臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第107號上訴人即附帶被上訴人 林寶笙訴訟代理人 賴祺元律師（法扶）被上訴人即附帶上訴人 黃承偉
江淑娥共 同訴訟代理人 呂宗達律師
官寧郁律師曾煜騰律師上 一 人複 代理人 鄭育霜律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109 年
3 月20日本院桃園簡易庭107 年度桃簡字第530 號判決提起上訴，被上訴人為附帶上訴並為訴之追加，本院於110 年10月14日辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第二項關於命林寶笙給付超過新臺幣捌萬伍仟陸佰陸拾捌元及其利息，暨該部分假執行宣告與訴訟費用裁判之部分，均廢棄。
二、前項廢棄部分，黃承偉、江淑娥在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、林寶笙其餘上訴駁回。
四、黃承偉、江淑娥之附帶上訴駁回。
五、林寶笙應給付黃承偉、江淑娥新臺幣壹拾貳萬元，及自民國一○九年七月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息（即追加部分）。
六、第一、二審訴訟費用，關於上訴、附帶上訴部分，由林寶笙負擔五分之四，餘由黃承偉、江淑娥負擔。關於追加之訴訴訟費用，由林寶笙負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按「被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴」、「附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之」，民事訴訟法第460 條第1 項前段、第2 項分別定有明文。又於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，同法第446 條第1 項、第255 條第1 項但書第2 款、第3 款亦有明文。上開規定於簡易程序第一審判決之上訴程序準用之，此觀同法第436條之1 第3 項之規定至明。
二、本件被上訴人即附帶上訴人黃承偉、江淑娥（以下均以「被上訴人」稱之）於原審請求上訴人即附帶被上訴人林寶笙（以下均以「上訴人」稱之）給付所積欠之租金及相當於不當得利之租金新臺幣（下同）15萬4,667 元、積欠水電費及修繕費13萬4,668 元，及上開金額之利息並聲請宣告假執行。
嗣經原審判決結果，判命上訴人給付15萬4,667 元之租金及相當於租金之不當得利、10萬1,168 元之水電費及修繕費，及上開金額之利息，並就上開准許部分宣告假執行，駁回被上訴人其餘請求。上訴人不服提起上訴後，被上訴人亦提起附帶上訴，請求廢棄原判決關於駁回被上訴人之訴及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判，並追加請求上訴人給付律師費12萬元及其利息。經核本件被上訴人於本院言詞辯論終結前具狀提起附帶上訴，合於上開規定，自應准許。又被上訴人於第二審追加請求上訴人應給付律師費用12萬元，其請求之基礎事實，是基於兩造間就本件租約所生之爭執，核與上揭規定相符，是亦應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人於起訴、附帶上訴暨追加部分之主張：㈠起訴及附帶上訴部分：
1.被上訴人於106 年7 月26日出租門牌號碼桃園市○○區○○路0 段000 號房屋（下稱系爭房屋）予上訴人，兩造並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定租賃期間自106 年8 月1日起至109 年7 月31日止，租金每月2 萬元，上訴人並交付押租金4 萬元予被上訴人。詎上訴人自106 年9 月起即未給付租金，被上訴人已以存證信函限期催告上訴人支付遲延租金，上訴人均置之不理，被上訴人乃以起訴狀繕本送達上訴人作為終止系爭租約意思表示之通知，而起訴狀繕本已於10
7 年4 月10日送達上訴人，故系爭租約已終止。
2.被上訴人依系爭租約，得向上訴人請求其所積欠106 年9 月至107 年4 月10日之租金14萬6,667 元。另系爭租約終止後，上訴人仍無權占有系爭房屋，迄於本件原審審理之107 年
6 月22日庭期時，上訴人始同意被上訴人得以自行進入系爭房屋，是被上訴人得向上訴人請求自107 年4 月11日起至10
7 年6 月22日止，上訴人無權占有系爭房屋之相當租金不當得利4 萬8,000 元。上開租金14萬6,667 元及相當於租金之不得得利4 萬8,000 元，於扣除押租金4 萬元後，上訴人尚應給付被上訴人15萬4,667 元。
3.又被上訴人於經上訴人同意而進入系爭房屋後，發現屋內存有上訴人所致火災而留下之燻黑污漬、牆面遭上訴人以紅色字體書寫不堪入目字樣、插座及水管線路遭上訴人私自更改等現象，致被上訴人另行支出修繕費用12萬3,000 元，再上訴人於使用系爭房屋期間，並未繳納106 年9 、11月電費9,
890 元，106 年11月、107 年1 月水費及滯納金1,778 元，共計1 萬1,668 元。爰依系爭租約、民法租賃、侵權行為及不當得利等法律關係提起本件訴訟等語。
㈡追加起訴部分：
上訴人不僅未按期繳納租金，更未盡善良管理人之注意義務維護系爭房屋之完整，上訴人顯已違反系爭租約第4 條、第13條之約定，依系爭租約第15條約定，上訴人應賠償被上訴人因此涉訟所支出之第一審、第二審律師費共12萬元。爰於提起附帶上訴時就此一併追加起訴。
㈢爰為附帶上訴及追加聲明：1.原判決關於駁回被上訴人第三
項之訴部分，及該部分假執行之聲請暨訴訟費用之裁判均廢棄。2.上開廢棄部分，上訴人應再給付被上訴人3 萬3,500元，及自107 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。3.上訴人應再給付被上訴人12萬元，及自民事附帶上訴既追加聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人原審答辯、上訴意旨及對追加起訴之答辯：㈠原審答辯及上訴部分：
1.被上訴人江淑娥假借不識字、以單親媽媽等弱勢語言誘騙上訴人簽立系爭租約，又於租賃期間以恐嚇方式要求上訴人撤下廣告看板、舉發上訴人設置之招牌擋道，阻礙上訴人於系爭房屋營業，是上訴人既係遭詐欺始簽立系爭租約，自得依法撤銷締結系爭租約之意思表示。
2.又縱認系爭租約不得因詐欺而撤銷，系爭房屋內部電線老舊，前因不堪電力負荷而引發電線走火，經上訴人及時撲滅始未釀災，然被上訴人卻拒絕履行出租人之修繕義務，是上訴人已於106 年9 月15日以存證信函通知被上訴人終止系爭租約；又上訴人依系爭租約第9 條、第21條亦得任意行使解除權，上訴人亦已以上開存證信函通知被上訴人解除契約；是系爭租約既已因上訴人終止或解除而不存在，則被上訴人向上訴人請求積欠租金、相當租金不當得利及水電費等，自無理由；再就被上訴人請求修繕系爭房屋所支出費用部分，並非上訴人之行為所致。
㈡追加起訴答辯：系爭租約屬定型化契約，系爭租約第15條之
約定，不問違約事由可否歸責乙方（即上訴人）、違約情節是否重大、甲方（即被上訴人）主張是否有理由、證據是否充分、訴訟結果勝訴或敗訴，即事先以契約條款約定由乙方負擔全部訴訟費、律師費，顯失公平，違反平等互惠原則，亦屬加重乙方責任而對乙方有重大不利益之約定，依民法第
247 條第1 項、消費者保護法第12條第1 項、第2 項，應歸於無效，是被上訴人請求上訴人給付律師費12萬元，為無理由。
㈢為此聲明：
1.上訴部分：⑴原判決廢棄。⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
2.附帶上訴及追加之部分：附帶上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於106 年7 月26日簽立系爭租約，由上訴人向被上訴人
承租系爭房屋，並約定每月租金為2 萬元，租賃期間自106年8 月1 日起至109 年7 月31日止（見本院卷一第194 頁）。
㈡上訴人於簽約時已交付4 萬元作為押租金及106 年8 月份之
租金2 萬元給被上訴人，自106 年9 月起即未再給付租金（見本院卷一第194 頁、第196頁）。
四、本院之判斷：㈠上訴及附帶上訴部分：
1.上訴人抗辯其已撤銷系爭租約，為無理由。⑴按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示」，民法第92條第1 項本文定有明文。又所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院56年台上第3380號判決意旨參照）。
⑵經查，本件上訴人抗辯其締結系爭租約係遭被上訴人等之詐
欺云云，然其就所指述之事由，並未提出任何證據以實其說，是已難認其此部分主張為真。況上訴人是否欲締結系爭租約，應係考量系爭房屋之屋況、租金高低等事項，至於被上訴人江淑娥是否識字、是否為單親媽媽等情，均非影響上訴人締約意願必要之點，自無因此令上訴人陷於錯誤、進而促進締約意願之可能，再關於被上訴人有無恐嚇上訴人撤下廣告、檢舉招牌、避不見面等情事，至多僅係兩造間成立系爭租約後，於履約過程所生之嫌隙，尚不得以此作為上訴人於締結系爭租約時受有詐欺之事由，是上訴人抗辯其得依照民法第92條第1 項之規定撤銷系爭租約，為無理由。
2.上訴人抗辯終止或解除租約，為無理由。⑴按「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人
時發生效力」，民法第95條第1 項定有明文。又所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院58年台上字第715 號判決意旨參照）。準此，上訴人抗辯其已對被上訴人終止或解除系爭租約，形式上自應以終止或解除契約之意思表示到達於被上訴人為必要。
⑵上訴人雖稱其已於106 年9 月15日寄發存證信函，通知被上
訴人終止或解除契約云云。然該存證信函乃是送達至「桃園市○○區○○路0 段000 號」之址，並經蓋以「黃永龍」之印章而收受等情，有該存證信函及回執可參（見原審卷第47至55頁），惟被上訴人於簽立系爭租約並未以該地址作為聯絡地址，亦未以黃永龍作為聯絡人，有系爭租約可參（見原審卷第37至39頁），且該址亦非被上訴人之戶籍地址，有被上訴人之戶籍謄本可憑（見本院個資卷），自難認上訴人將存證信函寄送至該址，有何使其解除或終止契約意思表示到達被上訴人之情形。
⑶且依證人黃永龍於原審審理時證稱：桃園市○○區○○路0
段000 號是我的里長辦公室，前開存證信函是我媳婦簽收後，蓋我的章在回執聯上，我有收到1 份，我有閱讀存證信函，但內容跟我毫無關係，我覺得莫名其妙就不予理會，我沒有轉交存證信函給被上訴人2 人，也沒有跟他們說過存證信函的事等語（見原審卷第117 頁正反面），亦難認黃永龍有何將該存證信函轉交給被上訴人之行為。上訴人雖稱：該存證信函是由上訴人寄予被上訴人2 人及黃永龍，共3 份，3份均是由黃永龍之兒子或媳婦所收受，而黃永龍僅收到1 份，可見黃永龍之兒子或媳婦應已將被上訴人之存證信函轉交給被上訴人云云，然黃永龍固稱僅收到1 份存證信函，惟就另外2 份存證信函究竟是否有經轉交予被上訴人，抑或是遭放置於某處或丟棄，依上開存證信函回執及黃永龍之證述，尚無法得知，而上訴人並未就此再為任何舉證，自難逕認上訴人主張被上訴人已收到存證信函之說詞為真。
⑷上訴人雖又抗辯其於搬離系爭房屋，有請三元派出所之警察
通知被上訴人，之後上訴人亦已將系爭房屋之鑰匙交給處理兩造間詐欺案件之地方檢察署，並由地方檢察署交還給被上訴人云云。然查，桃園市政府警察局大溪分局於107 年9 月
5 日以溪警分刑字第1070020691號函覆本院：經本局三元派出所查證，並無受理上訴人所指轉知終止系爭租約之紀錄等語（見原審卷第141 至142 頁），是難認上訴人有透過警員轉知之方式，將終止或解除租約之意思表示送達被上訴人。又上訴人雖有將鑰匙交由臺灣桃園地方檢察署，而由該署於
107 年11月7 日發還予被上訴人江淑娥之女兒黃菀菱，業經本院調閱該署106 年度他字第8074號、107 年度偵字第1596
0 號案卷核閱無訛（相關資料已影印附卷，見本院卷一第15
3 至166 頁），惟該交還鑰匙之日期，乃是在被上訴人合法終止系爭租約之日即107 年4 月10日（詳如後述）之後，是上訴人於該日交還鑰匙之行為，自亦無從生終止租約之效力。
⑸綜上，上訴人既無法證明其有於被上訴人終止租約之前，將
終止或解除租約之意思表示送達被上訴人，則其抗辯系爭租約業經其終止或解除，自非可採。
3.被上訴人主張已於107 年4 月10日終止租約，為有理由。⑴按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約」，民法第440條第1 項及第2 項前段分別定有明文。
⑵經查，系爭租約未經上訴人合法撤銷、終止或解除，業經認
定如前，而上訴人自106 年9 月起即未給付租金，為兩造所不爭執，又被上訴人已於106 年12月29日、107 年1 月17日分別以存證信函限期催告上訴人給付106 年9 月至12月、10
6 年9 月至107 年1 月之租金，上開存證信函均經上訴人所收受，有上開存證信函及回執可憑（見本院卷第40頁至第43頁反面），而前述經被上訴人催告之租金經扣除2 個月押租金後，遲付租金之總額已達2 個月，是被上訴人自得以起訴狀繕本送達上訴人作為終止系爭租約之通知，而本件起訴狀繕本送達上訴人之日為107 年4 月10日，為上訴人所自陳（見原審卷第19頁、第222 頁），是被上訴人主張系爭租約業經被上訴人於107 年4 月10日終止，為有理由。
4.被上訴人請求上訴人給付租金及相當於租金之不當得利15萬4,667 元，為有理由。
⑴經查，系爭租約乃經被上訴人於107 年4 月10日終止，而上
訴人自106 年9 月起即未給付租金，已如前述，是被上訴人依系爭租約之約定，請求被上訴人給付自106 年9 月1 日起至107 年4 月10日止之租金14萬6,667 元【計算式：（2 萬元×7 月）＋（2 萬元10/30 ）≒14萬6,667 元，元以下四捨五入】，為有理由。
⑵按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179 條定有明文。次按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294 號判決參照）。經查，系爭租約於107 年4 月10日終止後，上訴人遲至107 年11月
7 日始交還系爭房屋之鑰匙，在此之前，上訴人直至107 年
6 月22日原審審理期日始同意被上訴人得自行入內，有原審言詞辯論筆錄可參（見原審卷第68頁），是上訴人於系爭租約終止後仍繼續占有系爭房屋至107 年6 月22日，獲得相當於每月租金2 萬元之利益，並致被上訴人受之損害，故被上訴人請求上訴人返還自系爭租約終止翌日即107 年4 月11日起至107 年6 月22日止之相當租金不當得利4 萬8,000 元【計算式：（2 萬元×20/30 ）＋2 萬元＋（2 萬元×22/ 30）＝4 萬8,000 元】，自屬有據。
⑶綜上，被上訴人主張上訴人應給付其租金14萬6,667 元，以
及相當於租金之不當得利4 萬8,000 元，於扣除上訴人已給付之押租金4 萬元後，尚應給付15萬4,667 元（計算式：14萬6,667 元＋4 萬8,000 元－4 萬元＝15萬4,667 元），為有理由，應予准許。
⑷上訴人雖主張於因系爭房屋電表線路太老舊，有修繕之必要
，上訴人因而代被上訴人墊付修繕費用1 萬0,500 元，應從被上訴人所得請求之金額中扣除云云，並提出大東洲工程有限公司（下稱大東洲公司）之收據1 張為其佐證（見原審卷第44頁）。然查：
①按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」，民法第430 條定有明文。依該條規定可知，承租人若欲請求出租人償還自行修繕之費用，必須先定期催告出租人修繕，而出租人於期限內不為修繕時，始得為之。
②本件上訴人雖提出大東洲公司之收據1 張，惟從該收據上所
記載「水電工程1 式」，尚無從知悉該工程修繕之具體內容為何；而經本院就此問題函詢大東洲公司，大東洲公司回函乃稱：「時間已久，只記得大概，應該當初是一間小吃，我去修電表、開關、配線、配水管」等語（見本院卷第149 頁），亦無從知悉系爭房屋當時之狀況為何，又是如何有修繕上開項目之必要，是上訴人主張有代被上訴人支出必要修繕費用，已非可採。況上訴人雖稱其就上開修繕項目，有以口頭告知被上訴人之家人黃菀菱云云，惟就其就此部分，並未提出證據證明，是亦難認上訴人有何限期催告出租人修繕之情形，從而，上訴人抗辯被上訴人應償還此部分墊付之費用，自非可採。
5.被上訴人請求上訴人給付水電費及修繕費用8 萬5,668 元，為有理由。
⑴水電費部分：
經查，系爭租約係於107 年4 月10日經被上訴人合法終止，而上訴人迄至107 年6 月22日始將系爭房屋交還等情，業如上述，可知直至107 年6 月22日以前，系爭房屋均是上訴人在使用，則被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人給付其代為支出系爭房屋106 年9 、11月電費9,890 元，106年11月、107 年1 月水費及滯納金1,778 元（見原審卷第110至113 頁收據），共計1 萬1,668 元，自屬有據。
⑵修繕費部分：
①按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有
生產力者，並應保持其生產力」、「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任」，民法第432 條第1 項、第2 項本文定有明文。而系爭租約第13條亦約定：
「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之因素外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」。經查，被上訴人主張系爭房屋因遭上訴人損害而請求上訴人給付修繕費部分，業據提出耀陞企業社之報價單為憑（見原審卷第109 頁）；觀諸該報價單之記載，可知被上訴人請求之項目包含「牆面紅漆汙字覆蓋」6.500 元及「牆面粉刷」6 萬5,000 元、「廚房火災復原及清整」1 萬8,00
0 元、「水管路復原及牆面填補修復」8,500 元、「電源線凌亂查整」2 萬5,000 元，共計12萬3,000 元。
②就「牆面紅漆汙字覆蓋」部分，觀諸系爭房屋出租前之牆面
照片（見本院卷一第256 、258 頁）與返還後之牆面照片（見原審卷第101 至106 頁），可見系爭房屋之牆面於出租前乃是全白無汙漬，而於返還時，牆面上卻多了許多紅字，顯有汙損之痕跡；再參以證人陳瑞堅於本院證稱：耀陞企業社當時是派我去現場看的，我有看到紅字，因為紅色的字會滲透到牆面裡面，所以要先把紅色的字刨過，再用藥水清洗，牆面紅字會暈開，就要再填泥遮蓋等語（見本院卷二第63至64頁），足認此項目確有修繕之必要，是被上訴人請求上訴人給付「牆面紅漆汙字覆蓋」6,500 元，自屬有據。③就「牆面粉刷」部分，系爭房屋之牆面紅字之汙損，已如前
述；再參以證人陳瑞堅於本院證稱：牆面紅字於填泥後，要再進行粉刷，粉刷的金額就算在此項目中，而報價單上所載「牆面粉刷總面積」100 坪6 萬5,000 元，是整間房屋之報價，包括各個牆面及天花板的坪數，如果只算紅字部分的話，就是只算中前段的店面部分，以當時市價粉刷的價格大概
2 萬5,000 元左右，若再加上店門口的部分，最多再加3,
000 元等語（見本院卷二第64至66頁）。審酌被上訴人所提出之照片（見原審卷第94至108 頁）中，僅有店面中前段及店門口部分之牆面因遭紅字覆蓋，而有粉刷之必要，其餘部分，從照片中無法認定有何必須重新粉刷之情形，是認被上訴人所得請求之金額，應僅得包含店面中前段及店門口遭紅字覆蓋部分之粉刷費用，而依證人陳瑞堅之證述，該部分之金額約為2 萬8,000 元（計算式：2 萬5,000 元＋3,000 元＝28,000元），是認被上訴人所得請求上訴人給付「牆面粉刷」之金額即應僅為2 萬8,000 元。
④就「廚房火災復原及清整」部分，觀諸系爭房屋出租前之廚
房照片（見本院卷一第260 頁）與返還後之廚房照片（見原審卷第96頁），可見系爭房屋之廚房磁磚及流理臺，於出租前原本並無黑色汙漬痕跡，惟於返還時，於牆面及流理臺上則有大片黑色汙漬，顯有汙損之情況；且參以證人陳瑞堅於本院證稱：系爭房屋之磁磚及天花板都被燻黑，所以我們清潔人員有做刷洗、除油垢，此部分費用1 萬8,000 元，是包含整個房屋及地面之費用，如果只做廚房，大約是3 分之1的價格等語（見本院卷二第64至65頁），足認系爭房屋之廚房確有清掃、整理之必要，其餘部分依被上訴人所提出之照片（見原審卷第94至108 頁），尚無法看出有何必須清掃之情況，是認被上訴人就「廚房火災復原及清整」之費用，應僅得請求全部金額之3 分之1 即6,000 元。
⑤就「水管路復原及牆面填補修復」部分，觀諸系爭房屋出租
前之照片（見本院卷一第252 、256 、258 頁）及系爭房屋之返還後之照片（見原審卷第98至99頁、第101 至106 頁），可見系爭房屋於返還後，確實較出租前多了部分水管之裝設，且牆面亦增加許多孔洞，足認上訴人確有變更水管路配置及造成牆面損壞之情形，而有此部分之修繕費用有支出之必要；是認被上訴人請求上訴人給付「水管路復原及牆面填補修復」8,500 元，為有理由。
⑥就「電源線凌亂查整」部分，卷內雖無照片可知系爭房屋出
租前電源線裝設之情形為何，惟上訴人既不否認於承租後有就系爭房屋另為電線配置（見本院卷一第198 頁），自應於返還房屋時將所配置之電線回復原狀，然系爭房屋於返還時仍留有將電線另行拉出配置之痕跡，有被上訴人所提出之照片為憑（見本院卷一第97頁），則被上訴人自得向上訴人請求此部分回復原狀之修繕費用2 萬5,000 元。
⑦上訴人雖抗辯其搬離系爭房屋時，陳光鳳有協助其將系爭房
屋回復原狀，上開汙損均非其所造成云云，並提出照片為佐，又聲請傳喚陳光鳳到庭作證。然觀諸上訴人所提出之照片（見本院卷280 至286 頁），並無法知悉該照片究竟是何時所拍，且上訴人於搬離後，直至107 年6 月22日始返還房屋，已如前述，是上訴人剛搬離時所拍攝之照片，並無法證明上訴人於返還系爭房屋時之狀態為何。又依證人陳光鳳所證稱：我經營玻璃行，之前曾經有去幫忙上訴人搬東西，當時上訴人是說他麵攤的玻璃壞掉，我去看他玻璃損壞到什麼程度，後來我跟上訴人說，這個玻璃一搬就破了，所以當天沒有施工，我就稍微幫他搬幾樣東西，其他的就他自己處理，因為上訴人東西還沒整理好，所以當天沒有打掃，當時系爭房屋的東西還很多，不像上訴人所提出搬完後之照片（即本院卷一第280 至286 頁）所示，我也不知道當天有沒有被上訴人所提出照片（即原審卷第94至108 頁）所示之汙損等語（見本院卷二第60至61頁），可知其證述內容與上訴人所稱陳光鳳有幫忙回復原狀之陳述不符，且證人並不清楚系爭房屋搬完後之情形為何，是自難認上訴人此部分之抗辯為可採。
⑧綜上，被上訴人就上訴部分，所得向上訴人請求給付之修繕
費用共計7 萬4,000 元（計算式：6,500 元＋2 萬8,000 元＋6,000 元＋8,500 元＋2 萬5,000 元＝7 萬4,000 元）。
⑶從而，被上訴人就水電費及系爭房屋修繕所得請求之金額，
應以8 萬5,668 元（計算式：1 萬1,668 元＋7 萬4,000 元）為限。
㈢追加起訴部分：
1.按民法第247 條之1 就附合契約（即定型化契約）係規定：「當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：1.免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。2.加重他方當事人之責任者。3.使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。4.其他於他方當事人有重大不利益者」。而此條文之立法理由係載明：「為使社會大眾普遍知法、守法起見，宜於本法中列原則性規定，明定附合契約之意義，並為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉4 款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效」，故「依其立法理由所載，乃鑑於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉4 款有關他方當事人利害之約定，為原則上之規定，明定『附合契約』之意義，及各款約定按其情形顯失公平時，其約定為無效」（見最高法院98年台上字第2075號判決意旨）。是有關此附合契約之條款，應係可供與不特定之多數人訂立契約之用，如果當事人之一方為與特定相對人訂立契約之目的，預先擬就相關條款，作為商議之張本，即非本條規定適用之範圍。
2.查系爭租約雖為坊間書局販售常見之契約範本，惟該租約乃為被上訴人事先準備與特定之相對人即本件上訴人訂約所用，並非供與不特定之多數人訂立契約之用，其中關於出租人、承租人之權利、義務之約定，又尚無他方所不及知或無磋商變更餘地之情，自非屬一方預定之契約條款，故系爭租約非上開條文所規定之附合契約或定型化契約已可認定。是上訴人辯稱系爭租約為附合契約或定型化契約，應適用民法第
247 條之1 、消費者保護法第12條云云，即非可採。
3.又系爭租約第15條乃約定：「乙方（即上訴人）若有違約情事，致損害甲方（即被上訴人）之權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負擔」。本件上訴人未遵期繳交租金，就系爭房屋之使用亦未盡善良管理之注意義務，足認上訴人有違反系爭租約第
4 條應按月繳納租金、第13條應盡善良管理人之注意使用系爭房屋等約定之情形，則被上訴人依上開約定請求上訴人給付第一審、第二審律師費12萬元（收據見本院卷一第113 至
115 頁），自屬有據。
4.綜上，被上訴人請求上訴人給付12萬元，及自民事附帶上訴暨追加聲明狀之翌日即109 年7 月15日（見本院卷一第117頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，即屬有據。
五、綜上所述，被上訴人依系爭租約、民法租賃、侵權行為及不當得利等法律關係，請求①上訴人給付租金及相當於租金之不當得利15萬4,667 元，及自109 年4 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並請求②上訴人給付水電費及修繕費8 萬5,668 元，及自109 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，又追加請求③上訴人給付律師費12萬元，及自109 年7 月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之理由，即屬無據，應予駁回。原審就主文第二項關於水電費及修繕費用部分，就超過8 萬5,668 元之部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2 項所示。至被上訴人請求應予准許部分，原判決判令上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，經核於法均無不合，上訴人其餘上訴就此部分請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。而被上訴人提起附帶上訴雖部分主張核屬有據，然上訴人之上訴亦為部分有理由，兩相抵減後，被上訴人所得請求之金額，並未超過原審判准之金額，故其附帶上訴之請求仍無從准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造之其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴一部有理由、一部無理由，附帶上訴無理由，追加之訴有理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第78條、第79條、第85條第
1 項前段之規定，判決如主文。中 華 民 國 110 年 11 月 19 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 張益銘法 官 許容慈正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 11 月 22 日
書記官 邱佑儒