結買賣契約，約
定就被告三人所有、分別坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○ ○○○○○○ ○○○號農地，面積分別為1132.87 平方公尺、1132.86 平方公尺、1132.86 平方公尺之全部土地移轉予原告（上述三筆地號土地，總面積為3,398.59平方公尺，以下分別簡稱157-1 、157-2 、157-3 地號土地，並合稱為系爭土地），價金總額為1,953 萬3,330 元。而原告買受系爭土地原係為興建農舍並可農用，故見被告三人共同出售之系爭土地面積總和為3,398.59平方尺，剛好符合農業用地興建農舍辦法第二條第三款「最小面積不小於0.25公頃」之規定，因而向被告共同買受之。而被告等人亦於系爭土地現況說明書第3 項「本農地是否已興建農舍，農地農舍需一併過戶予買方」、第4 項「本土地是否已使用容積移轉或已配建農舍」部分，均勾選「否」，保證系爭土地並無受農舍套繪管制之情事。另於買賣契約書第6 頁第10條特約事項中，土地特約第4 點素地使用：「賣方保證空地不得為已供建築使用之法定空地、容積移轉或配建農舍」，可見被告一再強調及保證系爭土地確實並未作為他筆土地興建農舍之使用。㈡又雙方於102 年7 月間欲簽立系爭買賣契約時，原告於被告
所填載之標的物現況說明書中，已確認系爭土地確實無套繪之情事而同意購買之。且當時亦經被告同意而由代辦之地政士就此向桃園市新屋鄉公所，查詢系爭土地有無作為申請建築執照或應保留法定空地，而經新屋鄉公所函覆在案，是被告確有保證系爭土地未有地上建物及管制套繪，原告經此確認後方同意給付買賣契約價金。由此足認被告於契約締結時，確有向原告保證系爭土地並無「遭農舍套繪之情事，而存有使用上之限制」之情形。詎料，原告於提起本案訴訟前委託地政士就系爭土地辦理申請無套繪證明時，而經桃園市新屋鄉公所函知原告，系爭土地係自坐○○○區○○段157 地號之土地分割而來（下稱原157 地號土地），而該土地原地號為九斗段55-11 地號土地（下稱55-11 地號土地），於分割前已核發過使用執照，經人建築門牌號碼為桃園市○○區○○村0 鄰000 ○00號之農舍（下稱系爭農舍），因而原告無法就系爭土地申請無套繪農用證明，顯見系爭土地顯欠缺被告所保證之品質，系爭土地因存有套繪情事而有價值上減損。故原告爰依民法第360 條之規定，請求被告連帶負損害賠償責任。
㈢並聲明：如上開變更後訴之聲明。
二、被告抗辯㈠被告羅雯玲部分：
⒈原157 地號土地及系爭農舍，均為被告等人及訴外人羅文沐
因繼承父親遺留之遺產所共有，而原告及原告之夫馮堯樹當時為投資土地，曾與被告等人洽詢是否願意出售原157 地號土地，然因系爭農舍為訴外人羅文沐所居住使用，故其不同意共同出售原157 地號土地，而原告為能順利購得系爭土地，積極參與協調，並參與共有人間分割討論，最終於原告等人及訴外人馮堯樹之建議下，於102 年6 月27日將原157 地號土地分割成157 、157-1 、157-2 、157-3 地號四筆土地，並分別由訴外人羅文沐及被告三人取得，原告及馮堯樹亦有於地政機關前來鑑界時到場協助拉繩。嗣原告旋即於102年7 月間與被告達成系爭買賣協議，並於同年月29日由原告指定之代書協助簽立系爭買賣契約及辦理過戶事宜。是以，系爭土地雖確實由原157 地號土地所分割出來，惟原告於系爭買賣契約成立前，早已知悉原157 地號上建有農舍，且其所購買之系爭土地係由原157 地號土地所分割而來等情形，依民法第355 條第1 項之規定，被告即不負瑕疵擔保之責，原告自不得向被告請求損害賠償。又倘真如原告所稱，其購買土地之動機為興建農舍並可農用，自應知悉農業用地興建農舍辦法第12條就解除套繪所定之限制，然依訴外人羅文沐所分得之土地僅有1132.87 平方公尺觀之，根本無從依規定解除套繪管制，而原告既有參與協調過程，卻從未提出意見，更幫忙協調為上述之分割方式，認原告應於簽立系爭買賣契約前，即已知悉系爭土地遭套繪事宜，且恐無法解除該套繪之情形。是以，原告並不違反其購買意願而買受系爭土地，故原告自不得向被告請求損害賠償。況系爭買賣契約係於
102 年間成立並移轉系爭土地所有權登記，然原告卻未遵守民法第356 條之規定，從速檢查，自亦喪失瑕疵擔保請求權。
⒉並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告羅文萍：
⒈被告羅文萍及羅雯玲一起開設早餐店，而原告鄒鈶鍹之配偶
馮堯樹係早餐店之客人，其前往早餐店用餐時，說要投資農地，故被告當時將所共有之55-11 地號即重測後之原157 地號土地介紹給馮堯樹，當日下午馮堯樹即與被告等前往原
157 地號土地之位置，當時土地尚未分割，被告亦有告知其上建有一棟農舍，兩造間所有分割及洽談土地買賣之事宜，被告均係與馮堯樹接洽，而馮堯樹亦於系爭農舍內與被告等人共同商議分割事宜，並曾於地政機關前往鑑界時，到場幫忙，足證原告確早已知悉系爭土地係分割自原157 地號土地，且土地上有興建系爭農舍之情形。另系爭土地現況說明書第3 項及第4 項上，係因當時原告之代書詢問被告所分得土地之情形，而被告所分得之土地上，確均無興建農舍或建物，故因此記載，其餘答辯同被告羅雯玲所述。
⒉並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告羅文枝：
⒈原告等人前往系爭土地二、三次後，就說要買，亦有到現場
看到系爭農舍，並於系爭農舍內討論被告三人與訴外人羅文沐之分割方式。另地政機關前往系爭土地鑑界及畫圖時，我都有在場，原告鄒鈶鍹之配偶馮堯樹亦有前往現場，幫忙釘樁、拉線等工作，其餘答辯同被告羅雯玲所述。
⒉並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：⒈原157 地號土地重測前為55-11 地號土地，於80年間由被告
三人之父親羅宏吉，於其上建有系爭農舍，並經桃園縣政府建設局於80年8 月21日，核發實施區域計畫地區自用農舍建造執照，再經桃園縣警察局於80年11月27日，核發新屋鄉戶政事務所門牌證明書，此有桃園市新屋區公所函覆之文件附本院卷第121 至141 頁可參，而系爭農舍現由訴外人羅文沐居住部分，亦為兩造所不爭執，應可信為真實。
⒉原157 地號土地於102 年3 月22日經訴外人羅文沐及被告三
人申請分割，於同年4 月30日經測量鑑界（下稱4 月鑑界），並經楊梅地政事務所出具複丈成果圖，嗣於同年6 月27日完成分割登記，將該土地分割為157 、157-1 、157-2 、15
7 -3等4 筆土地，並分由訴外人羅文沐、被告羅雯玲、羅文萍、羅文枝所有。後於102 年7 月30日被告羅雯玲、羅文枝復申請就157-1 、157-3 地號土地為鑑界，地政人員並於10
2 年9 月27日到場辦理完竣，於102 年9 月30日加以核定（下稱9 月鑑界），此有桃園市楊梅地政事務所函覆之文件、系爭土地登記第一類謄本、附本院卷第215 至250 頁、第89至99頁、第217 至250 頁、第411 頁至第468 頁可參，且為兩造所不爭執。
⒊原告於102 年7 月29日，與被告簽立系爭買賣契約，約定由
原告購買被告三人分別所有之系爭157-1 、157-2 、157-3地號土地，總價為1,953 萬3,330 元，並同時就系爭土地簽有土地現況說明書，嗣於102 年9 月11日登記予原告二人及訴外人馮秀金、馮依菱所分別共有，此有系爭買賣契約書、土地現況說明書、土地登記第一類謄本附本院卷第13頁至第27頁、第37頁、第89至99頁可參，且為被告所不爭執，應可信為真實。
四、參酌兩造上開陳述，可知本案之爭點即為：㈠原告是否於買賣契約成立時即已知悉買受之系爭土地有經農地套繪管制？而有民法第355 條1 項規定之適用？㈡原告是否可向被告主張瑕疵擔保責任，並請求損害賠償？原告因此所受之損害總計為何？茲分述如下：
㈠原告是否於買賣契約成立時即已知悉買受之系爭土地有經農
地套繪管制，而有民法第355 條第1 項規定之適用？⒈經查，被告主張原告及訴外人馮堯樹有參與原157 地號土地
分割成系爭土地之過程，並有至系爭農舍內；且於系爭土地分割前之「4 月鑑界」時，原告及馮堯樹亦有到場，馮堯樹並有於現場協助拉線指界等事宜等語。而查，訴外人羅文沐及被告三人係於102 年3 月22日向地政機關申請分割，於同年4 月30日為「4 月鑑界」，並經楊梅地政事務所出具複丈成果圖，嗣於同年6 月27日完成分割登記，將原157 地號土地分割為157 、157-1 、157-2 、157-3 等4 筆土地，並分由訴外人羅文沐、被告羅雯玲、羅文萍、羅文枝所有，原告則係於102 年7 月29日，與被告簽立系爭買賣契約，約定由原告購買被告三人分別所有之157-1 、157-2 、157-3 地號土地。之後被告羅雯玲、羅文枝又於102 年7 月30日申請就157-1 、157-3 地號土地辦理鑑界，並於102 年9 月28日辦理「9 月鑑界」完畢等情，已如上開不爭執事項所述。則就此可知被告所稱其等介紹馮堯樹購買原157 地號土地一事，即應係於102 年3 月22日申請鑑界之前。惟證人馮堯樹已到庭證稱：「系爭土地買賣是其主導的，但契約是由其配偶負責，其係於102 年7 月1 日、102 年7 月15日前往『藍英球場（應為藍鷹高爾夫球場）』打高爾夫球前時，前往被告羅雯玲、羅文萍所經營之拉亞早餐店，被告羅雯玲、羅文萍在聊土地的事情，並告知要出售土地，其即在打完球後去早餐店接羅雯玲、羅文萍前往土地現場，當時羅雯玲、羅文萍並沒有帶其到處走走，其本身亦無到處走走看看，被告羅雯玲、羅文萍說有另外一組人要買，且已經要簽合約，其即要求羅雯玲、羅文萍晚一點再跟別人簽約，其回去先考慮看看」、「共去過系爭土地三次，第一次是去接被告羅雯玲、羅文萍前往現場、第二次幾天後我陪同太太一起前往、第三次是在102 年9 月鑑界時去的」等語（參本院卷第312 頁、第31
3 頁），另原告鄒鈶鍹亦到庭證稱：「其配偶（即馮堯樹）提及被告要賣地係於簽合約前一、二個禮拜，其在當天上、下午共去現場兩次」等語（節錄，參本院卷第176 頁），即證人馮堯樹所稱被告羅雯玲、羅文萍介紹土地之時間應係於
102 年7 月間，此與被告上開所述差異甚大，證人馮堯樹並有提出其於102 年7 月1 日、7 月15日（兩日均為星期一）前往高爾夫球場消費之統一發票為證（該球場為百齡育樂股份有限公司所經營，參本院卷第533 頁），是可認證人馮堯樹所述並非虛假。至被告羅雯玲、羅文萍雖稱此二日均為星期一，其等所經營之早餐店係固定公休，且102 年7 月15日並有蘇力颱風來襲，其等不可能於該日營業。惟查，被告所經營之早餐店，是否於102 年間之星期一均無營業，被告並無舉證以實其說。另被告所稱之蘇力颱風，確於102 年7 月11日經發布陸上颱風警報，並於7 月13日經解除颱風警報，有該颱風調查報告附本院卷可參，是可認被告確有可能於7月15日仍為營業。至被告所提出被證三（本院卷第561 頁）之對話內容，欲用以證明其於15日前已3 日無營業，然此等對話內容，本院無法查證是否屬實，無從採信。故應認證人馮堯樹係於102 年7 月間始透過被告羅雯玲、羅文萍之介紹，得知其等欲出售土地一事，而當時原157 地號土地已經分割為157 地號及系爭土地，原告及馮堯樹應無從介入並參與該等土地之分割事宜。
⒉又查，被告羅文萍、羅雯玲復辯稱原告及證人馮堯樹於原15
7 地號土地分割前有去系爭農舍內喝茶，還一起討論要如何分割才不會影響彼此土地之出入（參本院卷第153 頁、本院卷第179 頁），欲據以主張在簽立系爭買賣契約前，原告及證人馮堯樹均有參與系爭土地自原157 地號土地分割之事宜，更明知原157 地號土地上確有建築系爭農舍一事。然查，原告鄒鈶鍹已到庭證稱：「伊並不知道系爭土地上有農舍，原告二人與馮堯樹亦均無參與分割之情形，更無至系爭農舍內」等語（節錄，詳參本院卷第174 頁、第175 頁）、證人馮堯樹亦到庭否認有前往系爭農舍一事，且證稱：「其曾前往現場三次，都沒去過農舍，亦不知為何被告他們要先分割土地，亦未參與被告之土地分割事宜」等語（參本院卷第31
4 頁、第315 頁、第316 頁）。另據證人羅文沐亦到庭證稱：「（於上開土地出售前，是否曾看過原告二人或馮堯樹？其等有無看過上開房屋？有無前往並進入上開房屋？）有沒有看過誰，我現在已經忘記，但是我記得有男有女，還在我家裡面討論，我所謂的我家就是上開所稱父親興建的房屋，他們還帶著筆記型電腦說要怎麼畫，如何分割也是他們討論出來的，我也是無奈的接受。」、「（當時有男有女是否在今日庭上？）我不記得」、「（是否知悉上開土地欲分割並進行鑑界時，原告二人或馮堯樹等人是否有到場？）他們都一群來」、「（你前述你的土地為了分割有去現場測量，是否記得時間點是在何時？）好像是5-7 月之間，確切時間我不能確定。」、「（是否可以確定你的土地測量時，你在現場有幾次？）……我不知道有去幾次測量。」等語，可知證人羅文沐並無法確認曾前往其家中討論如何分割事宜者是否即為原告與馮堯樹等人，僅證稱原告及馮堯樹等人曾於土地為分割而進行現場測量時到場（但應非分割前之4 月鑑界，應為分割後之9 月鑑界，詳如後述），是被告上開所稱原告及馮堯樹於系爭土地欲出售而進行分割前至系爭農舍內參與討論如何分割事宜，即無法認為真正。
⒊再被告羅雯玲復到庭證稱：「證人馮堯樹有協助分割前的鑑
界事宜，並有幫忙拉繩子，當時地政人員亦在現場」等語（參本院卷第179 頁），而此分割前之鑑界事宜，應係指為將「原157 地號土地」分割成包含系爭土地在內之4 筆土地前，地政機關之人員需土地所有權人到場協助指界之「4 月鑑界」，時間點為102 年4 月30日，已如前述。惟被告羅雯玲、羅文萍卻稱鑑界當時是102 年6 月間（參本院卷第179 頁、第182 頁），另羅文沐則證稱是102 年5 至7 月間（參本院卷第258 頁），該等時間已有不符之情形。而對此證人馮堯樹雖證稱其有於鑑界時到現場拉繩子，但是是在102 年9月間之「9 月鑑界」時，並非在「4 月鑑界」（參本院第31
6 頁、第318 頁）。準此，羅雯玲、羅文沐所稱證人馮堯樹有至現場協助鑑界之時間，究為「4 月鑑界」或「9 月鑑界」，即有未明。然若原告及馮堯樹已有參與「4 月鑑界」事宜，且如被告所述，馮堯樹係基於主導之地位，參與土地分割事宜。而經「4 月鑑定」後即已鑑界明確，則何以須再為「9 月鑑界」，實有不合理之處。是原告主張因為其等與馮堯樹並未參與系爭「4 月鑑界」及分割事宜，為明土地界址所在，始會於簽立買賣契約時要求再為鑑界，而觀以「9 月鑑界」之申請時間，亦確係在買賣契約簽立後之翌日，且於系爭土地移轉登記至原告及其他人名下之前，此亦合乎一般買賣常情，故證人馮堯樹所稱僅有參與「9 月鑑界」，並無參與「4 月鑑界」一情，確較為可採。
⒋綜上所述，被告並無法證明原告及證人馮堯樹於簽立系爭買
賣契約前，即有參與原157 地號土地之分割事宜，亦有到場協助鑑界，且有進入系爭農舍，而知悉「原157 地號土地上建有農舍，系爭土地均同受農地管制套繪」等情事，復無法提出其他證據證明原告與證人馮堯樹在簽立買賣契約前，即已明知系爭土地有遭農舍管制套繪而無法建築農舍一事，此部分亦經原告否認在案，故原告主張其等於買受系爭土地前，並不知系爭土地確有如上無法建築農舍之瑕疵，確為實情。
⒌再有關我國農舍管制套繪實務，並無相關機關將人民於農地
上所申請建築之農舍情形，一一登記在坐落土地之土地登記資料上，是若有土地經分割，僅向建管機關查詢該分割後之土地是否有經農舍套繪，並無法查得實情，尚須往前溯源分割前之土地，始能查知有無土地經農舍管制套繪一事。而此等是否應溯源查詢部分，買受人於訂立買賣契約前並無法得知，均須仰賴出賣人告知後始能由出賣人以所有權人之名義加以查詢。況在系爭土地移轉登記予原告及其他人前，辦理該土地移轉業務之地政士徐秀雲亦確有以當時土地登記所有權人即被告之名義向新屋鄉公所查詢系爭土地是否曾有經農舍管制套繪，並經該機關回覆並無此等情事（參本院卷第55頁、第57頁），且因被告未予告知原157 地號土地上建有農舍事宜，致地政士徐秀雲亦未再就此溯源追查下去，是兩造共同委任之地政士已屬土地登記之專業人士，仍無法從相關資料查知系爭農舍存在而土地經管制套繪情事，則何況是如原告之一般民眾。故原告及其證人馮堯樹因非經常辦理土地移轉及熟稔土地法規之人，而不知於該等情形下，尚須查詢原157 地號土地有無經農舍管制套繪，而信任上開資料，且被告等人既明知其父親確有在原157 地號土地上興建系爭農舍，卻未將之告知原告、地政士此等情形，並逕於買賣契書上保證「素地使用」，及在「本土地是否已使用容積移轉或已配建農舍）」、「本農地是否已興建農舍，農地農舍需一併過戶予買方」處，均勾選「否」，致原告及地政士無法再往前溯源查詢，應認原告對於該部分事宜之查詢，已盡相當調查之能事。即系爭土地因經農地管制套繪無法再於上興建農舍部分，原告仍加以買受部分，原告於事前並不知悉，該等情形之造成，並無法歸責於原告，是被告一再辯稱原告於買受系爭土地前，即已得知原157 地號土地建有農舍，不得再主張該部分有瑕疵等語，即不足採。
㈡原告是否可向被告主張瑕疵擔保責任，並請求損害賠償？⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除
契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。惟「買受人得向出賣人請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請求損害賠償，此觀之民法第359 條、第360條之規定自明。」（最高法院83年度台上第1205號判決要旨參照）。而所謂出賣人依民法第360 條規定所為之保證，必須以受拘束之目的而為之，即須構成契約之成分，而為給付之一部，始有「保證」之成立；至於契約上預定之品質，尚不能認為保證。出賣人就其為保證之意思表示，必須與買受人達成合意，始負有履行該擔保約款之義務。從而，出賣人依民法第360 條規定所負之保證責任，與依民法第354 條規定所負物之瑕疵擔保責任，僅係指出賣人負有給付無瑕疵標的物之義務者，並不相同。
⒉又按「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應
由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之」、「非都市土地得劃定為下列各種使用區：①特定農業區：優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。②一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。」，而農牧用地係指供農牧生產及其設施使用者而言，區域計畫法第15條第1 項、區域計畫法施行細則第11條第1、2 款、第13條第1 項第5 款分別定有明文。內政部依區域計畫法第15條第1 項規定訂定之「非都市土地使用管制規則」第3 條規定：「非都市土地依其使用分區之性質，編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、殯葬、海域、特定目的事業等使用地。」，第6 條第3 項前段規定：「海域用地以外之各種使用地容許使用項目、許可使用細目及其附帶條件如附表一。」，復依該規則附表一「各種使用地容許使用項目及許可使用細目表」規定，編定使用地類別為「農牧用地」者，其免經申請許可使用內容包括農作使用、興建農舍及農舍附屬設施、農作產銷設施、畜牧設施、林業使用及休閒農業設施等。再者，農發條例89年1 月4 日修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者，經直轄市或縣（市）主管機關核定，於不影響農業生產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。而關於興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關制定興建農舍辦法，亦經農發條例第18條第1 項、第5 項以及興建農舍辦法第1 條揭櫫明確。可見編訂為農業區之農牧用地，在符合一定資格與條件下，得經直轄市或縣（市）主管機關核定，申請在其上興建農舍。
⒊經查，系爭土地所在之使用分區為「特定農業區」，使用地
類別為「農牧用地」，面積分別為1132.87 平方公尺、1132.86 平方公尺、1132.86 平方公尺，合計總面積為3,398.59平方公尺，有土地登記謄本可稽。是依前揭規定，系爭土地如未有其他因特定農業區及農牧用地所受之限制外，本得依法申請後作為興建農舍及農舍附屬設施等使用。惟原157 地號土地因建有系爭農舍而受農舍管制套繪，於分割為含系爭土地在內之4 筆土地後，該4 筆土地均同受套繪管制，為兩造所不爭執，亦有桃園市政府建築管理處109 年7 月28日桃建使字第1090052974號函文附本院卷第407 頁可參。是在未解除該農舍管制套繪前，系爭土地確不得再興建農舍。
⒋再查，據原告所提出系爭土地兩造所簽立之買賣契約書、土
地現況說明書所示，系爭買賣契約書上，第10條：特約事項「㈡土地特約：⑷素地使用：【賣方保證空地不得為已供建築使用之法定空地、容積移轉或配建農舍。】」，而於系爭土地之土地現況說明上，項次3 ：「本農地是否已興建農舍，農地農舍須移並過戶給買方」、項次4 ：「本土地是否已使用容積移轉或已配建農舍」，被告均勾選「否」，且據系爭買賣契約之代書徐秀雲證稱：「（是否知悉上開157 、157-1 、157-2 、157-3 土地上是否有建物在上面？）不知道，如果賣方不講我根本不知道這件事情。」、「（…是否知悉農地上如建有農舍，該等農地受農舍套繪管制，而無法再於農地上興建其他農舍？…）…我之所以要去申請（本院卷）第55至61頁資料，就是要證明土地沒有被套繪，或是興建農舍。」、「（系爭買賣契約其上所載「素地使用」是指何意？）這是賣方要保證土地沒有供蓋房子所用，素地就是指買賣標的物的土地，…」等語，可知證人徐秀雲亦不知系爭土地存有遭套繪管制之瑕疵，且系爭買賣契約書上所訂定素地使用之特約事項，確為被告等人要保證土地沒有供興建屋舍所用，又經證人徐秀雲代被告向桃園市新屋鄉公所，就系爭土地申請查詢「系爭土地是否有申請建築執照或應屬保留之法定空地」一事，確無從查證系爭土地受有套繪管制，已如前述，是原告據此及被告所簽立之土地狀況說明書，認系爭土地未經套繪管制確屬有理由，是認被告於簽立系爭買賣契約時，確有就系爭土地保證應無配建農舍等情事，然系爭土地均係自原55-11 地號土地分割而來前，已有套繪管制，且無解除套繪管制之方法，因而不具被告於簽立系爭買賣契約時所保證之事項。是認被告等人於簽立系爭買賣契約時，已保證系爭土地應無配建農舍等事項，惟系爭土地卻於簽立買賣契約前，即不具有被告所保證之品質，原告應得向被告等請求系爭土地價值減損之損害賠償。
⒌再按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第356 條定有明文。該條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之，同法第357 條亦有明文。同法第357 條之規定，既未將「出賣人就買賣之物保證其品質者」，與「出賣人故意不告知瑕疵於買受人者」同列為排除買受人檢查通知義務之原因，則原告買受系爭土地後，自應負同法第356 條規定之買受人檢查通知義務。再查，兩造於簽訂系爭契約時，系爭土地之土地登記謄本僅記載地目、使用分區及使用地類別，並無是否經套繪之註記，且經地政士向相關機關查詢系爭土地是否有經申請建築執照或屬應保留法定空地時，桃園縣新屋鄉公所亦以102 年8 月1日函覆並無該等事項（參本院卷第55頁至第57頁），此亦為兩造所不爭執，足見系爭土地無法由土地登記資料即得知有無經過套繪之情形。又系爭農舍係坐落於分割後之157 地號土地上，系爭土地客觀上確無農舍坐落等情，亦為兩造所不爭執，自亦無從系爭土地之外觀知悉有因興建農舍而經過套繪管制等情。況且，上開鄉公所之函文亦有說明「本所庫存建築執照尚未完整建制查詢系統，致本院無從查證旨揭土地是否曾申請建築執照等相關套繪事宜」，此亦與本院上開說明相符，即系爭土地是否曾向建管單位申請農舍或提供予其他土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地所分割出等情，顯非依通常程序得檢查而知悉。是系爭土地究竟有無向建管單位申請農舍或提供予其它土地申請農舍，或係由已興建農舍之土地分割出之事項，自屬民法第356 條第3 項所稱之不能即知之瑕疵。再者，原告係後來為申請系爭土地之無套繪證明，始查知「系爭土地係自分割前157 地號土地分割而來，而該分割前土地已經建築系爭農舍而受農舍管制套繪，始知悉系爭土地缺少被告所保證之品質」，並隨即提起本案訴訟，足認原告並無怠於通知處理之情形，被告辯稱原告有違反民法第356 條之規定，即無足採。
⒍再據全國不動產估價師事務所於109 年10月29日以109 桃亮
訴建字第229 號函覆本院所附之不動產估價報告書所示，可知系爭土地因分割母地號157 地號上建有系爭農舍，而受農舍套繪管制，不得興建農舍所貶損之價值，總計金額為522萬6,000 元。又據系爭買賣契約所示，買受人為原告鄒秋琴即鄒鈶鍹、馮秀銀二人，而出賣人為被告羅雯玲、羅文萍、羅文枝三人，是認原告二人應分別受有損害261 萬3,000 元，總計為522 萬6,000 元，故原告馮秀銀、鄒鈶鍹分別請求被告賠償261 萬3,000 元，應屬有理由。
⒎綜上所述，系爭土地不具有被告所保證之品質，原告二人因
系爭買賣契約，應分別受有價值減損之損害261 萬3,000 元，故原告馮秀銀、鄒鈶鍹分別請求被告賠償261 萬3,000 元部分，應屬有理由。再數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務；無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條規定甚明。是請求二人以上連帶負責，即請求二人以上之債務人各對債權人負全部給付之責，以契約明示或法律有規定為要件。原告請求被告三人就上開損害對原告連帶負給付之責，但並未提出任何法律上、契約上依據，而遍觀系爭買賣契約，亦無隻字片語記載被告三人間應就上開損害賠償責任付負連帶責任，是原告請求被告三人連帶負責，應屬無據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。查本件為損害賠償之債，核屬無確定期限之債，又以支付金錢為標的，依上揭法律規定，被告應自受催告時起，負遲延責任，是原告就其上述得請求之金額，併請求自起訴狀繕本送達被告羅雯玲、羅文萍之翌日即
109 年3 月7 日起（見本院卷第75、77頁）、送達被告羅文枝之翌日即109 年1 月19日起（於109 年1 月8 日寄存於被告住所地之警察機關，依法於000 年0 月00日生送達效力，有送達證書乙紙在卷可稽，見本院卷第79頁），並均至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據應予准許。
六、綜上所述，本件原告請求被告分別給付原告馮秀銀如主文第
1 項所示之金額及利息，及給付原告鄒鈶鍹如主文第2 項所示之金額及利息為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，依民事訴訟法第79 條之規定，判決如主文。中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
書記官 鄭敏如