臺灣桃園地方法院民事判決
109年度簡上字第288號上 訴 人 陳智皓訴訟代理人 邱英豪律師被 上訴人 李哲倫訴訟代理人 張義閏律師上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國109年10月8日本院中壢簡易庭109年度壢簡字第1041號第一審判決提起上訴，本院於民國111年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決第一項關於命上訴人將門牌號碼桃園市○鎮區○○○街○○○號一樓房屋遷讓返還被上訴人、第二項關於命上訴人給付被上訴人超過新臺幣柒拾玖萬伍仟壹佰貳拾壹元本息（除縮減部分外）、第三項關於命上訴人自民國一○九年六月十三日起至返還前開房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣貳萬捌仟元部分，及各該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔四分之三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：依民事訴訟法第436條之1準用同法第446條第1項規定，於簡易訴訟程序第二審，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件被上訴人於原審起訴時聲明：⑴上訴人應將門牌號碼：桃園市○鎮區○○○街000號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）94萬2,394元（含租金及回復原狀工程之工程款），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶上訴人應自民國109年5月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬8,000元；⑷願供擔保請准宣告假執行。嗣於本院撤回回復原狀工程當中關於拆除工程費用13萬5,760元之請求（見本院卷第187、188頁），核屬應受判決事項聲明之縮減，依前揭規定，其訴之變更為合法，本院僅須就被上訴人其餘各項請求為裁判，合先敘明。
貳、實體事項：
一、被上訴人主張：上訴人前於106年5月間向伊承租系爭房屋，約定租賃期間為自106年5月8日至109年5月7日，每月租金2萬8,000元、押金5萬6,000元（該租約下稱系爭租約）。惟上訴人自108年11月起即未按期支付租金，迄至租賃期間屆至，扣除押金後尚積欠租金14萬元；又上訴人雖已搬遷，然未將其於承租時所施作之裝潢及更改之水電管線回復原狀，應賠償回復原狀費用共計66萬6,634元；另在上訴人回復原狀前，應認上訴人仍無權占有系爭房屋，致伊受有無法使用、收益系爭房屋之損害，伊亦可依不當得利之法律關係，請求上訴人返還自109年5月8日起，按月給付不當得利。爰依系爭租約第4條第5項、第7條第2項約定及民法第439條、第455條、第179條規定，求為：⑴上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人80萬6,634元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶上訴人應自109年5月8日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬8,000元之判決等語（前揭拆除工程費用之請求業經被上訴人撤回，不在本院審理範圍內）。
二、上訴人則以：伊自104年5月8日起，即向訴外人即被上訴人之父李明承租系爭房屋，用於經營「寶貝湯」嬰兒游泳池，後於106年5月間續租，迄至108年10月底與被上訴人之母討論續約之事，本已達成續租之合意，然李明拒絕伊裝修2樓窗框，並於108年11月8日向伊表達終止租約之意，系爭租約既於108年11月8日終止，伊自無給付後續租金之義務，伊被迫於108年11月間遷移至他處時，亦已拋棄系爭房屋之占有，並告知被上訴人此情，更在接獲被上訴人返還房屋及清償租金函文後，委由律師於109年6月12日將系爭房屋鑰匙及遙控器轉交與被上訴人，並表示願意回復原狀，惟被上訴人卻遲未通知伊回復原狀等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人於原審之請求均駁回；⑶如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。
四、按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第450條第1項、第455條第1項前段、第179條、第181條定有明文。另按系爭租約第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方（即上訴人）於取得甲方（即被上訴人）同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」系爭租約第7條第2項約定：「乙方遷出時，若遺留家具、雜物不搬者，視為放棄，應由甲方處理，其費用應由乙方負擔，乙方不得異議。」（見原審卷第12頁）。
五、被上訴人主張：上訴人前向被上訴人承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，約定租賃期間為自106年5月8日至109年5月7日，每月租金2萬8,000元、押金5萬6,000元，上訴人自108年11月起即未依約給付租金，且已搬遷，其承租期間施作之裝潢尚留存於系爭房屋等語，有系爭租約及現場照片等件在卷可參（見本院卷第12、16至19頁），且為上訴人所不爭執，堪可採認。惟被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋、給付租金、償還不當得利及回復原狀費用之請求，為上訴人所否認，並以前詞抗辯，經查：
（一）關於騰空遷讓返還系爭房屋之請求：系爭租約約定之租賃期間，止於109年5月7日，依民法第455條第1項前段之規定及系爭租約第4條第5項之約定，上訴人自應騰空返還系爭房屋與被上訴人。惟上訴人主張其已於109年6月12日將系爭房屋之鑰匙及遙控器交還與被上訴人等情，並提出點交清單為證（見本院卷第73、75頁），且為被上訴人所不爭執（見本院卷第245頁），堪可採認，又上訴人在系爭房屋雖仍有留置裝潢（見系爭房屋照片，原審卷第16至18頁），在鑰匙及遙控器均已交還之情形下，僅有裝潢之留置，尚不構成對系爭房屋之支配管領，系爭房屋已不在上訴人占有之中。換言之，上訴人於交還鑰匙、遙控器之際，即已依約返還系爭房屋，被上訴人僅得請求上訴人拆除裝潢以將系爭房屋騰空，其另行請求遷讓返還，為無理由，應予駁回。
（二）關於給付租金之請求：
1.被上訴人請求上訴人給付108年11月8日至109年5月8日間之租金，上訴人則抗辯系爭租約已於108年11月間終止，自無給付租金之義務，則關於給付租金之請求，應先審酌者系爭租約是否已於108年11月間終止。
2.按卷附系爭租約所示，系爭租約為上訴人與被上訴人簽訂（見原審卷第12、13頁），其出租人為被上訴人，上訴人固然曾與李明、訴外人甲○○接洽租屋事宜，李明或甲○○並不因此成為出租人。系爭租約的出租人既為被上訴人，終止租約之意思表示應由被上訴人為之，始足生終止的效力。
3.惟證人即前受僱於上訴人之丙○○於本院審理中到庭結證稱：被上訴人於108年11月有拿解約書到「寶貝湯」店內，要提前終止契約，惟上訴人不同意解約書的內容等語（見本院卷第163、164頁），按此證述，兩造並未合意終止系爭租約甚明。又證人即前受僱於上訴人之乙○○雖於本院審理中到庭結證稱：「寶貝湯」搬家是因為跟房東解約等語（見本院卷第166頁），又旋即證稱：房東在隔壁開露營用品店等語（見本院卷第166頁），惟在隔壁開露營用品店的並不是被上訴人，而是被上訴人的弟弟甲○○，此見甲○○於本院審理中之結證甚明（見本院卷第168頁），兩相勾稽，證人乙○○之證述，實無從證明被上訴人曾對上訴人為終止系爭租約的意思表示，或與上訴人有終止系爭租約的合意，系爭租約並未於108年11月間終止甚明。
4.系爭租約既未於108年11月間終止，被上訴人自得依約請求上訴人給付108年11月至109年5月間共7個月份之租金，以每月租金2萬8,000元計算，並扣除押金5萬6,000元，被上訴人請求上訴人給付租金14萬元，為有理由，應予准許（計算式：28000×7－56000）。
（三）關於償還不當得利之請求：
1.如前所述，上訴人於109年6月12日交還系爭房屋之鑰匙及遙控器，據以返還系爭房屋與被上訴人，然系爭租約所約定之租賃期間已於109年5月7日屆至，上訴人自翌日起已無占有系爭房屋之本權，則在109年5月8日至109年6月12日之間，上訴人無權占有系爭房屋，無法律上原因而受有使用系爭房屋之利益，致被上訴人受有無法使用、收益系爭房屋之損害，構成不當得利，又上訴人所受利益依其性質不能返還，被上訴人得請求上訴人以價額償還，另因上訴人承租系爭房屋並非用於居住，而係供營業使用，應不適用土地法第97條所規定之租金上限，以系爭租約約定之租金即每月2萬8,000元計算，應屬適當。
2.上訴人既已於109年6月12日返還系爭房屋與被上訴人，且上訴人留置裝潢之事實，尚不構成無權占有，已述如前，則被上訴人請求上訴人給付自109年6月13日起至其騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利，為無理由，應予駁回。
（四）關於更改之水電管線回復原狀之費用：
1.按前揭系爭租約第4條第5項之約定，上訴人於系爭租約約定之租賃期間屆至時，負有將其改裝設施回復原狀之義務，惟如後所述，對於被上訴人所主張應為回復原狀之項目，除木作工程外，上訴人均否認之，則就被上訴人確得請求回復原狀之範圍內，上訴人對其回復原狀義務之否認，應已構成拒絕給付，被上訴人得不請求上訴人履行，而逕為請求給付回復原狀之費用作為損害賠償。
2.被上訴人雖提出樂逸生活裝潢報價單為證，主張該報價單所列泥作工程、木作工程、油漆工程、水電工程、鋁窗工程、保護/清運/其他工程等項，均為回復原狀所必要之工程（見原審卷第22、23頁），然按系爭租約第4條第5項約定，上訴人須為回復原狀之項目，應比較系爭房屋之現狀（如原審卷第16至19頁照片所示）及其出租時之狀態（如原審卷第29頁照片所示），加以判斷。據此：
⑴泥作工程部分（1樓地板貼60X60拋光石英磚以含損料，
金額27萬9,000元），按前開照片所示，系爭房屋1樓出租時為磁磚地板，上訴人承租後鋪設木地板，依約應回復原狀，此部分應屬回復原狀之必要費用。
⑵木作工程部分（夾層隔間牆，金額2萬7,000元），上訴
人於言詞辯論期日表示同意負擔此部分費用，此部分應屬回復原狀之必要費用。
⑶油漆工程部分（全室牆面及水泥天花板批土兩次打磨＋水
泥漆上漆、矽酸鈣隔間批土兩次打磨＋AB膠＋水泥漆上漆，合計金額19萬4,925元），按前開照片所示，上訴人承租期間，確有在部分牆面粉刷跟原來不同顏色的油漆，並在部分牆面貼壁紙，依約應回復原狀，此部分應屬回復原狀之必要費用。
⑷水電工程部分，其內容為牆面開關插座恢復、天花板燈
具出線恢復、冷熱水管恢復，合計金額為6萬6,000元，考量上訴人承租系爭房屋，係用於經營「寶貝湯」兒童游泳池，按其營業之性質推認，就該等設備應有依約回復原狀之必要，此部分應屬回復原狀之必要費用。
⑸鋁窗工程部分，其內容為夾層鋁窗破口修復，其金額為4
,500元，因並無證據足認此破口為改裝設施所致，依前開約定，上訴人並無回復原狀之義務，此部分應非回復原狀之必要費用。
⑹保護/清運/其他工程部分，其內容為鷹架工程及廢棄物
垃圾清運，合計金額為5萬7,000元，因此等項目於前述工程項目施工時本應附隨為之，此部分應屬回復原狀之必要費用。
3.是以，被上訴人所得請求賠償回復原狀之費用，即前開泥作工程、木作工程、油漆工程、水電工程、保護/清運/其他工程之款項，加計百分之5之營業稅，其金額為65萬5,121元（計算式：［279000＋27000＋194925＋66000＋57000］1.05，小數點以下四捨五入），逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
六、綜上所述，被上訴人依民法第455條第1項前段、第179條之規定及系爭租約第4條第5項、第7條第2項之約定，請求上訴人騰空系爭房屋，並給付被上訴人79萬5,121元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年8月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自109年5月8日起至109年6月12日止，按月給付被上訴人2萬8,000元，均有理由，應予准許，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，當無違誤，上訴意旨指摘原判決違法不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。被上訴人另依民法第455條、第179條之規定及系爭租約第4條第5項之約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人1萬1,513元，暨自109年6月13日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2萬8,000元，為無理由，應予駁回，原審就此部分為上訴人敗訴之判決，容有違誤，上訴意旨指摘原判決違法不當，求予廢棄改判，為有理由，應予廢棄改判如主文第1、2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、上訴人雖聲明如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行云云，然被上訴人勝訴部分，業經原審依職權宣告假執行及供擔保免為假執行，本院自毋庸重複宣告。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 1 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 林春長
法 官 郭俊德
法 官 孫健智以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1 項但書或第2 項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 1 月 17 日
書記官 鄧竹君