臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第126號上訴人即附帶被上訴人 吳秋瑤訴訟代理人 林楊鎰律師被上訴人即附帶上訴人 蔡珮琳訴訟代理人 劉韋廷律師
林明忠律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於民國109 年4 月
6 日本院中壢簡易庭107 年度壢簡字第502 號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於民國110 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決主文第一項及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
二、上開廢棄部分，蔡珮琳第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、蔡珮琳之附帶上訴駁回。
四、第一、二審及附帶上訴之訴訟費用（如附表），由兩造各負擔2 分之1 即新臺幣76,400元。
事實及理由
壹、程序方面：按簡易訴訟之第二審程序，被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴，民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用同法第46
0 條第1 項前段定有明文。本件被上訴人蔡珮琳起訴請求上訴人吳秋瑤減少價金等事件，經原審為蔡珮琳部分勝訴之判決，吳秋瑤就其敗訴部分提起上訴，蔡珮琳就其敗訴部分原未提起上訴，嗣於民國109 年7 月20日具狀對原審敗訴部分提起附帶上訴（簡上卷第93頁），核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、蔡珮琳於原審起訴及附帶上訴主張：蔡珮琳前透過仲介公司於106 年11月8 日向吳秋瑤買受門牌號碼桃園市○鎮區○○路○○○ 號5 樓房屋（下稱系爭房屋）及其坐落基地，價金新臺幣（下同）780 萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。吳秋瑤未告知系爭房屋主臥室之陽台（下稱系爭陽台）有增建之違章建築情形，亦未在系爭契約勾選有違章建築。詎蔡珮琳於交屋後之107 年1 月18日在系爭房屋信箱內發現桃園市政府建築管理處（下稱建管處）於106 年3 月22日以桃建拆字第1060011719號函（下稱系爭函文）通知系爭陽台增建部分為違章建築，應自行拆除。蔡珮琳業於107年1 月19日告知吳秋瑤系爭房屋有上開違章建築之瑕疵，並以107 年3 月30日起訴狀繕本送達為民法第359 條減少價金之意思表示，經原審囑託鑑定系爭陽台外推增建回復竣工圖原狀之費用為335,255 元。爰依民法第179 條、第227 條第
1 項規定及系爭契約第9 條第4 項但書約定，請求擇一有利判決等語。並於原審聲明：吳秋瑤應給付蔡珮琳335,255 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。並願供擔保請准宣告假執行。
二、吳秋瑤於原審答辯及上訴補充：吳秋瑤於103 年1 月10日向訴外人大維建設有限公司（下稱大維公司）購買系爭房屋為預售屋，於103 年8 月25日辦畢所有權登記，購入系爭房屋後，吳秋瑤並未居住在系爭房屋，建管處將系爭函文寄至系爭房屋信箱，未寄至吳秋瑤居住之高雄戶籍地，故吳秋瑤不知系爭函文內容，嗣於107 年1 月19日經蔡珮琳轉知始悉上情。原審證人即仲介張俊雄證稱其數次帶看系爭房屋時，已告知蔡珮琳有陽台外推之情形，且蔡珮琳自承於購買系爭房屋後未變更格局，則蔡珮琳購買系爭房屋時，主臥室根本沒有陽台，與系爭契約所附測量平面成果圖顯然不符，足見蔡珮琳知悉系爭房屋有陽台外推之違章建築瑕疵，蔡珮琳自不得主張物之瑕疵擔保請求權或債務不履行損害賠償請求權。
另就原審判命吳秋瑤負擔之鑑定費用14萬元部分，不在蔡珮琳原審請求範圍內，應屬訴訟費用，依兩造勝敗比例負擔。
再者，依系爭契約第9 條第4 項但書之約定，在吳秋瑤收到拆除違建之通知而未立即告知蔡珮琳時，才須負擔鑑定費用，然系爭函文未寄至吳秋瑤高雄住所，不生通知效力，吳秋瑤自無須負擔鑑定費用等語置辯。並於原審聲明：蔡珮琳原審之訴駁回。
三、原審為蔡珮琳一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命吳秋瑤應給付蔡珮琳14萬元（鑑定費用），及自108 年7 月12日起至清償日止，按年息5 ％之利息。吳秋瑤就其敗訴部分不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於吳秋瑤部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，蔡珮琳原審之訴駁回。蔡珮琳則答辯聲明：上訴駁回；蔡珮琳就其於原審敗訴部分（335,255 元）不服提起附帶上訴，於本院為附帶上訴聲明：㈠原判決不利於蔡珮琳部分廢棄；㈡上開廢棄部分，吳秋瑤應再給付蔡珮琳335,255 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息。吳秋瑤則答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、經查：㈠吳秋瑤於103 年1 月10日向大維公司購買系爭房屋及其坐落土地，同日簽立代工委託書委託大維公司施作前陽台鋁窗變更工程。㈡吳秋瑤於106 年11月8 日將系爭房屋出售予蔡珮琳。㈢蔡珮琳於107 年1 月18日在系爭房屋信箱內發現建管處106 年3 月22日系爭函文，通知違章建築人拆除系爭陽台增建部分。㈣吳秋瑤知悉系爭陽台增建部分為違建等情，有大維公司109 年9 月23日陳報狀及其附件（簡上卷第169 至347 頁）、系爭契約（原審卷一第17至36頁）、系爭函文（原審卷一第45、46、87、88頁）等件影本附卷為憑，且為兩造所不爭執（簡上卷第159 、404 頁），堪信為真實。
五、本院之判斷：本件爭點為：㈠蔡珮琳於購買系爭房屋時，是知悉系爭房屋有陽台外推之違章建築情形？㈡吳秋瑤是否於蔡珮琳通知前即已知悉政府機關通知拆除系爭陽台增建部分之事實？㈢蔡珮琳請求吳秋瑤給付系爭陽台回復原狀費用335,255 元，有無理由？分述如下：
㈠蔡珮琳於購買系爭房屋時，已知悉系爭房屋有陽台外推之違章建築情形。
1.按買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第355 條第1 項定有明文。次按，買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度台上字第1112號民事判決意旨參照）。
2.依系爭契約內附之系爭房屋之建物測量平面圖觀之（原審卷一第32頁），系爭房屋有2 個陽台、1 個雨遮；然系爭房屋現況僅有1 個陽台、1 個雨遮，一般人非難理解系爭房屋現況與平面圖不符，且證人即仲介張俊雄於原審具結證稱略以：違建我們有讓買賣雙方簽立一個文件，讓兩造確認這個圖面是否與買賣現況相同。帶看時買方在場，賣方當時人不在現場，鑰匙在我這裡，我們會說明陽台外推跟測量成果圖不符，但無法拿尺去量測等語（原審卷二第101 、102 頁），即證人張俊雄帶領蔡珮琳看屋時，已有告知系爭房屋有陽台外推之情形，蔡珮琳即已知悉系爭房屋存在陽台外推之違章建築瑕疵。
3.蔡珮琳雖於原審主張其以為客廳旁雨遮即為前陽台云云（原審卷二第63頁），然平面圖上前陽台與雨遮位置不同，且證人張俊雄已證稱有告知有陽台外推之情形，故蔡珮琳主張其不知情云云，並不可採。蔡珮琳雖再主張系爭契約內附之不動產說明現況調查表未勾選有違章建築之情形，且證人張俊雄所屬之訴外人新一佳房屋仲介有限公司於107 年2 月9 日與蔡珮琳達成和解退還仲介費，和解書內容記載「茲因房屋買賣仲介過程中，房屋內部有違章建築，乙方（仲介公司）未告知甲方（蔡珮琳）之過失爭議，甲方已與乙方達成和解」（簡上卷第
131 頁），足見證人張俊雄為規避責任而證述不實云云。惟上開和解書之當事人為仲介公司而非證人張俊雄，又仲介公司與蔡珮琳和解原因多端，無從據此推論證人張俊雄證述不實。
4.承上所述，蔡珮琳於購買系爭房屋時，已知悉系爭房屋有陽台外推之違章建築情形，仍願意買受系爭房屋，吳秋瑤之給付即符合債之本旨，吳秋瑤不負不完全給付損害賠償責任，亦不負物之瑕疵擔保責任。
㈡吳秋瑤於蔡珮琳通知前，不知政府機關已通知拆除系爭陽台增建部分之事實。
1.依系爭契約第9 條第4 項約定：「本買賣契約標的物之違章建築位置（未勾選）。甲（蔡珮琳）、乙（吳秋瑤）已確實知悉，甲方不得向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償。如簽訂本契約書後至交屋前違章建築被通知須拆除（或被拆除），甲乙雙方同意按不動產鑑定公司就拆除部分辦理鑑價，並協議減少買賣價金。鑑價費用由甲乙雙方平均負擔。如交屋後被通知須拆除（或被拆除），則由甲方自行負擔風險。但乙方若曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到通知時立即告知者，甲方仍得依上述約定請求減少價金，且乙方應負擔全部鑑價費用及損害賠償責任。」（原審卷一第19頁）。
2.蔡珮琳雖主張吳秋瑤於接獲系爭函文後未通知蔡珮琳，依系爭契約第9 條第4 項但書約定，蔡珮琳仍得主張減少價金云云。惟查，系爭函文之受文者正本為「違建人：大清富御管理委員會（請轉知違建物其他關係人）」、副本為「桃園市平鎮區公所」（原審卷一第46頁），而在系爭房屋信箱內發現之系爭函文信封寄件人為「桃園市平鎮區公所」，收件人為「違章建築人」、收件地址為「桃園市○鎮區○○里○○鄰○○路○○○ 號5 樓（大清馥御）」、郵戳日期為106 年2 月23日（原審卷一第
47、87頁），可知是由桃園市平鎮區公所於106 年2 月23日寄送系爭函文至系爭房屋信箱。而蔡珮琳既自承於
107 年1 月18日在系爭房屋信箱內發現系爭函文，足證吳秋瑤在此之前並未收受、開拆系爭函文，嗣經證人張俊雄於107 年1 月19日以通訊軟體轉知吳秋瑤處理系爭函文問題（原審卷一第88頁），斯時吳秋瑤方知有政府機關通知須拆除違建乙情，自不符合系爭契約第9 條第
4 項但書約定「曾接獲政府機關或公寓大廈管理委員會關於違建之通知而未於收到通知時立即告知者」之情形，則蔡珮琳依此約定請求減少價金，即屬無據。
3.原審雖認定系爭函文屬非對話之意思表示，寄送至系爭房屋信箱即吳秋瑤可支配範圍，吳秋瑤已達可隨時了解內容之客觀狀態云云，然吳秋瑤辯稱其住所在高雄，未居住於系爭房屋等語，除有系爭契約上所記載住址及系爭契約所附建物登記謄本上所有權人住址均在高雄市乙情可以證明其所辯屬實（原審卷一第22、28頁），再由蔡珮琳於107 年1 月18日始在系爭房屋信箱內發現系爭函文乙節，亦可證明吳秋瑤未居住於系爭房屋，難認系爭函文生送達效力，此外，復無其他證據證明吳秋瑤有收受拆除違建通知而未告知蔡珮琳之情形，則原審認定吳秋瑤依此約定應負擔鑑定費用14萬元，容有違誤。㈢蔡珮琳請求吳秋瑤給付系爭陽台回復原狀費用335,255 元，為無理由。
依上所述，蔡珮琳於購買系爭房屋時，已知悉系爭房屋有陽台外推之違章建築情形存在，仍願意買受系爭房屋，吳秋瑤之給付即符合債之本旨，吳秋瑤不負不完全給付損害賠償責任，亦不負物之瑕疵擔保責任。又吳秋瑤並無收受拆除違建通知而未告知蔡珮琳之情形，不符合系爭契約第
9 條第4 項但書約定，故蔡珮琳請求減少價金、返還不當得利及回復原狀費用335,255 元，均無理由。
六、綜上所述，蔡珮琳依民法第179 條、第227 條第1 項規定及系爭契約第9 條第4 項但書約定，請求吳秋瑤給付蔡珮琳335,255 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許，原審駁回蔡珮琳此部分請求，並無不當，蔡珮琳附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。惟原審逕依系爭契約第9 條第4 項但書約定，判命吳秋瑤應給付蔡珮琳鑑定費14萬元及法定遲延利息，並為假執行之宣告，尚有未洽，吳秋瑤上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論列
八、據上論結，吳秋瑤之上訴為有理由，蔡珮琳之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第
449 條第1 項、第81條第2 款，判決如主文。中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 周玉羣
法 官 林靜梅法 官 吳佩玲附表、訴訟費用額計算┌─┬──────┬────┬────┬───────┐│編│項目 │金額 │墊付人 │證據頁數 ││號│ │ │ │ │├─┼──────┼────┼────┼───────┤│1 │第一審裁判費│5,180元 │蔡珮琳 │原審卷一第3頁 │├─┼──────┼────┼────┼───────┤│2 │鑑定費用 │14萬元 │蔡珮琳 │原審卷二第52頁│├─┼──────┼────┼────┼───────┤│3 │第二審裁判費│2,160元 │吳秋瑤 │簡上卷第2頁 ││ │（上訴） │ │ │ │├─┼──────┼────┼────┼───────┤│4 │第二審裁判費│5,460元 │蔡珮琳 │簡上卷第2頁 ││ │（附帶上訴）│ │ │ │├─┼──────┼────┴────┴───────┤│ │合計 │152,800 元 │└─┴──────┴─────────────────┘
備註：訴訟費用由兩造各負擔2 分之1 即76,400元。扣除已墊付之費用後，吳秋瑤應給付蔡珮琳之訴訟費用額為74,240元（應負擔76,400元－已支出2,160 元）。
本判決不得上訴。
正本係照原本作成。
中 華 民 國 110 年 4 月 30 日
書記官 龍明珠