臺灣桃園地方法院民事判決 109年度簡上字第78號上 訴 人 徐靜瀅被 上訴人 鄭堉宏上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國109 年1 月17日本院108 年度壢簡字第1318號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於110 年1 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人於第一審之訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審及追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項第2 款定有明文。又依民事訴訟法第436 條之1 第3 項規定，前開規定於簡易程序準用之。本件被上訴人於原審起訴時，係以租賃契約及不當得利之法律關係為訴訟標的，並聲明：⑴上訴人應將門牌號碼：桃園市○○區○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）全部騰空遷讓返還被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人新臺幣（下同）2,500 元，及自民國108 年8 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,000 元。嗣上訴人提起上訴後，被上訴人主張：兩造於108 年7 月16日所簽訂之使用權合約同意書（下稱系爭同意書）之約定，係上訴人趁伊無經驗而為之，追加以民法第74條規定之撤銷權為訴訟標的，訴請撤銷系爭同意書，並追加訴之聲明如後述，核其追加之訴與原訴均基於兩造間就系爭房屋租賃爭議之同一基礎事實，其訴之追加為合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人主張：兩造於108 年4 月25日簽訂租賃契約，約定上訴人向伊承租系爭房屋，租期自108 年4 月25日起至113年4 月30日止，每月租金3,000 元、押租金3,000 元（該契約下稱原租約）。嗣伊於108 年8 月14日終止兩造間之租賃契約，除得依租賃契約之法律關係，請求上訴人給付積欠之租金2,500 元外，上訴人於租賃契約終止後，無法律上原因而繼續佔用系爭房屋，享有使用收益系爭房屋之利益，致伊受有損害，伊亦可依不當得利之法律關係，請求上訴人償還自108 年8 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月佔用系爭房屋所受不當得利。爰求為命上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還伊，暨上訴人應給付伊2,500 元，及自108 年
8 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付伊3,000元之判決。另系爭同意書係上訴人乘伊無租賃之經驗所簽訂，伊得依民法第74條規定訴請撤銷之等語。
二、上訴人則以：兩造於承租之初，即約定被上訴人應提供廁所使伊得以營業，嗣因被上訴人動輒要求自由進出，並於108年6 月9 日半夜要求伊前去系爭房屋開門讓被上訴人進入，然通往系爭房屋之道路昏暗，伊擔憂人身及財產安全，方於
108 年6 月10日更換門鎖，並告知被上訴人，被上訴人卻因此拒絕提供廁所，亦不肯提供相關資料予伊辦理商業登記，伊自108 年4 月2 日起迄今仍無法營業。嗣兩造於108 年7月16日簽訂系爭同意書，被上訴人同意設置廁所以供伊營業使用，然迄今仍未依約完善廁所設置，致伊仍無法營業，依系爭同意書第13條約定，伊於5 年內得不給付租金，仍有權使用系爭房屋等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則為答辯聲明：上訴駁回。被上訴人另於本院審理中，追加依民法第74條規定，訴請撤銷兩造以系爭同意書所為之約定，並為追加之訴聲明：兩造於108 年7 月16日簽訂之系爭同意書應予撤銷。上訴人則為答辯聲明：追加之訴駁回。
四、承租人應依約定日期，支付租金。無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第439 條前段、第179 條定有明文。
五、兩造於108 年4 月25日簽訂原租約，租期自108 年4 月25日起至113 年4 月30日止，每月租金3,000 元、押租金3,000元，又於108 年7月16日簽訂系爭同意書，嗣被上訴人於108年8 月14日對上訴人為終止租賃契約之意思表示等情，有原租約、系爭同意書、簡訊及存證信函等件為證（見原審卷第
6 至21頁、本院卷第123 頁），且為兩造所不爭執，堪可採認。然被上訴人請求上訴人返還租賃物、給付租金及不當得利，暨撤銷兩造以系爭同意書所為約定，則為上訴人所否認，並以前詞抗辯，經查：
（一）被上訴人主張：系爭同意書乃上訴人乘伊無租賃經驗而簽訂，爰依民法第74條規定撤銷之云云，然按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。前項聲請，應於法律行為後一年內為之。民法第74條定有明文。該條所稱無經驗，指欠缺一般生活經驗或交易經驗而言，非指欠缺特定領域或行業之知識，上訴人稱其無簽訂租賃契約之經驗故為無經驗云云，形式上已不符法律之規定，又系爭房屋係被上訴人向水利局承租基地後建屋轉租，被上訴人既已能完成該等行為，即難認有何欠缺一般生活經驗或交易經驗情事，被上訴人追加之訴依民法第74條規定，請求撤銷系爭同意書，為無理由，應予駁回。
（二）被上訴人另主張：系爭同意書違背善良風俗及誠信原則云云。然法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法第72條定有明文，其中所謂「背於公共秩序或善良風俗」者，乃指法律行為之內容而言，觀諸系爭同意書之內容，係約定被上訴人應提供廁所、電表、騎樓、冰箱等設施或物品供上訴人使用，並應將水管復原、租賃期間不得擅自取回吧檯、流理台、鐵櫃、燈飾組、大型炒爐、長條桌子、室內裝潢生財器具，另就被上訴人進出系爭房屋之事宜設有約定，又若因被上訴人個人因素造成上訴人無法營業，上訴人於5 年內得不付任何租金等事項（見本院卷第15、16頁），實無何違背善良風俗或誠信原則之情事。
被上訴人於本院審理中當庭陳稱，其主張系爭同意書違背善良風俗及誠信原則之理由，係上訴人未依約讓伊自由進出系爭房屋、且將大門門鎖換掉云云（見本院卷第192 頁），惟此等情事所涉及者，縱然屬實，乃上訴人是否依約履行、有無債務不履行之問題，並非系爭同意書之內容，不能據以認定系爭同意書有民法第72條規定之情形，兩造簽訂系爭同意書所為約定並不因此無效。又被上訴人雖主張其因受上訴人欲向水利局舉報違法轉租之脅迫，始簽訂系爭同意書云云，然按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。表意人被脅迫與為意思表示間須有因果關係，始有適用本項規定之餘地，倘兩者缺乏因果關係，即無從依本項規定撤銷其意思表示，被上訴人此部分抗辯，雖經提出兩造關於舉報違法轉租之對話紀錄為證，然其對話日期在108 年7 月17日、8 月14日（見本院卷第103 、105 頁），均在系爭同意書簽訂之108 年7 月16日後，則被上訴人簽訂系爭同意書顯非兩造間上開對話所致，顯見被上訴人並非被脅迫始簽訂系爭同意書，而與民法第92條第1 項之規定不符，被上訴人無從據以撤銷其意思表示，系爭同意書之效力自不受影響。
（三）系爭同意書為兩造合意簽訂，且無被上訴人所稱違背善良風俗及誠信原則、被脅迫為意思表示或上訴人乘其無經驗而簽訂等情事，即為有效，兩造應依約履行。該同意書第1條、第2條、第13條約定：「廁所：房東鄭先生答應給廁所約寬度180 ×到牆面並於吧台後方」、「預計廁所完工日時間：108年7月28日完工（廁所可正常使用部分）」、「以上若因房東各人（按：原文如此，應為「個人」之誤）因素造成房客無法正常營業（刻意行為）將5 年內不付任何租金。房客仍有權使用。」（見本院卷第15、16頁）顯見被上訴人依約負有應於108 年7 月28日提供廁所與上訴人使用之義務，依本院現場履勘結果，被上訴人固然已在系爭房屋旁倉庫後方建有廁所（見本院卷第202、209至
217 頁），然亦當庭自認其因上訴人將門鎖換掉，所以封掉通往倉庫的電動門等語（見本院卷第193 頁），被上訴人未履行系爭同意書第1、2條之約定甚明，上訴人依該同意書第13條約定已免除給付租金之義務，被上訴人依租賃契約之法律關係請求給付租金，為無理由，不應准許。
（四）被上訴人雖辯以：上訴人未依約讓伊自由進出，且將系爭房屋門鎖換掉，伊得拒絕提供廁所云云，惟因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264 條第1 項定有明文。被上訴人雖主張上訴人在108 年5 月13日同意讓其自由進出系爭房屋，只需先通知等語，並提出對話紀錄為證（見本院卷第115 頁），然兩造另於108 年
7 月16日簽訂系爭同意書，其中第12條約定：「房東一個月可進出4 次取自己的工具（不帶客人進出）。時間：要先通知房客，協調好時間再來店。」（見本院卷第15頁），故關於被上訴人進出系爭房屋之事宜，應以約定在後的系爭同意書第12條約定為準，則被上訴人依約並無自由進出之權利。又民法第421 條第1 項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」，可見租賃契約之主給付義務，在出租人為租賃物之提供及用益狀態之維持，在承租人則為租金之給付，而被上訴人進出系爭房屋之目的，在拿取存放於系爭房屋旁倉庫內之工具，在兩造間租賃契約之法律關係上，上訴人供被上訴人進出系爭房屋之義務應屬從給付義務，且其違反於契約目的之實現不生影響，該義務與被上訴人維持系爭房屋用益狀態之主給付義務（包含提供廁所在內）間又不具對價關係，被上訴人藉口上訴人更換門鎖且不配合前來開門，使其無法依契約約定進出系爭房屋云云，拒不提供廁所給上訴人使用，與民法第264 條第1 項之規定不符，被上訴人所為同時履行抗辯，於法無據，系爭同意書第13條約定之解釋適用應不受影響。
（五）被上訴人另以：雖有系爭同意書之約定，伊仍得依原租約第12條第1 項約定終止契約云云，惟按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2 項定有明文。此項規定，於任何權利之行使及義務之履行，均有其適用。權利人在相當期間內不行使其權利，如有特別情事，足使義務人正當信任權利人已不欲行使其權利，其嗣後再為主張，即應認有違誠信而權利失效。法院為判斷時，應斟酌權利之性質、法律行為之種類、當事人間之關係、社會經濟狀況及其他一切情事，以為認定之依據（最高法院
102 年度台上字第1932號判決意旨參照）。原租約第12條第1 項約定：「本契約於期限屆滿前，租賃雙方得終止租約。」（見原審卷第18頁）。系爭同意書之條款，固然未排除該項約定之適用，然該同意書之簽訂，本即係為處理兩造間關於上訴人因系爭房屋並無廁所而無法營業、被上訴人進出倉庫拿取設備之需求等事項，在兩造之間造成之紛爭，倘該等紛爭已破壞兩造間租賃契約賴以存續之互信基礎，無論係上訴人或被上訴人，均得援引原租約前開約定終止契約，然兩造均捨此不為，而係簽訂系爭同意書，就該等事項另作約定，被上訴人並依約負有應於108 年7月28日提供廁所與上訴人使用之義務，系爭同意書第13條亦有約定違反該項義務之法律效果，已足使兩造正當信任對方將按系爭同意書之約定繼續履行租賃契約，不至於再因該等事項所生紛爭而行使前開終止權。況被上訴人已建好廁所，復藉口上訴人未依約讓其自由進出而拒絕提供廁所，然依系爭同意書第12條之約定，被上訴人本無自由進出之權利，則被上訴人違反契約上提供廁所之義務、主張契約上所無之自由進出之權利在先，卻又指摘上訴人未依約讓其自由進出，進而援引原租約第12條第1 項之約定終止兩造間租賃契約，更有藉端迫使上訴人履行契約上所無義務之嫌，其終止權之行使有違誠信原則，不生終止之效力，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係請求返還系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，被上訴人依租賃契約及不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，並給付被上訴人2,500 元，及自108 年8 月15日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3,000 元，為無理由，不應准許。原審為被上訴人勝訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決違法不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2 項所示；又被上訴人追加依民法第74條規定，訴請撤銷兩造於108 年7 月16日簽訂之系爭同意書，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及其所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
民事第二庭 審判長法 官 魏于傑
法 官 郭俊德法 官 孫健智正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
書記官 鄧竹君