臺灣桃園地方法院民事判決109年度簡上字第314號上訴人即附帶被上訴人 張文清訴訟代理人 柯清貴律師被上訴人即附帶上訴人 游詞鴻訴訟代理人 林亦書律師複 代理人 李建賢律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國109年8月21日本院桃園簡易庭108年度桃簡字第1767號判決本訴及反訴部分均提起上訴，被上訴人並提起一部附帶上訴，本院於111年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第三項之訴部分，及該部分之訴訟費用之裁判均廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣叁萬陸仟捌佰壹拾肆元及自民國一０九年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，關於上訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔十分之一，餘由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；附帶上訴，雖在被上訴人之上訴期間已滿，或曾捨棄上訴權或撤回上訴後，亦得為之，民事訴訟法第460條第1項前段、第2項分別定有明文。此項規定於簡易案件上訴時，依民事訴訟法第436條之1第3項亦準用之。經查，本件被上訴人於本院言詞辯論終結前為附帶上訴，合於上開規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、上訴人主張：被上訴人前於民國107年8月1日向伊承租坐落桃園市○○區○○段○○○○段00000地號土地上之雞舍5棟（下稱系爭雞舍），約定租賃期間5年，租金為每年新台幣（下同）320,000元（下稱系爭租約）。系爭租約第6條第1項約定，系爭雞舍內水、電及瓦斯等費用由被上訴人負擔。嗣被上訴人承租未滿1年，於108年4、5月間即終止系爭租約，所欠水費2,554元、電費4,532元，係由伊代繳，被上訴人應賠償上開費用。再依系爭租約第4條第2項規定，被上訴人應於租約終止後將系爭雞舍回復原狀交還予伊，既被上訴人確實有修改、變更系爭雞舍之水電、瓦斯、照明及風扇插座等設備之情事，依前開約定，被上訴人自應負回復原狀之義務甚明，故本件被上訴人應給付伊回復原狀費用377,630元。另依系爭租約第7條第1項約定，被上訴人應於承租期間維護系爭雞舍環境，惟被上訴人疏未整理，故請求被上訴人賠償清理費用42,500元，惟就被上訴人主張業已完成環境清潔云云，應由被上訴人負舉證責任。從而，伊於原審本訴起訴請求被上訴人應給付之金額為427,216元，扣除原審判決認定請求有理由部分合計45,086元（水電費7,086元、雞舍隔間回復原狀費用38,000元），被上訴人應再給付382,130元。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人427,216元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人答辯略以：對於上訴人主張水、電費部分不爭執，但應自伊交付之押金中扣除該費用。而就回復原狀費用，雖依系爭租約第4條第2項約定，伊固負有回復原狀返還系爭雞舍之義務，惟所謂回復原狀，應係指回復租賃物應有之狀態及效用而言，就伊曾經變更或加工於系爭雞舍之情形，是否屬變動原狀而負有回復義務，應依系爭雞舍之使用方式、目的判斷，而應由上訴人先行證明系爭雞舍之現況與出租時之狀態有何不符。再者，伊於租賃系爭雞舍時花費巨資整修、汰換不堪使用之設備，顯已增益系爭雞舍之客觀價值，核無再回復非堪供雞舍使用之原狀義務，原審判命伊應給付上訴人回復原狀費用38,000元，容屬違誤。另關於環境清潔費用部分，伊係於108年4月2日終止系爭租約，於同月29日即返還系爭雞舍予上訴人，上訴人提出之照片係同年9月所拍攝，距離伊返還系爭雞舍已過數月，顯難證明係伊返還系爭雞舍時之狀況等語，以資抗辯。並於原審聲明：（一）上訴人之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、被上訴人反訴主張：
（一）伊前於106年5月15日起，即向上訴人承租系爭雞舍，每年租金240,000元，約定租期10年，並另給付押金50,000元。嗣因上訴人要求提高租金，兩造另簽立系爭租約，調整租金及租賃期間，為原先租約之延續。又進出系爭雞舍必須通行訴外人即張文昇之土地，然因上訴人與張文昇有土地權利糾紛，張文昇屢次封阻系爭雞舍出入口，而上訴人知情卻消極不作為，致伊無法使用系爭雞舍，而無法達租賃之目的，伊不得已終止系爭租約。而因伊於租賃後，系爭雞舍破舊，陸續進行多處修繕及購置設備而加工於系爭雞舍，共花費519,240元，如施作雞舍矮牆、更換帆布、整修雞舍屋頂及內部設備及水電管線等顯有增益系爭雞舍之客觀價值。原審疏未審酌系爭雞舍皆屬上訴人所有「大盛牧場」係專供飼養雞隻用途之性質，及兩造就系爭雞舍租賃之目的益系約定專供被上訴人飼養雞隻之特定用途等情，逕以上開整修及添置設備係基於被上訴人個人飼養之需求，未必屬有益設備等論據，認定伊僅得請求修繕系爭雞舍之費用145,599元，顯與系爭雞舍依「大盛牧場」係供「飼養雞隻」之登記用途有所抵觸，難認適法。故就前開伊已施作附合於系爭雞舍之擋水牆、帆布工程、相關設備、整修工程等有益系爭雞舍工程，經計算折舊後，上訴人應再給付伊319,701元。
（二）又原審誤判伊應給付上訴人系爭雞舍隔間回復費用，並逕於伊交付上訴人之押金50,000元中抵充之回復原狀費用38,000元，上訴人應再返還押金38,000元。再者，關於伊請求上訴人返還伊溢付租金80,000元部分，蓋伊於108年4、5月將雞隻出售後，當面要求終止系爭租約，然已支付107年8月1日至108年7月31日止之租金，故上訴人就溢收107年5月至7月之3個月租金80,000元，應返還予伊。
（三）伊於承租系爭雞舍期間，張文昇以貨櫃封住雞舍出入口，上訴人藉詞應等雞隻死亡後再向張文昇求償，違反出租人之維持義務，伊為避免5棟雞隻之飼養成本化為烏有，於106年8月21日支付租金43,000元予張文昇，以通行張文昇之土地進入雞舍，此項原不必要之支出，實造因於上訴人未履行出租人之維持義務所致，故依民法277條、第266條第1項之規定，請求上訴人賠償43,000元之損害。並於原審聲明：（一）上訴人應給付被上訴人685,154元，及自反訴起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。（二）願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人反訴答辯略以：
（一）兩造於107年8月1日簽訂之雞舍租賃契約（即系爭租約）與兩造於106年5月15日簽訂之雞舍租賃契約，兩者非屬同一契約。蓋106年租約已因被上訴人違約，經雙方合意終止，而系爭契約除租金及租賃期間與106年租約不同外，契約內容亦有多處增刪修改之處，系爭租約顯為重新簽訂之租賃契約，並非106年租約之延續，被上訴人自不得再據以該租約對上訴人請求於系爭租約期間所生之雞舍修繕費、支付系爭租約之地租費。
（二）系爭租約第4條第2項約定，被上訴人於租約終止或租賃期滿，應將雞舍回復原狀騰空遷讓交還，不得藉詞推委或主張任何權利，且不得向上訴人請求遷移費或任何費用。故縱使被上訴人於租賃期間有進行系爭雞舍之裝修，依上開約定，被上訴人仍應回復原狀且不得對伊主張任何權利，原審判決未注意及此，逕認伊應給付被上訴人系爭雞舍屋頂裝修費145,599元，容有違誤。且依系爭租約第3條第2項第2款約定，押金應於被上訴人騰空返還雞舍後，扣除因使用所必須繳納之費用後，始返還。被上訴人尚有水、電費未繳，又未將系爭雞舍回復原狀，伊自無庸返還押金50,000元。
（三）被上訴人係於108年4月間通知伊欲終止系爭租約，依民法第453條、第450條第3項規定應於一個月前通知出租人即伊，故系爭租約之終止日期應為108年5月底，故被上訴人請求上訴人返還溢領租金應僅有108年6、7月之租金，並不包含同年5月之租金，原審判決認定被上訴人得請求伊返還包含同年5月份之租金，亦有誤會。
（四）另就被上訴人請求伊應給付其另向張文昇租用土地以利通行之損害部分，蓋被上訴人與張文昇所簽訂之契約係於106年8月20日，而系爭租約之簽訂日期為107年8月1日，若被上訴人真有於106年8月20日前遭張文昇阻擋而無法使用系爭雞舍而及不得不與其簽訂土地租約並付款等，則被上訴人明知即此，何以竟又於107年8月1日再與伊簽訂系爭租約？被上訴人既無法舉證證明於簽訂系爭租約後，有何遭張文昇阻擋通行之情事，自應難認被上訴人請求43,000元有理由。並於原審聲明：（一）被上訴人之反訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
叁、原審判決，就本訴部分為上訴人全部敗訴之判決；就反訴部
分判命上訴人應給付被上訴人273,513元，及自109年1月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並就被上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，駁回被上訴人其餘反訴。上訴人就其本訴及反訴敗訴部分聲明不服，提起上訴。被上訴人就其反訴敗訴部分提起附帶上訴。上訴人上訴聲明：一、本訴部分：（一）原判決關於駁回上訴人於第一審382,130元及其法定利息部分之訴暨命負擔該部分訴訟費用之裁判均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人382,130元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、反訴部分：（一）原判決不利於上訴人之部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。被上訴人就上訴部分答辯聲明：
上訴駁回。並附帶上訴聲明：（一）原判決就後項不利於被上訴人部分廢棄。（二）上訴人應再給付被上訴人357,701元，及自109年1月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。上訴人則答辯聲明：附帶上訴駁回。
肆、不爭執之事項：兩造於106年5月15日簽立租約（下稱系爭106年租約），由被上訴人承租系爭雞舍，嗣雙方於107年8月1日改簽立系爭租約，並經被上訴人單方終止系爭租約，而上訴人已預收107年8月1日至108年7月31日之租金，另上訴人所收押金50,000元於系爭租約終止後，尚未返還予被上訴人。被上訴人於106年8月21日另支付使用土地之租金43,000元予訴外人張文昇。
伍、本院之判斷：
一、本訴部分：上訴人主張被上訴人提前終止租約，應依系爭租約第4條第2項約定被上訴人應於租約終止後將系爭雞舍回復原狀交還上訴人，惟被上訴人承租系爭雞舍後，將電路、自來水管及瓦斯管線、抽水馬達、水塔、保溫器、圍網、電風扇、飼料盤、雞舍原有隔間及門窗拆除後重新裝修，系爭租約既已終止，即應由被上訴人回復原狀，且被上訴人於承租期間未依系爭租約第7條第1項約定維護雞舍環境，其亦應負擔環境清潔費用等語。惟為被上訴人所否認，並以前情詞置辯。是本件應審究者為：上訴人得否依系爭租約第4條第2項、第7條第1項請求再給付回復原狀費用339,630元及賠償清理費用42,500元？經查：
（一）回復原狀費用部分：
１、按系爭租約第4條第2項：「乙方（即被上訴人）於本租賃契約終止或租賃期滿，應將雞舍恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權利，且不得向甲方（即上訴人）請求遷移費或任何費用。」是上訴人依約請求被上訴人應負回復原狀之責，當屬有據。次按所謂回復原狀係指回復應有之狀態，並非限於回復原來之狀態（最高法院81年度台上字第2961號判決要旨參見）。本件上訴人係以被上訴人未盡回復原狀之義務為由請求被上訴人應給付回復原狀費用，故被上訴人曾變更或加工於租賃物之情形，是否變更其使用方式、使用目的及該設備應有之效用，即應由上訴人就前開事實負擔舉證責任。
２、上訴人雖提出如原證三所示之報價單及估價單（見原審卷第12至14頁）為證，主張該報價單所列項目，均為回復原狀所必要之工程（見原審卷第25頁背面），然依上開說明，上訴人須回復原狀之項目，應係就回復為系爭雞舍之應有狀態及應有效用，加以判斷。而證人乙○○於原審證稱：
「被上訴人曾找我去系爭雞舍做水電施工或維修，是去安裝水、電及瓦斯管及更改管線，原本雞舍有這些管線，大多數是不符合被上訴人飼養需求，所以有改管，有些則是太舊不能使用，但無法估算比例是多少；被上訴人另有委託修理壞掉的風扇、抽水馬達，在被上訴人飼養期間陸續都有維修養雞需要的設備；此外，系爭雞舍第5棟原本是用木板隔間的2個房間，後來把木板隔間拆掉，沒有拆掉其他設備，但有更動瓦斯管線、照明、風扇插座，並將老舊燈泡換新；更改管路及線路部分，應該是使用習慣會受到影響，例如高度的問題；水塔被上訴人加裝的，原本就有的水塔還留著，加壓馬達於飼養期間已經損壞並換上新的，後來雙方有糾紛就把壞的換回去」，及其於本院審理時證稱：「就水塔部分，原來的水塔因在被上訴人使用中有改變，因被上訴人需要用兩個不同水源，所以在水塔上挖洞，挖洞的水塔是上訴人的，搬走的是被上訴人的，挖洞是否有經過上訴人同意，我不清楚；就加壓馬達部分原本就有裝，但後來也叫我改掉，抽水馬達及加壓馬達有一個不見，一個是壞掉，瓦斯壓力調整器應該也不見了，當初被上訴人委託我改造系爭雞舍與現在上訴人委託我再更改回來，最大的差異，應該是他們使用習慣的差別；就回復隔間費用，被上訴人畜養時只有4間養雞，其中一間是改一半就出狀況，但還是有改一些東西，比如隔間，那間隔間沒有住人，是一般甲板裝潢」。
３、依上開證人乙○○之證述，且參被上訴人於原審所提出如被證二之估價單所示，被上訴人確實有更動及安裝新管線（給水管路、造霧管線、瓦斯管線、電風扇插座迴路、電風扇電線插頭、路燈修理配線）、加裝水塔、加壓馬達、深水馬達及拆除隔間（見原審卷第40頁）。就被上訴人拆除隔間部分，被上訴人雖辯稱兩造所立租賃契約，承租用途係雞隻飼養，上訴人原交付之雞舍非但破舊不堪，且第5棟雞舍內尚有前稱租人甲○○為供其外勞居住而自行以簡易木板隔間，妨礙被上訴人飼養雞隻使用，非經拆除淨空，顯難達兩造約定之租賃目的云云。惟系爭契約第4條第2項約定：「乙方於本租賃契約終止或租賃期滿，應將雞舍恢復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推委或主張任何權利，且不得向甲方請求遷移費或任何費用。」及依證人乙○○於原審證述，有拆除隔間，在第5棟，原本是用木板隔間的兩個房間，後來把木板隔間拆掉，該隔間係一般甲板裝潢等語。由上開說明可知，被上訴人確實將系爭雞舍之隔間拆除，然隔間之作用係在房屋內進行空間區隔所用，隔間之有無，會直接影響使用房屋之用途及方式，是依據系爭租約第4條第2項之約定，上訴人請求被上訴人回復系爭雞舍隔間之費用38,000元，此部分應屬回復原狀之必要費用。惟就更動管線管路部分，是否因被上訴人更動後就無法繼續使用該設備，證人乙○○僅證稱是個人使用習慣問題，而上訴人並未積極舉證證明該設備之使用目的及效用是否受影響或與原使用目的不符；又上訴人主張被上訴人拆除瓦斯調節器，依證人乙○○證述，瓦斯調節器應是不見了，為何人取走亦不清楚。而瓦斯壓力調整器之功能係為穩定瓦斯之壓力，適當加壓或減壓，控制瓦斯流量，為使用瓦斯管線所必要之器械，其金額為3,500元，然上訴人未提出證據證明此瓦斯壓力調整器為被上訴人所拆除，其請求回復原狀，亦屬無據。而就加壓馬達部分，證人乙○○於原審證稱：「損壞的加壓馬達為上訴人的，新安裝之加壓馬達係被上訴人的，因雙方有糾紛，就把原本壞掉的加壓馬達裝回去。」，而於本院審理時證稱：「去現場看時，有一個是不見，一個是壞掉。」由此應可認被上訴人係將自己安裝之加壓馬達拆回，並將原有之加壓馬達裝回原處。另就水塔部分，證人乙○○於本院審理時證稱：被上訴人係拆除自行安裝之水塔，並將上訴人之水塔挖洞，分為兩處水源使用，就挖洞部分有無影響使用係依上訴人自行認定云云，然上訴人就該水塔之使用目的及效用有何減損或不能使用，亦無舉證證明。從而，上訴人請求被上訴人就上開項目回復原狀，即屬無據。至於上訴人主張被上訴人拆除保溫器、圍網、電風扇、飼料盤及門窗等情，亦未提出證據證明，有變更原狀之情或至其受有何等損，其請求被上訴人應給付如原證三所示報價單（見原審卷第12頁）之回復原狀費用，亦屬無據。
４、綜上，上訴人請求被上訴人給付回復原狀之費用，即前開安裝木板隔間之費用38,000元，為有理由，應予准許，逾此金額之請求為無理由。
（二）環境清潔費用：依系爭租約第7條第1項約定，「乙方須負責承租期間雞舍環境之整理與維護，樹木未經乙方同意不得任意修剪；承租範圍不得使用除草劑」。上訴人主張被上訴人未維護系爭雞舍環境，導致雜草叢生、髒亂不堪等情，固提出現場照片為證（見原審卷第15至17頁）。惟被上訴人係於108年4月29日即返還系爭雞舍予上訴人，而上訴人所提出之現場照片，上訴人於原審稱為起訴時所拍攝（見原審卷第102頁背面）。上開照片拍攝時間距離被上訴人返還系爭雞舍已經過數月，顯難證明被上訴人返還系爭雞舍時之狀況，難據以認定被上訴人於租賃期間未維護系爭雞舍環境之事實，況兩造間所約定之環境整理及維護，其具體內容究竟為何，是否包含修剪四周雜草，尚有不明。從而，上訴人就此部分既無法舉證明被上訴人未維護環境，則上訴人之請求，應認為無理由。
（三）另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照）。蓋押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然得就押租金受償，苟有餘額再返還之。準此，租賃關係終了，承租人若有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。經查，被上訴人於簽訂系爭租約時，已給付上訴人押金50,000元，且上訴人尚未返還予被上訴人，為兩造所不爭執。依上開說明，上訴人就此部分與被上訴人未給付之水、電費及回復系爭雞舍隔間之費用，共計45,086元【計算式：水電費7,086元+回復雞舍隔間費用38,000元=45,086元】，即當然生法定抵充之效力，故上訴人所得請求之金額既已全數抵充，則上訴人即不得再向被上訴人請求。
（四）從而，上訴人依兩造間之約定，得請求被上訴人給付水電費及雞舍隔間回復原狀之費用45,086元，其餘請求為無理由。又該費用經以押金50,000元抵充後，已充償完畢，上訴人不得再向被上訴人請求。從而，上訴人本件請求均無理由，應予駁回。
二、反訴部分：被上訴人主張系爭雞舍破舊，陸續進行多處修繕及購置設備而加工於系爭雞舍，共花費519,240元，而兩造已於108年4月終止系爭租約，然已支付107年8月1日至108年7月31日止之租金，故上訴人就溢收107年5月至7月之3個月租金80,000元，且訴外人張文昇以貨櫃封住雞舍出入口，上訴人藉詞應等雞隻死亡後再向張文昇求償，違反出租人之維持義務，而被上訴人於106年8月21日支付租金43,000元予張文昇，以通行進入雞舍，應返還予伊等語。惟為上訴人所否認，並以前情詞置辯。是本件應審究者為：被上訴人得否依民法第431條、第816條、第179條之規定請求上訴人再給付被上訴人357,701元？經查：
（一）雞舍修繕費用部分：
１、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。是依上開條文綜合觀之，出租人依民法第423條前段規定，本即負有於租賃關係成立時，應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之初始義務。次按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第431條定有明文。所謂有益費用，係指承租人就租賃物施以增添或改良，因而增加該租賃物價值而支出之費用。所稱現存之增價額，則指租賃關係終止時，現存增加之價額而言。倘現存之增價額，多於所支出之費用或與之相等者，固應償還其費用之全部，如現存之增價額，少於所支出之費用者，則祇須償還其現存之增價額。復按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。因前五條之規定而受損害者，得依關於不當得利之規定，請求償還價額。民法第179條、第811條、第816條亦有明文。再按，原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院99年度台上字第483號民事判決意旨參照）。
２、經查，依系爭租約第一條所載，兩造係以雞隻飼養為目的簽訂系爭雞舍之租賃契約，則依上開規定及說明，系爭雞舍即應於出租時符合雞舍所應具備之功能。然依據證人乙○○於原審證稱：第一次去系爭雞舍現場時，被告（即被上訴人）還未養雞，且當時雞舍屋況較為老舊，石棉瓦屋頂有些壞掉、有些破洞，下雨時雨水會漏進來，好像還有幾支樑有壞掉，而在我一年多的施工期間有看到屋頂有修補及換過樑等語。再依據證人林清泉於原審證稱：石棉瓦屋頂有塌下來，塌下範圍大約是30、40坪左右。我主要是將塌下的木製樑柱用C型架撐起來，並做鐵皮屋頂；當時屋頂即樑柱塌下來，房屋是無法使用，塌下來都懸在半空中，石棉瓦屋頂已經破掉。當時是原告（即上訴人）找我修繕，但錢是和被告（即被上訴人）收的等語。以及證人楊文華於原審證稱：是被告（即被上訴人）叫我去做系爭雞舍屋頂鐵皮施作，原本石棉瓦會漏水，時間久了石棉瓦會有裂縫，叫我就裂縫及漏水部分做維修，而屋頂的樑有塌陷，木頭有點快斷掉，所以才做補強，補強沒有拆掉木頭，只有把鐵塞進去，且估價單上記載之數量單價、總金額都已由被告（即被上訴人）支付等語（見原審卷第98頁、第100至101頁、第146反面至147頁）。可知，系爭雞舍於出租時，該屋頂即有漏水、塌陷，而有不能飼養雞隻之情形，且上訴人亦知情系爭雞舍屋頂需修繕，而將證人林清泉介紹予被上訴人進行系爭雞舍屋頂之修繕工程，嗣因原有系爭雞舍之屋頂材質為石棉瓦會有漏水情形，被上訴人另委託證人楊文華為修屋頂裂縫漏水部分，被上訴人因而分別支出127,000元及71,550元等情，有被上訴人於原審提出之估價單影本（見原審卷第35頁、第37頁），應屬可採。而關於被上訴人於承租時另有施作雞舍矮牆部分，依證人黃志雄於原審證稱：約在二至三年前，施作系爭雞舍矮牆係為了讓沖水時大便不會跑出去，施工期間大約三天左右，上訴人於施工期間有經過系爭雞舍，而系爭雞舍於施工時是不能養雞的，擋土牆都已經掉了，雞都關不住等語（見原審卷第101反面至102頁）。查，兩造係以飼養雞隻為目的簽訂系爭雞舍之租賃契約，而系爭雞舍應具備、保持可養雞隻之狀態，已如前述，然依前開證人黃志雄之證詞可知，系爭雞舍於出租時，因沒有擋土矮牆可區隔，而致無法將雞隻關在雞舍中，且上訴人亦於原審自承其原本養羊，所以已經把房屋長邊的擋土矮牆都打掉等語（見原審卷第102頁）。從而，被上訴人為達到符合飼養雞隻之效用就系爭雞舍支出修補擋土矮牆之費用45,000元，此有被上訴人所提估價單影本在卷可參(見原審卷第92頁)，堪認有增加租賃物之價值，應為可採。
３、然就被上訴人另主張之相關設備整修，如帆布、水電管線及其餘設備等，被上訴人固提出估價單影本為證。然依證人乙○○於原審證稱：更改管線之施工，多數係因不符合被上訴人之需求而更改，而太舊不能用的比例有多少，我無法估算，更改線路後，應該是使用習慣會受到影響等語（見原審卷第98至99頁）及證人廖福壽於原審證稱：帆布、水線、給水設備、飼料運送等設備，係被上訴人認為不堪使用，我不曉得還能不能使用，被上訴人告訴我不能用我就換掉等語。可知上開所述之設備、管線是否因無法使用而安裝、更改已有疑問，而被上訴人亦未證明上開設備有無法使用之情形而不具備飼養雞隻之效用，且上開設備亦非不可拆除，並未附合於系爭雞舍之上而成為系爭雞舍之重要成分，且被上訴人未能證明上訴人因安裝該設備或更改管線而受有利益。因此，被上訴人此部分之請求，應無可採。
４、從而，依財政部發布之固定資產耐用年數表計算前開被上訴人得請求之系爭雞舍屋頂修繕及擋土矮牆之修繕。則就林清泉修繕屋頂部分係於106年6月施作，至被上訴人將系爭雞舍返還上訴人時止，已使用1年11月，依實付金額與估價金額之比例計算，其材料費用為82,698元，工資為44,302元。材料部分扣除折舊後，所得請求之費用為53,263元（計算式如附表編號1），加計工資後，被上訴人得請求之金額為97,565元。就黃志雄修繕擋土矮牆部分係於106年6月施作，至被上訴人將系爭雞舍返還上訴人時止，亦已使用1年11月，材料費用為23,000元，工資為22,000元，材料部分扣除折舊後，所得請求之費用為14,814元（計算式如附表編號2），加計工資後，被上訴人得請求之金額為36,814元。然按工項係連工帶料而依工程特性或市場慣例為不可分，或於一般材料費用所佔比例遠大於工資費用，未必另行收取工資而就材料費差額賺取利潤。如估價時未區分工資及材料費，主張權利者復未能舉證證明其中材料費用及工資之各別金額，則應以估價之費用予以折舊估算。因此，楊文華整修屋頂部分係自106年8月施作，其修繕費用為71,550元，未區分材料費及工資，至被上訴人將系爭雞舍返還上訴人時止，已使用1年9月，計算折舊後，被上訴人得請求之金額應為48,034元（計算式如附表編號3），故本件被上訴依民法第413條、第816條規定得請求之費用為182,413元【計算式：97,565元+36,814元+48,034元=182,413元】，逾此範圍為無理由。
（二）向訴外人張文昇租用土地通行費用部分：
１、按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條後段規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院96年度台簡上字第18號判決意旨參照）。
２、經查，系爭雞舍之出入一定會經過張文昇之土地，為上訴人所不爭執（見原審卷第69頁），而被上訴人於系爭雞舍承租期間，屢遭訴外人張文昇封阻系爭雞舍出入口，亦為上訴人所知悉，然上訴人未積極處理，致使被上訴人為通行系爭雞舍出入口，而支付張文昇43,000元之租金。由此可認為系爭雞舍因張文昇之阻撓，致被上訴人使用及收益受有重大之妨害，然上訴人卻無任何協助排除之行為，上訴人既為系爭雞舍之出租人，則依前開規定及說明，即負有於被上訴人承租期間，保持系爭雞舍之效用，且上訴人既知悉系爭雞舍之出入必須通行張文昇之土地，更應積極排除通行之障礙，惟上訴人明知張文昇將系爭雞舍出入口封阻，亦看過被上訴人為通行系爭雞舍與張文昇簽訂租約，然並未履行出租人之維持義務。上訴人雖抗辯本件兩造系於107年8月41日簽訂系爭租約，然被上訴人給付張文昇租金為106年8月21日與系爭租約無關云云。惟被上訴人於106年起向上訴人承租系爭雞舍，租賃期間為10年，而於107年改簽定系爭租約，該租賃標的、目的相同，僅變更租約內容條件，應認屬同一租約。退步言，縱認兩造係合意終止106年租約，而另簽定系爭契約，惟契約關係終止後，契約雙方之權利義務關係本非當然完全消滅，此觀民法第263條準用第260條終止權之行使不妨礙損害賠償之請求之規定即明，且於繼續性契約之終止，雙方亦應負相當之結算義務，諸如租賃物之返還、報酬之結算等，以了結雙方之契約關係。是上訴人之抗辯，應不足採，被上訴人自得依關於債務不履行之法律關係請求上訴人賠償給付43,000元租金之損害。
（三）溢付租金：經查，被上訴人主張，兩造於簽訂系爭租約時，被上訴人已先支付107年8月1日至108年7月31日之租金320,000元，嗣於108年4月終止系爭租約並於同年月29日遷離系爭雞舍等情，為上訴人所不爭執（見原審卷第60頁反面、第68頁）。被上訴人既已於108年4月29日遷出系爭雞舍，不再使用，則上訴人預收108年5月至7月共3個月之租金即為無法律上原因受有利益。上訴人雖抗辯應於一個月前通知出租人終止租約，而不應將5月份之租金既入返還之金額云云。惟系爭租約之終止係被上訴人因張文昇一再封阻系爭雞舍出入口，致被上訴人就系爭雞舍有不能達約定之使用目的，依民法第435條第2項單方終止系爭租約，自應於110年4月29日被上訴人搬離系爭雞舍時當然終止。從而，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人反還所受利益即80,000元【計算式：320,000元×3/12=80,000元】，為有理由，上訴人之抗辯，不足採憑。
（四）押金部分：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當事人為意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。經查，上訴人向被上訴人所收押金50,000元，於系爭租約終止後尚未返還，此為上訴人所不爭執（見原審卷第59頁）。又被上訴人已將系爭雞舍返還上訴人，且該50,000元押金已經用以抵充被上訴人所欠水電費7,086元，及雞舍隔間回復原狀之費用38,000元（詳見前述部分），尚餘4,914元。故被上訴人得請求上訴人返還剩餘押金4,914元，逾此範圍即無理由。
（五）上訴人對被上訴人所負前揭債務，至遲於被上訴人以反訴起訴狀催告時即陷於遲延，故被上訴人請求上訴人給付自反訴起訴狀繕本送達翌日即109年1月14日起（見原審卷第51頁），至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由。
（六）從而，被上訴人依民法第816條規定，請求上訴人償還修繕系爭雞舍屋頂之費用182,413元、依債務不履行之法律規定請求損害賠償43,000元、依不當得利法律關係請求返還溢付租金80,000元及依系爭租約約定返還押金餘額4,914元，共計310,327元，及自109年1月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
陸、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付427,216元，為無理由，應予駁回。被上訴人請求上訴人給付310,327元，及自109年1月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息為有理由，應予准許；逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分（上訴人應再給付36,814元部分）為被上訴人敗訴之判決，尚有未洽，附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第
3 項所示。至上開不應准許部分，原審為兩造敗訴之判決，核無違誤，上訴及附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
柒、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法、所提證據及請求調查之證據，經本院斟酌，核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 游智棋
法 官 張世聰法 官 張益銘上列正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 111 年 11 月 17 日
書記官 李毓茹附表：
編號 折舊計算 說明 1 折舊時間 金額 第1年折舊值 82,698×0.206=17,036 第1年折舊後價值 82,698-17,036=65,662 第2年折舊值 65,662×0.206×(11/12)=12,399 第2年折舊後價值 65,662-12,399=53,263 耐用年數10年，依定律遞減法每年折舊1000分之206，另依營利事業所得稅查核準則第95條第6項規定「固定資產提列折舊採用定律遞減法者以1年為計算單位，其使用期間未滿1年者，按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，以1月計」。 2 折舊時間 金額 第1年折舊值 23,000×0.206=4,738 第1年折舊後價值 23,000-4,738=18,262 第2年折舊值 18,262×0.206×(11/12)=3,448 第2年折舊後價值 18,262-3,448=14,814 3 折舊時間 金額 第1年折舊值 71,550×0.206=14,739 第1年折舊後價值 71,550-14,739=56,811 第2年折舊值 56,811×0.206×(9/12)=8,777 第2年折舊後價值 56,811-8,777=48,034