臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第176號上訴人即變更之訴原告 吳張玖珠
魏知新共 同訴訟代理人 吳冠儒被 上訴 人即變更之訴被 告 林培華上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國109年4月10日本院中壢簡易庭109年度壢簡字第34號第一審判決提起上訴，並為訴之變更，本院於民國109年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定變更之訴被告就門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號房屋占用桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地，自民國一０九年八月二十五日起，按月應給付之租金為新臺幣陸佰捌拾貳元。
二、變更之訴被告應自民國一０九年八月二十五日起至上開房屋得使用期限為止，按月給付變更之訴原告新臺幣陸佰捌拾貳元。
三、其餘變更之訴駁回。
四、變更之訴訴訟費用由變更之訴被告負擔十分之一，餘由變更之訴原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：按於簡易程序第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第436條之1第3項、第446條第1項定有明文。本件上訴人於原審主張其為坐落於桃園市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被上訴人以其所有門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號未辦保存登記建物（下稱系爭建物）無權占有系爭土地，故請求被上訴人給付相當於租金之不當得利。經原審就此部分為上訴人敗訴判決後，上訴人提起上訴，並於本件簡易程序第二審以變更之訴主張依民法第425條之1規定，請求法院酌定租金及命被上訴人給付租金。經核與原訴均係基於被上訴人占用系爭土地應否給付使用對價之爭議，基礎事實同一，且證據資料可以共通，核無不合，應予准許。
二、上訴人以變更之訴主張：上訴人為系爭土地之所有權人，而被上訴人自民國67年間起即以其所有之系爭建物，占有系爭土地全部，類推適用民法第425條之1規定之結果，兩造就系爭土地應有租賃關係存在。然被上訴人未曾給付租金，且就租金數額，兩造亦不能協議，上訴人自得請求本院核定以系爭土地申報地價年息6％之租金數額，並請求被上訴人給付。爰依民法第425條之1規定，求為命被上訴人給付新臺幣（下同）41,292元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自108年8月1日起，按月給付688元之判決。並聲明：
㈠被上訴人應給付上訴人41,292元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡被上訴人應自108年8月1日起，按月給付上訴人688元。
三、被上訴人答辯如下：被上訴人願意以公告地價之價格向上訴人購買系爭土地，租金希望以申報地價每平方公尺4,440元計算等語，並答辯聲明：變更之訴駁回。
四、經查，上訴人為系爭土地之所有權人（按系爭土地係於98年分割自仁美段1455-4地號，於70年分割自仁美段1455地號，68年土地重測由中壢埔頂段86-3地號轉載），而被上訴人為系爭建物之事實上處分權人，並自67年起即以系爭建物占用系爭土地全部（31平方公尺），兩造間就系爭土地應有民法第425條之1規定之法定租賃關係存在之事實，有系爭土地登記謄本、地籍異動索引及手抄土地登記簿在卷可參（見原審卷第50至75頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第68、103頁），自堪信為真實。
五、上訴人依民法第425條之1第2項規定，請求本院核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地，自本件起訴回溯前5年之租金計41,292元，及核定被上訴人就系爭建物使用系爭土地自108年8月1日起每月租金為688元部分，有無理由？㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。經查，兩造間就系爭土地存有法定租賃關係，已如前述，又本件上訴人係於109年5月4日民事聲明上訴暨理由狀中，始初次敘明依民法第425條之1規定請求被上訴人給付租金，復經被上訴人於109年8月25日提出民事上訴答辯狀中表示拒絕等情，有前揭兩造書狀可佐（見本院卷第7至10、39至41頁），故應認至遲於109年8月25日已生民法第425條之1所定租金數額不能協議之情形，故上訴人訴請法院核定自109年8月25日起按月給付租金，為有理由。
㈡另按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照）。查系爭土地自109年1月起之申報地價為每平方公尺4,400元，而系爭建物占用系爭土地面積全部（31平方公尺），有土地登記謄本在卷可稽（見原審卷第51頁），另系爭土地附近為單純住宅區，周遭有數家商店、餐廳等，生活機能尚為便利，另系爭建物目前供作被上訴人居住使用等情，有Google地圖可參（見本院卷第115頁），本院審酌系爭土地之位置、鄰近地區繁榮程度、土地利用情形及申報地價等一切情狀後，認上訴人就系爭土地請求以申報地價年息6％計算，尚屬適當。本院審酌前情，認應核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自109年8月25日起，按月應給付之租金為682元（計算式：4,400元×6％×31平方公尺÷12），逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
㈢至上訴人雖係聲明請求被上訴人給付本件起訴回溯前5年之
租金計41,292元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，暨自108年8月1日起按月給付688元部分。然兩造於租金數額協議不成時，土地所有權人即上訴人固得請求法院核定地租，惟仍須經法院核定地租數額後，始得據以請求被上訴人如數給付。本件上訴人請求本院核定租金，本院核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，應自109年8月25日起，按月給付租金682元，已詳如前述，故上訴人請求被上訴人應自108年8月1日起按月給付上訴人688元部分，於被上訴人自109年8月25日起按月給付上訴人682元範圍內，核屬有據，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另上訴人請求被上訴人給付本件起訴回溯前5年（即103年8月1日至108年7月31日）之租金計4萬1,292元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，尚乏依據，應予駁回。
六、綜上所述，上訴人依民法第425條之1規定，以變更之訴請求核定被上訴人就系爭建物占有系爭土地，自109年8月25日起按月應給付之租金為682元，及被上訴人應自109年8月25起，按月給付上訴人682元範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列。
八、據上論結，本件變更之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 許容慈法 官 彭怡蓁正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 12 月 11 日
書記官 蕭竣升