臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上更一字第2號上 訴 人 富貴鐘錶眼鏡有限公司法定代理人 林益興訴訟代理人 邱天一律師被 上訴人 大田開發有限公司
上田開發有限公司共 同法定代理人 吳瑞麒共 同訴訟代理人 徐偉峯律師上列當事人間請求返還保證金事件，上訴人對於民國107 年11月22日本院桃園簡易庭107 年度桃簡字第563號第一審判決提起上訴，經本院以108 年度簡上字第10號為第二審判決，被上訴人不服，提起上訴，經最高法院以109 年度台簡上字第20號發回本院更為審理，本院於109 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人大田開發有限公司、上田開發有限公司應依序給付上訴人新臺幣壹佰陸拾萬元及新臺幣捌拾萬元，及自本件判決確定之翌日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由上訴人大田開發有限公司負擔十分之四，上訴人上田開發有限公司負擔十分之二，餘由被上訴人負擔。
被上訴人免為假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、上訴人於原審起訴主張及上訴審補充：㈠上訴人於民國101 年8 月15日向被上訴人承租門牌號碼桃園
市○○區○○○路○ 段○○○ 號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自101年11月16日起至111 年11月15日止，租期10年，第1 至3 年每月租金新臺幣（下同）120 萬元、第4 至6 年每月租金12
6 萬元、第7 至10年每月租金135 萬元，上訴人並於簽約時給付相當於6 個月租金之履約保證金共計720 萬元予被上訴人【其中被上訴人大田開發有限公司（下稱大田公司）取得
480 萬元、被上訴人上田開發有限公司（下稱上田公司）取得240 萬元）。惟上訴人承租至106 年時，營業狀況受景氣不佳影響，難以負擔高額租金，上訴人乃於106 年4 月1 日由上訴人法定代理人林益興以手機簡訊及LINE通知被上訴人法定代理人吳瑞麒，將提前於107 年3 月31日終止租約，並於106 年4 月6 日寄發存證信函予被上訴人重申上開提前終止租約之意旨，嗣後上訴人已於107 年3 月31日將系爭房屋交還被上訴人，系爭租約已經終止。
㈡惟被上訴人尚未返還上訴人720 萬元之履約保證金，雖依據
系爭租約第6 條「違約處罰」第3 項約定上訴人提前終止租約應賠償被上訴人相當於保證金之損失，性質上為違約金之約定，但上訴人已於1 年前通知被上訴人提前終止租約，被上訴人已有充裕時間另行招租，不致受有損失。依一般房屋租賃習慣及「租賃住宅市場發展及管理條例」第7 條明定「押金之金額，不得逾2 個月租金總額」，則系爭租約約定6個月租金總額之保證金，並作為提前終止租約之違約金，顯然過高而對承租人顯失公平。再者，系爭租約租期長達10年，上訴人已承租5 年又5.5 月，超過租期一半，履約期間給付被上訴人之租金高達7,965 萬元，已為一部履約，爰請求鈞院依民法第251 條、第252 條規定，將720 萬元之違約金酌減至2 個月租金總額即240 萬元，並依不當得利之法律關係，請求被上訴人大田公司應返還上訴人320 萬元、被上訴人上田公司應返還上訴人160 萬元。並於原審聲明：⒈被上訴人大田公司應給付上訴人320 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉被上訴人上田公司應給付上訴人160 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
㈢上訴補充：
⒈上訴人於107 年3 月31日終止租約時，已依系爭租約第4 條
第3 項將租賃物返還被上訴人，系爭租約終止後被上訴人就租賃物如何規劃、重新設計及改良，均與上訴人無涉，被上訴人以系爭租約終止後自行規劃設計及改良所產生之費用，主張更改格局所花費之費用為損害，實為無理。被上訴人於
106 年4 月1 日上訴人通知終止租約後均未對外招租，而遲至107 年3 月31日租約終止後，始對外招租，實不能以被上訴人之消極不作為所生之不利益主張損害。
⒉依據被上訴人就系爭房屋嗣後出租訴外人富御珠寶、全家便
利商店及足不老養生莊園之租賃合約，由被上訴人就相同租賃物與他人之履約保證金及押金之約定係在相當於1 至3 個月租金間，又上訴人已提出與系爭房屋鄰近之相關商辦、店面不動產租賃網路招租訊息，證明一般不動產商辦、店面租賃押租金之約定為2 至3 個月之租金總額。本件高出一般不動產租賃所收之2 至3 個月租金總額之押租金甚鉅等語。
二、被上訴人則以：㈠上訴人並未能舉證本件之違約金何以過高；上訴人既於簽定
系爭租約時交付720 萬元之保證金，其辯稱未注意保證金是否過高，實不可採。兩造均為公司，遞約能力相當，雙方於訂約時已能考量己方履約之意願、經濟能力、他方違約時己方所受損害之程度等主客觀因素，本於平等地位自主決定違約金之多寡，作為債務不履行之損害賠償預定金額，應不容債務人違約時任意指謫原約定之違約金過高而要求核減。被上訴人自上訴人終止租約後，系爭房屋長期閒置，被上訴人所受租金損失已超過720 萬元。另上訴人雖已履約5 年又5.
5 個月，超過租期一半，但被上訴人原預期尚有4 年半、每月126 萬元租金可收取，倘上訴人如期履約，被上訴人可得之利益依財政部國稅局核定之不動產租賃同業利潤標準，可獲之利潤為2,160 萬元至2,430 萬元，被上訴人不但因此損失原本預期租金收益，更因不易覓得願意同時承租一、二樓店面之新租客，致需重新規劃室內格局動線增加額外成本費用，分成數單位出租，不但空租時間長，租金亦不如以往，可知沒收720 萬元履約保證金作為違約金並未過高，且本件亦無得比照債權人因一部履行所受利益而得減少違約金之情狀，上訴人請求酌減並依不當得利之法律關係請求返還履約保證金480 萬元，並無理由。
㈡系爭租約第6 條第3 項規定，上訴人提前終止租約時應給付
被上訴人相當於保證金之違約金，此非謂用以擔保租賃債務履行之保證金即屬違約金。被上訴人於上訴人提前終止租約後，係基於已生效之租約規定沒收保證金，除用以抵償因違約所生債務外，就超過擔保範圍之履約保證金，即因該「沒收約款」之約定而轉為違約金，自非謂該保證金即具違約金性質。上訴人搜尋數十則租賃押租金之判決予以衡量本件違約金之酌減，其適用法律有明顯之錯誤，遑論該等判決多為租期1 至3 年之短期租約，與本件長達10年之租約有極大差別等語置辯。
三、原審駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨假執行之聲請併訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人大田公司、上田公司應依序給付上訴人240 萬元、120 萬元，及均自107 年7 月5 日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回（上訴人減縮上訴聲明，而已經原審判決駁回部分，因業已確定，非屬本院審理範圍，不予贅敘）。
四、得心證之理由：本件上訴人前向被上訴人承租系爭房屋，租期自101 年11月16日起至111 年11月15日止，租期10年，第1 至3 年每月租金120 萬元、第4 至6 年每月租金126 萬元、第7 至10年每月租金135 萬元，上訴人已於簽約時給付相當於6 個月之約定履約保證金720 萬元予被上訴人（由上訴人大田公司取得
480 萬元、上訴人上田公司取得240 萬元）。嗣上訴人於10
6 年4 月6 日寄發存證信函通知被上訴人將提前於107 年3月31日終止系爭租約，並於107 年3 月31日將系爭房屋交還被上訴人之事實，有系爭租約、存證信函附卷為憑（見原審卷第8 至14頁），並為兩造所不爭執，堪信為真實。惟上訴人主張被上訴人沒收相當於租金6 個月之違約金（即720 萬元）過高且顯失公平，應返還360 萬元等情，為被上訴人所否認，並以上開情詞置辯，是以，本件應審究者，厥為；被上訴人沒入720 萬元履約保證金作為違約金其數額是否過高而應予酌減？上訴人得請求被上訴人返還酌減後之押金餘額？茲論述如下：
㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。經查，觀以系爭租約第3 條第2 項約定：乙方（即上訴人）應於簽訂本約時給付甲方（即被上訴人）履約保證金720 萬元（由大田公司取得
480 萬元、上田公司取得240 萬元）；甲方於終止契約或租期屆滿，乙方不再續約時，應將保證金無息返還予乙方等語；第6 條第3 項約定：租賃期間，乙方（即上訴人）若欲提前終止租約時，須於一年前通知甲方（即被上訴人），並賠償甲方相當於保證金之損失等語（見原審卷第8 至10頁），探求當事人締約之真意，兩造顯係為確保債務履行之目的，而約定履約保證金，是系爭租約第6 條第3 項約定關於賠償相當於履約保證金損失之約定，自屬於違約金之性質。又兩造對於違約金既未另於系爭租約中為特別之約定，則該履約保證金於充作違約金時，即應視為上訴人不履行契約而生損害之賠償總額之預定。
㈡按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當
事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，不因懲罰性違約金或賠償預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。次按債務已為一部履行者，亦得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金，民法第251 條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，且既為一部履行，對於債權人因茲而受損害亦因而減少，應併予審酌，此有最高法院70年度台上字第3796號判決意旨可資參照。
⒈經查，兩造均為公司，簽訂系爭租約時締約能力相當，而承
租系爭房屋作為營業店面之用，並無一方地位較為弱勢之情形，是雙方於訂約時，已能考量己方履約之意願、經濟能力、他方違約時己方所受損害之程度等主、客觀因素，本於平等地位自主決定違約金之多寡，作為債務不履行之損害賠償預定金額，故於系爭租約中合意得充作違約金之履約保證金為720 萬元，可認兩造均可接受並已同意以此金額作為違約損害賠償之預定總額。而本件兩造約定租賃期限係自101 年11月16日起至111 年11月15日止為期10年（即120 個月），第1 至3 年每月租金120 萬元、第4 至6 年每月租金126 萬元、第7 至10年每月租金135 萬元，上訴人於107 年3 月31日終止系爭租賃關係，已履行5 年又4.5 月（即64.5月，占系爭租約租賃期間約53.75 ％）、已支付之租金已達7,965萬元（見本院卷第346 頁），租約期限尚餘4 年又7.5 月（即55.5月，占系爭租約期間46.25 ％），可知系爭契約已為一部履行，對於被上訴人而言，其因已獲收取5 年又4.5 月之租金利益，與相較系爭契約全部未能履行之情形有別，且對於被上訴人因未能履約完畢而受損害亦因而減少，揆諸上揭說明，本件自有將上開違約金予以酌減之必要。本院考量系爭租約已履行5 年又4.5 月，占系爭租約原約定租賃期間約53.75 ％之比例，並非全未履行或少部分履行；復依兩造所陳之社會經濟狀況不僅店面招租不易、承租店面營業並非景氣之情況，可知被上訴人因空租或嗣後另出租他人租金差額之損失，所牽涉者，除上訴人違約提前終止租約外，亦與整體社會景氣好壞、房屋坐落位置所在區段、交通建設、往來人潮盛衰等等社會環境因素相關，甚至其他承租人承租意願或租賃雙方磋商技巧等人為因素亦屬重要，是被上訴人因上開空租或租金差額之損失亦無法全歸責於上訴人負擔；併衡量兩造約定每月租金數額，上訴人倘依約履行，被上訴人可得之利益，亦須衡量倘租約持續履行，兩造仍可有合意將租金隨社會經濟狀況調整之可能等情，堪認本件違約金應予比例酌減至480 萬元（計算式：720 萬元×2/ 3＝480 萬元），始為適當。又該違約金既經酌減為480 萬元，被上訴人沒收上訴人履約保證金超逾該數額之部分，顯係無法律上原因受有利益，致上訴人受有損害。則上訴人以不當得利之法律關係，請求被上訴人被上訴人大田公司、上田公司分別返還上訴人160 萬元及80萬元，總共240 萬元（計算式：72 0萬元－480 萬元＝240 萬元）之範圍內，洵屬有據。
⒉至被上訴人抗辯因上訴人提前終止租約，致其受有預期租金
7 千餘萬，以及另出租他人租金差額有4 千餘萬之損失云云，惟縱使租約持續履行，兩造仍可有合意將租金隨社會經濟狀況調整之可能，業如上述，況且被上訴人既已取回系爭房屋，當可於取回系爭房屋後再行出租，故實難認被上訴人有預期利益租金收入7 千餘萬之損失。又被上訴人辯稱另行招租後租金不如上訴人預期要給付之數額云云，惟另行招租之租金金額高低，除受前述社會環境因素與人為因素變動影響無法預期外，另觀之被上訴人陳稱：因原系爭房屋1 、2 樓空間過大不易出租，遂將原租賃標的格局變更設計，將租屋空間分成三個單位出租等語（見本院卷第265 頁），足見2次出租之空間、格局並不完全相同，本無從相互比較，實不得僅以另行招租之租金低於系爭租約，即謂該項損失與兩造終止系爭租約有關，而責令上訴人應負擔該項損失金額。遑論被上訴人復陳稱：後續與他租客所定押租金及違約金較本件低，是因為珠寶店是好友關係，所以給予較低的金額，全家便利商店是因為租金加抽成，養生館是因為被上訴人也是投資人，所以也給較低金額等語（見本院卷第314 頁），足見被上訴人另行出租之租金數額與新租客間之特殊親誼關係而有高低之差別，故被上訴人抗辯其重新招租之租金差額損失，為上訴人提前終止租約所致，並無理由，自不應列入審酌之內。
⒊被上訴人另抗辯稱因系爭房屋之空間過大不易出租，遂將原
租賃標的物之格局變更設計，此部分所花費之款項亦為上訴人提前終止租約之損害。惟查，被上訴人基於自身考量於兩造簽定系爭租約時同意上訴人更改室內格局，且依系爭租約第4 條第3 項約定: 「房屋有改裝之必要時，乙方（即上訴人）得自行改裝（包括但不限於更改樓梯、裝設電梯、鐵捲門、室內廣告物），但不得損害原有之建築結構並符合消防法規，且不違反大樓管理規定；租賃期間屆滿時不續約或提前終止租約，乙方應負責將生財設備及可拆除之用具移走後，以空屋返還甲方（即被上訴人）。但樓梯、電梯、鐵捲門、地板不負回復原狀，並不得向甲方請求任何補償費用。」（見原審卷第9 頁），可知上訴人於終止租約時應將生財設備及可拆除之用具移走後，以空屋返還被上訴人，系爭租約並未要求承租人應將租賃物回復至承租時之原狀。再者，被上訴人係基於承租之客群考量而重新規劃租賃物之室內格局，難謂與上訴人提前終止租約有關，是被上訴人此部分之抗辯，並無理由。至兩造所舉其他租約或判決關於押租金、違約金之認定（見本院卷第55至110 頁、第223 至255 頁），與本件事實不同，尚無從比附援引。
五、末按當事人約定之違約金過高，如經法院核減其數額，就該減少部分，債權人受領之法律上原因即已失其存在，債務人自得依不當得利法律關係請求債權人返還。此項返還請求權原具有賠償債務人所受損害之性質，應認於法院判決確定時，其請求權始告發生，並於斯時屆其清償期，方符酌減違約金所生形成力之原意（最高法院97年度台上字第1078號判決參照）。經查，上訴人應給付予被上訴人之違約金，既經本院核減為480 萬元，就所餘240 萬元部分並非出於上訴人自由意思之任意給付，而成為被上訴人之不當利得，上訴人得請求被上訴人返還利益。又上訴人此項返還請求權，既於本判決確定時發生，並於斯時屆其清償期，被上訴人即於本判決確定翌日起始負其給付遲延之責任。是以，上訴人就法定遲延利息部分，其請求自107 年7 月5 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，於逾本件判決確定之翌日起算部分，難認有據。從而，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人大田公司、上田公司依序給付上訴人160 萬元及80萬元，及自本判決確定翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。逾前述範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第251 條、第252 條規定請求將違約金減至租金4 期即480 萬元，所餘金額240 萬元，依民法不當得利之法律關係請求被上訴人大田公司、上田公司依序返還於予上訴人160 萬元及80萬元，及自本件判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；上訴人請求超過上開金額，洵屬無據，應予駁回。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開不准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。原判決有關駁回上訴人假執行聲請部分，於上訴人之請求不應准許部分，原審為駁回之判決，經核於法並無不合，至上訴人請求應准許部分，原審應按民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定職權宣告假執行，亦非准許上訴人假執行之聲請，是上訴意旨求將原判決關於駁回假執行聲請部分予以廢棄，為無理由，此部分亦應駁回。另被上訴人雖於本審為上開免為假執行之聲請，惟本件上訴人並未於本審聲請假執行，自無為免為假執行宣告之必要，是被上訴人此部分之聲請，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 29 日
民事第一庭審判長法 官 卓立婷
法 官 林其玄法 官 李麗珍正本係照原本作成。
僅被上訴人大田開發有限公司得上訴。如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。
中 華 民 國 109 年 12 月 30 日
書記官 謝伊婕