臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第155號上 訴 人 財團法人桃園縣私立啟新社福會特別代理人 劉彥良律師複 代理人 邱姿瑛律師上 訴 人 李美雪訴訟代理人 王君雄律師上 訴 人 李建庭
李建儀上列當事人間請求調整租金事件，兩造對於民國109年4月24日本院中壢簡易庭109年度壢簡字第280號第一審民事簡易判決，各自提起上訴，本院管轄之第二審合議庭於110 年9 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按無訴訟能力人有為訴訟之必要，而無法定代理人或法定代理人不能行代理權者，其親屬或利害關係人，得聲請受訴法院之審判長，選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2 項定有明文。查，上訴人財團法人桃園縣私立啟新社福會（下稱啟新社福會）之董事長即法定代理人黃清結，前經本院以10
0 年度裁全字第63號裁定及100 年度司執全字第292 號執行命令，諭知其於本院99年度訴字第1143號訴訟確定前，不得行使上訴人啟新社福會之董事長職權及權限，是上訴人啟新社福會即有法定代理人不能行代理權之情形存在。就此，本院前經黃清結之聲請，而以108 年度壢小聲字第4 號裁定選任劉彥良律師為上訴人啟新社福會之特別代理人，則劉彥良律師以特別代理人之身分代表上訴人啟新社福會為本件訴訟，自屬合法。
二、上訴人李建儀經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人啟新社福會聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、上訴人啟新社福會起訴主張及上訴理由：
（一）原審起訴主張略以：⒈兩造就上訴人啟新社福會所有坐落於桃園市○○區○街○
段0000地號土地（面積524.93㎡，下稱系爭土地），其中面積82.75 ㎡存在不定期租賃關係，由上訴人啟新社福會出租予上訴人李美雪、李建儀及李建庭3 人（下合稱上訴人即原審被告）建築房屋使用（門牌號碼：桃園市○○區○○街○ 號，下稱系爭房屋），前經本院以104 年度訴字第110 號民事確定判決（下稱系爭判決）調整租金為每年新臺幣（下同）1 萬7874元。惟經系爭判決調整租金後，桃園市政府地方稅務局中壢分局以民國106 年9 月28日桃稅壢字第1067419866號函通知上訴人啟新社福會，表示系爭土地自101 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，且應補徵101 年至105 年之地價稅，其中105 年之地價稅為20萬4752元，每㎡土地應繳納地價稅約390 元，換算上訴人即原審被告所承租之土地應納地價稅額為3 萬2273元，可見系爭判決調整之租金每年1 萬7874元，已遠遠無法負擔上訴人即原審被告所承租系爭土地應納地價稅額3 萬2273元。再者，系爭判決確定時系爭土地之102 年申報地價為每㎡7200元，嗣107 年1 月之申報地價已調漲為每㎡7600元，是以參酌上訴人即原審被告承租系爭土地應納地價稅額為3 萬2273元及土地法第97條、第105 條規定，上訴人即原審被告所承租系爭土地之年租金應調整為107 年申報地價之年息10％即6 萬2890元為適當。
⒉另依據內政部實價登錄網查詢之桃園市中壢區土地平均每
月租金，於103 年約為每月每㎡為48.09 元，108 年約為每月每㎡125.03元，漲幅達2.6 倍，可見於系爭判決確定後迄今，桃園市中壢區土地價值確實大幅成長。若按照每年租金6 萬2890元計算每月每㎡租金僅63元，相較於桃園市中壢區土地108 年之平均月租金僅為50％，若仍維持現在每年租金1 萬7874元，僅約為桃園市中壢區土地108 年平均租金之14％，遠低於市價行情，且不足以繳納地價稅額3 萬2273元，顯失公平；況按照桃園市政府地方稅務局中壢分局107 年9 月10日桃稅壢字第1077027800號函及附件，系爭房屋並非住家使用，自無受限於土地法第97條第
1 項、105 條規定之最高限制年息10％之拘束，本件實應以107 年申報地價之年息10％即6 萬2890元為當。至上訴人即原審被告稱承租面積為70.67 ㎡係系爭房屋之建物面積，並非等同於上訴人即原審被告承租系爭土地82.75 ㎡之面積。為此，爰依民法第227 條之2 、第442 條之規定，提起本件訴訟等語。並於原審聲明：上訴人即原審被告所承租系爭土地部分（面積82.75 ㎡）之土地租金，應調整為每年6 萬2890元。
（二）上訴意旨略以：⒈系爭土地於100 年以前屬於免徵地價稅之土地，自101 年
起改按一般用地稅率課徵地價稅，係歸因於上訴人即原審被告於系爭土地上興建系爭房屋，並作為營業使用，上訴人即原審被告自應承擔上訴人啟新社福會遭開徵之地價稅；且系爭土地上之全部現承租戶，早年均係無權占用系爭土地，自行興建未辦保存登記之建物居住使用，上訴人啟新社福會基於公益目的而以相當低廉之租金出租予上訴人即原審被告及其他現承租人。是上訴人啟新社福會依據民法第227 條之2 第1 項及同法第442 條等規定，請求調整租金，於法有據且有理由。
⒉上訴人啟新社福會係公益財團法人，所擁有之不動產、動
產均係來自於捐助財產，上訴人啟新社福會並非從事不動產經營為業之營利法人，上訴人啟新社福會自無四處購買土地進而壟斷、炒作不動產之動機及目的。上訴人即原審被告向上訴人啟新社福會承租之系爭土地，係於36年7 月
1 日第一次登記為上訴人啟新社福會所有之不動產，而土地稅法係66年7 月14日制定頒布，可見早於36年7 月1 日上訴人啟新社福會取得包含系爭土地在內之所有土地時，並無地價稅累進課徵之立法，上訴人啟新社福會之各捐助人，根本無法預見渠等所捐助之龐大不動產，將造成上訴人啟新社福會累進課徵地價稅，致使上訴人啟新社福會以捐助財產從事社會公益時，不但毫無收益，反而成為上訴人啟新社福會一種負累，故若不許上訴人啟新社福會調整租金，將使上訴人啟新社福會逐年虧損終至無法維持運作從事急難救助等社會公益，雖有利於上訴人即原審被告，卻折損原可受上訴人啟新社福會救助之急難家庭之權益等語。
二、上訴人李美雪、李建庭、李建儀方面
（一）上訴人李美雪抗辯及上訴理由略以：⒈系爭土地之敷地租賃契約書（下稱系爭契約書），並未記
載承租面積，故承租面積應為系爭房屋經勘測之面積70.6
7 ㎡為準。上訴人啟新社福會於104 年提起調漲租金訴訟，於4 年後又提出本訴，調整租金之頻率過繁，且期間尚未達10年，顯有未洽。且系爭契約書第7 條已約定由上訴人啟新社福會負擔地價稅，故無據此調整租金之餘地。又民法第442 條係就租賃物價值升降所為之規定，於地價稅無涉，故啟新社福會主張地價稅調漲與民法第442 條之規定不符。原審以系爭土地與捷運A21 環北站相距1.6 公里，走路大約20分鐘，然捷運A21 環北站與系爭土地距離太遠，與租賃物價值之昇值並無關係。上訴人啟新社福會以實價登錄租金為依據，然大多數不動產「出租」並未實價登錄，與系爭土地之價值是否有調漲，完全無涉，且中壢區大部分土地因疫情、景氣關係而調降租金或根本租不出去，而原審卻以103 年起至108 年土地租金平均單價漲幅近2.6 倍為由調整租金，無視該調整之對象並非針對系爭土地，自無從據為判決基礎。又系爭房屋係由上訴人李建庭居住，僅係在住家雕刻木匾、木牌，並無在住家販售木匾、木牌，故無上訴人啟新社福會主張營業之情事，系爭土地仍應受土地法第105 條準用第97條規定之保障。
⒉又以系爭土地原地價稅4 萬6826元計，上訴人即原審被告
所承租之面積為70.67 ㎡，依照比例上訴人即原審被告所承租本案土地之地價稅為6304元（46826 ÷524.93㎡×70.67 ㎡=6304 ），而非原審認定之3 萬2277元。且系爭判決與本件應有爭點效之關係，縱認為應調整租金，因系爭判決中已確認租金之計算公式為（上訴人即原審被告承租土地面積×當期申報地價×3 ％＝土地每年租金），本件應受系爭判決上開計算方式之拘束，故以系爭土地每㎡申報地價7600元計，系爭土地每年租金應為1 萬6112元（70.67 ㎡×7600×3 ％=16112），而上訴人即原審被告每年所繳土地租金為1 萬7874元，已高於1 萬6112元，也高於本案土地之地價稅6304元。退步言之，縱依上訴人啟新社福會108 年度因系爭土地所繳地價稅14萬8448元計算，依照比例上訴人即原審被告所承租本案土地之地價稅為1 萬9985元，原審判決將租金調整至3 萬7734元顯無理由。
⒊系爭土地為日據時代善心人士所捐贈上訴人啟新社福會，
上訴人啟新社福會取得系爭土地並無成本，而上訴人啟新社福會本應依據其公益性社團法人之目的「以舉辦社會福利公益事項為宗旨」照顧上訴人即原審被告等弱勢族群，詎上訴人啟新社福會對上訴人即原審被告數次興訟，顯與其設立宗旨有悖等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人啟新社福會之訴駁回。
（二）上訴人李建庭抗辯及上訴理由則略以：系爭土地由訴外人即上訴人李建庭之父李日安向上訴人啟新社福會承租，訂有系爭契約書，所租賃土地面積應以系爭建物占用之70.6
7 ㎡計算，方為合理。且系爭房屋多處漏水、空間狹窄，上訴人李建庭於其內生活，已屬不易，更遑論於系爭房屋做生意，故上訴人啟新社福會此部分指述，實屬無據。系爭判決將本件土地租金調整為每年1 萬7874元，已為往年租金2820元之6 倍，而上訴人啟新社福會請求調整為每年
6 萬2890元，更達往年租金2820元之13.4倍，顯不合理。且系爭房屋同條街上對面房屋之租金為每㎡53.4元，以此與系爭房屋所占面積70.67 ㎡計算，租金應為3774元，系爭判決將租金調整為每年1 萬7874元，已足夠上訴人啟新社福會支付地價稅，上訴人啟新社福會不僅未遵守系爭契約書第7 條由其繳交地價稅之約定，反而藉租賃土地獲利驚人，並據以調高租金，顯有未合。故原審判命調整租金為3 萬7734元實屬不當等語置辯。並於原審聲明：上訴人啟新社福會之訴駁回。
（三）上訴人李建儀經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、原審為上訴人啟新社福會部分勝訴之判決，判命系爭土地面積82.75 ㎡之土地租金，由原先每年1 萬7874元調整為每年
3 萬7734元。兩造均不服提起上訴。上訴人啟新社福會聲明：㈠原判決不利於上訴人啟新社福會部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人李美雪、李建儀、李建庭承租面積82.75 ㎡之系爭土地租金，每年應再調整增加2 萬5156元。上訴人李美雪、李建儀、李建庭則聲明：㈠原判決不利於上訴人李美雪、李建儀、李建庭之部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人啟新社福會於第一審之訴駁回。另除被上訴人李建儀未為答辯聲明外，其餘被上訴人李美雪、李建庭、啟新社福會俱答辯聲明：駁回對造之上訴。
四、經查，上訴人即原審被告之被繼承人李日安前與上訴人啟新社福會（原為私立中壢仁愛之家）簽訂系爭契約，由李日安向上訴人啟新社福會承租系爭土地（未約定面積）建屋住家使用，租賃期間自69年5 月1 日起至72年4 月30日止。然於租期屆滿後迄今，李日安暨其繼承人即上訴人李美雪、李建庭、李建儀，仍繼續使用系爭土地，而上訴人啟新社福會亦允許其等使用系爭土地而繼續收取租金，兩造就系爭土地自72年5 月1 日起即視為以不定期限繼續租賃契約；另系爭建物實際占用系爭土地面積為70.67 ㎡等情，此有系爭契約書及複丈成果圖等件在卷可稽，並為兩造所不爭，堪信為真實。
五、得心證之理由上訴人啟新社福會主張與上訴人即原審被告就系爭土地其中面積82.75 ㎡存在不定期租賃關係，因系爭土地自101 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，而系爭判決調整之每年租金
1 萬7874元，已無法負擔上訴人即原審被告所承租系爭土地應繳納之地價稅3 萬2273元，故請求調整租金為每年6 萬2890元等情，為上訴人即原審被告否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠兩造於系爭土地上成立不定期租賃契約之面積為何？㈡系爭契約之租金是否應調整？若應調整，數額為何？茲分述如下：
（一）兩造於系爭土地上成立不定期租賃契約之面積為何？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出
租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更（最高法院64年台上字第1579號判決要旨參照）。
2.經查，系爭契約自72年5 月1 日起即視為不定期限繼續租賃契約，為兩造所不爭，已如前述。從而系爭契約應僅發生期限變更之效果，所租賃系爭土地之面積仍應依李日安與上訴人啟新社福會所訂定系爭契約時之面積為準。參酌系爭土地上之系爭建物係於85年間，因原「瓦屋」全部垮掉後，由李日安重新建造為「鐵皮屋」等情，為上訴人即原審被告於本院105 年度壢簡字第331 號返還租賃物事件中所自陳，復有系爭房屋照片2 張及上開判決書1 份在卷可參（見原審卷第73、123 至125 頁），足見系爭房屋並非系爭契約書成立當時存在於系爭土地上之瓦屋，而係李日安於85年間所重建。復佐以被告李建庭自陳：系爭土地其中面積82.75 ㎡面積土地，早年為李日安向上訴人啟新社福會承租等語（見原審卷第33頁），此節並與系爭判決所認定之租賃面積互核相符，堪認前開原瓦屋占用系爭土地之面積為82.75 ㎡，此情並為系爭契約書第1 條所約定之使用範圍無訛。故縱系爭房屋經勘測占用系爭土地之面積為70.67 ㎡，徵之前揭最高法院判決意旨，亦無使兩造租約面積自原約定之82.75 ㎡變更為70.67 ㎡之餘地。上訴人李美雪、李建庭雖抗辯：85年間系爭土地上原瓦屋部分垮掉，主要是屋頂漏水，由李日安修繕，現有之鐵皮屋並非重蓋，承租之面積應為系爭房屋經勘測之面積70.67㎡為準云云，惟此辯解，核與前開事證不符，自不足採。
（二）系爭契約之租金是否應調整？若應調整，數額為何？⒈按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原
有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」，民法第227 之2 條定有明文。又「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442 條亦定有明文。是民法第442 條規定之不動產租賃租金增減請求權，以租約未定期限且租賃物之價值有所昇降為要件。又不動產租賃物其價值如有昇漲，出租人依法為增租之請求時，所加租額之多寡，法院應斟酌土地昇值情形及其繁榮之程度，及承租人使用該不動產所受之利益暨該地一般經濟狀況，以為判斷標準（最高法院76年度台上字第2159號判決意旨參照）。再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額」（見最高法院68年台上字第3071號判決要旨）。
⒉經查，系爭判決綜合系爭土地之地目、102 年申報地價為
每㎡7200元、公告現值為每㎡3 萬5300元及系爭土地坐落之位置、交通、工商業繁榮之程度等因素，認以前開申報地價年息3 ％為適當，乃據以調整租金為每年1 萬7874元（詳原審卷第17頁）。惟至108 年間系爭土地之公告現值已達每㎡4 萬6400元，有卷附系爭土地謄本及地價查詢資料各1 份可稽（詳原審卷第21、126 頁），故於系爭判決後，系爭土地之公告現值確已大幅增加無訛。佐以系爭土地之課稅地價，自101 年為340 萬6968元，迄至108 年增為360 萬9544元，此有桃園市政府地方稅務局101 至108年地價稅課稅明細表在卷可佐（見本院卷第179 至193 頁），暨機場捷運於106 年間通車，而系爭房屋距離機場捷運A21 環北站最近距離僅1.6 公里，來往交通順暢時，約僅需7 分鐘之車程，有GOOGLE地圖查詢結果1 紙存卷可參（見原審卷第176 頁），可知系爭土地所處位置與機場捷運A21 環北站鄰近，可搭乘機場捷運直達臺北車站，與大臺北地區生活圈整合等情節，足認自系爭判決後，系爭土地之經濟價值已有明顯之提升，應無疑義。
⒊次查，系爭土地於106 年間始經桃園市政府地方稅務局中
壢分局函知上訴人啟新社福會自101 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，該年度至108 年度應納地價稅額分別為12萬900 元、11萬6543.70 元、12萬2231.80 元、12萬2695.40 元、14萬740.10元、14萬4690.78 元、14萬8856.74元、14萬8448.38 元等情，有卷附桃園市政府地方稅務局中壢分局106 年9 月28日桃稅壢字第1067419866號函、10
9 年10月7 日桃稅壢字第1097435162號函及桃園市政府地方稅務局101 至108 年地價稅課稅明細表等件可資佐證（見原審卷第152 至154 頁，本院卷第177 至193 頁），是上訴人啟新社福會於系爭判決後，始知系爭土地改按一般用地稅率課徵地價稅，且系爭土地地價稅額自101 年度之12萬900 元提高至108 年度之14萬8448元（小數點不計），增幅高達2 成。若以108 年度之地價稅額計算，上訴人即原審被告承租系爭土地之面積應納之地價稅額為2 萬3401元（計算式：14萬8448元÷524.93㎡×82.75 ㎡= 2 萬3401元，元以下四捨五入），已超過系爭判決所調整之租金數額，至為明確。基此，系爭土地既於106 年間方經稅務機關改按一般用地稅率課徵地價稅，此情顯非系爭判決作成時所得預料，而上訴人即原審被告承租系爭土地之面積應由土地所有人（即啟新社福會）繳納之地價稅，復已超過上訴人即原審被告應支付之租金數額，若仍容認此種情事持續發生，對於上訴人啟新社福會確有顯失公平之處。是以，本院權衡上揭因素，認上訴人啟新社福會依民法第227 之2 條、第442 條之規定訴請調整租金，洵屬有理。
⒋按土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限」，同法第
105 條則規定：「第97條、第99條及第101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，又上開土地法第97條所謂之土地價額係依法定地價，土地法施行法第25條亦有規定。而「土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價」，土地法第148 條則有明文。是本件租金之調整自應依上開相關規定及最高法院之裁判意旨定之。查系爭房屋業經本院囑託管區員警查訪後，確認內、外均無供作營業使用乙節，有桃園市政府警察局109 年12月30日中警分刑字第1090082273號函、桃園市政府警察局中壢分局查訪紀錄表及現場照片4 張在卷可佐（詳本院卷第259 至265 頁），復參酌系爭土地位○○○區○○路上，雖鄰近中壢國小、新榮國小學區，且離中壢火車站非遠，然此僅占地利之便，尚非屬商業活動繁榮地區，及上訴人即原審被告承租系爭土地係供自住，附近也多係住家等情（詳原審卷第17頁背面），暨系爭土地申報地價之高低等因素，認上訴人啟新社福會主張依前述申報地價10％計算地租，尚屬過高，應按前開申報地價6 ％計算，方為適當。而系爭土地107年、108 年申報地價均為每㎡7600元，有卷附申報地價資料1 份在卷可考（見原審卷第114 至115 頁），故原審據此調整租金數額為每年3 萬7734元（82.75 ㎡×7600元×
6 ％=37734元），核無不當。⒌上訴人固以前情置辯。惟系爭判決作成時，無從得知系爭
土地於106 年間方經稅務機關通知應自101 年起改按一般用地稅率課徵地價稅，已如前述，是此證據顯非系爭判決時所存在之訴訟資料，故本件與系爭判決自無爭點效適用之餘地。又系爭契約書第7 條固載明「本租賃契約應繳納政府稅款地價稅全額歸甲方（即上訴人啟新社福會）繳納其餘一切稅款係歸乙方（即李日安）自己負擔繳納之事。」等語，此有系爭契約影本1 紙附卷可參（見原審卷第36頁），惟此僅係租賃雙方約定稅款由何人繳納，與租金之調整是否應考量地價稅之因素無涉。而上訴人李美雪、李建庭所提出地價稅之計算方式，或未慮及系爭土地累進課稅之稅率，且與本院認定不符，均不足採。此外，原審調整系爭土地租金至每年3 萬7734元，參酌系爭判決核定之租金為每年1 萬7874元，及上訴人即原審被告承租本件系爭土地面積82.75 ㎡應繳納之地價稅額為2 萬3401元（詳前述）之總合為4 萬1275元（17874 元+23401元=41275元），足見該部分土地增加之地價稅亦非全由上訴人即原審被告負擔，尚難謂有顯失公平之處。是上訴人李美雪、李建庭前揭上訴意旨，均不足採。
六、綜上所述，上訴人啟新社福會依民法第227 條之2 、第442條之規定，請求上訴人即原審被告承租系爭土地面積82.75㎡之租金，應調整為每年6 萬2890元乙節，於3 萬7734元之範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。原審為上訴人啟新社福會部分勝訴之判決，核無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，均為無理由，均應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 10 月 22 日
民事第三庭審判長法 官 周玉羣
法 官 卓立婷法 官 吳為平以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 邱淑利中 華 民 國 110 年 10 月 25 日