臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第40號上 訴 人 劉洧宏訴訟代理人 邱奕澄律師
鄧智勇律師被上訴人 劉森晟即劉文德訴訟代理人 林哲倫律師（法扶）上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國108 年12月27日本院桃園簡易庭107 年度桃簡字第418 號第一審判決提起上訴，本院於民國109 年7 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為坐落桃園市○○區○○段○○○ ○號土地（重測前為雙溪口段溪州子小段61-5地號，下各稱805 地號、61-5地號土地，附表亦同）之所有權人，被上訴人則為同段
804 地號土地（重測前為雙溪口段溪州子小段62地號，下各稱804 地號、62地號土地，附表亦同）之所有權人，以及未辦保存登記，門牌號碼桃園市○○區○○○路○ 段○ 巷○○弄○○號之房屋（坐落804 、805 地號土地上，下稱系爭房屋，附表亦同）之事實上處分權人。上開土地及系爭房屋之權利取得及移轉經過均如附表所示，其中訴外人劉來發於42年9月30日因公地放領取得61-5、62地號土地所有權（如附表編號3 所示）後，應已同意訴外人劉阿春公同共有之系爭房屋與所坐落之土地間有使用借貸關係。嗣被上訴人取得系爭房屋事實上處分權全部，兩造亦各自取得804 、805 地號土地所有權（經過均如附表所示）。其後兩造再有如附表編號9所示合併分割土地之舉，自應認已有終止上開使用借貸關係之意思表示，且伊亦無默許被上訴人以系爭房屋繼續占有80
5 地號土地之意思。另縱認系爭房屋係基於法定租賃關係而占用805 地號土地，於上述土地合併分割後，該法定租賃關係亦已消滅。況系爭房屋屬磚造建物，依行政院所頒固定資產耐用年數表之規定，耐用年數為25年，然系爭房屋使用年數已逾70年，又另有增填磚塊、混凝土牆等情狀，整體老舊，價值甚微。基上，系爭房屋占有805 地號土地已無法律上之依據，爰依民法第767 條第1 項前段及中段規定，求為判決被上訴人應拆除如原判決附圖編號A 所示系爭房屋之部分及編號B 所示不鏽鋼水塔，並將所占用之土地返還伊等語。
二、被上訴人則以：系爭房屋與805 地號土地間，應有民法第42
5 條之1 規定之法定租賃關係存在，並非無權占有等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即命被上訴人應將如原判決附圖編號B 所示不鏽鋼水塔（面積1.01平方公尺）拆除並返還所占用之土地，及依職權宣告假執行，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人不服提起部分上訴，並聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開第2 項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應將原判決附圖編號A 所示磚造平房及水泥斜坡拆除，並將該部分土地返還上訴人（被上訴人就原審敗訴部分，未據聲明不服，已告確定，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執之事項：805 地號土地為上訴人所有，804 地號土地及系爭房屋則為被上訴人所有，兩造各自取得上開土地及系爭房屋之經過均如附表所示。且系爭房屋坐落805 地號土地之面積、位置均如原判決附圖編號A 所示。
五、兩造於109 年6 月18日本院準備程序時（見本院卷第211 、
212 頁），協議簡化爭點為：系爭房屋與805 地號土地間有無民法第425 條之1 第1 項規定之法定租賃權存在？
六、本院之判斷：
（一）按土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年臺上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人，對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院89年度台簡抗字第2 號民事裁判意旨可供參考）。且按土地承買人於買受土地時，如已知地上有房屋之存在，而無特別情事可解釋為當事人之真意無基地之使用外，應推斷土地承買人默許房屋所有人繼續使用土地（最高法院89年度台上字第540 號民事裁判意旨亦可參考）。且上開所謂將房屋出賣，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，以資調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。
（二）經查，上訴人之父劉來發於42年9 月30日取得61-5、62地號土地所有權時，系爭房屋事實上處分權仍屬劉來發與被上訴人之父劉阿春公同共有（如附表編號3 所示），則依上開說明，自應推斷劉來發默許系爭房屋公同共有人劉阿春得繼續使用所坐落之61-5、62地號土地，且其法律關係之性質，當屬租賃無誤。
（三）次查，上訴人與訴外人劉謝鳳、劉文清、劉文振於55年1月29日因劉來發死亡而繼承取得劉來發對於系爭房屋之公同共有權利與61-5、62地號土地所有權時，其等亦同時繼承劉來發與劉阿春間之上述租賃關係，嗣其等復於60年10月7 日將所公同共有之系爭房屋事實上處分權讓與劉阿春（如附表編號4 、5 所示）時，依上揭說明，自更應推斷劉阿春之系爭房屋與上訴人、訴外人劉謝鳳、劉文清、劉文振之61-5、62地號土地間，亦已成立租賃關係甚明。而被上訴人於78年4 月19日因繼承取得系爭房屋事實上處分權全部時，自亦同時繼承劉阿春上開租賃關係之權利。且基於上揭說明，上訴人於93年2 月26日自訴外人劉謝鳳、劉文清、劉文振取得61-5地號土地其餘應有部分而成為61-5地號土地單獨所有權人時（如附表編號8 所示），自仍應繼續與被上訴人間之上開租賃關係。
（四）且按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，88年
4 月21日修正增訂公布，並自89年5 月5 日施行之民法第
425 條之1 第1 項定有明文。其立法說明略以：為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1 項20年之限制等語。本院認依此法律規定之立法意旨所顧及之公益性質，於本件上訴人與被上訴人間之前開租賃關係而言，有同一理由，自應類推適用之。
（五）至兩造於93年4 月7 日，雖就如附表編號9 所示土地辦理合併分割，惟兩造於合併分割時，既未就上揭租賃關係為消滅或終止之意思表示合致，則於合併分割後，上訴人自不得主張此租賃關係已經消滅〈此部分理由另引用原判決第7 頁四、㈢之記載〉。
（六）本件兩造間就系爭房屋與上訴人所有之805 地號土地間之使用關係，應類推適用民法第425 條之1 法定租賃權之規定，既經認定。則本件最後所應審究者，厥為系爭房屋是否已不堪使用而使此法定租賃關係消滅？此部分本院認為系爭房屋興建後，迄今仍堪使用，故其法定租賃關係自仍應存續無誤〈此部分理由引用原判決第8 頁四、㈣之記載〉。
七、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項前段、中段固有明文。惟被上訴人就系爭房屋即如原判決附圖編號A 所占用805 地號土地之範圍，對上訴人既得主張有法定租賃關係存在，已如前述，則被上訴人占有使用該部分之805 地號土地，即有合法之權源，上訴人仍遽依上揭法律規定，請求被上訴人拆屋還地，於法即有未合，不應准許。
八、從而，上訴人依民法物上請求權之法律關係，請求被上訴人拆除如原判決附圖編號A 所示系爭房屋之部分，並將所占用之土地返還上訴人，為無理由，不應准許。原審就此不應准許部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無再逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 109 年 8 月 18 日
民事第二庭 審判長 法 官 魏于傑
法 官 孫健智法 官 張震武以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 8 月 19 日
書記官 陳𥴡濤附表：
┌──┬───────┬─────┬────┬────┬────────────────┐│編號│日期（民國） │系爭房屋事│61-5地號│62地號所│備 註 ││ │ │實上處分權│所有權人│有權人 │ ││ │ │人 │（重測後│（重測後│ ││ │ │ │為805 地│為804 地│ ││ │ │ │號） │號） │ │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│1. │30年間 │劉元福 │ │ │劉元福為兩造祖父，因原始建築取得││ │ │ │ │ │系爭房屋事實上處分權。 ││ │ │ │ │ │ │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│2. │37年9 月1 日 │劉來發 │ │ │劉來發、劉阿春為兩造之父親，因繼││ │ │劉阿春 │ │ │承取得系爭房事實上處分權，並為公││ │ │（公同共有│ │ │同共有。 ││ │ │） │ │ │ │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│3. │42年9 月30日 │劉來發 │劉來發 │劉來發 │劉來發因公地放領登記為61-5、62地││ │ │劉阿春 │ │ │號所有權人。 ││ │ │（公同共有│ │ │ ││ │ │） │ │ │ │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│4. │55年1 月29日 │劉阿春 │上訴人 │上訴人 │1.劉來發死亡，由上訴人、劉謝鳳、││ │ │上訴人 │劉謝鳳 │劉謝鳳 │ 劉文清、劉文振繼承取得系爭房屋││ │ │劉謝鳳 │劉文清 │劉文清 │ 劉來發之公同共有權利。 ││ │ │劉文清 │劉文振 │劉文振 │2.劉來發死亡，由上訴人、劉謝鳳、││ │ │劉文振 │ │ │ 劉文清、劉文振繼承取得61-5、62││ │ │（公同共有│ │ │ 地號土地所有權。 ││ │ │） │ │ │ │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│5. │60年10月7 日 │劉阿春 │上訴人 │上訴人 │上訴人、劉謝鳳、劉文清、劉文振將││ │ │ │劉謝鳳 │劉謝鳳 │其等對系爭房屋之公同共有權利全部││ │ │ │劉文清 │劉文清 │讓與劉阿春，劉阿春成為系爭房屋事││ │ │ │劉文振 │劉文振 │實上處分權之單獨所有人。 │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│6. │67年5 月23日 │劉阿春 │上訴人 │劉阿春 │上訴人、劉謝鳳、劉文清、劉文振將││ │ │ │劉謝鳳 │ │62地號土地所有權移轉登記予劉阿春││ │ │ │劉文清 │ │。劉阿春成為62地號土地單獨所有權││ │ │ │劉文振 │ │人。 │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│7. │78年4 月19日 │被上訴人 │上訴人 │被上訴人│劉阿春死亡，由被上訴人繼承取得系││ │ │ │劉謝鳳 │ │爭房屋事實上處分權及62地號土地所││ │ │ │劉文清 │ │有權。 ││ │ │ │劉文振 │ │ │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│8. │93年2 月26日 │被上訴人 │上訴人 │被上訴人│劉謝鳳、劉文清、劉文振將其等61-5││ │ │ │ │ │、61-6地號土地所有權應有部分出售││ │ │ │ │ │予上訴人，由上訴人取得所有權全部││ │ │ │ │ │。 │├──┼───────┼─────┼────┼────┼────────────────┤│9. │93年4 月7 日 │被上訴人 │上訴人 │被上訴人│兩造就各自所有之土地協議辦理合併││ │ │ │ │ │分割，依序如下： ││ │ │ │ │ │1.上訴人所有之61-5地號土地分割出││ │ │ │ │ │ 「61-15 地號土地」及「61-5地號││ │ │ │ │ │ 土地」；被上訴人所有之62地號土││ │ │ │ │ │ 地分割出「62-9地號土地」及「62││ │ │ │ │ │ 地號土地」；繼而，上開4 筆土地││ │ │ │ │ │ 再加上上訴人之「61-6地號土地」││ │ │ │ │ │ ，共5 筆土地協議辦理合併分割（││ │ │ │ │ │ 見原審卷一第239 至241 頁，桃園││ │ │ │ │ │ 市蘆竹地政事務所108 年7 月22日││ │ │ │ │ │ 函所附804 地號、805 地號土地分││ │ │ │ │ │ 割合併複丈成果圖2 份及分割合併││ │ │ │ │ │ 沿革1 份）。 ││ │ │ │ │ │2.上開協議合併分割之結果： ││ │ │ │ │ │①「61-15 地號土地」、「61-6地號││ │ │ │ │ │ 土地」、「62地號土地」合併為62││ │ │ │ │ │ 地號土地，由被上訴人取得；嗣重││ │ │ │ │ │ 測而為804 地號土地。 ││ │ │ │ │ │②「62-9地號土地」、「61-5地號土││ │ │ │ │ │ 地」合併為61-5地號土地，由上訴││ │ │ │ │ │ 人取得；嗣重測而為805 地號土地││ │ │ │ │ │ 。 ││ │ │ │ │ │3.被上訴人取得62地號土地後，復分││ │ │ │ │ │ 割出「62-11 地號土地」，而與鄰││ │ │ │ │ │ 地即62-4地號土地合併。 │└──┴───────┴─────┴────┴────┴────────────────┘